（2013）杭上民初字第632号

裁判日期: 2013-06-18

公开日期: 2014-04-16

案件名称

杭州明珠小百货市场有限公司与楼春桂房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

杭州市上城区人民法院

所属地区

杭州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

杭州明珠小百货市场有限公司,楼春桂

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百三十五条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十五条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

杭州市上城区人民法院民 事 判 决 书（2013）杭上民初字第632号原告：杭州明珠小百货市场有限公司。法定代表人：戚邦俭。委托代理人：余许昌。委托代理人：陈建明。被告：楼春桂。委托代理人：楼其闯。原告杭州明珠小百货市场有限公司（以下简称明珠市场）与被告楼春桂房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年5月6日受理后，依法适用简易程序由审判员周智独任审理，于2013年5月27日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人余许昌、陈建明，被告楼春桂的委托代理人楼其闯到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论并作出决定，现已审理终结。原告明珠市场起诉称：2000年3月28日，郭温娴作为房屋出租方将坐落在杭州市延安路、长生路交叉口东北角“中心”大楼的地面一、二、三楼南侧一半部分商业经营用房出租十年用于办理市场，即现在的明珠小百货市场。2009年6月25日，原、被告签订了最后一份《营业房（摊位）租赁合同》，房屋租赁合同至2010年9月15日止到期。因发生争议，被告使用房屋至今没有腾退。2013年1月20日，原告再次通知被告要求腾退，而被告至今仍然没有腾退，被告的行为严重侵害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，原告特向法院提起民事诉讼，要求依法判决：1、被告立即将明珠小百货市场A-072号摊位的房屋腾空后返还给原告并赔偿给原告造成的经济损失2896.04元整（从2013年1月26日暂计至2013年2月4日，要求计算至房屋实际返还之日止，每天按照原租金价格的1.6倍计算）；2、被告承担本案全部诉讼费用。被告楼春桂答辩称：要求追加产权人为第三方，并且由产权人承担主要责任。在租赁合同未到期的情况下，产权人发出了关于通知参加房屋出租竞标的函、告知函，还在报纸上发了通知，要求经营户腾退房屋，故产权人违约在先。要求产权人就涉案摊位公开招标，被告有优先承租权。原告不具备诉讼主体资格，原告与产权人之间的租赁关系及原、被告之间的租赁关系均已解除，被告实际使用的是产权人的房屋，原告不是产权人，也不是承租人，故没有要求被告腾退的权利。从明珠小百货市场开办起，因市场规模不大、格局不合理、经营状况不佳等多种原因，造成纠纷不断。明珠市场经营户经历了各种风雨、承受各种煎熬、付出了难以言语的代价。当市场有转机时，又因为市场方与产权方的纷争，导致商户无法取得合法的经营资格证，没有合法的手续，商户无法正常经营。为解决矛盾，2010年，杭州市上城区人民法院与湖滨街道、司法所联合召开了协调会，达成三点意见：以6个月时间作为过渡期；租金综合周边市场，以实际情况为基点收取；市场的治安等问题由市场方负责。基于协调会内容，商户作为实际承租人才经营到现在。但产权方未遵循协调会精神，起诉要求收回租赁房，且主张租金上调至160％的比例。明珠市场经营户百分之百都是受害者，不应承担任何赔偿责任。被告希望明珠小百货市场继续开办下去，与产权方协商解决事宜，给商户生存的环境。