（2013）即民初字第1317号
裁判日期: 2013-06-13
公开日期: 2014-07-30
案件名称
青岛振盈农业机械有限公司与青岛恒光丰塑料包装有限公司、青岛厚科化学有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
即墨市人民法院
所属地区
即墨市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
青岛振盈农业机械有限公司,青岛恒光丰塑料包装有限公司,青岛厚科化学有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第一百零七条，第九十四条
全文
山东省即墨市人民法院民 事 判 决 书（2013）即民初字第1317号原告（反诉被告）青岛振盈农业机械有限公司，住所地即墨市岙兰路1175号。法定代表人孙吉荣，经理。委托代理人邢永春，山东文鼎（城阳）律师事务所律师。委托代理人张慧，山东文鼎（城阳）律师事务所律师。被告青岛恒光丰塑料包装有限公司，住所地即墨市鳌山卫镇姜家白庙村。法定代表人解思光，经理。委托代理人徐爱波，山东尚平律师事务所律师。委托代理人马学露，山东尚平律师事务所律师。被告（反诉原告）青岛厚科化学有限公司，住所地青岛市市南区香港中路6号B栋1504户。法定代表人张延玲，经理。委托代理人徐爱波，山东尚平律师事务所律师。委托代理人马学露，山东尚平律师事务所律师。原告青岛振盈农业机械有限公司与被告青岛恒光丰塑料包装有限公司、青岛厚科化学有限公司及被告青岛厚科化学有限公司反诉原告青岛振盈农业机械有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2013年4月10日、4月25日、4月27日公开开庭进行了合并审理。原告青岛振盈农业机械有限公司委托代理人邢永春、张慧以及二被告委托代理人徐爱波、马学露到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告青岛振盈农业机械有限公司诉称，原告青岛振盈工程咨询有限公司（后更名为青岛振盈农业机械有限公司）与被告青岛恒光丰塑料包装有限公司于2010年5月6日签订租赁合同，约定由被告承租原告位于青岛环保产业园金王二路22号的部分厂房及场内大棚，进行成立“青岛厚科化学有限公司”并经营，合同约定了租期、租金及支付方式。双方合同签订后，青岛厚科化学有限公司成立，但至今未能与原告签订租赁合同。被告仅交纳了第一年的部分租金（被告委托他人汇入原告指定的李红名下账户），至今尚拖欠租金603308元，原告已多次催促，被告仍不交纳。因双方协商未果，具状起诉，请求判令：1、原告与被告解除厂房租赁合同，被告立即撤离厂区；2、被告立即支付所欠租金603308元及滞纳金60330元，共计663639元；3、诉讼费由被告承担。被告青岛恒光丰塑料包装有限公司辩称，2010年5月6日，被告与青岛振盈工程咨询有限公司签订的《厂房租赁合同》第十条约定“青岛厚科化学有限公司注册结束后，其承担主体自然从青岛恒光丰塑料包装有限公司转为青岛厚科化学有限公司（即甲方青岛振盈工程咨询有限公司与乙方青岛恒光丰塑料包装有限公司合同解除）”。该条明确约定青岛厚科化学有限公司注册成立后，由青岛厚科化学有限公司承担所有合同权利义务，被告与青岛振盈工程咨询有限公司间合同权利义务关系消灭。现青岛厚科化学有限公司于2010年8月17日注册成立，且厚科化学已经付给青岛振盈工程咨询有限公司第一年的租金，故被告已依约定于2010年8月17日退出该租赁合同关系。所以被告与本案无关，原告的诉讼请求无事实依据，应依法驳回。被告青岛厚科化学有限公司答辩并反诉称，2010年5月6日，被告青岛厚科化学有限公司与青岛振盈工程咨询有限公司签订《厂房租赁合同》，合同中第五条第一款约定“以上租金需提供发票。”但是在我方按照合同约定向其支付了第一年的租金后，青岛振盈工程咨询有限公司无故不向被告开具发票，导致被告无法将该租金做进生产成本而多交税款人民币67500元。2011年2月21日被告因经营需要从即墨迁址至青岛市市南区，2011年3月8日国税登记地址正式变更为青岛市市南区，并顺利领出国税登记号。但因青岛振盈工程咨询有限公司不向即墨地税局交付房产税和土地使用税造成被告无法迁移，而国税已经迁移成功领取了新号。根据税法一家公司只有一个税号的规定，被告只有在即墨注销地税并迁至市南区后，才能具备领用发票的条件。被告因此领不出发票，在长达8个月的时间内不能正常经营，造成损失达人民币414630元。