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(2013)雨板民初字第121号

裁判日期: 2013-05-31

公开日期: 2014-04-29

案件名称

刘双玉与南京市雨花台城镇建设综合开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

南京市雨花台区人民法院

所属地区

南京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

刘双玉,南京市雨花台城镇建设综合开发有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》:第六十条第一款,第九十三条第一款,第九十四条,第一百零七条,第一百一十六条;《中华人民共和国担保法》:第八十九条第一款,第九十一条

全文

南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书(2013)雨板民初字第121号原告刘双玉,女,1963年12月3日生,汉族。被告南京市雨花台城镇建设综合开发有限公司(以下简称开发公司),住所地在南京市雨花台区卡子门大街88号。法定代表人姜玲,开发公司总经理。委托代理人单行之,男,1987年5月21日生,汉族。原告刘双玉诉被告开发公司房屋买卖合同纠纷一案,本院于2013年5月21日立案受理后,依法由审判员胡正义适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告刘双玉,被告开发公司的委托代理人单行之到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘双玉诉称,2013年3月2日,原告到被告开发的滨河城市花园(石林大公园)看房,*幢有一套剩余的***室,面积为74.02平方米,单价为10515.45元/平方米,从外部看该房朝向采光较好,原告遂想进入房屋里面查看后再决定是否购买,被告销售人员称地下储藏室10.15平方米,单价8000元/平方米,看房需先缴纳定金,否则拿不到房屋钥匙。原告随后按被告方要求先缴纳了7万元定金,被告开了两张收据,一张是购*幢***室5万元写明是定金,另一张是10.15平方米地下储藏室2万元,没有标明定金字样,之后签了两份开发商提供的字迹不清的格式房屋认购协议书。而后看了房屋情况,在一楼房间里没有看到地下储藏室,故要求销售人员带原告至储藏室,原告发现地下储藏室的进出口是另外的,像地下自行车库,被告的先交钱后看房实则为欺骗。原告考虑到性价比,在被告通知可以签订买卖合同时(3月18日),当面向销售人员表示愿意购买*幢***室房屋,拒绝购买地下储藏室。被告对此不予认可,要求原告一起购买,否则原告缴纳的7万元定金不予返还。原告为维护合法权益,诉至法院,请求判令:1、被告履行*幢***室74.02平方米的商品房认购协议,或被告不履行购房合同,判被告承担违约责任返还原告双倍定金10万元;2、判令被告返还地下储藏室的2万元看房款;3、要求被告按银行贷款利率支付利息;4、判令被告承担诉讼费用。被告开发公司辩称,第一,原、被告双方签订的两份认购协议,都是在平等自愿的前提下签订的,是合法有效的。原告交的7万元均属于定金,这在协议上有明确约定;第二,双方签订的关于滨河城市花园*幢***室及*号储藏室合同是原告不履行义务,违约在先,根据双方签订的认购协议第五条,最高院关于买卖合同的解释及合同法的规定,原告无权要求被告返还定金。由于原告违约在先,合同已经解除,对应的房屋及储藏室已于2013年4月底出售他人,事实上也无法履行。综上,原告主张缺乏事实和法律依据,请求依法驳回原告诉讼请求。经审理查明,被告开发公司开发的滨河城市花园在取得商品房预售许可证后,对外销售房屋。2013年3月,原告刘双玉到被告开发上述楼盘看房,经介绍*幢有***室尚未出售,在原告看了样板房及上述房屋的外部条件后,原告有意购买,故当场支付了7万元,被告向原告出具两份收据,一张载明“板桥*-***房屋定金伍万元整”,另一张载明“板桥储藏室*-*号贰万元整”。同时双方签订《商品房认购协议》两份。