（2013）浙甬民提字第1号

裁判日期: 2013-05-08

公开日期: 2014-06-13

案件名称

宁波市龙腾世纪餐饮管理有限公司、宁波市江东珠光工艺品有限公司与宁波市龙腾世纪餐饮管理有限公司、宁波市江东珠光工艺品有限公司房屋租赁合同纠纷再审民事判决书

法院

浙江省宁波市中级人民法院

所属地区

浙江省宁波市

案件类型

民事案件

审理程序

再审

当事人

宁波市龙腾世纪餐饮管理有限公司,宁波市江东珠光工艺品有限公司,浙江省宁波市人民检察院

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第五条第一款，第九条第一款，第二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第二百零七条第一款，第一百七十条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十八条

全文

浙江省宁波市中级人民法院民事判决书（2013）浙甬民提字第1号抗诉机关：浙江省宁波市人民检察院。申诉人（原审被告、反诉原告）：宁波市龙腾世纪餐饮管理有限公司。法定代表人：白敏国。委托代理人：朱平飞。委托代理人：郑雪飞。被申诉人（原审原告、反诉被告）：宁波市江东珠光工艺品有限公司。法定代表人：王国珠。委托代理人：刘建永。申诉人宁波市龙腾世纪餐饮管理有限公司（以下简称龙腾世纪公司）与被申诉人宁波市江东珠光工艺品有限公司（以下简称珠光公司）房屋租赁合同纠纷一案，宁波市江东区人民法院于2012年4月25日作出的（2011）甬东民初字第510号民事判决，已经发生法律效力。龙腾世纪公司不服该判决，向检察机关申诉。2012年12月6日，浙江省宁波市人民检察院作出（2012）甬检民行抗字第71号民事抗诉书，对本案提出抗诉。本院于2013年1月10日作出（2012）浙甬民抗字第70号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2013年2月27日公开开庭审理了本案。申诉人龙腾世纪公司的委托代理人朱平飞、郑雪飞，被申诉人珠光公司的委托代理人刘建永到庭参加诉讼。经本院审判委员会讨论并作出决定，本案现已审理终结。原审原告珠光公司起诉称：2009年7月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份。合同约定：原告将位于宁波市江东区桑家社区西侧的房屋租给被告使用，面积约16100平方米，租期十年，自2009年9月1日起计算，第1至5年每年租金3864000元，第6至7年的年租金4250400元，第8至10年年租金4835000元，按年支付，每年第一个月前10日内付清，租赁期间的水电费等由被告承担。合同签订后，原告依约将房屋交给被告。被告因资金困难未支付租金，于2009年8月16日出具借条一份，具明欠租金3864000元，利息695500元（作第一年租费的利息）。请求判令：一、终止原、被告订立的房屋租赁合同；二、被告支付租金6118000元，利息695500元，共计6813500元。在审理过程中，经原审法院释明，原告变更诉讼请求为：被告参照《房屋租赁合同》约定的租金标准支付房屋占有使用费6097709.59元（自2009年9月1日暂计至2011年3月30日，实际计至房屋返还日）。被告龙腾世纪公司答辩称：被告已支付租金380000元，原告诉称的租金金额与事实不符。双方签订《房屋租赁合同》后，至被告2009年8月1日进场装修，原告仍未提供建成的房屋，仅有框架而无墙面等，基础设施也未完成，致使被告延长了装修时间并投入了更多资金。至2010年5月26日酒店试营业，被告已投入装修费18157901元，购置餐具、设备等发生3956927.50元，共计投入22114828.50元。被告办理酒店营业执照时，却发现租赁房屋为违法建筑，无法办理营业执照。后被告向原告多次要求办妥相关手续，但原告却在无法办妥情况下，要求被告支付租金，并于2010年10月25日停止供电、供水，并打起围墙、阻路、驱走被告员工，收回了租赁房屋和屋内装修及被告购置的全部财产。被告认为双方签订的《房屋租赁合同》应属无效合同，造成合同无效是由于原告提供的房屋系违法建筑，原告应承担全部过错责任，赔偿被告投入装修及购置用品的损失22114828.50元，以及可得利益损失2100000元（按每月300000元，以7个月计算）。为此，被告提起反诉，请求判令：一、原、被告于2009年7月1日签订的《房屋租赁合同》无效；二、原告返还和赔偿被告经济损失24214828.50元。