（2013）思民初字第1160号
裁判日期: 2013-06-01
公开日期: 2014-12-31
案件名称
吴惠燕与李元凤房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
厦门市思明区人民法院
所属地区
厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴惠燕,李元凤,李泓锴
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第一百零七条，第一百一十五条
全文
福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2013）思民初字第1160号原告（反诉被告）吴惠燕，女，1974年3月4日出生，汉族，住厦门市思明区。委托代理人翁唐仁，福建凌一律师事务所律师。委托代理人王乃义，福建炼海律师事务所律师。被告（反诉原告）李元凤，男，1958年6月23日出生，汉族，住厦门市。委托代理人李静雅，女，1984年10月26日出生，汉族，系被告李元凤之女。委托代理人黄煌，福建联合信实律师事务所律师。第三人李泓锴，男，1987年2月14日出生，汉族，住南平市延平区。原告吴惠燕与被告李元凤及第三人李泓锴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年1月4日立案受理后，被告李元凤于2013年4月1日提起反诉，审判员吴兆安依法适用简易程序于2013年4月16日公开开庭进行了合并审理。原告委托代理人翁唐仁、王乃义，被告委托代理人李静雅、黄煌及第三人李泓锴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴惠燕诉称，2012年11月5日，原、被告双方在中介方的介绍促成下签订一份《房产买卖居间协议书》，被告同意将位于思明区长青路175号305室房产以1220000元的价格出售给原告，协议还约定协议签订当日原告支付150000元定金，并向中介方支付中介费20000元，双方保证于2012年11月26日前往土房局办理交易登记手续和签订土房局提供的《厦门市房地产买卖合同》，若因一方原因无法办理交易登记手续的应承担违约责任。此外，双方还约定了原告有权指定第三方为产权人。协议签订后，原告依约向被告支付150000元定金，并向中介方支付中介费5000元，原告亦早已备好剩余购房款和办理过户所需材料。2012年11月26日，原、被告前往房地产交易中心办理过户手续，因被告拒绝签订土房局提供的《厦门市房地产买卖合同》导致无法办理过户手续。为此，原告于2012年11月27日前鹭江公证处通过电话方式催促被告按协议约定办理交易手续，被告明确表示不签订土房局提供的《厦门市房地产买卖合同》。2012年12月3日，原告委托福建凌一律师事务所就双方房屋买卖合同纠纷事宜致函被告，要求被告配合原告前往土房局办理交易登记手续并领取首期购房款。双方虽于2012年12月6日前往，但终因被告再次拒绝签订土房局提供的《厦门市房地产买卖合同》而导致无法办理交易登记手续。2012年12月7日，被告函告原告解除双方的《房产买卖居间协议书》。目前，涉案房屋已经出售他人。原告认为，原、被告签订的《房产买卖居间协议书》合法有效，被告拒不依约办理房屋交易登记手续并将房屋出售他人的行为已构成根本违约，应承担相应的违约责任。原告不存在任何违约情形，被告发函解除合同无效。故诉请判令：1、确认被告单方解除《房产买卖居间协议书》无效；2、被告双倍返还定金300000元并赔偿原告居间报酬损失5000元；3、被告承担本案全部诉讼费用。被告李元凤答辩并反诉称，双方签订协议后，被告于2012年11月5日晚将房产交付给原告吴惠燕，并于2012年11月16日办妥房产解押手续。2012年11月26日，原、被告双方到土房局办理交易手续时，原告要求将房产过户至第三人李泓锴名下，并临时要求变更房产成交价格、房款支付条件及方式等，造成无法办理交易登记手续，2012年12月6日亦是如此。因原告构成违约，被告依法通知原告解除合同。诉请判令：1、确认反诉原告有权没收反诉被告的定金150000元；2、反诉被告向反诉原告支付律师费用12625元；3、反诉被告承担本案诉讼费用。反诉被告吴惠燕辩称，反诉被告没有违约行为，反诉原告的诉讼请求应当予以驳回。第三人李泓锴陈述称，2012年11月22日，原告吴惠燕自称是讼争房屋产权人李元凤女儿，其遂在中介处与原告吴惠燕签订该房产买卖协议，并为此向吴惠燕支付了100000元定金。2012年11月26日去土房局办理交易手续时，才知道是吴惠燕自李元凤处购买了讼争房产再转卖予其，后因李元凤方不同意变更与吴惠燕合同相关条款，致使当天无法办理过户，其与吴惠燕的合同亦无法继续履行。