根据合同法第236条规定，租赁期满后，承租人继续使用租赁物，出租人没有异议的，原租赁合同继续有效，原告目前依然在收取每月公共水电费及2010至2012年租金，表明双方都有意愿继续履行合同。原告与产权方的租赁合同于2010年到期，但是原、被告在签订合同时，原告隐瞒了这一重大事项，未做出任何的提示预警和通知，造成的损失应当由原告负全部责任，被告保留要求原告赔偿损失的权利。根据合同法第229条规定，租赁物在租赁期间所有权发生变更的，不影响租赁合同的效力。综上，要求驳回原告的诉讼请求。原告明珠市场为证明其诉称的事实，向本院提交如下证据材料：1、《营业房（摊位）租赁合同》一份，证明原、被告之间曾经签订《营业房（摊位）租赁合同》一份，双方约定了租期和租金价格，合同终止并接收腾退房屋通知书后，被告应当腾退房屋，并赔偿逾期腾退房屋给原告造成的经济损失；2、《腾退房屋通知书》一份，证明原告于2013年1月20日再次通知被告腾退房屋，并告知逾期腾退的按照原租金的1.6倍支付赔偿金；3、（2010）杭上民初字第827号民事判决书一份，证明涉案房屋的产权方起诉原告要求腾退房屋的事实。被告楼春桂为证明其主张，向本院提交如下证据材料：1、《营业房（摊位）租赁合同》一份，证明原、被告之间的租赁关系；2、收据八份，证明被告持续交纳租金、电费、公共水电费、卫生费的事实。经庭审质证，本院对双方提交的证据认定如下：原、被告对对方提交的证据均无异议，本院对原告提交的证据1及被告提交的证据1的真实性予以认定，但证据中租期超出2010年8月14日的部分无效；对原告提交的证据2、3予以认定；对被告提交的证据2真实性予以认定，对其证明对象综合予以认定。根据确认的有效证据及当事人的陈述，本院对本案事实认定如下：2000年3月28日，郭温娴作为房屋出租方将坐落在杭州市延安路、长生路交叉口东北角“中心”大楼的地面一、二、三楼南侧一半部分商业经营用房出租给杭州上华贸易有限公司等用于办理市场，即现在的明珠小百货市场。2009年6月25日，原、被告签订了《营业房（摊位）租赁合同》，约定原告将A－072号营业房（摊位）一间出租给被告作营业使用；租赁期限自2009年9月16日起至2010年9月15日止，年租金为66066元；原告为被告提供服务，收取综合管理费6000元；双方还对其他条款进行了约定。2010年7月6日，郭温娴、郭荣光、吴玲玲、郭剑武、郭雪如为与杭州上华贸易有限公司、戚邦俭、明珠市场房屋租赁合同纠纷向本院提起诉讼，本院受理后，根据郭温娴、郭荣光、吴玲玲、郭剑武、郭雪如的申请，依法追加戚广华、陈秀君、陈普根、李全骏为被告，并通知杭州意都服装有限公司为第三人参加诉讼。郭温娴、郭荣光、吴玲玲、郭剑武、郭雪如的诉讼请求：一、依法确认签订的《房屋租赁合同》于2010年7月1日合同到期，合同到期后合同终止；二、依法判令杭州上华贸易有限公司、戚邦俭、明珠市场、戚广华、陈秀君、陈普根、李全骏在合同终止后，于2010年7月1日将位于长生路25、26号，延安路302、302-1号商场3、4、5室房屋腾空后依照合同约定返还给郭温娴、郭荣光、吴玲玲、郭剑武、郭雪如；三、依法判令杭州上华贸易有限公司、戚邦俭、明珠市场、戚广华、陈秀君、陈普根、李全骏向郭温娴、郭荣光、吴玲玲、郭剑武、郭雪如支付延迟返还房屋造成的经济损失4811827.9元（按原租金的二点五倍计算为每日14897.3元，暂从2010年7月2日计算至2011年5月20日，该损失计算至房屋实际返还给郭温娴、郭荣光、吴玲玲、郭剑武、郭雪如之日止）；四、依法判令该案的诉讼费用、保全费用、评估费、公告费由杭州上华贸易有限公司、戚邦俭、明珠市场、戚广华、陈秀君、陈普根、李全骏共同承担。