（2013）亭商初字第0012号
裁判日期: 2013-06-16
公开日期: 2014-12-22
案件名称
盐城嘉元商业管理有限公司与杨坤军租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
盐城市亭湖区人民法院
所属地区
盐城市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十五条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十九条第一款，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条，第一百四十四条
全文
江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2013）亭商初字第0012号原告盐城嘉元商业管理有限公司，住所地盐城市范公路88号嘉元广场东区北楼十八层。法定代表人潘本峰，该公司董事长。委托代理人符为奇，江苏中盐律师事务所律师。被告杨坤军。委托代理人董敏（系杨坤军妻子），女，汉族，个体工商户。委托代理人冷明观。原告盐城嘉元商业管理有限公司（下称嘉元公司）与被告杨坤军租赁合同纠纷一案，本院于2012年12月24日受理后，依法适用简易程序由审判员洪少峰独任审判，于2013年1月15日公开开庭进行了审理，原告嘉元公司的委托代理人符为奇，被告杨坤军的委托代理人董敏、冷明观到庭参加诉讼。后经批准变更承办人，并依法组成合议庭，于同年3月25日、5月30日公开开庭进行了审理。2013年3月25日庭审原告嘉元公司的委托代理人符为奇，被告杨坤军及其委托代理人董敏到庭参加诉讼。2013年5月30日庭审原告嘉元公司的委托代理人符为奇到庭参加诉讼，被告杨坤军经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告嘉元公司诉称：2011年6月18日，原、被告分别签订了嘉元广场西区102商铺和嘉元广场西区四、六、七层的部分公寓租赁合同。2011年9月15日，原、被告又签订了嘉元广场西区101商铺租赁合同。同日，还就2011年6月18日的两份租赁合同又分别签订了两份补充协议。根据上述合同的约定，被告分别应当于2012年5月18日交付101、102商铺租金166000元、2012年8月2日交付公寓租金379758元，但被告未能交付。根据三份合同的约定，被告拖欠租金超过一个月，原告有权要求与被告解除这三份房屋租赁合同及其补充协议。2011年6月18日的公寓租赁合同约定被告免交租金期限至2012年9月2日，但合同第三条中还约定，如因被告未能按时履行支付租金义务，导致原告解除合同的，被告不再享有免租期，仍应支付给原告第一年度的租金40万元整。截止2012年10月7日，被告尚欠101商铺租金20252元，102商铺租金30684元，2012年9月3日至2012年10月7日公寓租金36415元，合计487351元。现诉请法院判令被告：1、向原告支付2012年10月7日之前的租金487351元；并按合同约定的标准向原告支付自2012年10月8日起至所租房屋交付给原告之日止租金。2、解除原被告之间2011年6月18日签订的盐城嘉元广场西区56间公寓租赁合同及2011年9月15日补充协议、2011年6月18日签订的嘉元广场西区102号商铺租赁合同及2011年9月15日补充协议、2011年9月15日签订的盐城嘉元广场西区101号商铺租赁合同。3、将被告所租赁的盐城嘉元广场西区四层房号为401-420、六层房号为601-612、617-620、七层房号为701-720的56间公寓、嘉元广场西区101号、102号商铺交付给原告。被告杨坤军辩称：原告出租给唐艳同样的房屋租金是0.4元／平方米，租给被告的是0.5元／平方米，总租金误差6.5万元，这样的合同有失公平，应予撤销。被告已经给付3万元保证金，本案争议的租金应当是57351元。对于原告提出要求解除合同的通知，我方不同意。请求法院依法处理。经审理查明：2011年6月18日，原告嘉元公司与被告杨坤军签订一份公寓租赁合同，合同约定：嘉元公司将其从公寓业主处租赁的，位于盐城嘉元广场西区四层（房号为401-420）、六层（房号为601-612、617-620）、七层（房号为701-720）计56间，面积总计为2080.87平方米的公寓租赁给杨坤军作酒店使用。租赁期限自2011年6月18日起至2018年11月29日止。免租期（免交租金期限）为14.5个月（2011年6月18日起至2012年9月2日止）。2012年9月3日至2013年9月2日的租金为0.50元／㎡•日，之后六年租赁期限的租金分别为0.60元／㎡•日-1.20元／㎡•日。杨坤军应当在每个租赁年度开始的前一个月将下一年度租金全额交给嘉元公司，若拖欠租金，每天按照拖欠总额的千分之一支付滞纳金。双方特别约定：杨坤军在租赁期全满的情况下才享有免租期一年，如因杨坤军提前终止合同，或因杨坤军不按时履行支付租金等义务，导致嘉元公司解除合同，则杨坤军不享有免租期，杨坤军需支付嘉元公司第一年度租金合计40万元整。