（2013）深中法房终字第1068号

裁判日期: 2013-06-18

公开日期: 2015-11-16

案件名称

刘灿球与陈德碧房屋租赁合同纠纷民事判决书1068

法院

广东省深圳市中级人民法院

所属地区

广东省深圳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

广东省深圳市中级人民法院民事判决书（2013）深中法房终字第1068号上诉人（原审被告）陈德碧被上诉人（原审原告）刘灿球上诉人陈德碧与被上诉人刘灿球因土地租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2012）深宝法公民初字第333号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2002年9月18日，刘灿球、陈德碧与深圳市宝安某有限公司（以下简称某公司）签订了租赁合同，约定某公司将位于深圳市宝安区公明镇某某村某加油站东旁的土地2741平方米提供给刘灿球、陈德碧，第1年至第5年承包费人民币（以下相同）50000元、第6年至第10年承包费60000元、第11年至第15年承包费70000元，其中刘灿球按60%占地面积支付承包费的60%、陈德碧按40%占地面积支付承包费的40%。2009年7月20日，该合同终止，陈德碧在该合同上签名确认其同意终止合同。2009年7月20日，刘灿球与某公司单独签订协议书，约定将上述土地出租给刘灿球，租赁期限为2010年1月1日至2029年12月31日，租金共计600000元。刘灿球与陈德碧于2009年7月19日签订了协议书，约定在其与某公司于2002年9月18日签订的合同的基础上，将租赁期限延长至2029年7月31日，租金共计700000元，陈德碧应在2009年7月20日前支付400000元、在2009年9月22日前支付300000元，否则，租赁期限按原合同执行，陈德碧逐年向刘灿球支付租金。协议签订后，陈德碧未按约定如期支付700000元。刘灿球主张租金应按陈德碧实际使用面积1241平方米计算，即为70000元／年÷2741平方米×1241平方米=31693元／年，并提交了账簿予以佐证，但陈德碧不认可该证据。陈德碧主张租金应按合同约定的面积计算，即为70000元／年×40%=28000元／年，并表示在原审庭审结束后五个工作日内提交实际使用面积的证据，逾期提交的，按刘灿球提交的证据来计算租金。陈德碧逾期未提交证据。刘灿球于2012年11月1日向原审法院提起本案诉讼，请求：1、陈德碧支付2012年租金31693元及利息（从2012年4月1日计至2012年10月25日止为1500元，此后计至付清租金之日止）；2、由陈德碧承担诉讼费。原审法院认为，刘灿球与陈德碧之间的租赁关系明确，双方应按约定履行义务。陈德碧在2009年7月19日的协议中已确认逾期未支付全部租金700000元的，则逐年向刘灿球支付租金。因陈德碧未按协议支付租金，故应每年向刘灿球支付租金。陈德碧逾期未提交证据证明承租面积，并表示逾期未提交的，可按刘灿球提交的证据认定承租面积。因此，在陈德碧逾期未提交承租面积的证据的情况下，依据刘灿球提交的账簿，原审法院认定陈德碧的承租面积为1241平方米。双方确认的租赁物总面积为2741平方米、2012年总租金为70000元／年。因此，陈德碧应支付的2012年租金为31693元。刘灿球要求陈德碧支付2012年租金31693元的诉讼请求，原审法院予以支持。双方还确认每年租金应于每年3月底前支付，逾期未支付的，应支付利息。故刘灿球要求陈德碧承担逾期利息（从2012年4月1日起计至清偿之日止）的诉讼请求，原审法院予以支持，但应按中国人民银行同期贷款利率计算。陈德碧主张不应向刘灿球支付租金，但陈德碧在其与某公司签订的合同上已经签名确认该合同终止，并与刘灿球签订了协议，并就租赁物、租赁期限、租金等事项予以明确，陈德碧应严格依约履行。陈德碧的该项主张，无事实依据，原审法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第二百二十七条的规定，判决：陈德碧应于本判决生效之日起三日内向刘灿球支付2012年的租金31693元及利息（从2012年4月1日起按中国人民银行同期贷款利率计至本判决确定支付之日止）。案件受理费315元，由陈德碧负担。上诉人陈德碧不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决；2、由刘灿球承担诉讼费。主要事实和理由如下：一、原审判决查明事实有误。不论2009年7月19日刘灿球、陈德碧签订的协议书，还是2002年9月18日刘灿球、陈德碧及某公司签订的租赁合同，均未显示陈德碧承租的土地面积是1241平方米。相反，2002年9月18日的租赁合同约定陈德碧按40%占地面积支付承包费的40%。整体土地的租金为70000元／年，则陈德碧应支付的费用应是28000元。二、刘灿球、陈德碧之间的协议书从未履行过，应确认为无效。2009年7月19日的协议书签订时，刘灿球尚未与某公司签订2009年7月20的协议书，未取得土地租赁权，无权转租土地。2009年7月20的协议书约定，刘灿球一次性支付整体土地20年的租金才600000元，比2002年9月18日的租赁合同约定的租金标准低，损害了某公司的集体利益。某公司、刘灿球有恶意串通之虞。二审庭审时，陈德碧补充上诉事实和理由称其使用的土地是某公司的土地。