2013年1月16日，原告向被告发出《通知》无故提前终止合同，按照《厂房租赁合同》第八条第一款的规定，应向被告支付搬迁安装费人民币350000元。现具状起诉，请求判令：1、原告青岛振盈农业机械有限公司支付被告青岛厚科化学有限公司因未开具第一年租金发票而造成的被告多交的税款人民币67500元；2、原告支付被告因未向即墨地税局交纳房产税和土地使用税而造成被告不能正常迁址、领不出经营发票所产生的经营损失人民币414630元；3、原告支付被告因提前终止合同而违约，应赔偿的搬迁安装费人民币350000元；4、原告承担全部诉讼费用。针对被告青岛厚科化学有限公司的反诉，原告青岛振盈农业机械有限公司辩称，一、被告所述原告没有出具租金发票与事实不符。事实是原告已经按照合同约定出具了一年的房屋租金发票（发票存根为证），至于被告是否抵税，为何没有抵税是被告内部问题与原告无关，所以，被告违背事实以没有出具发票为由，向原告索要损失67500元，没有任何事实和法律依据。二、被告索要营业损失366136元，也没有事实和法律依据。1、根据合同约定，被告承租厂房作为公司注册生产经营之用，合同第七条第1款“乙方在租赁甲方厂房经营期间负责水电及生产经营所需的一切费用”，所以，涉案厂房的房产税及土地使用税应由被告承担。2、被告无法迁址与原告无关。根据《公司法》、《公司登记管理条例》及《企业登记程序规定》相关规定，企业变更住所的需提交“公司变更登记申请书、指定代表或者共同委托代理人的证明、公司章程修正案、变更后住所的使用证明、企业法人营业执照副本”等资料。根本没有涉及租赁房屋的房产税及土地使用税缴纳的要求，即公司地址变更与租赁房屋的房产税及土地使用税是否缴纳无任何关系。被告称因租赁房屋的房产税及土地使用税的是否缴纳而导致其无法迁址的，纯属无稽之谈，因其自身原因导致无法迁址，理应自行承担损失。3、被告无法领取企业发票与原告无关。根据《税收征收管理办法》第十五条规定“企业自领取营业执照之日起三十日内，持有关证件，向税务机关申报办理税务登记。税务机关应当自收到申报之日起三十日内审核并发给税务登记证件”。根据《发票管理办法》“需要领购发票的单位和个人，应当持税务登记证件、经办人身份证明、按照国务院税务主管部门规定式样制作的发票专用章的印模，向主管税务机关办理发票领购手续。”即是否领取发票是被告作为经营企业的内部问题，因无法领取发票而停业，造成营业损失，当然与原告无关。三、原告不存在任何违约行为。被告称原告无故提起终止合同与事实不符。原告提出终止合同是正常履行《厂房租赁合同》约定。该合同第九条第一款明确约定：“厂房租赁期间，乙方应及时支付房租费用，……，如拖欠超过三个月后，甲方有权解除合同”，现被告已拖欠房租长达近两年之久，被告严重违约，原告理应有权解除租赁合同。2011年初至今被告一直处于停产状态，被告收到原告多次催缴租金通知后，仍拒不支付，属恶意不履行合同行为，既不交租金，也不撤离厂区，用闲置设备强行占用原告土地及厂房、大棚，严重侵害了原告的合法权益。被告现预迁居、转移并对原告土地、厂房、大棚等进行整体转租。综上均表明被告已严重违约，不再继续履行厂房租赁合同的意思明显。故原告根本不存在违约，更不是无故提前终止合同，故索要搬迁安置费无依据。经本院开庭审理查明，2010年5月6日，原告青岛振盈工程咨询有限公司与被告青岛恒光丰塑料包装有限公司签订厂房租赁合同，该合同主要约定：甲方青岛振盈工程咨询有限公司，乙方青岛恒光丰塑料包装有限公司。1、甲方将其拥有的厂房租赁给乙方使用，乙方承租甲方厂房成立青岛厚科化学有限公司；2、厂房坐落于青岛环保产业园金王二路22号，出租房屋面积为6499.8平方米；3、甲方应提供乙方办理相关生产所需的各种证明（如身份证明、房产证明、厂房土地证明、消防验收证明等），乙方应提供给甲方身份证明文件；4、该房屋租赁期自2010年7月1日至2020年6月30日终止；5、第一年租金为每平方米50元／年，第二年为55元／年，第三年55元／年，后每隔三年每平方米递增5元／年。交付时间为每半年交付一次，每年的7月1日和1月1日为租金交纳时间（第一年除外）。以上租金需提供发票；6、甲方承担出租前所有债权债务、税费、电费及其他费用。租赁期间，如果发生政府有关部门征收本合同中未列明项目但与该厂房、土地、道路等有关的费用，应由甲方承担；7、乙方在租赁甲方厂房经营期间负责水电及生产经营所需要的一切费用。8、厂房租赁期间，如甲方提前终止合同而违约（除不可抗拒的自然灾害），应赔偿乙方搬迁安装费人民币350000元；9、厂房租赁期间，乙方应及时支付房租费用，如拖欠，第一个月收应交付金额1%滞纳金，第二个月增收应交付金额5%滞纳金，第三个月增收应交付金额10%滞纳金，如拖欠超过三个月后，甲方有权解除合同。