（2013）南市民二终字第167号
裁判日期: 2013-06-17
公开日期: 2014-10-31
案件名称
(2013)南市民二终字第167号桑茂青与广西南房换房宝地产公司、邵百东居间合同纠纷一案民事判决书
法院
广西壮族自治区南宁市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区南宁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广西南房换房宝地产交易有限公司,桑茂青,邵百东
案由
居间合同纠纷
法律依据
最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）：第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
广西壮族自治区南宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）南市民二终字第167号上诉人（一审被告）：广西南房换房宝地产交易有限公司。委托代理人：李建新。被上诉人（一审原告）：桑茂青。委托代理人：陈媛。被上诉人（一审第三人）：邵百东。上诉人广西南房换房宝地产交易有限公司（以下简称南房公司）因与被上诉人桑茂青、一审第三人邵百东居间合同纠纷一案，不服南宁市青秀区人民法院（2012）青民二初字第161号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年3月12日受理后，依法组成合议庭，并于2013年6月5日公开开庭进行了审理。上诉人南房公司的委托代理人李建新、被上诉人桑茂青到庭参加了诉讼。一审第三人邵百东经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2011年10月11日桑茂青（买方）、南房公司（经纪方）及邵百东（卖方）共同签订了一份《广西南房换房宝地产交易有限公司房地产买卖及经纪合同》约定：买卖双方通过经纪方购买及出售位于南宁市青秀区长福路9号龙胤凤凰城11号楼2单元103号房，（以下简称该物业），成交总价为580000元。买方在签署本合同时缴纳定金20000元给卖方。合约第七条约定：“基于经纪方已提供服务，卖方应须支付经纪方人民币5800元作为服务佣金，买方应须支付经纪方人民币5800元作为服务佣金，以上佣金买卖双方须在签署本合同时由买卖双方分别支付给经纪方”。合同第八条规定违约责任及纠纷解决方式：若买方或卖方任何一方未能按照本合同之约定履行合同，则视为违约，违约必须按法律规定适用定金罚则（如买方违约，卖方有权没收定金且有权将该物业再转让于任何人；如卖方违约，卖方应双倍返还定金）。合同第十条补充条款：买方交付定金20000元，此款交于经纪方托管，待房产局出具查档证明后，由经纪方转给卖方。桑茂青与邵百东在南房公司提供的《房款自行交接表》上签名，该表载明：“本公司已对合同资金脱离监管，买卖双方自行交接房款的所有风险作出充分解释，买卖双方对此表示愿意承担全部责任。由此产生的任何纠纷与广西南房换房宝地产交易有限公司无关”。2011年10月11日，南房公司出具的收款收据载明收到桑茂青支付的佣金5800元。同日，邵百东出具了一份《收条》载明收到了桑茂青交来购买南宁市青秀区长湖路龙胤凤凰城11号楼2单元103号定金20000元。2011年10月25日，桑茂青缴纳了房屋契税17400元。2011年11月10日，南房公司的员工梁韬以南房公司的名义与桑茂青及邵百东签订了一份《合同解除协议》，协议约定：桑茂青、南房公司及邵百东同意解除《房地产买卖及经纪合同》，由邵百东退还桑茂青已支付的定金20000元，南房公司退还服务佣金5800元给桑茂青，签订协议后一周南房公司退还桑茂青佣金。桑茂青、邵百东及梁韬在该协议上签名。南房公司未在该协议上加盖印章。上述协议签订后，邵百东返还了桑茂青定金20000元。南房公司亦将其代管的邵百东的房产证退还了邵百东。此后，桑茂青多次要求南房公司退还中介费5800元未果，遂诉至一审法院，请求判令南房公司向桑茂青返还中介服务费5800元；赔偿定金损失20000元。另查明：梁韬系广西南房换房宝地产交易有限公司的员工，负责经办桑茂青与邵百东的房屋买卖交易。一审法院经审理认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。桑茂青、南房公司及邵百东订立的《房地产买卖及经纪合同》主体适格，当事人的意思表示真实一致，内容未悖法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方当事人均应恪守。关于《合同解除协议》对南房公司是否具有约束力的问题，本案中，梁韬系南房公司广西南房换房宝地产交易有限公司的员工，负责经办桑茂青与邵百东的房屋买卖交易。