（2013）浙温民终字第625号

裁判日期: 2013-05-30

公开日期: 2014-06-16

案件名称

夏海鸥与王潮声、陈健云房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省温州市中级人民法院

所属地区

浙江省温州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

夏海鸥,王潮声,陈健云,叶汝芳

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

最高人民法院关于适用《关于民事诉讼证据的若干规定》中有关举证时限规定的通知：第五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

浙江省温州市中级人民法院民事判决书（2013）浙温民终字第625号上诉人（原审原告，反诉被告）：夏海鸥。委托代理人：林慧慧。被上诉人（原审被告，反诉第三人）：王潮声。委托代理人：吴仙新。被上诉人（原审被告，反诉原告）：陈健云。委托代理人：蔡贤弼。原审第三人：叶汝芳。上诉人夏海鸥因房屋买卖合同纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院（2011）温鹿民初字第1127号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年4月17日受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，合议庭认为不需要开庭审理。本案现已审理终结。原判认定，原告之母尤秀君原有坐落于温州市鹿城区新桥头下43号房屋一套（建筑面积23.06平方米，其中住宅12.88平方米，营业房10.18平方米），2002年因纳入旧城改建范围被拆迁。尤秀君于2010年4月27日亡故后，遗有子夏海鸥（即原告），女夏晓燕（放弃继承权）。2002年，拆迁人温州市房地产联合开发有限公司与尤秀君就安置事宜签订了《住宅房屋拆迁产权调换补偿协议（非租赁）》、《温州市旧城改建营业用房拆迁补偿安置补偿协议书（二）》，约定：上述房屋拆迁后安置在信河街改建区5、6、7号地块，住宅用房不少于建筑面积40平方米（不包括众用面积），营业房10.18平方米。2006年3月21日，原告之母尤秀君因原与被告王潮声之间存在借款关系，故与被告王潮声在温州中信公证处办理了委托公证书，尤秀君委托被告王潮声参加涉案房屋安置房的摸文、定位、认购，缴款、办理结算、领取发票、钥匙、领取拆迁安置费、房屋所有权证及土地使用权证，领取房屋所有权证及土地使用权证后，在无设定抵押、担保的情况下将涉案拆迁安置住宅、营业房出售给陈健云。并代为办理交易手续。同时，尤秀君另外出具一份委托书，写明“委托人尤秀君名下有房屋坐落在温州市新桥头43号拆迁房屋，2006浙温证007165.7166号公证书，全权委托王潮声办理领取所有权及一切手续后，将拆迁安置住宅、营业房，总价叁拾伍万元人民币出售给陈健云（系被告王潮声亲戚）”。2006年3月22日，原告之母尤秀君出具一份借条，写明“今尤秀君借王潮声人民币叁拾伍万元整。月利息为二分七厘，每月20号前支付”。同时，原告夏海鸥出具一份担保书，承诺以原告夏海鸥经营的瑞安市禾子保健按摩中心营业场所为尤秀君向王潮声借款作担保，并承诺若上述营业场所关闭，原告夏海鸥将涉案房产交与王潮声处置，房价按照尤秀君借款日为基准，不再变更。同年3月23日，原告之母尤秀君又出具一份承诺书给被告王潮声，该承诺书上写明“一、承诺人向王潮声所借的人民币35万元整，月利息为二分七厘即人民币9450元，承诺人需在每月的20号前向王潮声偿还月利息。二、承诺人在2006年3月23日向王潮声所借的人民币叁拾伍万元整，需在2007年2月20日之前还清。三、坐落于新桥头下43号房屋（详见温州中信公证处2006浙温内字第007165、7166公证书）为承诺人所有。承诺人若在2007年2月20日之前不能还清借款或每月不能按期向王潮声支付月利息，王潮声有权将上述房产进行处置。承诺人愿意将上述房产的所有拆迁手续交与王潮声保管”。后，被告王潮声又借款给尤秀君，两次借款合计35万元。尤秀君将上述房产的拆迁手续交与被告王潮声。