（2013）邛崃民初字第25号
裁判日期: 2013-05-09
公开日期: 2014-12-07
案件名称
罗某某与张某某、钟某某、钟某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
邛崃市人民法院
所属地区
邛崃市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
罗傅芳,张德玉,钟远宜,钟钰蓓
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十三条；《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》：第二条；《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》：第二条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第五十八条第一款，第六十一条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国物权法》：第九条第一款
全文
四川省邛崃市人民法院民 事 判 决 书（2013）邛崃民初字第25号原告（反诉被告）罗傅芳（曾用名罗传芳）。委托代理人邵传远。被告（反诉原告）张德玉。被告（反诉原告）钟远宜。被告（反诉原告）钟钰蓓。委托代理人李林虹，四川伦典律师事务所律师。原告罗傅芳（反诉被告）与被告张德玉、钟远宜、钟钰蓓（反诉原告）房屋买卖纠纷一案，本院于2009年10月19日立案受理。2010年7月12日，本院作出（2009）邛崃民初字第1957号民事判决。判决后，张德玉、钟远宜、钟钰蓓不服判决，提起上诉。2010年12月30日，成都市中级人民法院作出（2010）成民终字第5087号民事裁定，以本院“违反法定程序，可能影响案件正确判决”为由，撤销本院判决，将案件发回本院重审。2011年2月24日，本院立案受理，并另行组成合议庭。于2011年4月18日、12月30日，公开开庭进行了审理。并作出判决。宣判后，罗傅芳，张德玉、钟远宜、钟钰蓓均不服判决，提起上诉，2012年9月27日，成都市中级人民法院作出（2010）成民终字第4582号民事裁定，以本院“认定事实不清，违反法定程序”为由，撤销本院判决，将案件发回本院重审。本院又以2013年邛崃民初字25号案立案受理，再次组成合议庭。分别于2013年2月27日和3月18日公开开庭进行审理。原告罗傅芳（反诉被告）及其委托代理人邵传远、被告张德玉（反诉原告），及被告张德玉、钟远宜、钟钰蓓（反诉原告）的委托代理人李林虹到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定。本案现已审理终结。原告罗傅芳诉称，原告罗傅芳与被告张德玉系朋友关系。1995年3月5日，被告张德玉采用欺骗手段与其签订一份《房屋产权协议》，将其位于邛崃市临邛镇柏树村5组的5间房屋占有。2007年4月23日，被告张德玉将原告罗傅芳骗到公证处办理《房屋赠与协议》，将其位于邛崃市临邛镇柏树村5组的房产占有。因原告罗傅芳的房屋系农村房屋，不得向城镇居民转让，故请求法院判决；一、确认原告罗傅芳与被告张德玉签订的《房屋产权协议》无效；二、确认《房屋赠与公证协议》无效；三、确认位于邛崃市临邛镇柏树村5组的12间小青瓦住房和2件坯房归原告罗傅芳所有；四、判决被告张德玉、钟远宜、钟钰蓓立即搬出前述房屋；五、判令被告张德玉钟远宜、钟钰蓓支付占有房屋期间的租金200000元。被告张德玉、钟远宜、钟钰蓓辩称，1994年，原告罗傅芳与被告张德玉经协商，被告张德玉出资2.40万元，拆除原告罗傅芳旧房4间，新建住房8间。1995年3月5日，双方签订《房屋产权协议》，约定原告罗傅芳取得住房2间，被告张德玉取得住房5间，大门1间双方共同使用。该协议是双方真实意思表示，不违反当时的法律规定，属合法有效，且被告张德玉取得了房产证，该房屋属被告张德玉所有，被告张德玉不同意返还该房屋。