（2013）江宁江民初字第215号
裁判日期: 2013-06-18
公开日期: 2014-05-12
案件名称
原告南京黄和科技实业有限公司与被告何班友商品房预售合同纠纷一案的民事判决书
法院
南京市江宁区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
南京黄和科技实业有限公司,何班友
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第五条，第十四条
全文
南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2013）江宁江民初字第215号原告南京黄和科技实业有限公司（以下简称黄和公司），组织机构代码74539483－3。法定代表人黄松林，黄和公司总经理。委托代理人冯博，女，1981年6月11日生，系黄和公司员工。被告何班友，男，1964年8月17日生，汉族。委托代理人金海洲，江苏薛济民律师事务所律师。原告黄和公司与被告何班友商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年3月22日立案受理。依法由审判员秦俊华适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告黄和公司的委托代理人冯博、被告何班友及其委托代理人金海洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄和公司诉称，2010年2月，其与被告何班友签订1份认购书，双方约定何班友认购其开发的位于南京市江宁滨江开发区新天地商贸街区15号楼102室的房屋（以下简称讼争房屋），建筑面积约为83.43平方米，单价为8937.46元／平方米，总价款约为745653元。双方并约定签订房地产买卖契约时总房款以实际签约建筑面积为准。此后，其在具备交付条件时，于2011年8月4日、同年9月26日分别邮寄催告函，要求何班友办理签约手续，但至今何班友拒不办理。综上，要求何班友按认购书与其签订商品房买卖合同，并按实际面积支付剩余购房款203416元。被告何班友辩称，其与原告黄和公司签订认购协议，购买黄和公司开发的讼争房屋属实，其已按认购书支付了745653元的购房款，实际面积超出约定面积系黄和公司违约，不予认可，黄和公司已将讼争房屋交付给其使用。综上，其只同意按认购书面积与黄和公司签订买卖合同。经审理查明，2010年2月2日，原告黄和公司与被告何班友签订1份认购书，双方约定由何班友认购讼争房屋。双方在协议第1条约定，讼争房屋使用功能为商业，土地性质为商业；协议第2条约定，讼争房屋层高5.4米，建筑面积83.43平方米左右（以正式签约时建筑面积为准）；协议第3条约定，讼争房屋成交单价8937.46元／平方米，总房款745653元，签订房地产买卖契约时总房款以实际签约建筑面积×单价为准；协议第4条约定，乙方（即为何班友）于2010年2月2日前向甲方（即为黄和公司）支付贰万元定金，何班友与黄和公司正式签约并交纳全部房款时，定金充抵房款；协议第5条约定，何班友应于2010年2月9日前向黄和公司支付房款372827元，何班友在接到黄和公司签订房地产买卖契约的通知后15日内必须办理房地产买卖契约签订手续并交清剩余房款，逾期未办理视为何班友违约。双方对其他事项也进行了约定。协议签订后，何班友于2010年2月2日、同年3月2日、2011年5月16日分三次向黄和公司支付购房款共计745653元。2011年5月，黄和公司通知何班友入住，讼争房屋现已交付给何班友使用。2011年8月4日，黄和公司向何班友发出签约函，通知何班友签约。同年9月26日，黄和公司又向何班友发出催告函，要求何班友办理签约手续。2011年8月8日，何班友复函，只同意按认购协议约定的面积83.43平方米签约。另查明，黄和公司在讼争房屋建好后，向南京市江宁区住房和城乡建设局（以下简称住建局）下属的南京市富展房地产测绘有限公司（以下简称富展公司）申请测绘，富展公司于2011年5月31日出具了实际测绘报告，讼争房屋建筑面积为106.19平方米，其中套内面积为90.98平方米，分摊面积为15.21平方米。黄和公司随后向住建局申领房屋产权证书，住建局于2011年6月14日向黄和公司颁发了讼争房屋所有权证，产权证登记的建筑面积为106.19平方米。按实际建筑面积计算，讼争房屋房款总价为949068元（8937.46元／平方米×106.19平方米）。又查明，讼争房屋在办理预售许可证前先由住建局下属的房产交易中心进行预测，申领房屋产权证时由富展公司进行实测，造成讼争房屋面积的误差是由于预测时黄和公司只提供了图纸，图纸上显示为平台，且图纸的设计院也未明确平台的用途，预测时该部分未计算面积。实测时，讼争房屋前的平台属于门廊，该部分计算了面积。因何班友未按实测面积进行签约并支付房款，黄和公司诉至本院。审理中，因双方当事人坚持诉、辩意见，致调解未成。上述事实，有认购书、收据、宁房权证江初字第JN002097**号房屋所有权证、快递单据、催告函（复印件）、复函（复印件）、测绘报告（复印件）、入住通知书、调查材料及双方当事人陈述等证据材料证实。本院认为，原告黄和公司与被告何班友签订的认购协议合法有效，应受法律保护。双方在认购协议上对讼争的房屋、双方当事人的名称、房屋的基本状况、付款方式、付款时间、面积差异的处理方式等已进行了约定，故该认购协议的性质实为商品房预售合同。双方虽然在认购协议上载明建筑面积为83.43平方米，但双方同时约定以正式签约时建筑面积为准，据此说明双方当事人对面积的大小需进一步确认。从公平角度来考量，何班友要求黄和公司按83.43平方米继续履行合同，有失公允，也有违双方当事人在签订认购协议时当初的本意。讼争房屋已经相关权威部门进行实际测绘，并由住建局颁发产权证件。在实际面积超出双方协议约定面积的客观事实情况下，何班友可选择退房，但其仍坚持要求按双方的认购协议履行，故黄和公司要求何班友与其签订房屋买卖合同，并按实际建筑面积支付剩余房款的诉讼请求，应予支持。因本案讼争房屋的总价款为949068元，故对于黄和公司主张的剩余房款，本院予以部分支持。何班友抗辩称只同意按83.43平方米结算房款并签约，该抗辩理由不符合合同约定，本院不予采纳。对于何班友提出的讼争房屋的面积存在异议的抗辩意见，因讼争房屋系经权威部门进行实际测绘确认，对于预测与实测的面积误差，住建局的测绘管理部门作出了合理解释。故对于何班友该抗辩理由，本院亦不予采纳。何班友已支付的房款，应从房屋总价款中予以扣减。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十四条之规定，判决如下：一、被告何班友于本判决发生法律效力之日起10日内与原告黄和公司签订建筑面积为106.19平方米，总房价为949068元的商品房买卖合同。二、被告何班友于本判决发生法律效力之日起30日内向黄和公司支付尚欠的购房款203415元。三、驳回原告黄和公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取2176元，由原告黄和公司负担50元，被告何班友负担2126元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：南京市中级人民法院，开户行：农行鼓楼分理处，账号：033401059040001276）。审 判 员 秦俊华二〇一三年六月十八日见习书记员 张重亚 百度搜索“”