经审理查明，2012年11月5日，原、被告双方经中介居间介绍签订一份《房产买卖居间协议书》，被告将位于思明区长青路175号305室房产以1220000元的价格出售给原告，约定签订协议当日原告支付150000元定金，原告于2012年11月26日前向被告支付6100000元（含定金），另外610000元在取件当天支付；被告应于2012年11月26日前办理提前还贷并及时办理解除抵押登记手续；双方在签订本协议后不得中途悔约，否则悔约方除应向守约方承担总房款0.05%违约金外，还应赔偿守约方中介费用、装修费用、房屋使用费、房屋差价损失等实际损失和收益损失，以及由此引发的诉讼费用和律师费用等；双方保证备齐资料于2012年11月26日前并前往土房局办理交易登记手续和签订土房局提供的《厦门市房地产买卖合同》，否则每逾期一日应向守约方承担总房款每日0.05%的违约金，若因一方原因仍无法办理交易登记手续，则另一方有权要求解除合同和要求违约方承担相应违约责任；此外，双方还约定了原告有权指定第三方为产权人以及定金支付方式等。协议签订后，原告依约向被告支付150000元定金。2012年11月16日，被告办妥讼争房产的抵押注销手续。2012年11月22日，原告以李元凤代理人的身份与第三人签订了讼争房产的《房产买卖协议》，原告将讼争房产以1288000元的价格出售给第三人李泓锴，同时约定了付款方式为2012年11月22日当日支付定金100000元，12月30日前支付608000元，余款580000元向银行申请贷款等条款。2012年11月26日，原、被告、中介方以及第三人到土房局办理交易手续，原告提出签订土房局提供的《厦门市房地产买卖合同》，并将产权过户到第三人名下，被告发现该合同条款中房款总价、房款支付方式等与原、被告签订的合同不一致，拒绝签订该合同。第三人李泓锴当庭陈述称，其发现原告不是李元凤女儿，且其与原告的合同与原、被告合同关于付款方式上的约定明显不一致，被告又明确表示不同意按照指导价过户以及贷款支付房款，故当天未能办理过户登记手续。2012年12月4日，原告委托律师向被告发出律师函，要求被告于2012年12月12日前往土房局办理交易手续并领取首期购房款610000元，否则原告将解除合同并要求被告支付双倍定金。2012年12月6日，原、被告、第三人及中介方代表再次前往土房局办理交易登记手续，原告提出按照原、被告的合同履行，将产权过户到第三人名下，其代第三人先行将款项垫付给被告，待银行将贷款审批下来后被告再将款项汇还原告，被告对原告垫付表示同意，但不同意原告提出的待银行将贷款审批下来后被告再将款项汇还原告的做法。第三人当庭表示，原告是炒房行为，其已经不信任原告，拒绝配合原、被告之间的交易。次日，被告向原告发出解除合同通知书。另查明，被告李元凤因本次诉讼委托律师，花费律师费12625元。以上事实，由《厦门市土地房屋权证》，原、被告之间签订的《买产买卖居间协议书》，原告与第三人签订的《房产买卖协议》，定金收条，付款凭证，通话录音，证人证言，《律师函》，《解除协议通知书》律师费发票以及当事人在庭审中的陈述为证，本院予以确认。本院认为，原、被告双方签订的《房产买卖居间协议书》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。协议“双方保证备齐资料于2012年11月26日前并前往土房局办理交易登记手续和签订土房局提供的《厦门市房地产买卖合同》，否则每逾期一日应向守约方承担总房款每日0.05%的违约金，若因一方原因仍无法办理交易登记手续，则另一方有权要求解除合同和要求违约方承担相应违约责任”就解除权以及违约责任进行了约定，而根据查明的事实，原告在事先未与被告协商的情况下，要求被告签订其与第三人签好的就房款总价、房款支付方式及条件与原、被告之间的合同约定不一致的土房局提供的《厦门市房地产买卖合同》，遭到被告拒绝，导致2012年11月26日无法办理交易登记手续，过错在于原告；2012年12月6日亦因不能归责于被告的原因导致无法办理交易登记手续，故被告于2012年12月7日向原告发出解除合同通知书，并无不妥，且符合合同约定，本院予以确认。原告要求确认解除合同通知书无效以及要求被告承担双倍返还定金300000元及赔偿中介费损失5000元的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。相反，被告的所有反诉请求，均有事实和法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十五条的规定，判决如下：一、确认反诉原告李元凤有权没收反诉被告吴惠燕的定金150000元；二、反诉被告吴惠燕应于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告李元凤律师费损失12625元；三、驳回原告吴惠燕的全部诉讼请求。本案本诉案件受理费2937.50元，财产保全费2020元，均由原告吴惠燕负担；反诉案件案件费1776元，由反诉被告吴惠燕负担。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 员 吴兆安二〇一三年六月一日代书记员 薛佳希附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 来源：