租赁期间，在四、六、七层公寓业主提前2天预约的情况下，杨坤军负责业主每年免费入住20天。合同第三条还约定由杨坤军交付嘉元公司租赁保证金30万元，签订合同时交纳15万元，2011年9月15日前交纳15万元，其中20万元可以在交第二年租金时抵扣，其余在租赁期满时归还。2011年9月15日，嘉元公司与杨坤军就上述合同又签订了一份补充协议，补充协议约定将原合同第三条的租赁保证金30万元调整为13万元，载明杨坤军已交付3万元整，另10万元杨坤军应于2011年11月15日前交清，其中10万元的保证金可冲抵第二年的租金。2011年6月18日，嘉元公司与杨坤军还签订一份商铺租赁合同，约定将位于盐城嘉元广场西区102号面积为112.35平方米的商铺租赁给杨坤军作酒店大堂使用。租赁期限同四、六、七层公寓租赁合同。免租期为一年（2011年6月18日起至2012年6月17日止），第二年至第三年每年租金10万元整，第四年起至第八年每年年租金15万元整。杨坤军应当在每个租赁年度开始的前一个月将下一年度租金全额交给嘉元公司，若拖欠租金，每天按照拖欠总额的千分之一支付滞纳金。合同还约定由杨坤军交付嘉元公司租赁保证金10万元，其中5万元可在第二年交纳租金时抵扣。2011年9月15日，嘉元公司与杨坤军就上述102号商铺租赁合同又签订了一份补充协议，双方商定对原合同约定的最后一年租金进行了变更，并将租赁保证金从10万元调整为25000元，杨坤军应于2011年11月15日前交给嘉元公司。2011年9月15日，嘉元公司与杨坤军签订补充协议的同日，双方又签订了盐城嘉元广场西区101号面积为73.95平方米的商铺租赁合同，杨坤军租赁该商铺作酒店大堂使用，租赁期自2011年9月15日起至2018年11月29日止。免租期为自合同签订之日起至2012年6月17日止。2012年6月18日至2014年6月17日租金为66000元／年，之后四年租金为99000元／年，2018年6月17日至2018年11月29日的租金为45000元。杨坤军应当在每个租赁年度开始的前一个月将下一年度租金全额交给嘉元公司，若拖欠租金，每天按照拖欠总额的千分之一支付滞纳金。杨坤军应于2011年11月15日前交给嘉元公司租赁保证金25000元。上述三份租赁合同均约定：如因杨坤军未能按约履行支付租金的义务（且拖欠时间超过一个月以上），嘉元公司解除合同，杨坤军无权索赔。2012年5月18日，被告杨坤军未能按照合同约定提前一个月向原告嘉元公司交付嘉元广场西区101号商铺、102号商铺2012年6月18日至2013年6月17日年度租金166000元（其中101号商铺66000元、102号商铺10万元）；2012年8月3日，被告杨坤军未能按照合同约定提前一个月向原告嘉元公司交付嘉元广场西区四、六、七层56间公寓2012年9月3日至2013年9月2日年度租金379758元。原告向被告索要租金未果，诉至本院。另查明：上述合同签订后，杨坤军取得上述租赁合同约定的嘉元广场西区56间公寓、和101、102号商铺，在对上述租赁物进行装修后，开设了君豪宾馆经营。被告杨坤军计向原告嘉元公司交付3万元保证金，未能按补充协议的约定于2011年11月15日前交付其余15万元保证金（56间公寓10万元，101、102商铺各2.5万元），嘉元公司于2012年3月7日向本院提起诉讼，要求杨坤军交付15万元保证金。本院2012年5月17日组织双方调解，达成调解协议，（2012）亭商初字第0500号民事调解书确定由杨坤军于2012年5月28日前以君豪宾馆住宿卡与嘉元公司进行结账冲抵保证金，不足部分以现金补足。根据原告陈述，杨坤军在调解书签订后交给嘉元公司1250张住宿卡，嘉元公司同意按每张100元冲抵保证金125000元，被告杨坤军则称住宿卡可能是1400张，但未能提交证据。在本案审理过程中，原告同意以住宿卡的金额125000元冲抵所欠租金，原告也同意被告用已经交纳的保证金3万元冲抵租金。但被告对是否同意保证金冲抵租金未明确表态。本案在审理过程中，经本院主持调解，因当事人未能达成一致意见，致调解未果。本院认为：原告嘉元公司与被告杨坤军之间2011年6月18日签订的盐城嘉元广场西区56间公寓租赁合同及2011年9月15日补充协议、2011年6月18日签订的嘉元广场西区102号商铺租赁合同及2011年9月15日补充协议，2011年9月15日签订的盐城嘉元广场西区101号商铺租赁合同，均不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，对双方当事人均有约束力。关于原告嘉元公司是否有权提出解除合同的问题。根据双方三份租赁合同的约定，被告杨坤军应当在每租赁年度前一个月交付下年度全年租金；双方三份租赁合同均约定如杨坤军拖欠租金一个月以上，嘉元公司有权解除合同；被告杨坤军未能在合同约定的期限向原告嘉元公司交付101号商铺、102号商铺及四、六、七层56间公寓下年度租金，其行为构成违约，且到原告起诉之日拖欠时间已超过一个月，故原告嘉元公司提出解除三份租赁合同符合法律及合同约定。