因尤秀君未按约定支付利息，2006月10月10日，被告陈健云凭委托公证书及拆迁协议书等原件与第三人叶汝芳签订房屋买卖定金合同，约定：被告陈健云将坐落于温州市鹿城区新桥头下43号拆迁后安置在信河街改建区5、6、7号地块住宅用房建筑面积40平方米（不包括众用面积）出售给第三人叶汝芳，单价为每平米8000元，总价为32万元，签订合同之日支付定金5万元；交易之日起，该房之前安置费由陈健云享有，之后归第三人叶汝芳享有；购买40平方米的房款由陈健云缴清；第三人叶汝芳暂扣房款2万元，待陈健云协助办理完交易时付清，余款于2006年10月15日前付清等。合同签订后，第三人叶汝芳按约支付被告陈健云房款28.42万元（包括定金5万元）。所得款项用于归还被告王潮声借款。后第三人叶汝芳为办理安置房认购及交易手续需要，要求被告陈健云提供尤秀君与被告陈健云之间的房屋买卖合同。2007年11月25日，被告王潮声作为尤秀君的委托代理人与被告陈健云签订一份《房屋买卖合同》，约定：尤秀君自愿将坐落于温州市鹿城区新桥头下43号拆迁安置住宅、营业房各一套出卖给被告陈健云所有，拆迁安置住宅面积40平方米，营业房面积10.18平方米；拆迁住宅安置房售价每平方米为6000元，营业房售价为每平方米30000元，总售价为54.5万元；被告陈健云于2007年11月25日前支付定金10万元，于2007年11月30日前付清房款；尤秀君在收到上述拆迁安置住宅、营业房的全部价款之日起，将安置房的有关拆迁手续一并交与被告陈健云；在上述拆迁安置住宅、营业房竣工验收后交付给被告陈健云使用，并无偿协助被告陈健云办理过户手续等。2007年11月29日，被告王潮声出具一份收条，写明：“今收到陈健云房款伍拾肆万伍仟元正”。2009年6月，第三人叶汝芳摸文认购了方正地块3幢1602室拆迁安置房一套，计建筑面积144.62平方米（预测面积，今后以实测面积为准）。2009年7月23日，第三人叶汝芳以尤秀君名义缴给温州市旧城改建拆迁事务处预付款76万元。2009年7月24日，被告王潮声作为尤秀君的委托人摸文认购了信河街6号地块01室拆迁安置营业房一套，计建筑面积11.3平方米（预测面积，今后以实测面积为准）。现安置房具备交付条件但均未实际交付。审理中，2012年3月，原告夏海鸥要求对被告王潮声提供的落款时间为2006年3月21日的委托书上的正文字体和落款及日期字体及签名和指印的形成时间、委托书上的正文字体与落款及日期的字体是否同一型号打印机打印进行鉴定，经双方当事人协商，由本院指定委托中国广州分析测试中心司法鉴定所进行鉴定。2012年12月28日，中国广州分析测试中心司法鉴定所以穗司鉴字20120600800128号鉴定意见书作出结论，其结论为：1、落款标称日期为“二OO六年三月二十一日”的《委托书》上“尤秀君”签名及指印与008083号公证书上“尤秀君”签名及指印是同一时间形成。2、落款标称日期为“二OO六年三月二十一日”的《委托书》上的印刷体文字及签名及指印是同一时间形成，印刷体文字是同一台打印机具打印形成。原判认为，尤秀君出具一系列的委托书、借条及承诺书给被告王潮声，可以看出，当时均系双方当事人真实意思表示，其目的是为了担保债务的履行而对诉争拆迁安置房和营业房予以附条件的处分，其约定的内容未违反法律、法规强制性规定，应确认有效。特别是承诺书中约定“若在2007年2月20日之前不能还清借款或每月不能按期向王潮声支付月利息，王潮声有权将上述房产进行处置”的内容系双方对诉争房屋处置的条件约定，该条件属生效条件，于条件成就时发生双方当事人约定的法律后果。尤秀君只要未按期支付利息或者未在2007年2月20日前还清借款，被告王潮声处置诉争安置房、营业房就符合约定的条件。现尤秀君在2006年3月22日借款后未按期支付利息，被告王潮声、陈健云均认可在2006年6月对诉争安置房、营业房进行处置，那么两被告之间的房屋买卖行为既符合尤秀君与被告王潮声之间的约定，又于法不悖，应认定合法有效。至于当时双方有无签订书面合同，并不影响双方之间的事实法律行为的成立。对于两被告于2007年11月25日签订的房屋买卖合同，是应第三人要求对两被告前面的行为形成书面的合同，亦认定合法有效。双方均应按合同约定全面履行其义务。诉争房屋已认购定位具备交付条件，尤秀君应按约将安置住宅、营业房交付被告陈健云，基于拆迁安置房的特殊性，被拆迁人须先与拆迁人办理结算手续才可交付，故被拆迁人尤秀君负有与拆迁人办理结算的义务。现尤秀君已亡故，其合同的权利义务应由其继承人即原告夏海鸥享有和承担，故被告陈健云反诉要求原告夏海鸥办理结算并交付安置房（包括住宅和营业房）的诉讼请求合理合法，予以支持。鉴于原告夏海鸥目前还未能取得安置房（包括住宅和营业房）的所有权证和土地使用权证，故被告陈健云反诉诉请原告夏海鸥协助办理房屋所有权、土地使用权过户手续的客观条件尚不具备，对被告陈健云的该项反诉的诉讼请求依法不予支持。