南房公司未提供证据证明梁韬以南房公司的名义与桑茂青及邵百东签订《合同解除协议》时其已经离职；亦无证据证明桑茂青知道梁韬离职或南房公司已经告知桑茂青梁韬已离职，故梁韬的行为属于职务行为。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第五十八条规定：“企业法人的法定代表人和其他工作人员，以法人名义从事的经营活动，给他人造成经济损失的，企业法人应当承担民事责任”。依照上述规定，梁韬依职务行使其职权，其以南房公司的名义与桑茂青及邵百东签订的《合同解除协议》有效，该协议对南房公司具有约束力。故南房公司应依协议约定退还桑茂青中介服务费5800元。关于赔偿定金损失的问题。本案中，邵百东系收取桑茂青定金的一方当事人，南房公司并非收取桑茂青定金的当事人。依照桑茂青、南房公司及邵百东签订的《合同解除协议》，邵百东已将收取的定金20000元返还了桑茂青，且根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条的规定，居间人只有在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的情况下，才承担损害赔偿责任。南房公司作为居间人无上述情形，无须承担赔偿责任。故桑茂青请求南房公司赔偿定金损失20000元，无事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十五条第二款、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第五十八条之规定，判决：一、南房公司向桑茂青返还中介服务费5800元；二、驳回桑茂青要求南房公司赔偿定金损失20000元的诉讼请求。案件受理费223元，由桑茂青负担100元，南房公司负担123元。上诉人南房公司上诉称：一审判决适用法律错误，裁判不公。上诉人与被上诉人及第三人订立的《房地产买卖及经纪合同》主体适格，当事人的意思表示真实一致，应为有效合同，双方当事人均应恪守。《房地产买卖及经纪合同》第八条第三点约定，若买卖双方在签署本合同之后，未征得经纪方书面同意私自解除本合的，视为买卖双方对经纪方均构成违约，违约双方须即时向经纪方照支付佣金。第十一条约定，买卖双方确认，已认真阅读过本合同的每一条款，对本合同内容完全清楚明白。本合同是在公平、自愿的情况下签订，是当事人的真实意愿表述。签订本合同后，如需签订与经纪方有关的补充协议，补充协议须加盖经纪方公章后方可生效。被上诉人提供的《合同解除协议》并没有加盖公章，应属无效。请求二审法院：一、撤销一审判决；二、驳回被上诉人的诉讼请求；三、诉讼费用由被上诉人负担。被上诉人桑茂青在庭审中答辩称：一审判决认定事实清楚，判决合理，请求予以维持。当事人争议的焦点是：上诉人是否应将中介服务费5800元退还给被上诉人？当事人除依据在一审提交的证据陈述诉辩主张外，未提交新证据。且双方对一审查明的事实均没有异议，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：桑茂青、南房公司及邵百东订立的《房地产买卖及经纪合同》合同意思表示真实，内容不违反法律法规的强制性规定，买卖合同有效。双方当事人均应恪守。关于《合同解除协议》对南房公司是否具有约束力的问题。本案中，梁韬系南房公司广西南房换房宝地产交易有限公司的员工，始终负责经办桑茂青与邵百东的房屋买卖交易。南房公司在整个诉讼中均未提供证据证明梁韬以南房公司的名义与桑茂青及邵百东签订《合同解除协议》时其已经离职，亦无证据证明桑茂青知道梁韬离职或南房公司已经告知桑茂青梁韬已离职，故梁韬的行为属于职务行为。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第五十八条规定：“企业法人的法定代表人和其他工作人员，以法人名义从事的经营活动，给他人造成经济损失的，企业法人应当承担民事责任”。依照上述规定，梁韬依职务行使其职权，其以南房公司的名义与桑茂青及邵百东签订的《合同解除协议》有效，该协议对南房公司具有约束力。南房公司上诉称其与桑茂青邵百东之间《合同解除协议》并没有加盖公章，属无效的主张，明显与《合同解除协议》所反映的事实相悖，且南房公司在上述签订后亦依约将《房产证》返还了邵百东。南房公司对此不能作出合理的解释，故本院对南房公司的上诉主张，不予采信。一审法院判决南房公司退还桑茂青中介服务费5800元并无不当。综上所述，南房公司的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费223元，由上诉人广西南房换房宝地产交易有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄 蔚审 判 员 李 专代理审判员 韦 婷二〇一三年六月十七日书 记 员 王志颖附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 来源：百度“”