（2013）浙嘉民终字第320号
裁判日期: 2013-06-18
公开日期: 2014-06-19
案件名称
张青兰与嘉善嘉业阳光房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省嘉兴市中级人民法院
所属地区
浙江省嘉兴市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
嘉善嘉业阳光房地产开发有限公司,张青兰
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《房屋登记办法》：第三十条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）浙嘉民终字第320号上诉人（原审被告）：嘉善嘉业阳光房地产开发有限公司。法定代表人：汤民强。委托代理人：杨益。委托代理人：沈丽梅。被上诉人（原审原告）：张青兰。委托代理人：陈洁。上诉人嘉善嘉业阳光房地产开发有限公司（以下简称嘉业阳光公司）因与被上诉人张青兰商品房预售合同纠纷一案，不服嘉善县人民法院（2013）嘉善民初字第497号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年6月3日受理后，依法组成合议庭审理了此案。现已审理终结。原审查明，2011年5月6日，嘉业阳光公司与张青兰签订了商品房买卖合同一份，合同约定：张青兰向嘉业阳光公司购买位于浙江省嘉善县惠民街道嘉业阳光城西轩13幢1号的排屋一套，建筑面积共计263.64平方米，合同价款总计2355060元。嘉业阳光公司应当在2012年5月30日前将该商品房交付给张青兰使用；嘉业阳光公司逾期交房的违约责任为逾期不超过30日，按日向张青兰支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，张青兰有权解除合同，张青兰要求继续履行合同的，嘉业阳光公司按日向张青兰支付已交付房价款万分之一点五的违约金。嘉业阳光公司负责办理土地使用权初始登记，取得土地使用权证书或土地使用权证明。嘉业阳光公司负责申请该商品房所有权初始登记，取得商品房房屋所有权证（指大产权证）。嘉业阳光公司应当在2012年8月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给张青兰。张青兰自行办理该商品房转移登记。嘉业阳光公司逾期交付权属证书的违约责任为：自约定日期起120日内，嘉业阳光公司交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；自约定日期起120日以后，嘉业阳光公司仍不能交付权属证书或登记证明的，张青兰同意不退房，嘉业阳光公司同意按日向张青兰支付已交付房价款万分之一点五的违约金。合同签订后，张青兰根据合同实际支付了房屋价款2354791.30元。嘉业阳光公司未能在2012年5月30日前，即合同约定的时间将商品房交付给张青兰使用，亦未能在2012年8月31日前，即合同约定的时间将土地、房屋权属证书交付给张青兰。2012年10月30日，嘉业阳光公司向张青兰发出了商品房交付通知书，张青兰于次日签收。张青兰按通知要求于2012年11月3日办理商品房交接手续。同日，双方当事人签订房屋交接确认书，确认书的主要内容为：根据签订的商品房买卖合同约定，就商品房交付的有关事项进行如下确认：一、出卖人（指嘉业阳光公司）延期交付商品房为153天，双方同意合同继续履行，出卖人向买受人（指张青兰）承担延期交付违约金54048.60元。二、买受人延期支付房价款为30天，双方同意合同继续履行，买受人向出卖人承担延期付款违约金1410元。三、以上一、二项相互抵扣后，出卖人向买受人支付违约金52638.60元。四、买受人同意委托浙江嘉杭物业管理有限公司代为办理房屋产权证（指小产权证），买受人应承担交纳的契税为70643.70元，买受人同意将上述第三条的剩余违约金净额由出卖人转交给物业公司作为其承担交纳契税的费用，买受人还应向物业公司补交18005.70元，凭本确认书买受人与物业公司办理补交费用的手续。五、双方无其他争议。本确认书由双方签字盖章后即生效。因嘉业阳光公司未能在合同约定的时间将土地、房屋权属证书交付给张青兰，张青兰认为嘉业阳光公司延迟交付房屋权属证书的违约行为直接影响了买受人办理商品房转移登记，严重侵害了买受人的合法权益，故张青兰等12位买受人于2012年11月6日、11月16日二次致函嘉业阳光公司，要求嘉业阳光公司按照合同规定承担逾期交付权属证书的违约责任，支付相应的违约金。由于涉案工程工期延误，2013年1月15日，嘉业阳光公司才取得该商品房所有权证（初始登记证书）。同日，嘉业阳光公司向浙江嘉杭物业管理有限公司移交了嘉业阳光城西轩共98套商品房的房屋所有权证。张青兰认为，嘉业阳光公司延迟交付房屋权属证书137日，根据合同约定，嘉业阳光公司应向张青兰支付逾期办理房屋权属证书的违约金48390元。因张青兰多次催讨未果，故诉至法院，请求：一、嘉业阳光公司支付张青兰逾期办理房屋权属证书的违约金48390元；二、诉讼费用由嘉业阳光公司承担。原审认为，张青兰与嘉业阳光公司签订的商品房买卖合同合法有效，对双方均具有法律约束力。法律规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。嘉业阳光公司未能在合同约定的期限内向张青兰交房，亦未能在合同约定的期限内向张青兰交付土地、房屋权属证书，已构成违约。嘉业阳光公司应当按照合同的约定承担逾期交房违约责任和逾期交证违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，商品房买卖合同约定办理房屋所有权登记期限的，由于出卖人的原因，买受人在期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。本案中关于交付土地、房屋权属证书，双方在合同中约定嘉业阳光公司应当在2012年8月31日前，取得土地、房屋权属证书，交付给张青兰。