（2014）呈民初字第111号
裁判日期: 2013-06-12
公开日期: 2014-12-18
案件名称
孙忠玉诉毕文华、昆明欣荣物业服务有限公司、昆明艺派装饰工程有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
昆明市呈贡区人民法院
所属地区
昆明市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
孙忠玉,毕文华,昆明欣荣物业服务有限公司,昆明艺派装饰工程有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百一十八条第一款，第一百四十四条
全文
昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2014）呈民初字第111号原告（反诉被告）孙忠玉，女，1963年8月21日出生，汉族，黑龙江省鹤岗市人。被告（反诉原告）毕文华，男，1966年8月26日出生，傣族，云南省弥勒市人。第三人昆明欣荣物业服务有限公司。法定代表人鲁向东，董事长。委托代理人晏飚，男，1962年1月17日出生，汉族，云南省昆明市人。第三人昆明艺派装饰工程有限公司。法定代表人曹显海，经理。原告孙忠玉诉被告毕文华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月25日受理后，被告毕文华于2013年12月30日在举证期限内提起反诉，经审查反诉符合受理条件，本院予以受理。原告孙忠玉申请追加昆明欣荣物业服务有限公司（以下简称为：欣荣公司）作为第三人参加诉讼并变更诉讼请求，本院予以准许。因昆明艺派装饰工程有限公司（以下简称为：艺派公司）与本案存在利害关系，本院于2014年1月23日追加其作为第三人参加诉讼。因第三人艺派公司下落不明，本院于2014年3月5日在《人民法院报》刊登公告，向第三人艺派公司公告送达民事诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票等法律文书。公告期满后，依法组成合议庭，于2013年6月12日公开开庭进行审理，原告（反诉被告）孙忠玉，被告（反诉原告）毕文华，第三人欣荣公司的委托代理人晏飚到庭参加诉讼。第三人艺派公司经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告（反诉被告）孙忠玉起诉称：孙忠玉于2013年4月9日在毕文华知情的情况下，以1200元／月租赁了毕文华出租给艺派公司的位于呈贡区雨花毓秀小区修身苑B栋2-1501房，租期为一年，孙忠玉居住半年，毕文华以艺派公司失踪为由在合同期限尚未届满时强行停水停电。导致孙忠玉不能正常使用租赁房屋。为此，特向法院提起诉讼，请求判令：一、确认孙忠玉与昆明艺派装饰工程有限公司签订的《房屋租赁合同》合法有效；二、由被告毕文华、第三人欣荣公司承担诉讼费用。被告（反诉原告）毕文华答辩并反诉称：毕文华于2013年1月21日与第三人艺派公司签订《房屋租赁合同》。将毕文华所有的呈贡区大学城雨花毓秀小区修身苑B栋2-1501房出租给艺派公司使用，租期为5年，依照合同约定，艺派公司应当在2013年3月5日前支付房屋租金3600元，并支付3月份到10月份之间的物管费。但孙忠玉在未完成装修的情况下就入住到该房屋。经毕文华多方联系才向艺派公司收取租金2600元，2013年9月5日前，艺派公司按约定应当缴纳下半年租金及相关物管费用，但已无法与其取得联系。无奈之下，毕文华多次找孙忠玉协商，要求其交还房屋并缴纳水电煤气及物管费用，因该费用未缴纳已产生了滞纳金，毕文华才要求物业公司停止供电供水。为此，特向法院提起诉讼，请求判令：一、由反诉被告孙忠玉承担自2013年4月到2014年4月期间的物管费人民币3004元，2013年3月30日至2014年4月19日期间的水电费人民币804元，并承担2013年3月30日至2013年12月30日的租金人民币3692元。二、本案本诉和反诉全部诉讼费用由反诉被告承担。原告（反诉被告）孙忠玉答辩称：一、孙忠玉在2013年4月9日才与艺派公司签订合同，此前于2013年4月1日就与毕文华一起到艺派公司见过，且毕文华并未对孙忠玉租赁房屋提出异议，并协助办理了入住相关手续，将身份证复印件等材料交付给孙忠玉。二、毕文华与艺派公司之间的合同，赋予艺派公司独立自行处置转租事宜的权力，无需再另行告知和再经其同意。根据《最高人民关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条：“知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定。