（2013）杭拱民初字第845号
裁判日期: 2013-05-30
公开日期: 2014-03-04
案件名称
杭州卓盛物业管理有限公司与周凤基、蒋志琴等物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市拱墅区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杭州卓盛物业管理有限公司,周凤基,蒋志琴,周璐恒
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款；《物业管理条例（2007年）》：第七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
杭州市拱墅区人民法院民 事 判 决 书（2013）杭拱民初字第845号原告杭州卓盛物业管理有限公司。法定代表人许坚。委托代理人（特别授权代理）万小琴。被告周凤基。被告蒋志琴。被告周璐恒。原告杭州卓盛物业管理有限公司（以下简称卓盛物业公司）为与被告周凤基、蒋志琴、周璐恒物业服务合同纠纷一案，于2013年4月8日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员沈晟适用简易程序进行审理，于2013年5月13日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人万小琴，被告周凤基、蒋志琴、周璐恒到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2003年10月16日，原告与运河东苑的开发商广宇集团杭州中房置业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定业主按其拥有公寓建筑面积每月每平方米1.08元向原告交纳物业公共管理服务费，服务期限自前期介入顾问期结束起至物业业主委员会与原告或其他物业管理企业签订的物业管理服务合同生效时止。2007年1月1日、2008年7月8日、2010年6月21日，原告与杭州运河东苑业主委员会签订杭州运河东苑物业管理服务合同，约定服务期限自2007年1月1日至2013年5月31日止。合同同时约定自2007年6月1日起包括公寓在内的普通住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米1.20元向原告交纳物业管理服务费。物业公共管理服务费半年预交一次，每次交纳费用时间为每半年末前一个月预交后半年的物��管理费；业主和物业使用人逾期交纳物业公共管理服务费的，从逾期之日起违约金为千分之三。2003年10月16日至今，原告一直为运河东苑小区提供物业服务。三被告系运河东苑1幢2幢301室公寓业主，房屋面积139.46平方米，地下车位一只（29#），每月每只60元物业管理费。合同签订后，原告依约提供了服务，但被告未交纳自2006年6月10日至2013年5月31日的物业管理管理公共服务费和公摊费用。原告经书面函告、公告张贴、电话通知、当面催收等均未果，故诉至法院请求：1.判令三被告支付自2006年6月10日至2013年5月31日的物业管理公共服务费18432.19元，逾期违约金31641.6元（按日千分之三计算，暂计算至2012年7月31日，2012年8月1日至实际支付之日止另行计算），公摊费用1483.35元，共计51557.14元2.诉讼费由被告承担。被告辩称，一、原告不能按照物业合同约定提供物业服务，违约���先。原告不履行制止并报告不法行为义务；不履行维护公用设施的义务；不履行安全保卫义务；不履行消防工作义务；原告向全体业主和物业使用人所公布的管理费用收支帐目混乱，存在瞒报低报收入、多报支出、未经过业委会通报擅自进行大楼顶部的灯光工程和门禁改造工程等问题，未向被告发放因道路改造工程所占用的物业绿化用地赔偿款；未考虑公司商业经营产生的公摊费用，公摊系数不合理；被告所购地下停车位长达17个月才予以开放；2007年11月26日，被告户发生入室盗窃案件，原告无任何改进措施；拒不提供被告所缴纳款项的用途明细。二、被告主张先履行抗辩权，在原告纠正错误履行行为前，被告有权拒绝支付物业服务费用。因原告不能适当履行物业服务义务，给被告生活带来诸多不便。同时，要求原告赔偿精神损失费1000000元；停车位空置费8500元；��辆维修费1750元；将由于绿化地占用所得赔偿补贴3000发放给被告，并补偿期间滞纳金；依据大楼实际的使用情况重新计算各种分摊费用的计算系数；恢复消防通道通畅，加强保安力度，履行物业公司的义务。综上，要求驳回原告的诉讼请求，支持被告的正当请求。原告向本院提交了以下证据：1.杭州运河东苑物业管理服务合同、资质证书，证明原告具有物业服务资质，为运河东苑提供物业服务及相关约定。2.商品房买卖合同、土地使用权证书，证明三被告系运河东苑1幢2幢301室的业主。3.卓盛物业公司公寓楼收费通知单、律师函及邮寄凭证，证明原告向被告催告支付物业费和公摊费用等。4.交费凭证，证明被告交纳物业费和公摊费用。5.运河东苑门禁工程改造合同书，证明门禁系统运行正常，原告按约履行公共设施、设备的维护义务；门禁改造工程系业主委员���进行，与原告无关。6.运河东苑管理处2012年10月至12月安全巡逻表、来访登记簿、关于防盗尖窗记帐凭证及发票、关于太阳刺的记帐凭证及发票，证明原告按约履行安保义务。7.