其中一份购房协议约定:1、乙方即原告刘双玉认购*幢***(*号储藏室)面积为10.15平方米,房屋单价为8000元/平方米,总房款为81200元;2、乙方同意鉴定本协议时,支付定金20000元;3、甲乙双方应于2013年3月7日前签定《南京市商品房买卖契约》;4、在本协议的第四条预定期限内,除本协议第六条、第七条约定的情形外,甲方拒绝签订商品房买卖契约的,双倍返还已收取的定金,乙方拒绝签订商品房买卖契约,无权要求甲方返还已收取的定金。另一份协议约定:1、乙方认购*幢***室房屋,面积为74.02平方米,房屋单价为10515.45元/平方米,总房款为780245元;2、乙方同意鉴定本协议时,支付定金50000元,协议的其他内容同上述协议。协议签订后,原告分别查看了*幢***室及地下储藏室,发现两者并不像样板房一样打通,地下储藏室的进出口是另外的。原告考虑到性价比,在2013年3月18日被告通知可以签订买卖合同时,原告于2013年3月14日在南京市房产局开具了新购住房证明,并当面向销售人员表示愿意购买*幢***室房屋,拒绝购买地下储藏室。被告称*幢***室房屋主体及*号地下室是分割的两个独立主体,有两套独立产权,可以独立出售,这些都是明确告知原告的,双方签订的协议是有效的,均应严格履行,故原告应一并购买*幢***室房屋及*号地下室,否则解除两份协议且定金不予返还。2013年4月11日,被告向原告下发告知函,要求:1、原告在三日内前往石林大公园售楼处签订购房合同;2、原有优惠全部取消;3、三日你不来签约的,所交的定金不予返还,被告对该商品房另行销售。原告在收到该函后的次日到达被告处,主张坚持只买*幢***室,不愿意买地下储藏室。被告不予认可。2013年4月底被告将诉争房屋即*幢***室房屋及*号地下储藏室出售他人。上述事实,有原、被告当庭陈述,认购协议书、收据,告知函,新购住房证明等证据予以证实。本院认为,原、被告双方签订的两份商品房认购协议系双方真实意思表示,内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定,是合法有效的,双方当事人均应依约全面、切实履行。本案中两份商品房协议涉及的房产在位置上虽具有一定联系,但并非属于附属关系,被告也认可两者分别具有独立产权,可分别出售,两份合同是独立的,当事人应分别予以履行。在原告主张履行购买*幢***室房屋合同时,被告以原告未能一并购买为由而拒绝履行该份协议,并将诉争房屋出售他人,导致合同已无法履行,被告抗辩两份合同之间存在的优惠、关联等联系缺乏事实和法律依据,被告的行为构成违约,按照合同约定及法律规定,应双倍返还已收取的5万元定金。同时原告主张双方就地下储藏室签订的认购协议,被告存在欺诈等情况导致协议无效,现原告不愿购买该储藏室,被告应返还2万元的请求,因其未能举证加以证明,且其明确表示不愿购买该储藏室,故在履行该项协议中,原告行为构成违约,本院对原告的该项请求不予支持。关于该项协议定金问题,虽被告出具的收据上未注明2万元的事项,但结合合同定金的约定,足以证明该2万元为认购协议约定的定金。依据法律规定,当事人约定的定金数额不得超过主合同标的的20%的规定,超过的部分本院不予支持,故该协议的定金认定为16240元。剩余的3760元应依法返还原告。同时,因本案已适用定金条款,故对原告主张因被告违约造成逾期利息的诉讼请求,依法不予支持。鉴于上述两份认购协议,双方都不愿继续履行且事实上已无法履行,故本院依法予以解除。据此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十六条,《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条之规定判决如下:一、被告南京市雨花台城镇建设综合开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告刘双玉返还定金合计103760元。二、驳回原告刘双玉的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费用2700元,减半收取1350元由被告负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状及副本一份,上诉于江苏省南京市中级人民法院,同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定,向该院预交上诉案件受理费2700元。(户名:南京市中级人民法院;开户行:农行鼓楼分理处;帐号:033401059040001276)审判员  胡正义二〇一三年五月三十一日书记员  夏国燕 来自