（2013）汴民终字第373号
裁判日期: 2013-05-08
公开日期: 2015-06-29
案件名称
宋传菊与尚红星建设用地使用权转让合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省开封市中级人民法院
所属地区
河南省开封市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
宋传菊,尚红星
案由
建设用地使用权转让合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款
全文
河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）汴民终字第373号上诉人（一审原告）宋传菊，城镇居民。委托代理人唐志民。上诉人（一审被告）尚红星（又名尚红）。委托代理人杨德领，河南论衡律师事务所律师。代理权限为一般代理。宋传菊与尚红星建设用地使用权转让合同纠纷一案，杞县人民法院于2012年12月20日作出（2009）杞民初字第1012号民事判决。宋传菊与尚红星均不服，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。一审法院经审理查明，原告宋传菊在杞县中山街南段路东工商局北侧拥有宅基一处，东、西均临路，南邻王传祥，北临张汉启。1998年10月7日杞县人民政府为原告颁发了国有土地使用证，原告已在临街处建门面房一间。2009年2月5日，原告宋传菊之子乔彬与被告尚红和王彦军（王艳军）二人签订协议书，协议内容：一、乔彬等六家在南关大街工商局北侧路东门面房后，南北长20米，东西最长27米，最短19米，南北最长22.8米，最短20米，经双方协商交由尚红、王艳军开发楼房。二、门面房占用土地归六家所有，南北长20米，东西7.5米，门面房后面一米外土地归开发商所有（东西南北长第1条有数字）。三、在上述位置建楼房，房屋面积不低于94平方（阳台不计算在内），房屋不计价。开发商提供给储藏室一间、车库一间（宽三米五，长十二米五），车库大门安装好（不计价）。房产证由甲方（尚红、王艳军）负责办理后交给乙方（乔彬），费用由甲方负责。四、楼房质量符合国家标准，房屋高度3米，入户门为防盗门窗，阳台统一塑钢封闭，屋内墙、地面为毛茬，入户前水电、有线电视接孔通。五、协议签订生效后，不得加任何条件，双方共同遵守本协议，双方签字后协议生效。六、房屋位置：楼房建起乔彬要一楼车库西面第一间，楼房要二单元三楼西屋（西面为第一单元）。另五户王传祥分别与尚红、王艳军签订了协议书。2009年尚红开始施工。因尚红未建车库，王传祥于2009年5月21日向本院提起了诉讼，本院对两案进行合并审理。现楼房已出售并入住。一审法院认为，被告尚红作为开发商，应在取得有关证件后和拆迁户签订拆迁协议，被告尚红明知自己在未取得任何手续的情况下，而与原告宋传菊之子乔彬签订协议，且未按协议内容完全履行，被告尚红的行为已违反法律、行政法规的强制性规定，双方之间签订的协议应属无效，基于无效的协议被告尚红应当将原告宋传菊的土地予以返还。由于被告尚红已在该土地上建成楼房，且已出售并入住，将楼房拆除返还土地已不能实现，但被告尚红未按协议建造车库，已给原告宋传菊造成实际损失，被告尚红应予以赔偿。现原告宋传菊变更诉讼请求，不违反法律规定，本院予以支持。被告尚红称其属无证开发，应有政府有关部门进行处理，与本案不是一个法律关系，对其辩称理由，本院不予采信。因车库未建，评估机构称无法进行评估，参照杞县住房和城乡规划建设局处理相同位置其他住户以及咨询其他开发商，现车库的出售价格约为1800-1900元／㎡，车库的面积为12.5×3.5=43.75㎡，其车库的损失价值为43.75㎡×1900元／㎡=83125元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百一十三条之规定，判决：一、被告尚红于判决生效后十日内将二单元三楼西屋和储藏室一间交付给原告宋传菊，协助办理有关房产证件，并支付有关费用；二、被告尚红于判决生效后十日内赔偿原告宋传菊车库损失83125元；三、回原告宋传菊的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告尚红负担。宋传菊上诉称，一审判决尚红星按每平方米1900元的价格赔偿宋传菊没有依据，认定宋传菊的损失过低，应评估后进行改判或发回重审。一审审理程序违法，上诉人宋传菊起诉时提出停工申请，一审法院未予理睬，也没有立即到现场进行勘验，一审审理程序严重超期。上诉人宋传菊也没有申请变更诉讼请求，一审法官对其谈话断章取义。尚红星上诉称，一审判决一方面认定双方的转让协议无效，一方面又判决上诉人赔偿被上诉人损失没有法律依据；一审判决上诉人按每平方米1900元的价格赔偿被上诉人损失没有依据。本院经审理查明的事实与一审一致。本院认为，上诉人尚红星与上诉人宋传菊之子乔彬签订的协议，因上诉人尚红星未取得拆迁房屋许可证等相关手续，违反有关法律强制性规定而属于无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，上诉人尚红星应当返还占用上诉人宋传菊的土地，但由于上诉人尚红星等人已在该土地上建成楼房，且已出售并入住，如将楼房拆除将会造成巨大损失，返还土地已不能实现；因上诉人尚红星属于过错方，一审判决上诉人尚红星赔偿由此给上诉人宋传菊造成的损失符合法律规定，上诉人尚红星认为转让协议无效就不应赔偿对方损失的上诉理由不能成立。关于赔偿的数额问题，因约定的车库未建，无法进行评估，一审法院参照杞县住房和城乡规划建设局处理相同位置其他住户间纠纷的方案及咨询其他开发商意见，按合同约定车库面积以每平方米1900元确定为上诉人宋传菊的损失符合客观实际，所确定的赔偿数额适当，也符合公平原则。上诉人宋传菊认为一审判决认定其损失过低的上诉理由以及上诉人尚红星认为一审判决认定损失过高的上诉理由均不能成立，本院不予支持。关于上诉人宋传菊是否变更诉讼请求的问题，2012年9月10日一审法院开庭笔录明确显示，上诉人宋传菊要求对方按市场价赔偿其损失，说明其同意变更诉讼请求，一审判决尚红星赔偿其经济损失并无不当，其该项上诉理由亦不能成立。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人宋传菊和尚红星各承担50元。本判决为终审判决。审判长 王 荟审判员 尹福中审判员 韩雪玉二〇一三年五月八日书记员 张世杰 微信公众号“”