楼道消防器材检查表、消防设施设备检测记录及检查登记卡、关于消防器材费用的记帐凭证及发票，证明原告按约履行包括消防设施设备在内的共用设施、设备的维护、管理义务。8.经营性收入公共区域设施设备维修费用支出及公示表，证明原告按约履行物业经营性收支项目的公示义务。9.工作联系函、关于对杭州市拱墅区上塘路（大关路-登云路段）夜景照明设计方案的批复，证明亮灯工程系市政工程，经业主委员会同意，与原告无关。被告向本院提交了以下证据：1.照片，证明原告不履行制止并报告不法行为义务；不履行安全保卫义务；不履行消防工作义务；收支帐目混乱。2.发票，证明被告已经交纳了2005年、2006年的物业费用，要求原告公开收支明细。上述证据，经当庭质证，本院认证如下：被告对原告提交的证据1，认为原告未提交2005年的物业合同，对物业资质无异议；对证据2无异议；对证据3有异议，认为被告从未收到收费通知单；对证据4，认为被告不履行物业义务，仅要求被告交物业费；对证据5，认为被告自2007年开始入住，该证据未2012年期间，对证明对象有异议；对证据6，认为来访登记簿有一处记载来访为1幢1单元1601室，而事实上1单元不存在16层，该证据不能证明原告在被告户发生入室盗窃案件那年履行了相应的安保义务，太阳刺是2007年发生盗窃案件后才补装的；对证据7，认为仅能证明2012年的情况；对证据8，认为原告未提供2011年7月之前的明细表；对证据9，认为未经业委会同意，且与原告的义务有关。原告对被告提交的证���1的真实性有异议，认为拍摄时间、拍摄对象不清楚，但认为其中有两张照片可以证明原告履行安保义务；对证据2的真实性、关联性无异议，对证明对象有异议。本院对原告提交的证据1、2、4-9的真实性予以确认；原告提交的证据3中的收费通知单存在签署日期在后，而编号在前的矛盾情况，且被告表示未收到该通知单，原告缺乏将上述通知单送达被告的证据，本院对收费通知单不予采信，对律师函的真实予以确认；本院被告提交的上述证据的真实性予以确认，对证明事实综合认定。根据上述有效证据及当事人陈述，本院确认事实如下：原告对运河东苑进行物业管理，2005年6月9日，被告向原告交纳2005年6月10日至2006年6月9日的物业管理费1807.4元（139.46＊1.08＊12），并预交该期间的公摊费1001.82元。2007年1月，原告与杭州市拱墅区运河东苑业主委员会签订物业管理服务合同一份，约定由原告对该小区进行物业管理，业主的住宅用房每月按建筑面积每平方米1.2元缴纳物业管理费，地下车位管理费为每月每个60元，委托管理期限自2007年1月1日至2008年5月31日止，逾期交纳物业管理费的，原告可自逾期之日起，每日按应缴费用千分之三累计加收滞纳金。合同还对其它条款作了约定。原告表示，自2007年6月1日起包括公寓在内的普通住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米1.20元向原告交纳物业管理服务费。2008年7月、2010年7月，原告与杭州市拱墅区运河东苑业主委员会续签物业管理服务合同，委托管理期限为2008年6月1日至2010年5月31日、2010年6月1日至2013年5月31日止，其余合同内容基本同前述合同。被告为该小区1幢2单元301室业主，该套房产建筑面积为139.46平方米；被告并拥有该小区地下车位一个。自2006年6月10日起，被告未缴纳物业管��费；2007年，地下车位开放使用。2012年8月13日，原告向被告发律师函，向其催缴2006年6月10日至2012年7月31日的物业费。本院认为，2005年6月9日，被告向原告交纳物业费，可知自该时起，原告即为被告提供相应物业服务。此时业主的住宅用房应按每月按建筑面积每平方米1.08元缴纳物业管理费。2007年、2008年、2010年，原告与代表业主的运河东苑业主委员会签订的物业服务合同，对全体业主具有约束力。被告作为该小区1幢2单元301室业主事实上也接受了原告提供的物业服务。原告主张被告支付2006年6月10日至2012年7月31日的物业费，本院确认为16158.04元［139.46＊1.08＊（21／30＋11）＋139.46＊1.2＊62＋60＊67］。原告主张被告支付2012年8月1日至2013年5月31日的物业费，现缺乏证据证明已书面催告被告，可另行主张。原告主张被告支付公摊费用，本院认为，虽相应物业服务合同中附有电费分摊表，但原告未提供公摊费用总数及费用构成的相应证据，本院故对此不予支持。原告主张被告支付违约金，本院认为，原、被告就物业服务公司是否履行物业服务义务等存在争议，被告据此不及时交纳物业费，本院故对原告的该主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告周凤基、蒋志琴、周璐恒于本判决生效之日起十日内支付原告杭州卓盛物业管理有限公司自2006年6月10日至2012年7月31日的物业费16158.04元。二、驳回原告杭州卓盛物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取545元，由原告杭州卓盛物业管理有限公司负担374元，被告周凤基、蒋志琴、周璐恒负担171元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：1202024409008802968，开户银行：工商银行湖滨支行）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 沈 晟二〇一三年五月三十日代书记员 鲁滟华 来源：百度“”