（2013）钦南民初字第1063号
裁判日期: 2013-06-16
公开日期: 2014-11-03
案件名称
原告罗小兰与被告钦州市年年丰商业经营管理有限公司租赁合同纠纷一案民事判决书
法院
钦州市钦南区人民法院
所属地区
钦州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
罗小兰,钦州市年年丰商业经营管理有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百一十一条；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条
全文
广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院民 事 判 决 书（2013）钦南民初字第1063号原告（反诉被告）罗小兰。委托代理人何华彬、张振龙，广西华际律师事务所律师。被告（反诉原告）钦州市年年丰商业经营管理有限公司。住钦州市永××大街××组××心××楼。法定代表人陈泽涛，该公司董事长。委托代理人廖宏锋，该公司法务总监。委托代理人陈晓林，该公司法务专员。原告罗小兰与被告钦州市年年丰商业经营管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2013年4月7日受理后，依法按简易程序，由审判员杨辞冬独任审判，被告钦州市年年丰商业经营管理有限公司在答辩期间内向本院提起反诉，于2013年6月13日公开开庭合并审理了本案本诉和反诉。书记员肖燕春担任记录。原告罗小兰的及其委托代理人张振龙，被告钦州市年年丰商业经营管理有限公司的委托代理人廖宏锋、陈晓林均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告罗小兰诉称，原告与被告于2012年4月26日签订了《商铺租赁合同》，约定原告承租被告合法拥有的位于钦州市年年丰广场四楼D25商铺经营服装，租赁期为一年，租金为每月140元／平方米，每月租金7026元；另约定原告需在合同签订后七日内向被告交纳租赁履约保证金21186元、预付一个月的租金7062元及物业费757元，并严格按照《商铺租赁合同》规定对商铺进行装修。合同签订后，原告对商铺进行了装修，支出装修费45000元，并履行了上述约定的付费义务，后发现被告出租给原告的商铺，并不属于被告所有，被告不享有该物业的物权和出租权，并且四楼开业率严重偏低，人流稀少，商铺难以经营，被迫歇业。根据《商铺租赁合同》合同第十五条约定：如出租方不享有承租方所承租物业的所有权和出租权的，承租方有权单方面解除合同，并要求出租方赔偿对承租方造成的实际损失。为此，特向法院起诉，要求被告赔偿装修费用45000元和履约保证金21186元、预付租金7062元及物业费757元。被告钦州市年年丰商业经营管理有限公司辩称，一、业主钦州市海越房地产开发有限公司开发钦州市年年丰广场四楼D25商铺后，与被告签订了《委托经营管理合同》，约定由钦州市海越房地产开发有限公司委托被告经营管理D25商铺，由原告以出租方的名义出租给第三人，因此，被告与原告签订的《商铺租赁合同》是合法有效的；二、合同签订后，被告按照合同约定将商铺交付给原告使用，并无违约行为，且原告接受商铺后，一直能够顺利经营，并不因为被告不是产权人而受到阻碍，租赁合同的目的实现，也不因此有任何阻碍；三、原告承租商铺进行商业经营时就应当预见其经营行为可能承担的商业风险，该商业风险应当由原告自行承担，被告没有义务为原告的商业风险买单。反诉原告钦州市年年丰商业经营管理有限公司反诉称，反诉原告受年年丰广场D25商铺产权人钦州市海越房地产开发有限公司的委托，经营管理年年丰广场D25商铺。反诉原告与反诉被告于2012年4月30日签订了《商铺租赁合同》，约定反诉被告承租位于钦州市年年丰广场四楼D25商铺，建筑面积50.4平方米（实测面积），租赁期自2012年5月15日至2013年5月14日止，租金为每月140元／平方米，首期租金应在约定的装修结束之日前七个工作日内支付，其后应在每月10日内支付下期租金；物业管理服务费为15元／月，当月10日前支付，物管费、公摊费与租金支付同步；另约定反诉被告需交纳租赁履约保证金21186元。合同签订后，反诉原告按合同如约履行交付了商铺，但反诉被告一直拖欠反诉原告的租金、物管费、空调、水电等公摊费用，经多次催收未果。为了维护反诉原告的合法权益，要求确认反诉原告与反诉被告的《商铺租赁合同》因期满解除，反诉被告支付拖欠的租金、物管费、空调、水电等公摊费用95365元（以上费用截止到2013年3月31日止，其中租金67367元、物管费7609元、公摊费1138元、违约金19250元）。反诉被告罗小兰辩称，一、反诉原告不是物业的所有权人，没有原告的诉讼主体资格；二、反诉原告与反诉被告签订的商铺租赁合同的事实，双方曾经有过约定，四楼的商铺开业率没有达到50%，出租人免收承租人一切费用，双方签订了合同以后，反诉被告投入了大量的资金进行了装修以及开业的准备，四楼的商铺一直到现在开业率都没有达到50%，所以反诉原告要求反诉被告支付租金以及其他的费用没有事实的依据。综合全案证据，本院确认以下法律事实：年年丰广场D25商铺产权人钦州市海越房地产开发有限公司于2012年4月1日与被告签订了《委托经营管理合同》，约定由钦州市海越房地产开发有限公司委托被告经营管理D25商铺，由被告以出租方的名义出租给第三人，被告有权以其的名义提起诉讼。《委托经营管理合同》签订后，原告与被告于2012年4月30日签订了《商铺租赁合同》，约定原告承租位于钦州市年年丰广场四楼D25商铺经营服装，建筑面积50.4平方米（实测面积），租赁期自2012年5月15日至2013年5月14日止，租金为每月140元／平方米，首期租金应在约定的装修结束之日前七个工作日内支付，其后应在每月10日内支付下期租金；物业管理服务费为15元／月，当月10日前支付，物管费、公摊费与租金支付同步；另约定原告需交纳租赁履约保证金21186元；另约定，在租赁期间内，承租人逾期交纳租金、物管费、空调、水电等公摊费用的，经出租人书面通知，仍未能于七天内交付的，每逾期一天，必须每天按上述费用的0.2%向出租人交付违约金。