2012年4月23日，本院经审理作出（2010）杭上民初字第827号民事判决：一、郭温娴、郭荣光、吴玲玲、郭剑武、郭雪如与杭州上华贸易有限公司、戚邦俭、明珠市场签订的《房屋租赁合同》于2010年8月14日终止；二、杭州上华贸易有限公司、戚邦俭、明珠市场于本判决生效之日起30日内共同将本市长生路25、26号，延安路302、302-1号商场3室（建筑面积394.71平方米）、4室（建筑面积540.29平方米）、5室（建筑面积575.56平方米）房屋腾空后返还给郭温娴、郭荣光、吴玲玲、郭剑武、郭雪如；三、杭州上华贸易有限公司、戚邦俭、明珠市场于本判决生效之日起15日内共同支付给郭温娴、郭荣光、吴玲玲、郭剑武、郭雪如2010年8月15日至2011年5月20日的经济损失2538900元；2011年5月21日起按每天9100元（房屋总面积1510.56平方米）计算至房屋实际返还之日止；四、杭州上华贸易有限公司、戚邦俭、明珠市场于本判决生效之日起15日内共同支付给郭温娴、郭荣光、吴玲玲、郭剑武、郭雪如评估费15870元；五、驳回郭温娴、郭荣光、吴玲玲、郭剑武、郭雪如的其他诉讼请求。该判决经二审审理后已经发生法律效力。2013年1月20日，原告向市场经营户发送《腾退房屋通知书》，要求房屋所有权人为郭温娴、郭荣光等人所在区域的所有经营户，在《腾退房屋通知书》公布之日起5日内腾退房屋，办理相关清场及交接手续。逾期腾退房屋的按照原租金的1.6倍支付赔偿金。2013年5月6日，原告因被告未按通知腾退承租的营业房（摊位），为此成讼。另查明，原告分别于2011年10月及2013年1月收取被告2010年9月16日至2011年9月15日及2011年9月16日至2012年9月15日的摊位“租金”。本院认为，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。原告与被告于2009年6月25日签订的《营业房（摊位）租赁合同》系双方真实意思表示，因原告与郭温娴等订立的房屋租赁合同经本院（2010）杭上民初字第827号生效判决认定于2010年8月14日终止，《营业房（摊位）租赁合同》中超出上述期限的租期约定应属无效，其余条款未违反法律、法规强制性规定，应属有效。根据本院（2010）杭上民初字第827号生效判决，原告负有腾空诉争摊位的义务，据此原告要求被告腾空摊位的诉请具有事实和法律依据，应予支持。原告要求被告按照1.6倍标准赔偿损失明显偏高，亦无相应依据，本院根据（2010）杭上民初字第827号生效判决的认定、双方合同的约定及摊位未及时腾退原因等因素，酌定被告每日应支付原告损失为217元，自2013年1月26日起至2013年2月4日的损失为2170元，并按此标准计算至被告实际腾退摊位时止。被告提出的原告主体不适格及应追加产权方为第三人的抗辩意见，本院认为，原告既是案涉合同的当事人亦是（2010）杭上民初字第827号判决房屋腾退的义务人，因此原告具备主体资格，且产权方与原告之间的纠纷已经本院（2010）杭上民初字第827号判决予以处理，故被告上述抗辩意见不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告楼春桂应于本判决生效之日起十日内将使用的杭州市延安路302-1号明珠小百货市场A－072号摊位腾空，交给原告杭州明珠小百货市场有限公司；二、被告楼春桂应于本判决生效之日起十日内向原告杭州明珠小百货市场有限公司支付经济损失2170元（从2013年1月26日起计算至2013年2月4日，每天按照217元计算），并按此标准自2013年2月5日计算至摊位实际腾退交还之日止；三、驳回原告杭州明珠小百货市场有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告杭州明珠小百货市场有限公司负担10元，由被告楼春桂负担15元，退还原告杭州明珠小百货市场有限公司25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院提交上诉状及副本各一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费50元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（杭州市中级人民法院开户行为工商银行湖滨分理处；户名浙江省杭州市中级人法院；账户：1202024409008802968）。审判员　周　智二〇一三年六月十八日书记员　吴媛媛 更多数据：