毕文华自11月份以来即对孙忠玉无理纠缠，但其本案本、反诉均是在半年后，据此，本院依法应不予支持，驳回其反诉请求。三、毕文华要求孙忠玉支付其房租等其费用的诉求，于法无据。孙忠玉只与艺派公司因合同关系存在的债权债务关系，与毕文华之间不存在合同，因此毕文华要求孙忠玉支付其费用于法无据。第三人欣荣公司针对本诉答辩称：欣荣公司与孙忠玉无任何关系，孙忠玉也未按规定履行登记备案的手续，第三人并不清楚本案物业的实际使用人。房屋的产权人为业主，其他人员仅是物业使用人。孙忠玉的起诉无事实及法律依据。第三人作为小区的服务企业，在毕文华书面及口头的强烈要求下进行停水，第三人并非租赁纠纷的当事人，孙忠玉应当对诉讼中的侵权事实和因果关系负有举证的责任，否则应承担不利的法律后果，因此请求驳回其诉讼请求。第三人欣荣公司针对反诉答辩称：对毕文华提起的反诉无意见。归纳各方当事人的诉辩主张，争议的焦点为：一、原告（反诉被告）孙忠玉与第三人艺派公司所签订的《房屋租赁合同》是否合法有效？二、反诉原告毕文华要求孙忠玉承担物管费3004元、水电费804元、租金为3692元的的诉讼请求是否能够成立？原告（反诉被告）孙忠玉针对其诉讼请求向本院提交证据材料如下：一、房屋租赁合同（孙忠玉与艺派公司签订）一份，欲证明：孙忠玉对租赁房屋是合法居住，是物业的合法使用人。二、房屋租赁合同（毕文华与艺派公司签订）复印件一份，欲证明：毕文华与艺派公司签订的合同将独立转租赋予艺派公司的事实，孙忠玉所签署的合同建立在此合同的基础上。三、收据二份，欲证明：孙忠玉已按合同约定向艺派公司总共缴纳了人民币17400元。四、中国银行云南省分行代收费交易凭条三份，欲证明：孙忠玉已进行缴费，结清了2013年11月份以前的水电煤气等费用。五、门禁卡收据一份，欲证明：毕文华向孙忠玉交付了门禁卡，同意孙忠玉入住，后孙忠玉已经将门禁卡交还给毕文华，由毕文华出具收据。六、入住证明一份，欲证明：毕文华为孙忠玉办理入住手续，同意转租。七、城市燃气供用气合同一份，欲证明：毕文华为孙忠玉办理入住手续的证明。八、身份证复印件一份，欲证明：毕文华向孙忠玉交付了办理各项合同需要的业主身份证复印件。九、电费收费发票一份，欲证明：2014年1月30日之前的电费已经结清，共计165.81元。被告（反诉原告）毕文华质证认为：对孙忠玉提交的证据一的真实性、合法性予以认可，但与毕文华无关。对证据二、证据三、证据五、证据七、证据八、证据九无异议。对证据四无异议，但该费用不包括毕文华起诉的款项。证据六并非毕文华书写，不予认可。第三人欣荣公司质证认为：对于证据六是第三人出具的，需要有业主的身份证复印件。对于孙忠玉提交的其他全部证据材料均不清楚，与艺派公司无关。被告（反诉原告）毕文华在举证期限内向本院提交证据材料如下：一、房屋租赁合同一份，欲证明：毕文华与艺派公司签订了合同。二、收据两份、中国银行回执单一份，欲证明：物管费是毕文华缴纳的，共计人民币3034元。三、情况说明两份，欲证明：孙忠玉走后对房屋的破坏情况及现住户入住的情况。四、收据一份，欲证明：毕文华向唐征南补交了水电费804元。五、水电费差额核算表一份、照片打印件九份，欲证明：孙忠玉走时未结清水电费。六、收据复印件、发票复印件各一份，欲证明：2014年的物管费及车位管理费均是由毕文华缴纳。七、照片23份，欲证明：孙忠玉走后对房屋的损害情况，以及未结清水电费的情况。原告（反诉被告）孙忠玉质证认为：对毕文华提交的证据一、证据二、证据六无异议。对证据三不予认可，认可进行过抄表，交接房屋时没有问题。对证据四不予认可，与孙忠玉无关。对证据五不予认可。对证据七不予认可，在交接时未拍摄照片，之后发生的不予认可。经质证，第三人欣荣公司对毕文华提交的全部证据无异议。第三人欣荣公司未向法庭提交任何证据。第三人艺派公司经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，在答辩期内未提交书面答辩意见，在举证期间内未向本院提交任何证据材料，视为其放弃答辩、举证、质证以及辩论的权利。本院认为：对于孙忠玉所提交的证据一、证据二、证据三、证据四、证据五、证据七、证据八、证据九经对方认可其真实性，证据的形式符合要求，能够反映案件情况，本院予以采信。对证据六，作为出具该证明的第三人欣荣公司认可其真实性，本院予以采信。对于毕文华提交的证据一、证据二、证据六经对方认可其真实性，证据的形式符合要求，能够反映案件情况，本院予以采信。对证据三实际上是案外人王永坤、唐征南出具的书面证人证言，因两证人并未出庭接受质询，其证明效力减损，且无其他证据印证，本院不予采信。对证据四、证据五均是毕文华与案外人唐征南之间所实施的行为，并未经过本案当事人的确认，其真实性不能核实，本院不予采信。