合同第十五条约定：如出租方不享有承租方所承租物业的所有权和出租权的，承租方有权单方面解除合同，并要求出租方赔偿对承租方造成的实际损失。16.3约定：承租方的行为构成以下任一情形，出租方可单方解除合同，并没收承租方按本合同约定所缴纳的履约保证金：16.3.1承租方逾期缴纳租金、管理费、水电费及公摊费用任何中的一项超过20天，经出租方书面催告后10日内仍未缴纳的，或承租方逾期缴纳租金、管理费、水电费及公摊费用任何中的一项累计超过45天的，或在租赁期内，承租方3次逾期缴纳租金、管理费、水电费及公摊费用的……。合同签订后，原告对所承租的商铺进行了装修，并按合同约定支付了履约保证金21186元，预付一个月的租金7062元及缴纳物业费757元，被告也按合同如约履行了商铺交付义务，原告经营至2013年6月30日撤铺，但原告从2012年6月起一直拖欠被告的租金、物管费、空调、水电等公摊费用，至2013年3月31日止，拖欠租金67367元、物管费7609元、公摊费1138元，共计76114元。2013年4月7日，原告向本院起诉，要求被告赔偿装修费用45000元和履约保证金21186元、预付租金7062元及物业费757元；被告钦州市年年丰商业经营管理有限公司在答辩期间内（4月12日）向本院提起反诉，要求原告支付拖欠的租金、物管费、空调、水电等公摊费用95365元（以上费用截止到2013年3月31日止，其中租金67367元、物管费7609元、公摊费1138元、违约金19250元）。本院认为，被告经业主钦州市海越房地产开发有限公司特别授权，拥有以出租方的名义出租给第三人的权利后，原告与被告签订的《商铺租赁合同》，是经原、被告双方自愿、协商一致的基础上签订的，双方的意思表示真实，原、被告双方均具有完全行为能力，协议也没有违反法律或社会公共利益，因此，原、被告双方签订的《商铺租赁合同》合法有效，协议对原、被告双方均具有约束力。协议签订后，被告已经按协议约定履行了合同义务，但原告没有按照合同约定交纳租金，已经构成违约，被告要求原告支付拖欠的租金、物管费、空调、水电等公摊费用以及违约金，有事实和法律依据，本院应当予以支持。原告主张被告出租的商铺，并不属于被告所有，即被告从合同签订始已经构成合同违约。合同第十五条约定：如出租方不享有承租方所承租物业的所有权和出租权的，承租方有权单方面解除合同，并要求出租方赔偿对承租方造成的实际损失。该约定设定的条件是既没有承租物业的所有权，也没有承租物业的出租权。本案中，被告经业主钦州市海越房地产开发有限公司特别授权，由被告以承租方的名义出租给第三人，被告有权以其的名义提起诉讼。被告据此享有出租权，有权以承租方的名义签订合同，没有违反该约定；同时，协议也没有因商铺产权的纷争影响到反诉人的正常经营活动，因此，不能以此来对抗协议对双方具有的约束力，对原告的该主张本院依法不予采纳。双方签订的《商铺租赁合同》约定，在租赁期间内，承租人逾期交纳租金、物管费、空调、水电等公摊费用的，经出租人书面通知，仍未能于七天内交付的，每逾期一天，必须每天按上述费用的0.2%向出租人交付违约金。但每天0.2%的违约金约定，不符合法律规定，本院应当按照中国人民银规定的六个月流动资金贷款利率的四倍分段计算违约金。原告拖欠被告的租金、物管费、空调、水电等公摊费用至2013年3月31日止为76114元，应当从2013年3月31日开始计算所拖欠费用76114元的违约金，计算至欠款全部还清之日止。《商铺租赁合同》16.3约定：承租方的行为构成以下任一情形，出租方可单方解除合同，并没收承租方按本合同约定所缴纳的履约保证金：16.3.1承租方逾期缴纳租金、管理费、水电费及公摊费用任何中的一项超过20天，经出租方书面催告后10日内仍未缴纳的，或承租方逾期缴纳租金、管理费、水电费及公摊费用任何中的一项累计超过45天的，或在租赁期内，承租方3次逾期缴纳租金、管理费、水电费及公摊费用的。本案原告明显违反了合同的以上约定，因此，原告要求赔偿装修费用45000元，退还履约保证金21186元，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。综上所述，原告要求赔偿装修费用45000元，退还履约保证金21186元，没有事实和法律依据，本院依法不予支持：原告拖欠被告的租金、物管费、空调、水电等公摊费用76114元及其违约金（违约金按照中国人民银行规定的六个月流动资金贷款利率的四倍分段计算违约金）支付给被告。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）罗小兰的诉讼请求；二、原告（反诉被告）罗小兰支付给被告（反诉原告）钦州市年年丰商业经营管理有限公司租金、物管费、空调、水电等公摊费用76114元及该款违约金（按照中国人民银行规定的六个月流动资金贷款利率的四倍分段计算，从2013年3月31日起计算至欠款全部还清之日止）；本诉案件受理费875元（原告已预付），由原告罗小兰负担；反诉案件受理费1097元，由反诉被告罗小兰负担900元，反诉原告钦州市年年丰商业经营管理有限公司负担197元。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行义务，权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区钦州市中级人民法院递交上诉状及副本五份，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。审判员 杨辞冬二〇一三年六月十六日书记员 肖燕春 更多数据：搜索“”来源：