（2013）浙杭民终字第1167号
裁判日期: 2013-05-30
公开日期: 2014-06-19
案件名称
张勇、屠建国与叶开丰房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省杭州市中级人民法院
所属地区
浙江省杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
叶开丰,张勇,屠建国
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第四十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）浙杭民终字第1167号上诉人（原审被告）：叶开丰。委托代理人：叶世娟。被上诉人（原审原告）：张勇。被上诉人（原审原告）：屠建国。上诉人叶开丰因与被上诉人张勇、屠建国房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2013）杭余良民初字第26号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年3月25日受理后，依法组成合议庭，于2013年5月9日公开开庭进行了审理。上诉人叶开丰的委托代理人叶世娟到庭参加诉讼，被上诉人张勇、屠建国经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决认定：2011年5月8日，张勇、屠建国与叶开丰签订租房合同及补充协议各一份，约定：张勇、屠建国将自有的座落于杭州市余杭区良渚街道崇福社区群建农居点1栋6间房屋出租给叶开丰开超市使用，租赁期限三年，即自2011年8月15日至2014年8月14日；年租金70000元，于合同签订之日支付定金20000元，营业当天支付30000元，余款于2011年年底付清，之后租金一年一付，在当年8月15日前付清；叶开丰须在2011年8月15日前开始正常营业；如叶开丰拖欠租金张勇、屠建国可以终止合同并收回房屋。合同签订后，叶开丰仅支付租金70000元，2012年8月15日之后的租金分文未付。2013年1月8日，张勇、屠建国提起诉讼，请求判令：一、解除张勇、屠建国与叶开丰签订的租房合同及补充协议；二、叶开丰支付至2012年12月14日的房屋租金23333.2元。原审法院认为：张勇、屠建国与叶开丰之间的租赁合同合法有效，双方均应依约履行。叶开丰未依照合同约定的时间支付房屋租金，应承担相应的民事责任。张勇、屠建国有权依照合同约定解除合同。现张勇、屠建国要求解除双方签订的租赁合同、补充协议及支付租金的诉讼请求，理由正当，予以支持。叶开丰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于2013年2月22日判决：一、解除张勇、屠建国与叶开丰于2011年5月8日签订的租房合同及补充协议；二、叶开丰支付张勇、屠建国房屋租金23333.2元，于判决生效后十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费383元，减半收取191.5元，由叶开丰负担，于判决生效后七日内交纳。宣判后，叶开丰不服，向本院提起上诉称：原判认定事实不清，本案事实是，2011年5月8日涉案房屋尚在建设中，据张勇、屠建国称该房屋建成后将用于出租，叶开丰有意租房开超市，故叶开丰向张勇、屠建国支付定金2万元并签订书面协议一份，在同日，双方又签订租房合同一份。合同签订后，张勇、屠建国并未按约交付房屋，一直拖延到2011年底才将房屋交付，导致叶开丰于2011年12月31日才开始营业。2012年1月3日叶开丰一次性支付张勇、屠建国租金5万元。因张勇、屠建国无视环境卫生，导致租赁物不符合约定用途，叶开丰无法继续经营，故与张勇、屠建国协商提前于2012年11月终止房屋租赁合同，2012年12月23日叶开丰将房屋归还张勇、屠建国，双方结清了水电费。原审适用法律不当。请求二审法院撤销原判，依法改判驳回张勇、屠建国的诉讼请求。上诉人叶开丰在二审中提交以下证据：1、收条一份，证明叶开丰于2012年1月3日向张勇、屠建国支付5万元房屋租金，房屋起租日期从2012年1月1日起至2012年12月31日止；2、收条一份，证明叶开丰与张勇、屠建国结清水电，终止合同的事实；3、照片一页四张，证明张勇、屠建国在店门口两侧种菜撒粪便，安装空调主机，影响叶开丰经营的事实；4、陈国斌、江会龙的证人证言，证明叶开丰租赁的房屋是2011年底才交付的，2012年1月开业的，房屋门口洒了很多粪便，种了菜，影响经营。被上诉人张勇、屠建国在二审中未进行答辩，也未提交新证据。上诉人叶开丰在二审中提交的证据，被上诉人张勇、屠建国未到庭参加诉讼予以质证，视为其放弃抗辩权利。本院对证据1、2、3予以确认；对证据4，因两位证人均是上诉人叶开丰的老乡，具有利害关系，对其证明力不予确认。本院依据有效证据及当事人陈述等，经审理查明的事实如下：2011年5月8日，张勇、屠建国（甲方）与叶开丰（乙方）签订《租房合同》及《补充协议》各一份。