2007年4月23日，原告罗傅芳到邛崃市公证处办理虚假《房屋赠与协议》，原告罗傅芳将其位于邛崃市临邛镇柏树村5组的房产和林地赠与被告张德玉。实际上是买卖。被告张德玉取得房屋后，给付原告罗傅芳购房款10.50万元。因此，双方之间是房屋买卖关系。因该房屋系农村房屋，不得向城镇居民出售，该房屋买卖行为无效，被告张德玉同意返还房屋，不同意给付租金。同时提起反诉。反诉原告张德玉、钟远宜、钟钰蓓诉称，2007年4月23日，反诉被告罗傅芳到公证处办理虚假房屋赠与公证协议，将其房屋转移给反诉原告张德玉后，反诉原告张德玉给付了反诉被告罗傅芳购房款10.50万元。之后，反诉原告张德玉对房屋进行了装修，支付装修款约12万元。因双方转让房屋违反法律规定，现反诉原告张德玉要求反诉被告罗傅芳返还购房款10.50万元，补偿装修费12万元，共计22.50万元。反诉被告罗傅芳辩称，反诉被告罗傅芳没有收过反诉原告张德玉的购房款10.50万元，反诉被告罗傅芳是将房屋赠与反诉原告张德玉，而不是出售给反诉原告张德玉的。取得房屋后，反诉原告张德玉没有对房屋进行过重大装修，即便装修过房屋，也是简单装修。反诉被告罗傅芳不同意给付反诉原告张德玉购房款10.50万元，装修费12万元。经审理查明：一、关于1995年3月5日，原告罗傅芳与被告张德玉订立房屋产权协议，约定房屋权属的事实部分。原告罗傅芳与被告张德玉系朋友关系，被告张德玉与被告钟远宜系夫妻关系，被告钟钰蓓系被告张德玉与钟远宜之女。1994年，原告罗傅芳与被告张德玉协商由被告张德玉出资，对原告罗傅芳座落于邛崃市临邛镇柏树村5组的农村房屋进行改建，原告罗傅芳遂提出建房申请。1994年12月，原告罗傅芳经土地管理部门审核和建设管理部门许可，并获得批准后，由被告张德玉出资2.40万元，在原告罗傅芳原宅基地上拆除旧房4间，新建平房8间。1995年3月5日，原告罗傅芳与被告张德玉订立《房屋产权协议》，约定原告罗傅芳取得2房屋所有权，被告张德玉取得5房屋所有权，大门1间双方共同使用。1995年5月14日，邛崃市建设管理委员会向原告罗傅芳颁发了临邛郊字第XX-XXX-XX号村镇房屋所有权证（以下简称第20号房产证）。1995年6月10日，邛崃市建设管理委员会向被告张德玉颁发了临邛郊字第XX-XXX-XX号村镇房屋所有权证（以下简称第21号房产证）。上述事实，有下列证据予以证明：1、原告罗传芳提供的《宅基地使用证》，内容为：户主姓名罗传芳，人口5人，住址邛崃县白合乡九村五队（现为邛崃市临邛镇柏树村5组），房屋6间，房屋面积181㎡，宅基地面积246㎡，发证时间1983年10月。2、被告张德玉提供的邛白集建（92）字第2783号《集体土地建设用地使用证》，内容为：土地使用者罗传芳，地址白合乡九村五组（现为邛崃市临邛镇柏树村5组），土地类别住宅，建筑占地352㎡，发证时间1992年12月30日。3、原告罗傅芳提供的农村居民《建房占用土地申请报批表》，内容为：1994年8月16日，原告罗傅芳向土地部门申请改建住房100㎡，扩建院坝60㎡，1994年12月14日获得批准。4、原告罗傅芳提供的《村镇规划选址建设意见书》，内容为：1994年12月15日，邛崃市建设管理委员会批准原告罗傅芳原基改建住房100㎡，院坝60㎡。5、原、被告双方提供的1995年3月5日签订的《房屋产权协议》，主要内容为：1994年经批准在原告罗傅芳住宅内改建住房，拆除4间（面积约80㎡），改建8间（面积约170㎡），由被告张德玉出资，总投资2.40万元。现房屋已建成，确定新建房屋产权为：原告罗傅芳得2间（靠其未拆除旧房，面积约40㎡），产权归其所有，与拆除旧房4间折价抵平，互不补出；被告张德玉得5间（面积约115㎡），大门1间双方共同使用，产权归被告张德玉所有；院坝共同使用。6、被告张德玉提供的第20号《房产证》，内容为：所有权人罗传芳，共有权人罗洪、罗翔，所有权性质私有，房产来源继承，房屋用途住宅，建造年代1900（年），房屋座落邛崃市临邛镇柏树村5组，房屋种类平房，建筑结构砖木，间数7间，建筑面积188㎡，发证时间1995年5月14日。