针对反诉，原告珠光公司答辩称：原告在双方签订合同的同日即向被告交付了租赁房屋，被告了解房屋及土地的性质，并经过被告验收，租赁房屋符合合同约定。被告因法定代表人涉嫌犯罪、拖欠材料款、工人工资、水电等费用才关闭，原告为了处理后续事宜对租赁房屋进行了管理。被告的装修，原告不同意接受利用。租赁合同无效，被告也应支付房屋占有使用费。原审法院查明，2009年7月1日，被告向原告租赁位于宁波市桑家社区西侧、江南公路北侧、明楼变电所东侧的房屋、场地及辅助设施，用于被告的酒店经营用房。双方签订《房屋租赁合同》一份，约定：租赁房屋总建筑面积约16100平方米，租期十年；交房之日起2个月为免租期，自2009年9月1日起计算租金，第1至5年每月租金20元／平方米，按年支付，每年第一个月前10日内付清，租赁期间的水电费等由被告承担；原告于2009年7月1日将租赁房屋交付被告装修等。同日，原告将房屋交付给被告，后被告对房屋进行了装修。因被告未付租金，于2009年8月16日向原告出具借条一份，具明：欠2009年9月1日至2010年8月31日的租金3864000元。2010年5月，被告的酒店开始试营业。2010年10月，因被告欠付水、电费，被水电部门停止水、电供应，酒店停止营业。2010年11月底，原告受所在街道、社区的指派，为防止酒店设施失窃，对酒店进行监管。另查明：租赁房屋所在的地块，系原告向宁波市江东区福明街道桑家股份经济合作社租赁，土地使用权属于集体。原告建造房屋未取得建设工程规划许可证。被告对租赁房屋进行装修后，形成附合的装饰装修物现存价值为11898280元（评估时点2011年10月19日），包括：酒店各部位装修7020190元、水电安装工程1465910元、消防安装工程865000元、设备物品等项中的中央空调工程1395900元、KTV中央空调工程216900元、电梯262080元、供热工程303300元、楼顶广告发光工程369000元。原审法院认为：原告将未取得建设工程规划许可证建造的房屋出租给被告，双方订立的《房屋租赁合同》依法无效。原、被告签订租赁合同后，被告实际占用和使用了原告的房屋，应支付相应的费用，原告要求被告按合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，于法有据。但被告租赁房屋用于经营酒店后，酒店于2010年10月份停业，同年11月底，原告受当地政府的指派监管酒店，被告自2010年12月起已不再实际占有使用租赁房屋，被告应支付原告的房屋占有使用费应计算至2010年11月底。被告经原告同意对租赁房屋进行了装饰装修，合同无效后，原告又不同意利用装饰装修物，双方应各自按照导致租赁合同无效的过错分担已形成附合的装饰装修物的现值损失。原告作为出租方，将未取得建设工程规划许可证建设的租赁房屋出租，对于导致合同无效存在过错。但被告作为承租方，租赁房屋用于酒店经营，理应在订立合同时对房屋的权属、土地使用权的性质等重大事项尽到审查义务，原、被告对造成合同无效的过错相当，各为50%，原告应对被告形成附合的装饰装修物现值损失分担50%的损失。形成附合的装饰装修物因已添附于租赁房屋，不宜与租赁房屋分离，所有权由原告取得。此外，被告虽自2010年12月起不再占有使用租赁房屋，但原告系受所在街道、社区的指派，为防止酒店设施失窃而对租赁房屋进行管理，原告未实际使用房屋，更不能处分租赁房屋以获得利益，期间，原告的利益损失客观存在，此项损失应由双方按造成合同无效的过错比例予以分担，损失的计算可比照合同的租金标准计算。至于被告主张的投入装修的损失和可得利益损失之反诉请求，因缺乏法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，原审法院判决：一、原告珠光公司和被告龙腾世纪公司于2009年7月1日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告龙腾世纪公司支付原告珠光公司房屋占有使用费4830000元；（从2009年9月1日计至2010年11月30日止，每月20元×16100平方米×15月＝4830000元）三、被告龙腾世纪公司赔偿原告珠光公司损失681566.50元；（从2010年12月1日计至起诉日2011年4月7日止，每月20元×16100平方米×4月零7天＝1363133元，1363133元×50%＝681566.50元）四、原告珠光公司赔偿被告龙腾世纪公司形成附合的租赁房屋装饰装修损失5949140元；（11898280元×50%＝5949140元）。