（2013）杭西泗商初字第223号
裁判日期: 2013-06-18
公开日期: 2014-06-27
案件名称
郑文友与刘娟租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市西湖区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郑文友,刘娟
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第一百零九条
全文
杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2013）杭西泗商初字第223号原告：郑文友。被告：刘娟。原告郑文友诉被告刘娟租赁合同纠纷一案，本院于2013年5月24日受理后，依法由审判员庞邦彩独任审判，于2013年6月17日公开开庭进行了审理，原告郑文友，被告刘娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：原、被告于2012年3月1日签订《租房协议》，约定被告向原告承租转塘里街78号房屋一间，租期两年，自2012年3月1日至2014年2月29日，第一年租金28000元，第二年租金递增10%。但被告支付了第一年租金后，未支付第二年租金，且将门窗拆除准备离去，既不终止租赁关系亦不支付租金。为了维护自身合法权益，故起诉要求判令：1、解除原、被告于2012年3月1日签订的《租房协议》；2、被告立即支付原告拖欠租金6440元；3、本案诉讼费由被告承担。被告答辩称：原、被告已经于2013年春节前解除租赁协议，被告已将租赁房屋交付给原告。被告不拖欠原告的租金。原告并非涉案房屋的所有权人，其擅自转租行为未经房屋所有权人同意，协议应认定无效，且因此导致被告无法办理营业执照，故被告提出提前终止协议。被告并无违约行为，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告为证明自己的主张，向本院提交了原告与杜连友签订的《房屋租赁合同》三份及原、被告签订的《租赁协议》一份，证明原告与原出租人杜连友约定原告有权转租房屋及原、被告的权利义务。上述证据，经庭审质证，被告对证据的真实性没有异议，但认为其与原告签订合同时并不知道原告是二房东。被告为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：1、杜连友的身份证复印件。证明原出租人的身份信息。2、集体土地使用证。证明涉案房屋所有权人。3、杜连友的证明。证明原出租人至今不同意租给被告。4、营业执照。证明原告为被告办理的营业执照注册地址不是涉案房屋，导致被告无法经营。5、视频。证明原出租人至今不同意转租给被告。上述证据经庭审质证，原告对证据的真实性均无异议，但认为原告与原出租人之间约定原告有权转租房屋，原出租人不得干涉。根据上述质证意见，本院认证如下：原告提交的证据的真实性被告无异议，真实性予以确认。被告提交的证据的真实性原告均无异议，真实性均予以确认。根据上述本院确认的证据及当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：2009年2月28日、6月17日、2012年3月21日，原告与杜连友签订《房屋租赁合同》各一份，约定杜连友将转塘里街78号房屋整幢出租给原告，租期为2009年7月1日至该房屋拆迁止。协议约定承租方有权将房屋转租、转借等，出租方无权干涉。2012年3月1日，原、被告签订《租房协议》一份，约定被告向原告承租转塘里街78号门面一间。租期两年，自2012年3月1日至2014年2月底。第一年租金28000元，第二年租金按第一年递增10%，先付租金后使用房屋，第二年租金提前一个月支付。租房押金2000元，到期房屋恢复原样后退还。承租方在租期内终止合同，一概不退还租金和押金。协议签订后，原告将房屋交付给被告使用，被告支付了第一年租金和2000元押金。一年期满后，被告未向原告支付第二年租金，并从租赁房屋搬出，但未将房屋钥匙交给原告。2013年5月24日，原告向本院起诉，要求判如请。本院认为：原、被告签订的《租房协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应认定有效，双方均应依约履行。本案原告虽非房屋所有权人，但其与原出租人约定其有权转租房屋，原出租人无权干涉。故被告辩称原告转租房屋未经原出租人同意，租赁合同无效的意见与事实不符，本院不予采信。被告承租房屋后，未按约定支付租金，且擅自搬离承租房屋，构成违约，原告要求解除《租房协议》的诉请符合法律规定，本院予以支持。被告辩称其已在2013年春节前即与原告达成解除合同协议，无相应的证据证实，本院不予采信。被告辩称其已经将承租房屋交还给原告，无相应证据证实，且房屋钥匙尚在被告处，故其该抗辩意见亦与事实不符，本院不予采信。故被告应当支付原告房屋交付之前的租金。现原告要求被告支付租金6440元，符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零九条之规定，判决如下：一、郑文友与刘娟于2012年3月1日签订的《租房协议》于本判决生效之日起解除。二、刘娟于本判决生效之日起十日内支付郑文友租金6440元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取25元，由刘娟负担，于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。审判员 庞邦彩二〇一三年六月十八日书记员 陈佳佳 微信公众号“”