7、被告张德玉提供的第21号《房产证》，内容为：所有权人钟远宜，共有权人张德玉、钟钰蓓，所有权性质私有，房产来源自建，房屋用途住宅，建造年代1994（年），房屋座落邛崃市临邛镇柏树村5组，房屋种类平房，建筑结构砖木，间数7间，建筑面积154㎡，发证时间1995年6月10日。经质证，原告罗傅芳对第20号、第21号房产证有异议，认为该房产证不真实，有涂改痕迹。被告张德玉认为原告罗傅芳将其房屋出售给被告张德玉后，将第20号房产证交给了被告张德玉。第20号、第21号房产证是建设管理部门颁发的，是真实的。第21号房产证填写钟远宜和钟钰蓓的姓名时，把“宜”和“钰”字写成了同音字，自己进行了改动。合议庭认为：第20号、第21号房产证系房屋行政主管部门颁发，第21号房产证上填写的钟远宜和钟钰蓓姓名的“宜”和“钰”字有涂改痕迹，但不影响房产证记载的实质内容，且原告罗傅芳没有提供该房产证是虚假的证据。故对上述证据予以确认。二、关于2007年4月23日，原告罗傅芳办理《房屋赠与公证协议》，是将其房屋赠与给被告张德玉，还是出售给被告张德玉的事实部分。原告罗傅芳为了证明其是将房屋赠与被告张德玉的主张，向法庭提供了公证书（复印件）1本。公证书的内容为：2007年4月23日，原告罗傅芳到邛崃市公证处，在公证员刘邦金的面前，在《赠与书》上签名、捺手印属实。罗傅芳的赠与行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定。赠与书的内容为：赠与人罗传（傅）芳，受赠人张德玉，双方系表姐妹关系，赠与人系单身。赠与人在邛崃市临邛镇柏树村5组有房产一处［证号：邛白集建（92）字第XXXX号集体土地建设用地使用证］及0.3亩林地使用权［证号：邛林证字第（2003）第510XXXXXXX号］，经赠与人慎重考虑，自愿将上述房产和林地使用权及林地里的树木全部赠与受赠人张德玉所有。受赠人张德玉可持本赠与书到房屋管理部门申请办理房屋过户手续和林地使用权手续。经质证，被告张德玉、钟远宜、钟钰蓓对公证书的真实性没有异议，但对其合法性有异议。认为赠与书的内容是虚假的，因自己是城镇居民，不能购买原告罗傅芳的农村房屋，于是双方到公证处办理虚假房屋赠与公证书，原告罗傅芳以赠与的形式将其房屋转移给被告张德玉。被告张德玉分别于2007年4月28日和12月18日给付原告罗傅芳购房款4.50万元和6万元，共计10.50万元。反诉原告张德玉、钟远宜、钟钰蓓为了证明反诉被告罗傅芳是将其房屋以10.50万元的价格出售给自己的主张，向法庭提供了如下证据：1、收条1张，内容为：“今收到张德玉购房款［竹溪湖（小地名，即邛崃市临邛镇柏树村）］现金45000元（肆万伍千元），收款人罗传芳，2007年4月28日”。2、收条1张，内容为：“收到张得（德）玉陆万元正，罗传芳，2007年12月18号”。3、证人何秀云的证言，内容为：2007年4月，她驾车搭载张德玉到邛崃市皮革小区宿舍找到罗传芳，张德玉从其包包内拿出现金给付罗传芳购房款，她书写收条，罗传芳在收条收款人栏亲自签名。因时间长了，张德玉当时给付多少钱，她记不清了。付房款后，他俩就去竹溪湖（小地名，即邛崃市临邛镇柏树村）了。经质证，反诉被告罗傅芳对上述证据均有异议。认为两张收条均不是自己的签名，反诉被告罗傅芳没有收过反诉原告张德玉的购房款；2007年12月18日的收条上“陆”字后面有涂改痕迹（是把“3”字涂改后，在前面添加的“陆”字），收条右边被裁掉了，收条不完整。2007年4月28日反诉被告罗傅芳在西藏回邛崃的路途中，没有在家。反诉被告罗傅芳为了证明两张收条，不是其签名的主张，提供了四川求实司法鉴定所川求实（2010）文鉴306号文书鉴定意见书（以下简称求实306号鉴定书）。鉴定书的内容是：2010年1月22日，四川求实司法鉴定所受本院委托，对上述两张收条上的“罗传芳”签名字迹与2010年1月13日原告罗傅芳书写的“罗传芳”签名字迹，进行司法鉴定，是否为同一人书写。