第二、三、四项相抵后，原告珠光公司支付被告龙腾世纪公司437573.50元，于判决生效后十日内支付；五、驳回被告龙腾世纪公司的其他反诉请求。本诉受理费54483元，由原告负担5237元，被告负担49246元；反诉受理费81437元，由原告负担19915元，被告负担61522元。原审被告龙腾世纪公司不服，向浙江省宁波市人民检察院提出申诉。浙江省宁波市人民检察院抗诉认为：1.关于对该租赁房屋中已形成附合的装饰装修物的处理问题。浙江省宁波市人民检察院认为原审判决判定不当。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。据该规定，在珠光公司不同意利用形成附合的装饰装修物的情况下，珠光公司应按照导致合同无效的过错分担形成附合的装饰装修物的现值损失，但现同时判由珠光公司在未交付相应“折价”的情况下取得形成附合的装饰装修物的所有权，则缺乏依据。2.关于损失赔偿问题。法院判决申诉人即原审被告龙腾世纪公司赔偿被申诉人即原审原告珠光公司损失681566.50元依据尚不足。申诉人自2010年12月起不再占用使用租赁房屋，由被申诉人对该房屋进行管理。在原审诉讼过程中，经原审法院释明，被申诉人即原审原告变更诉讼请求为：被告参照《房屋租赁合同》约定的租金标准支付房屋占有使用费6097709.59元（自2009年9月1日暂计至2011年3月30日，实际计至房屋返还日）。由此可见，原审原告并不是就赔偿费用提出诉请，故对该项赔偿费用的判决不当。3.关于双方当事人对于合同无效的责任承担问题。2009年7月1日，珠光公司将位于宁波市桑家社区西侧、江南公路北侧、明楼变电所东侧的房屋、场地及辅助设施出租给龙腾世纪公司开设酒店。而租赁房屋所在的地块，系被申诉人珠光公司向宁波市江东区福明街道桑家股份经济合作社租赁，土地使用权属于集体。珠光公司建造房屋未取得建筑工程规划许可证。被申诉人珠光公司在明知申诉人龙腾世纪公司租赁房屋开设酒店的情况下，仍将该房屋出租给申诉人，从常理而言，被申诉人对于合同无效所承担的责任应当大于申诉人，故法院判决认为“原、被告对造成合同无效的过错相当，各为50%，原告应对被告形成附合的装饰装修物现值损失分担50%的损失”失当。综上，浙江省宁波市人民检察院认为宁波市江东区人民法院（2011）甬东民初字第510号民事判决确有错误，向本院提出抗诉。被申诉人珠光公司在庭审中答辩称：抗诉意见不成立。1.关于与租赁房屋已经形成附合的装饰装修物处理问题。法院在对双方过错认定的基础上，判决珠光公司承担5949140元的装修损失，同时认定与房屋附合的装修归珠光公司所有是正确的。因为既然珠光公司承担了装修损失，当然获得了装修的所有权。检察机关认为珠光公司没有支付“对价”，系法律理解错误。法院判决了珠光公司应当承担的损失赔偿，并且已经在龙腾世纪公司应当支付的房租与损失中进行了扣除，实际上已经支付了对价；2.关于赔偿问题。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般予以支持。因此，法院判决并无不当。从2010年12月1日到2011年4月7日，虽然龙腾世纪公司停业，但未将房屋归还珠光公司期间，造成了珠光公司的租金损失，应当赔偿。珠光公司变更后的诉请是支付原告自2009年9月1日起至实际返还日的房屋占用费，而法院判决虽然分成二部分，但其时间是从2009年9月1日至2011年4月7日的立案日期，所以判决损失的时间在诉请的时间内，并没有超出原告的诉请范围；3.损失分摊问题。龙腾世纪公司对于涉案房屋与土地的性质是明知的，其公司关闭是因为其经营不善，自身行为造成的。因此，法院判决双方当事人各承担50%的责任合情、合法、公平。请求法院维持原审判决。再审期间，申诉人龙腾世纪公司提供了两组证据。第一组证据是照片以及两张收款收据，欲证明在一审审理过程中，珠光公司又将本案诉争的房屋租赁给别人，并且利用了原来由龙腾世纪公司装修的装饰装修物。珠光公司质证认为从照片上无法看出拍照时间，原审法院判决的损失计算至2011年4月7日，若照片拍摄时间在此之后，则与本案没有关联性。龙腾世纪公司提供的第二组证据是2010年11月10日钱江晚报复印件，内容为“龙腾世纪大酒店关门始末调查”的新闻，欲证明记者客观的报道反映被申诉人在本案中存在主要过错。珠光公司质证后对证据的真实性、合法性和关联性都提出异议，认为新闻机构参加调查得出的结论没有任何法律的效力，而且该对酒店关门始末的调查与本案审理的导致租赁合同无效以及过失的承担也没有联系。经审查本院认为，龙腾世纪公司提供的第一组证据能反映出该房屋的现状，且与本院到现场进行的调查情况相符，故对该组证据的真实性予以认定。