由于涉案工程工期延误，嘉业阳光公司在2013年1月15日才取得该商品房所有权证并交付给张青兰，嘉业阳光公司应当承担逾期交证的违约责任。张青兰要求嘉业阳光公司支付以已付房价款2354791.30元为本金，自2012年9月1日起至2013年1月15日止按每日万分之一点五计算逾期交证的违约金48390元的诉请，符合法律的规定和合同的约定，予以支持。嘉业阳光公司辩称其已赔付逾期交房违约金，嘉业阳光公司在实际交房后93天内交证的行为未构成违约，故无需再赔偿张青兰逾期办证违约金的抗辩意见，不符合双方合同的约定，不予采纳。嘉业阳光公司辩称一次性违约行为只需承担一次性违约金，嘉业阳光公司已赔付逾期交房违约金，无需再赔偿张青兰逾期办证违约金。原审法院认为，逾期交房违约责任和逾期交证违约责任属不同性质，在逾期交房和逾期交证的违约事实同时存在的情况下，二种违约责任可同时适用。嘉业阳光公司辩称双方在交房时签订房屋交接确认书确认双方无争议，故嘉业阳光公司无需再赔偿张青兰逾期办证违约金。原审法院认为，该份确认书并未涉及逾期交付权属证书违约金的相关事项，结合张青兰在同年11月6日、11月16二次发函给嘉业阳光公司，要求嘉业阳光公司支付逾期交付权属证书违约金的事实，可以认定双方对支付逾期交付权属证书违约金是存在争议的，故对嘉业阳光公司就此提出的抗辩意见，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项之规定，判决：嘉业阳光公司于判决生效之日起七日内支付张青兰逾期交证的违约金48390元。如果嘉业阳光公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1010元，减半收取505元，由嘉业阳光公司负担。宣判后，嘉业阳光公司不服，向本院提起上诉称，本案案由应为“商品房预售合同纠纷”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项中的期限是指时间段。交房日交证日有关联，两者间隔93天，不可拆审。主合同与补充合同亦关联不可拆审，确认书中载明“双方无其他争议”，表明买受人接受了交房后要再过93天才交证的做法。出卖人在日期的设置上没有过错。交证截止日是个推定的法律事实，93天是出卖人的对价权利，也是买受人的对价义务，本案中，出卖人已承担了逾期交房违约金（填平回补了原来的时间段），则交证日应从实际交房日相应整段往后顺延93天，推定交证截止日为2013年1月31日。“先交房后交证”是生活常识。综上，合同事实是个完整的过程，结合合同第九条、第十六条的约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，以及办证的行政管理法上的规定和生活常识，出卖人移交房屋所有权初始登记的期限是指交房日之后的93天内，出卖人没有逾期交证。请求：一、撤销原判，发回重审或依法改判；若二审改判，请求驳回张青兰全部一审诉讼请求；二、一二审诉讼费用由张青兰承担。被上诉人张青兰答辩称，嘉业阳光公司的观点都是过期的，最高法院的司法解释已经明确规定，商品房买卖合同约定了办理房屋所有权登记期限的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。既然合同双方已经约定了具体的期限，就属于有特殊的约定，应该按约定执行。二审中，当事人双方均未提供新的证据。本院经审理认定的事实与原审认定的事实一致。本院认为，本案案由应为商品房预售合同纠纷。双方签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，内容合法有效，对双方均有法律拘束力。合同严守是合同法的基本原则，双方在履行过程中，应当严守合同约定，全面履行合同约定的义务，不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案中，由于涉案工程工期延误，嘉业阳光公司未能在合同约定的期限内向张青兰交付涉案土地、房屋权属证书，已构成违约，应当按照合同约定承担相应的违约责任。关于嘉业阳光公司认为交证期限是指实际交房日之后的93天之内的意见，本院不予采纳，理由如下：一、合同约定的交房期限与交证期限均为买受人享有的合同期限利益，在合同明确约定了交房和交证的具体日期的情况下，出卖人却逾期交房和交证，是对买受人享有的两种期限利益的损害，应当按约分别承担相应的违约责任。二、虽嘉业阳光公司已承担了逾期交房违约金，但该违约金在性质上属于对买受人交房期限利益受损的一种替代性赔偿，并不能成为对抗买受人享有的交证期限利益的依据。三、根据建设部《房屋登记办法》第三十条的规定，交房并非出卖人办理房屋所有权初始登记的前提条件，实际上，出卖人逾期交证是由于其自身涉案工程工期的延误导致的，而与交房本身并不存在必然关联，故嘉业阳光公司认为自身没有过错以及将交房与交证必然关联在一起的上诉意见缺乏事实和法律依据。四、关于对确认书中“双方无其他争议”条款的理解，本院认为，在当事人对合同条款的理解有争议的，应当遵循相关合同解释规则，确定该条款的真实意思。本案中，该确认书的全称为“嘉业阳光城房屋交接确认书”，正文首段则明确载明“就……商品房交付的有关事项进行确认”，从文义角度解释，“房屋交接”与“商品房交付”均不能涵盖与交证相关的事项，且确认书的内容亦并未涉及逾期交证违约金相关事项，故嘉业阳光公司的相关上诉理由缺乏事实依据，亦与诚信原则相悖，本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，二审应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1010元，由上诉人嘉善嘉业阳光房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李伟审 判 员 李岗代理审判员 倪勤二〇一三年六月十八日书 记 员 邵洁 微信公众号“”