2010年1月28日，四川求实司法鉴定所作出鉴定意见书。鉴定意见为：两张收条上的“罗传芳”签名字迹与原告罗傅芳书写的“罗传芳”签名字迹，不是同一人书写。经质证，反诉原告张德玉对求实306号鉴定书提出异议，认为反诉被告罗傅芳现视力下降，在书写鉴定比对材料时，刻意改变书写习惯，造成鉴定意见不客观。反诉原告张德玉认为用反诉被告罗傅芳书写收条同一时期的签名进行司法鉴定，该鉴定意见才客观、真实。审理中，反诉原告张德玉提出重新鉴定申请，反诉被告罗傅芳不同意重新鉴定。2011年12月9日，本院委托成都市清源司法鉴定中心对反诉原告张德玉提供的比对材料，重新进行司法鉴定。2011年12月21日，成都市清源司法鉴定中心作出成清司鉴（2011）文字229号司法鉴定意见书（以下简称清源229号鉴定书）。鉴定书的分析意见为：两张收条与送检材料2005年度、2006年度五组荒山租金发放花名册上的4份“罗传芳”署名字迹的字体、字形、书写水平等一般特征和单字的起笔、收笔、转折、连接、搭配等细节特征的相同，是二者书写特征的本质反映，其特征总和反映了同一人的书写习惯。鉴定意见为：2007年4月28日“收条”、2007年12月18日“收条”、2005年度和2006年度五组荒山租金发放花名册上的4份“罗传芳”署名字是同一人书写。经质证，反诉被告罗传芳对清源第229号鉴定书有异议，认为反诉被告罗傅芳不同意重新鉴定，鉴定程序不合法。送检材料2005年度和2006年度五组荒山租金发放花名册上的签名，不是自己的签名，故鉴定意见不正确。故向本院提出要求鉴定人员出庭作证。为此，本院通知鉴定人罗尔刚、李光仁出庭。鉴定人罗尔刚、李光仁出庭陈述，《赠与书》“罗傅芳”的签名无法鉴定，其他鉴定材料与2011年8月22日由本院制作的询问笔录上“罗傅芳”的签名也无可比性。因此才出具了《鉴定意见》。内容为：《赠与书》“罗傅芳”的签名字迹不是直接书写；两份《收条》与2005年度和2006年度五组租金发放花名册上4份“罗传芳”的签名是同一人。反诉原告张德玉、钟远宜、钟钰蓓为了证明其提供的花名册上的签名，是反诉被告罗傅芳的亲笔签名，向法庭提供了如下证据：1、邛崃市临邛镇柏树村村民委员会2005年度荒山租金发放花名册1页，内容为：2006年4月19日，邛崃市临邛镇柏树村村民委员发放五组2005年荒山租金，五组村民领款情况，花名册上罗传芳领款栏处有“罗传芳”签名字样。2、邛崃市临邛镇柏树村村民委员会2006年度领款花名册1页，内容为：2007年邛崃市临邛镇柏树村村民委员发放2006年度款项，花名册上罗传芳领款栏处有“罗传芳”签名字样。3、邛崃市临邛镇柏树村村民委员会证明，内容为：邛崃市临邛镇柏树村村民委员会提供的2006年4月19日荒山租金发放单和农户领款单，系农户本人签字按手印。4、证人王建军的证言，主要内容为：他是邛崃市临邛镇柏树村会计，张德玉向法庭提交的两页领款花名册是柏树村向其提供的。两张领款花名册上“罗传芳”栏领款人签名，是罗传芳本人亲笔签名。村上规定农户领款，必须本人签名。2007年以后，因罗传芳视力不好，村上发放款项时，才有两次由其女代其签字，罗传芳按手印。5、证人王训海的证言，主要内容为：他是邛崃市临邛镇柏树村干部，村上发放款项由王建军负责，张德玉向法庭提交的领款花名册是村上提供的，是真实的。村上规定农户领款必须本人到村上来领，亲自签名，不准代领。经质证，反诉被告罗傅芳对上述证据均有异议。认为证人证言不客观，自己没有在村上领款花名册上签过字。并申请其子罗翔出庭，罗翔陈述：五组花名册上“罗传芳”系罗翔书写。被告张德玉质证认为，证人与原告罗傅芳系母子关系，其证言在无其他证据证明的情况下，不能作为证据使用。本院认证认为，因证人证言与原告罗傅芳系母子关系，属利害关系人，其证言在无其他证据相互印证的情况下，本院不予采信。反诉被告罗傅芳为了证明其2007年4月28日没有收过反诉原告张德玉的现金，向法庭提供了其当天不在家的证人证言。证人周其成证实：2007年春节后，他与罗傅芳一起到西藏收荒。