租赁期间，如乙方提前解约的（除不可抗拒的自然灾害），应赔偿甲方人民币350000元；10、青岛厚科化学有限公司注册结束后，其承担主体自然从青岛恒光丰塑料包装有限公司转为青岛厚科化学有限公司（即甲方青岛振盈工程咨询有限公司与乙方青岛恒光丰塑料包装有限公司合同解除）。2010年6月29日，原告与被告青岛恒光丰塑料包装有限公司签订厂房租赁补充合同，该合同主要约定：每年的1月1日和7月1日被告必须把租金打到原告指定账户，第一年租金270825元，第二年、第三年357489元，第四至第六年每年租金389988元，第七至第九年422487元，第十年租金454986元。厂内大棚面积为500平方米，租金为45元／平方，每年租金为22500元。第一年延期合同履行2个月，租金交付日为2010年12月1日和2011年3月1日，双方并就其他事项进行了约定。合同签订后，被告方接收房屋使用。2010年8月17日，被告青岛厚科化学有限公司注册成立。2011年8月19日，原告青岛振盈农业机械有限公司向被告青岛恒光丰塑料包装有限公司出具租赁费发票两张，款额共计270825元。2012年2月17日，原告青岛振盈农业机械有限公司向被告青岛厚科化学有限公司发出催款通知，称青岛厚科化学有限公司承租自己公司的厂房，已拖欠租金长达半年以上，已属严重违约，请该公司于本月底前交清租金。若到期仍交不上租金，我公司将解除租赁合同；2012年6月14日青岛振盈农业机械有限公司再次向青岛厚科化学有限公司发出通知，称青岛厚科化学有限公司承租本公司的厂房租金一直拖欠未给，现再次通知该公司于2012年6月22日前交清所欠租金；2012年11月21日青岛振盈农业机械有限公司第三次通知被告青岛厚科化学有限公司交纳房屋租金，称青岛厚科化学有限公司自2010年6月至今一直未交纳租金，我公司已多次通知交纳，但你公司仍不理睬。现在最后一次通知你公司于2012年11月30日前交清全部所欠租金及违约金。逾期仍不交纳，我公司立即终止合同，并限你公司5日内搬离厂区，否则视为自动放弃滞留设备及物资。同时我公司保留诉诸法院的权利，追究你公司的违约及赔偿责任。后双方协商未果，致原告诉讼来院。另查，原告青岛振盈工程咨询有限公司于2010年3月12日企业名称变更为青岛振盈农业机械有限公司。审理中，原告青岛振盈农业机械有限公司主张租金：2010年7月1日至2011年7月1日，房屋租金270825元，大棚租金22500元，合计293325元，已付款260000元，尚欠33325元。2011年7月1日至2012年7月1日，欠租金379989元，其中含大棚租金22500元。2012年7月1日至12月31日，所欠租金189994.5元。上述合计603309元，违约金60330元（603309元×10%）。针对原告诉讼请求，被告青岛厚科化学有限公司认为：1、补充合同明确约定第一年的租赁费延期履行2个月，原告主张过高；2、补充协议中约定的租赁大棚，未经消防验收，协议无效，并提起反诉，主张：1、按照《企业所得税法》第4条规定的25%的税率计算，因为原告未给被告提交发票，应赔偿被告多交税款损失270825元×25%=67706元；2、按照（2011）即民初字第5546号案件诉讼过程中，法院委托相关部门作出的评估报告中损失×天数，原告应赔偿经营损失503438元÷11个月×8个月=366136元；3、根据双方2010年5月6日合同第8条第一款，原告应赔偿拆迁安装费35万元。另被告青岛厚科化学有限公司主张通过银行转账分别支付租赁费70825元、100000元、70000元，青岛振盈工程咨询有限公司已经收到20000元订金和10000元的水管安装费，故共计已付租赁费270825元，与原告出具的发票数额一致。上述事实，有原告提交的厂房租赁合同、厂房租赁补充合同、催缴租金函、厂房现状照片、青岛振盈工程咨询有限公司章程修正案、被告提交的转付函、发票、照片以及原、被告的陈述等证据记录在案，并经开庭质证，证明上述事实成立。本院认为，原告青岛振盈农业机械有限公司（原青岛振盈工程咨询有限公司）与被告青岛恒光丰塑料包装有限公司签订的厂房租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，也不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，故双方签订的厂房租赁合同合法有效。