在《租房合同》中约定，甲方将自有的坐落在杭州市余杭区良渚镇崇福村的房屋1栋6间出租给乙方作开超市使用；租赁期共3年，甲方从2011年8月15日起将出租房屋交付乙方使用，2014年8月14日收回；乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋：1、擅自将房屋转租、分租、转让、转借、联营、入股或与他人调剂交换的；2、利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；3、拖欠租金；甲乙双方议定年租金70000元，由乙方在5月8日交纳给甲方，先付后用，甲方收取租金时必须出具收据等。在《补充协议》中双方约定：1、付款方式：在合同签订之日起付定金20000元，开始营业自动转为租金，营业当天付30000元，余款在2011年年底付清。之后租金一年一付，在当年8月15日前付清。2、营业时间：乙方必须在2011年8月15日前开始正常营业，如有提前按实际营业时间算起。如乙方未按规定时间开始营业，视为违约，定金不退，如甲方违约，退还定金。合同签订后，叶开丰即支付定金2万元。2012年1月3日，叶开丰又支付租金5万元，张勇、屠建国在同日出具的《收条》上载明：“今收到叶开丰房租伍万元整。租房日期从贰零壹贰年一月一日起至贰零壹贰年十二月叁拾壹日至。（2012.01.01-2012.12.31结束）”2012年12月23日，屠建国出具便条一份，载明：“今收到叶开丰水电费1750元，结至二零壹贰年十二月二十三日至，共计1750（壹仟柒佰伍拾元整），电表计数为7528.7度（柒仟伍佰贰拾柒度）。后叶开丰即将房屋予以腾空。2013年1月8日，张勇、屠建国提起诉讼，请求判令：1、解除张勇、屠建国与叶开丰签订的《租房合同》；2、叶开丰腾空并归还房屋及相关配套设施并恢复原状；3、叶开丰支付租金23333.2元（租金按每月5833.3元，从2012年8月15日暂算至2012年12月14日计4个月共23333.2元，之后租金计算至实际腾退房屋之日止）；4、叶开丰承担本案诉讼费用。在原审庭审中，张勇、屠建国变更诉讼请求为：1、解除张勇、屠建国与叶开丰签订的《租房合同》及《补充协议》；2、叶开丰支付租金23333.2元（租金按每月5833.3元，从2012年8月15日暂算至2012年12月14日，共4个月；之后的租金不要求计算支付）；3、诉讼费用由叶开丰承担。本院认为，张勇、屠建国与叶开丰于2011年5月8日签订的《租房合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，不违反法律规定，应认定合法有效。对叶开丰已经支付了租金7万元的事实，双方均无异议，现双方存在争议的是张勇、屠建国主张该7万元租金支付的是2011年8月15日至2012年8月14日期间的租金，而叶开丰主张因张勇、屠建国未按合同约定的时间交付租赁房屋，故所支付的7万元租金是2012年1月1日起至2012年12月31日期间的，之后因双方协商解除了租赁合同，故租金已经付清，不存在拖欠。本院认为，对于房屋的交付，出租方张勇、屠建国负有举证责任，双方在租赁合同约定了张勇、屠建国从2011年8月15日起将出租房屋交付给叶开丰，但对于具体的交付时间张勇、屠建国未能举证证明；从2012年1月3日张勇、屠建国出具的《收条》内容看，可以认定张勇、屠建国认可叶开丰支付的7万元租金对应的租赁期间是2012年1月1日至2012年12月31日。故张勇、屠建国诉请主张租金从2011年8月15日起计算缺乏依据，其要求叶开丰支付2012年8月15日至12月14日的房屋租金23333.2元本院不予支持。因双方在租赁合同中约定的租赁期为3年，从2011年8月15日起至2014年8月14日，至今合同尚未到期，张勇、屠建国在本案中诉请要求解除合同，而叶开丰在二审中亦表示双方事实上在2012年12月23日已经协商解除了合同，故双方对合同不再继续履行的意思表示明确，但叶开丰所提交的水电费结算单只能证明双方结清了至2012年12月23日止租赁房屋的水电费用，并不能证明双方已经协商一致解除了租赁合同，并办理了房屋交接手续。鉴于双方就租赁合同均有不再继续履行的意思表示，原审判决解除双方于2011年5月8日签订的《租房合同》及《补充协议》并无不当。叶开丰上诉理由合理部分，本院予以采纳。因叶开丰在二审中提交的证据被认定，导致二审查明的事实及实体处理有所变动，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十六条的规定，原审裁判不属于错误裁判案件。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持杭州市余杭区人民法院（2013）杭余良民初字第26号民事判决第一项；二、撤销杭州市余杭区人民法院（2013）杭余良民初字第26号民事判决第二项；三、驳回张勇、屠建国的其他诉讼请求。一审案件受理费383元，减半收取191.5元，由张勇、屠建国负担141.5元，由叶开丰负担50元；二审案件受理费383元，由张勇、屠建国负担333元，由叶开丰负担50元（二审案件受理费383元，已由叶开丰预交，张勇、屠建国于本判决生效之日起十五日内将应负担的333元交纳至本院，本院开户银行：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××68；叶开丰于本判决生效之日起十五日内至本院退诉讼费333元）。本判决为终审判决。审判长 胡宇审判员 陈艳审判员 王宓二〇一三年五月三十日书记员 王勤 微信公众号“”