不久，他与罗传芳一起从西藏坐货车回家，路程要三天时间，他到家那天赶集，因家乡每月逢三六九日赶集，所以他俩是4月29日到家，4月28日罗傅芳在回家途中。反诉原告张德玉对证人周其成的证言有异议，认为其证言不真实。反诉原告张德玉为了证明反诉被告罗傅芳2007年4月27日在家的主张，提供了邛崃市西桥信用社收回贷款凭证（复印件）一张。收回贷款凭证记载的主要内容为：邛崃市西桥白合分社于2007年4月27日收到罗傅芳2006年6月12日贷款本金10000元，利息93.60元，本息金额10093.60元。反诉被告罗傅芳对收回贷款凭证的真实性没有异议，但认为该证据不能证明罗傅芳当时在场。合议庭对上述证据分析认为：反诉原告张德玉提供的邛崃市临邛镇柏树村村民委员会证明、证人王建军、王训海的证言陈述客观、相互印证，证实2005年度荒山租金发放花名册和2006年度领款花名册，是邛崃市柏树村村民委员会向五组村民发放荒山租金的领款名单，反诉被告罗傅芳领款时，亲自签字。而其子罗翔的陈述因其系利害关系人，证言不具有真实性，本院不予采信。故上述证据能够证实反诉原告张德玉提供的2005年和2006年领款花名册上“罗传芳”的签名字迹，是反诉被告罗傅芳的亲笔签名。因此，使用两张领款花名册上“罗传芳”的签名字迹，作为送检材料，对两张收条上“罗传芳”的签名字迹进行司法鉴定，判断是否为反诉被告罗傅芳的签名符合鉴定要求。因反诉被告罗傅芳不同意重新鉴定，本院委托鉴定机构重新进行司法鉴定，启动鉴定的程序合法。两份鉴定书的鉴定意见不同，原因是送检比对材料不一样。求实306号鉴定书鉴定的比对材料是反诉被告罗傅芳2010年1月书写的签名字迹，清源229号鉴定书鉴定的比对材料是反诉被告罗傅芳2006年和2007年在村上的领款签名字迹。前者是反诉被告罗傅芳在鉴定时书写的签名，不排除有故意改变书写习惯的可能；后者是反诉被告罗傅芳事前书写，与两张收条形成的时间接近，书写习惯变化的可能性小，且不存在故意改变书写习惯的可能，用于笔迹鉴定，鉴定意见更客观、科学。清源229号鉴定书的鉴定材料符合鉴定要求，鉴定意见及分析依据的事实客观全面，鉴定意见符合科学规范，鉴定意见应予采信。229号鉴定书的鉴定意见，证实反诉原告张德玉提供的两张收条上“罗传芳”的签名字迹，与2005年、2006年五组荒山租金发放花名册上“罗传芳”的签名字迹，是同一人书写。证人王建军、王训海证实五组荒山租金花名册上“罗传芳”领款人栏的签名是反诉被告罗傅芳的亲笔签名，故原告张德玉提供的两张收条上“罗传芳”的签名，是反诉被告罗傅芳的签名。2007年4月28日的收条，记载内容为购买竹溪湖房屋款，无涂改痕迹，收条完整，并与证人何秀云的证言相联系，能够证实反诉被告罗傅芳于2007年4月28日收到反诉原告张德玉购买其位于邛崃市临邛镇柏树村的房屋的购房款45000元的事实。故对该收条予以采信。2007年12月18日的收条，只记载收款金额，没有写明收款内容是否为购房款，金额处有涂改痕迹，收条右侧被裁剪了三分之一多纸张，裁剪处紧靠字迹，剪痕不是呈一条竖直线，不排除收条被裁剪掉的纸张上书写有内容的可能性。付款日期距2007年4月28日第一次给付房款的日期相隔近8个月。反诉原告张德玉对上述疑点解释为2007年4月28日给付的4.5万元是购买林地和林木款，2007年12月18日给付的6万元是购房款，是分两次给付的，所以两次付款的时间相隔较长。6万元收条是写在其随身携带的印刷有日期的笔记簿上，裁剪收条是因为上面印刷有字迹，不美观。庭审质证时，反诉原告张德玉向法庭提交了一页相同的笔记簿。反诉原告解释4.5万元是购买林地款，与2007年4月28日收条上书写的“购房款”现金4.5万元不吻合，也与本院在询问反诉原告张德玉时，其陈述4.5万元是购房款，6万元是买林地和林木的款项不一致。反诉原告张德玉当庭提交的一页笔记簿，是从左至右分三等份印刷有日期的日历薄，裁剪的三分之一部分印刷有日期，没有裁剪的三分之二部分也印刷有日历，反诉原告张德玉解释裁剪收条是因为纸张上印刷有日历，不美观的理由，不符合常理。