龙腾世纪公司提供的第二组证据是新闻机构的报道，虽是复印件，但是可以在浙江在线新闻网站核实其真实性。钱江晚报所报道的事实，双方均没有异议。至于引起该事实，并造成双方当事人合同无效的责任问题，系本案的争议焦点，本院将在论理部分统一阐述。本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。本院认为，涉案租赁房屋所在的地块，系珠光公司向宁波市江东区福明街道桑家股份经济合作社租赁，土地使用权属集体所有。在该地块未取得建设工程规划许可证的情况下，珠光公司即建造了房屋并与龙腾世纪公司签订了房屋租赁合同，该合同因违反法律法规强制性规定，依法应认定为无效合同。本案的主要争议焦点是造成本案合同无效的过错责任问题，对此，本院认为，被申诉人明知涉案房屋系未取得建设工程规划许可证所建造，又在明知申诉人龙腾世纪公司租赁房屋系用于开设酒店的情况下，仍与申诉人签订租赁合同，违背了诚实信用原则。但是申诉人龙腾世纪公司作为承租方，也存在着对用于经营酒店的租赁房屋的权属、土地使用权性质等事项的审查义务。因此，双方对造成合同无效均存在过错，且责任相当，原审判决对此认定并无不当。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。因此，对于龙腾世纪公司占用涉案房屋期间，被申诉人珠光公司提出的按合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的诉讼请求，予以支持。对于租赁房屋装饰装修物的处理问题，因出租人珠光公司不同意利用，应由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。该现值损失指的是合同被认定无效时，装饰装修的现存价值。原审判决在审理期间委托评估机构对这部分装饰装修物的现存价值进行了评估，并按双方各自导致合同无效的过错进行了分担，检察机关提出的珠光公司未支付相应折价取得形成附合的装饰装修物的所有权的说法不能成立，本院不予采纳。被申诉人另诉请申诉人按合同约定的租金标准支付自2010年12月1日起至2011年4月7日止的房屋占有使用费，但是龙腾世纪公司在该期间已退出涉案房屋，不存在房屋占有使用费，而原审法院却判决由龙腾世纪公司赔偿该期间珠光公司不能使用和处分涉案房屋所受的损失，该判决超过了当事人诉请理由和范围，且无法律依据，本院不予支持。综上，检察机关抗诉理由部分成立，原审法院判决部分有误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决如下：一、维持宁波市江东区人民法院（2011）甬东民初字第510号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项（即：一、原告宁波市江东珠光工艺品有限公司和被告宁波市龙腾世纪餐饮管理有限公司于2009年7月1日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告宁波市龙腾世纪餐饮管理有限公司支付原告宁波市江东珠光工艺品有限公司房屋占有使用费4830000元，从2009年9月1日计至2010年11月30日止，每月20元×16100平方米×15月＝4830000元；四、原告宁波市江东珠光工艺品有限公司赔偿被告宁波市龙腾世纪餐饮管理有限公司形成附合的租赁房屋装饰装修损失11898280×50%=5949140元；五、驳回被告宁波市龙腾世纪餐饮管理有限公司的其他反诉请求）；二、撤销浙江省宁波市江东区人民法院（2011）甬东民初字第510号民事判决第三项；第一、二项相抵后，被申诉人宁波市江东珠光工艺品有限公司支付申诉人宁波市龙腾世纪餐饮管理有限公司1119140元，于本判决生效后十日内支付。三、驳回被申诉人宁波市江东珠光工艺品有限公司的其他诉讼请求。如被申诉人宁波市江东珠光工艺品有限公司未按本判决指定期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费54483元，由宁波市江东珠光工艺品有限公司负担11327元，由宁波市龙腾世纪餐饮管理有限公司负担43156元；反诉案件受理费81437元，由宁波市江东珠光工艺品有限公司负担20008元，由宁波市龙腾世纪餐饮管理有限公司负担61429元；再审案件受理费160686元，由宁波市江东珠光工艺品有限公司负担4607元，由宁波市龙腾世纪餐饮管理有限公司负担156079元。本判决为终审判决。审判长　　项　红审判员　　董俊慧审判员　　陆慧慧二〇一三年五月八日代书记员　　王　萍微信公众号“”