对证据七系毕文华一方单方制作的照片，且不能反映拍摄的地点和本案诉争事实之间的关联性，本院不予采信。根据原被告双方当事人的自认以及本院的认证情况，依法确认如下法律事实：2013年1月21日，艺派公司（乙方）与毕文华（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定由毕文华将位于昆明市呈贡区雨花毓秀小区修身苑B幢2-1501房出租给艺派公司，租期为五年，即2013年3月5日至2018年3月4日，总租金为37200元，租赁期间的水、电、物业、卫生等费用由乙方自行承担。租赁期间，在甲方知情的情况下，乙方对该房屋具有独立的转租权。对甲方的每一次付款，特殊情况下如果乙方超逾合同日期达30日以上，则视乙方为自动放弃租房权益，甲方可无条件收回房屋，双方合同自然终止。2012年3月29日，艺派公司出具收据一份，确认收到孙忠玉房屋定金人民币2000元。2013年4月9日，艺派公司（甲方）与孙忠玉（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定由甲方将位于昆明市呈贡区雨花毓秀小区修身苑B幢2-1501房出租给乙方，租期为壹年，即自2013年4月10日起至2014年4月18日至，付租方式为壹年一付，即一次性支付人民币14400元。乙方将付给甲方租房押金1000元，至租期结束，乙方未拖欠水电气费用以及未损坏房屋固有设施的情况下，甲方将退此押金。租赁期间的水、电、物业、卫生等费用由乙方自行承担。租赁期间，在甲方知情的情况下，乙方对该房屋具有独立的转租权。2013年4月9日，艺派公司出具收据一张，确认收到孙忠玉交付的房租14400元、押金1000元。2013年11月8日，孙忠玉缴纳电费人民币87元，华润燃气费530元。2013年11月15日，孙忠玉缴纳水费122元。2014年1月3日，孙忠玉缴纳了电费165.81元。孙忠玉持有载明业主为毕文华的《入住证明》、《城市燃气供用气合同》。毕文华于2013年1月21日向欣荣公司缴纳物业管理费人民币2824元，二次加压费60、垃圾清运费120、水池清洗费30元。2014年4月19日，毕文华出具收据，载明：“收到租户大门钥匙两把。使用水电煤气数为：水：50m³（方）。电：1969.64度。煤气：542.42方。业主门卡：2张。退还40元押金。”针对第一个争议焦点，本院认为：艺派公司与孙忠玉之间签署的合同，毕文华认为艺派公司未经其同意对外转租。对此，首先，毕文华与艺派公司之间签订的合同中，已明确艺派公司享有在甲方知情的情况下，对该诉争房屋具有独立的转租权；其次，毕文华向孙忠玉交付了门禁卡、燃气合同等行为，应当推定其已知晓孙忠玉入住的情况，作为房屋所有人在交付门禁卡等之后尚不知实际入住人员的情况与常理不不符，因此应当认定毕文华知晓艺派公司向孙忠玉转租的事实；最后，艺派公司与孙忠玉之间的合同是在平等自愿等价有偿的原则下签订的，不存在法律规定的其他无效情形，因此孙忠玉与艺派公司签订的《房屋租赁合同》合法有效。针对第二个争议焦点，本院认为：孙忠玉的租赁期间在艺派公司与毕文华之间的租赁合同期间，因毕文华与艺派公司之间的租赁合同关系未经确认解除，毕文华此期间的房屋使用权已经出租给艺派公司，基于此使用权产生的收益，毕文华仅能向艺派公司主张。同时根据毕文华与艺派公司之间的合同约定，租赁期间内所产生的水、电、物管等费用，均应由艺派公司缴纳，因毕文华与孙忠玉之间并不存在合同关系，而毕文华与艺派公司之间的合同仅能约束双方当事人，因此，毕文华若认为艺派公司未按约缴纳其支付的水、电、物业管理等费用，而致使毕文华存在损失，应当由毕文华向艺派公司另行起诉主张。因此对于毕文华要求孙忠玉支付物业管理费3004元、水电费804元、租金3692元的诉讼请求本院不予支持。综上所述，孙忠玉与艺派公司之间存在合法、有效的租赁合同关系。孙忠玉并不是毕文华与艺派公司之间租赁合同关系当事人，不受其合同权利义务关系的约束，毕文华所主张的费用应当向艺派公司另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）孙忠玉与第三人昆明艺派装饰工程有限公司于2013年4月9日签订的《房屋租赁合同》合法有效。二、驳回被告（反诉原告）毕文华的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币200元，公告费260元，由原告（反诉被告）孙忠玉承担；反诉案件受理费人民币50元，由被告（反诉原告）毕文华承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期限为二年。审 判 长 刘春浩审 判 员 朱 曦人民审判员 胡 明二〇一三年六月十二日书 记 员 陆叶青 来自