由于6万元的收条没有记载给付款项是否为购房款的内容，加之，没有房屋买卖协议佐证，故该收条不能证明反诉原告张德玉给付的款项是购房款，对该收条不予采信。证人周其成陈述2007年4月28日反诉被告罗傅芳没有在家，是因为他俩4月29日才到家。因其陈述到家的时间是凭主观判断的，不准确，故其证言不客观。结合反诉被告罗傅芳于2007年4月23日到邛崃市公证处办理公证书，以及2007年4月28日反诉被告罗傅芳偿还贷款的证据，能够证明反诉被告罗傅芳2007年4月28日在家。故对证人周其成的证言不予采信，对反诉原告张德玉提供的收回贷款凭证予以采信。通过对上述证据材料分析，合议庭认定如下事实：2007年4月23日，反诉原告张德玉与反诉被告罗傅芳经协商一致，反诉被告罗傅芳将其座落于邛崃市临邛镇柏树村5组的农村房屋出售给反诉原告张德玉，为了规避法律规定，双方商量到公证处办理房屋赠与公证协议转移房屋。反诉被告罗傅芳到邛崃市公证处办理了房屋、林地和林木赠与公证协议，将其位于邛崃市柏树村5组的农村房屋、林地使用权及林木赠与给反诉原告张德玉。2007年4月28日，反诉原告张德玉给付反诉被告罗傅芳购房款4.5万元。三、关于反诉原告张德玉是否对房屋进行过装修的事实。反诉原告张德玉为了证明其装修房屋支付约12万元的主张，向法庭提供了购买瓦、水泥、砂石、木条、红砖以及支付工程款等白条和收据（均为复印件）证据材料若干。反诉被告罗傅芳对上述证据材料均有异议。认为上述证据材料均为白条，不能证明反诉原告张德玉对房屋进行了装修，也不能证明其支付了12万元装修费。审理中，反诉原告张德玉曾提出申请，要求对房屋是否装修，以及装修价格进行司法鉴定。之后，反诉原告张德玉自愿撤回了申请。合议庭认为，反诉原告张德玉提供的上述证据材料不能证明其取得反诉被告罗傅芳的房屋后，对房屋进行了装修，以及装修的价格为12万元。故对上述证据材料不予采信。根据反诉被告罗傅芳质证时认可反诉原告张德玉对房屋进行过简单装修的事实，合议庭酌情确定房屋装修费为1.5万元。四、关于原告罗传芳主张三被告给付租金200000元的诉讼请求，因本案系房屋合资建房、买卖引发的纠纷，而无租赁关系，因此，罗传芳主张给付200000元租金无事实依据，不能支持。另查明，本案在审理期间，原告罗傅芳申请对其座落于邛崃市柏树村5组的农村房屋进行确权颁证。2011年1月，土地行政主管部门向原告罗傅芳颁发了集体土地使用权证。土地使用权证记载：土地使用权人为罗傅芳（户），座落于邛崃市临邛镇柏树村5组，地类为农村宅基地及其他，使用权面积为284.50㎡。2011年3月，农村房屋行政主管部门向原告罗傅芳颁发了房屋所有权证。房产证记载房屋所有权人为罗傅芳，共有情况为单独共有，房屋座落于邛崃市临邛镇柏树村5组33号1栋1层33号，登记时间为2011年3月25日，规划用途为住宅，总层数为1层，建筑面积为225㎡。上述事实，有原告罗傅芳提供的邛集用（2011）第11139号土地使用权证、邛房权证监证字第030XX**号房产证和邛崃市临邛镇人民政府关于原告罗傅芳办理土地使用证、房屋产权证的情况说明予以证明。本院认为，关于本案原、被告合资建房后罗传芳以赠与形式出售房屋的效力问题。本案原、被告合资建房的行为因违反相关法律规定，应当认定为无效。2007年4月23日，原告罗傅芳与被告张德玉为了规避法律，办理虚假公证赠与协议，将房屋转移给被告张德玉，被告张德玉给付原告罗傅芳购房款。因此，涉案房屋转移是基于房屋买卖合同关系，而不是赠与合同关系，双方诉争的法律关系性质是农村房屋买卖合同关系。