被上诉人刘灿球答辩称陈德碧的上诉没有依据，请求二审法院维持原判。本院经审理查明，原审判决查明的事实清楚，本院予以确认。本院另查明，2011年3月11日，基于与本案相同的事实，刘灿球曾向陈德碧提起诉讼【一审案号：原审法院（2011）深宝法民一初字第3123号，二审案号：本院（2012）深中法民终字第396号】，请求陈德碧支付1241平方米土地2010年、2011年的租金共计54330元（1241平方米÷2741平方米×60000元／年×2年）及分别以27165元为本金从2010年4月1日及2011年4月1日起计算的利息。陈德碧在该案中确认拖欠的2010年、2011年的租金共计54330元。原审法院据此支持刘灿球的诉讼请求。陈德碧向本院提起上诉后又申请撤回上诉，本院终审裁定双方按原审判决执行。2012年8月28日，陈德碧向刘灿球提起诉讼【一审案号：原审法院（2012）深宝法公民初字第106号】，请求确认2009年7月19日其与刘灿球签订的协议书无效。原审法院判决驳回陈德碧的诉讼请求。陈德碧向本院提起上诉【二审案号：本院（2013）深中法房终字第687号】，现该案正在二审审理中。刘灿球、陈德碧均确认：一、2012年2741平方米土地的租金标准为70000元；二、每年租金应于当年3月底前支付。本院认为，陈德碧的上诉是对原审法院判令其向刘灿球支付租金及租金数额为31693元有异议，而对应付租金从2012年4月1日起计算利息没有提起上诉，视为对自己权利的处分，没有违反法律规定，本院予以确认。故本案二审的争议焦点是：陈德碧是否应向刘灿球支付2012年的租金31693元。首先，刘灿球、陈德碧于2009年7月19日签订了协议书，约定刘灿球向陈德碧提供土地。陈德碧虽已实际使用涉案土地，但其主张是向某公司而非向刘灿球承租涉案土地。本院认为，一方面，其已于2009年7月20日在2002年9月18日与某公司签订的租赁合同末尾签名表示同意终止合同，表明其与某公司形式上不再具有合同关系。另一方面，陈德碧作为负有支付租金义务的承租人，未提交2009年7月19日起其向某公司支付租金的证据，即其与某公司实质上也未形成合同关系。因此，陈德碧应向刘灿球支付租金。其次，2009年7月19日刘灿球、陈德碧签订的协议书是否有效不影响本案的处理结果，理由如下：即使该协议书无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因无效合同取得的财产应予返还，不能返还的，应折价补偿。陈德碧已实际使用涉案土地，无法返还，应折价补偿，即支付使用费。根据公平原则，使用费的标准应参照双方约定的租金标准。至于刘灿球、陈德碧的协议书签订于2009年7月19日，早于刘灿球、某公司于2009年7月20日签订的协议书1天，是否影响刘灿球、陈德碧签订的协议书效力。本院认为，我国法律不禁止无权处分行为，刘灿球是否有权出租涉案土地不影响其与陈德碧签订的协议书效力。最后，2741平方米土地中，陈德碧使用的面积数额问题。本院认为，原审法院认定陈德碧实际使用面积为1241平方米，处理正确，理由如下：一、在原审法院（2011）深宝法民一初字第3123号案件诉讼中，陈德碧自认实际使用面积为1241平方米。二、刘灿球提交了账簿证明陈德碧实际使用面积为1241平方米。且陈德碧作为负有支付租金义务的承租人，应持有出租人出具的收款收据。若陈德碧认为其仅使用2741平方米的40%，即1096.4平方米，应提交反驳证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条规定，有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。陈德碧主张原审判决认定事实错误，不能成立，本院不予支持。综上所述，陈德碧的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律基本正确，处理结果可予维持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百六十八条、第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第七十四条、第七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费630元由陈德碧负担。本判决为终审判决。审　判　长　刘　粤　芳审　判　员　赵　　　　霞代理审判员　张　　　　睿二〇一三年六月十八日书　记　员　李开宇（兼）附法律条文：《中华人民共和国民法通则》第四条：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条：民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第一百六十八条：第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第七十四条：诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据人民法院应当予以确认但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。第七十五条：有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人可以推定该主张成立。关注微信公众号“”