由于2011年9月15日，嘉元公司与杨坤军就上述56间公寓和102号商铺租赁合同签订的补充协议，是对原合同部分内容的补充修改，不具有独立性，56间公寓和102号商铺租赁合同解除，该两份租赁合同也应当解除。合同解除后，被告应当将租赁物返还原告。本院（2012）亭商初字第0500号民事调解书内容，仅是对双方保证金的支付方式通过协商约定可以用住宿卡冲抵保证金，对合同的内容并未作出实质性变更。关于被告杨坤军应当交付的租金数额如何确定的问题。根据双方签订的四、六、七层公寓租赁合同的约定，公寓免租期为14.5个月，但双方还特别约定如因杨坤军不按时支付租金导致嘉元公司解除合同，杨坤军不享有免租期；现因被告杨坤军未能按期交付租金，导致原告解除合同，故对照合同所附的限制条件，杨坤军不享有14.5个月免交租金的优惠待遇；因此，杨坤军除应当按照合同约定的标准支付四、六、七层公寓自2012年9月3日至实际返还租赁物期间租金外，还需支付合同约定的第一年度租金合计40万元。对101号商铺、102号商铺2012年6月18日至实际返还租赁物期间的租金也需按照合同约定的标准支付。由于双方四、六、七层公寓租赁合同的补充协议约定13万元保证金中的10万元可冲抵第二年的租金，故在计算杨坤军应交租金时可以用已交的保证金（含住宿卡）抵扣10万元。对杨坤军其余的保证金（含住宿卡），由于杨坤军未明确表态是否同意抵扣，故在本案中不予处理。关于被告杨坤军提出原告嘉元公司租给别人同样的房屋租金与租给被告的租金不同，有失公平，应予撤销的观点。本案中，原告嘉元公司与被告杨坤军是合法的民事主体；不同租赁合同因签订时间、租赁面积等存在差异，导致租赁价格存在差异属于正常现象；原告嘉元公司与被告杨坤军订立的合同是双方协商一致的结果，原告嘉元公司与案外人唐艳之间租赁的价格也是双方协商一致的结果；不能因为原告嘉元公司与唐艳之间租赁的价格低于原告嘉元公司与被告杨坤军之间的租赁价格，就认定原告嘉元公司与被告杨坤军之间的租赁合同显失公平。故被告提出的该辩解不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第九十三条、第九十六条、第九十九条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告盐城嘉元商业管理有限公司与被告杨坤军2011年6月18日签订的盐城嘉元广场西区四层（房号为401-420）、六层（房号为601-612、617-620）、七层（房号为701-720）计56间公寓租赁合同及2011年9月15日签订的补充协议；解除原告盐城嘉元商业管理有限公司与被告杨坤军2011年6月18日签订的嘉元广场西区102号商铺租赁合同及2011年9月15日签订的补充协议；解除原告盐城嘉元商业管理有限公司与被告杨坤军2011年9月15日签订的盐城嘉元广场西区101号商铺租赁合同。二、被告杨坤军应当在本判决生效后十日内将全部租赁物（盐城嘉元广场西区四层房号为401-420、六层房号为601-612、617-620、七层房号为701-720的56间公寓、嘉元广场西区101号、102号商铺）返还原告盐城嘉元商业管理有限公司。三、被告杨坤军应当支付原告盐城嘉元商业管理有限公司2012年10月7日之前的租金合计487351元（其中盐城嘉元广场西区四层房号为401-420、六层房号为601-612、617-620、七层房号为701-720的56间公寓2012年9月3日至2012年10月7日租金36415元；2012年6月18日至2012年10月7日，嘉元广场西区101号商铺租金20252元，嘉元广场西区102号商铺租金30684元）。扣减被告杨坤军已交的保证金（含住宿卡）中的10万元，余款387351元被告杨坤军应当在本判决生效后十日内给付原告盐城嘉元商业管理有限公司。同时，被告杨坤军还应当在返还租赁物时支付原告盐城嘉元商业管理有限公司自2012年10月8日至实际返还全部租赁物之日的房屋租金（计算方式为：1、盐城嘉元广场西区四层房号为401-420、六层房号为601-612、617-620、七层房号为701-720的56间公寓，计2080.87平方米，2013年9月2日之前租金按照合同约定的0.50元／㎡•日标准计算，之后按照合同约定的标准计算；2、盐城嘉元广场西区101号商铺2014年6月17日之前租金按照合同约定的租金66000元／年标准计算，之后按照合同约定的标准计算；3、盐城嘉元广场西区102号商铺2014年6月17日之前租金按照合同约定的租金10万元／年标准计算，之后按照合同约定的标准计算。）如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8690元，由原告盐城嘉元商业管理有限公司负担1955元，被告杨坤军负担6735元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省盐城市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长 邵 伟人民陪审员 朱艳华人民陪审员 钱海燕二〇一三年六月十六日书 记 员 商一娟 微信公众号“”