根据《中华人民共和国土地管理法》（2004年修订）第六十三条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”、国务院（国发（2004）28号）《关于深化改革严格土地管理的决定》第二条第（十）项：“改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”、国务院办公厅（国办发（1999）39号）《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”和国土资源部（国土资发（2004）234号）《关于加强农村宅基地管理的意见》第四条第（十三）项：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”的规定，原告罗傅芳与被告张德玉假借房屋赠与，实施房屋买卖行为违反了上述法律和政策规定。根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（五）项和《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，双方之间的房屋买卖行为无效。根据《中华人民共和国民法通则》第六十一条第一款：“民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”和《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，现原告罗傅芳要求被告张德玉返还房屋，符合法律规定，应予支持。反诉被告张德玉要求反诉被告罗傅芳返还购房款、补偿房屋装修费，符合法律规定，应予支持。关于原告罗傅芳主张给付租金200000元问题。根据双方当事人的诉争，查明本案涉及的法律关系是农村房屋买卖合同关系，不是房屋租赁关系。原告罗傅芳主张房屋租金，没有法律依据，不予支持。关于原告罗傅芳诉请确认争议房屋所有权归其所有和要求判令被告张德玉搬出房屋问题。因本案当事人诉争的法律关系性质是宅基地和农村房屋买卖关系，不是房屋所有权确认和房屋侵权关系，且争议房屋已登记在原告罗傅芳名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，其诉讼请求不属本案解决范畴。关于被告张德玉辩称1994年出资在原告罗傅芳宅基地上修建房屋的系其自有房屋，并取得了房屋产权问题。如前所述，被告张德玉出资与原告罗傅芳联合建房时，本人没有提出过申请，没有获得批准，被告张德玉不是宅基地使用权人。根据国务院办公厅（国办发（1999）39号）《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证和国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证的规定，被告张德玉不能因建房行为而原始取得房屋所有权。综上，根据《中华人民共和国物权法》第九条，以及前述法律、法规的规定，判决如下：一、原告罗傅芳与被告张德玉于1995年3月5日签订的《房屋产权协议》无效；二、原告罗傅芳与被告张德玉于2007年4月23日以赠与形式出售农村房屋的行为无效；三、被告张德玉在本判决生效后三十日内返还原告罗傅芳座落于邛崃市临邛镇柏树村5组的全部房产；四、反诉被告罗傅芳在本判决生效后三十日内返还反诉原告张德玉出资建房款24000元、购房款45000万元、房屋装修费15000元，共计84000元；五、驳回原告罗傅芳的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告张德玉、钟远宜、钟钰蓓的其他诉讼请求。七、上述判决第三项、第四项内容，应当同时履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费762元，反诉案件受理费950元，计1712元，实际支出鉴定费8000元，共计9712元。原告罗傅芳负担3356元，被告张德玉负担6356元。原告罗傅芳已预交2400元，被告张德玉已预交8337元，反诉被告应当补缴956元，限其在履行上述判决内容时一并给付反诉原告张德玉。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长 邱贵良人民陪审员 陈柏固人民陪审员 王 静二〇一三年五月九日书 记 员 廖 兵 来自