因双方在租赁合同中明确约定，青岛厚科化学有限公司注册结束后，其承担主体自然从青岛恒光丰塑料包装有限公司转为青岛厚科化学有限公司（即甲方青岛振盈工程咨询有限公司与乙方青岛恒光丰塑料包装有限公司合同解除），而被告青岛厚科化学有限公司于2010年8月17日注册成立，该合同的权利义务也应由被告青岛厚科化学有限公司承担。2011年8月19日，原告青岛振盈农业机械有限公司向被告青岛恒光丰塑料包装有限公司出具租赁费发票两张，款额共计270825元后，三次通知被告青岛厚科化学有限公司交纳逾期租赁费，并明确告知如不交纳将解除租赁合同等，但被告青岛厚科化学有限公司一直也没有按照合同约定以及原告催款通知交纳租赁费，致原告诉讼来院。根据双方合同“厂房租赁期间，乙方应及时支付房租费用，……，如拖欠超过三个月后，甲方有权解除合同”的约定，现被告青岛厚科化学有限公司已拖欠原告租赁费一年多，严重违约，原告要求其解除租赁合同，将租赁物交付，本院应予支持。原告要求被告青岛恒光丰塑料包装有限公司承担该租赁合同的义务，与合同约定不符，本院不予支持。原告青岛振盈农业机械有限公司主张租赁费：2010年7月1日至2011年7月1日，房屋租金270825元，大棚租金22500元，合计293325元。2011年7月1日至2012年7月1日，欠租金379989元，其中含大棚租金22500元。2012年7月1日至12月31日，所欠租金189994.5元。上述租赁费合计863308.5元，本院予以认可，抵减被告已付租赁费270825元，余款592483.5元，被告青岛厚科化学有限公司应予支付，并按照双方合同约定，承担该欠款违约金59248.35元（592483.5元×10%）。原告主张被告已付租赁费260000元，与本院查明事实不符，对此本院不予采信。被告青岛厚科化学有限公司以原告青岛振盈农业机械有限公司未提供租金发票为由行使先履行抗辩权，拒绝交付租金，根据相关法律规定，未按规定开具发票的，属于违犯发票管理法规的行为，不属于民事法律关系。被告青岛厚科化学有限公司反诉要求原告支付因未开具发票造成其多交的税款67500元、经营损失414630元、搬迁安装费350000元的请求，依据不足，本院不予支持。另被告认为补充合同明确约定第一年的租赁费延期履行2个月，原告主张过高，结合双方在合同中约定的租赁期限、每年的7月1日和1月1日为租金交纳时间（第一年除外）以及在补充合同中约定的“第一年延期合同履行2个月，租金交付日为2010年12月1日”的约定，被告的该抗辩理由不当，证据不足，本院不予采信。另被告认为双方补充协议中约定的租赁大棚，未经消防验收，协议无效。根据《消防法》有关规定，虽有未经消防验收或检查合格禁止使用的规定，但对擅自使用、营业的，也仅做了进行处罚的规定，未有相关合同无效的规定，因此，被告以租赁大棚未经消防验收合格为由认定补充合同无效缺乏法律依据。对其该辩解，本院也不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，判决如下：一、自2013年1月6日起，解除原告青岛振盈农业机械有限公司与被告青岛恒光丰塑料包装有限公司厂房租赁合同关系，被告青岛厚科化学有限公司于本判决生效后十日内将租赁物交付给原告。二、被告青岛厚科化学有限公司于本判决生效后十日内支付原告青岛振盈农业机械有限公司租金592483.5元。三、被告青岛厚科化学有限公司于本判决生效后十日内支付原告青岛振盈农业机械有限公司违约金59248.35元。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告对被告青岛恒光丰塑料包装有限公司的诉讼请求。五、驳回被告青岛厚科化学有限公司对原告青岛振盈农业机械有限公司的反诉请求。案件受理费10436元（原告预交）及保全费3910元，共计14346元，由原告青岛振盈农业机械有限公司负担119元，被告青岛厚科化学有限公司负担14227元。反诉案件受理费费5819元（被告预交），由被告青岛厚科化学有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长 张先辉审判员 唐凤辉审判员 梅福本二〇一三年六月十三日书记员 江婷婷附法律规定：1、《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”2、《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”3、《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为标明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。” 关注公众号“”