原告认为该合同是被告王潮声无权代理的情况下与被告陈健云恶意串通，将低于市场价几倍的价格进行买卖而签订的合同，理由不足，不予支持。依照《中华人民共和国继承法》第二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、被告（反诉第三人）王潮声与被告（反诉原告）陈健云于2007年11月25日签订的《房屋买卖合同》合法有效；二、原告（反诉被告）夏海鸥于判决生效之日起三日内到温州房地产联合开发有限公司办理坐落于温州市鹿城区信河街6号地块01室营业房、方正地块3幢1602室安置房房款结算、领取不动产销售发票及交付手续。三、原告（反诉被告）夏海鸥在办妥上述手续之日起三日内将坐落于温州市鹿城区信河街6号地块01号营业房（计建筑面积约11.3平方米，以实测为准）、温州市鹿城区方正地块3幢1602室安置房（计建筑面积约144.62平方米，以实测为准）交付给被告（反诉原告）陈健云；四、驳回原告（反诉被告）夏海鸥的诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）陈健云的其他反诉请求。案件受理费80元，反诉受理费16100元，鉴定费12240元，由原告（反诉被告）夏海鸥负担。一审宣判后，夏海鸥不服，向本院提起上诉，称：原审法院将失效证据予以认定，错误。王潮声在提起反诉近10个月且在第一次庭审后才提供2006年3月21日言明房款35万元的委托书，该逾期提供的证据属失效证据，不应采纳。而且，该委托书系伪造。原审法院未查明2006年3月23日承诺书上尤秀君签名及所按指纹的形成时间即予采信，是错误的。原判错误认定尤秀君出具委托书、承诺书、借条系真实意思表示。若委托书和承诺书确系尤秀君所签，也是王潮声利用尤秀君目不识丁设下圈套，乘人之危诱骗其所签。一审认定两被上诉人没有恶意串通，从而认定房屋买卖合同有效错误。原审法院委托温州天平房地产估价所有限公司对涉案房屋于2007年11月25日的拆迁安置权益进行鉴定，该公司出具的鉴定书却既无公章又无鉴定人员签字盖章，导致鉴定失去证明作用。在此情况下，原审法院没有责令该公司补正，却以不符合程序为由不予采纳。2007年11月信河街地段仅住宅房价已高于6000元，王潮声以明显低于市场价出售涉案房屋给陈健云，双方构成恶意串通。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判确认两被上诉人于2007年11月25日签订的房屋买卖合同无效。被上诉人王湖声答辩称：王湖声于2012年3月13日提供的证据并未违反法律规定。本案一审原适用简易程序审理，后于2011年12月20日转为普通程序，2012年2月13日法院追加叶汝芳作为第三人参加诉讼，叶汝芳的举证期限依法不得少于30日，应在2012年3月13日之后才届满。最高人民法院《关于适用﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥中有关举证时限规定的通知》第五条规定：“关于增加当事人时的举证期限问题。人民法院在追加当事人或者有独立请求权的第三人参加诉讼的情况下，应当依照《证据规定》第三十三条第三款的规定，为新参加诉讼的当事人指定举证期限。该举证期限适用于其他当事人”，因而叶汝芳的举证期限适用于王潮声。上诉人称该委托书系伪造，与事实不符。经鉴定，该委托书上的签名系尤秀君本人所签，形成时间与其在中信公证处办理委托书公证的时间相吻合。经鉴定，承诺书中“尤秀君”签名系其本人所签，表明该证据属实，且上诉人在起诉状中承认尤秀君于2006年3月23日向王潮声出具承诺书的事实，因而，原审法院无需对承诺书中签名与指纹的形成时间进行审理。上诉人称委托书、承诺书系王潮声诱骗尤秀君所签毫无根据。王潮声未和陈健云恶意串通出卖房屋。尤秀君已授权王潮声在附加条件成就时将涉诉房屋出售给陈健云，并承诺售价为35万元。2006年王潮声处分房屋时，售价并未低于35万元，未损害委托人利益。一审中上诉人委托评估机构对涉诉房屋的安置权益进行评估，对本案毫无意义。王潮声受尤秀君委托处分房产有事实和法律依据，双方签订的《房屋买卖合同》合法有效。被上诉人陈健云答辩称：王潮声提供的委托书符合法律规定，且上诉人在一审中已对该委托书予以质证，并对其真实性申请鉴定，客观上已认可原审法院重新指定举证期限，现二审主张原审程序违法，显然不妥。上诉人在一审中提供的承诺书真实、合法、有效，上诉人现提出异议自相矛盾。尤秀君为担保债务履行而对其房产予以附条件处理是其意思真实表示，王潮声与陈健云不存在恶意串通。王潮声按照尤秀君的要求以35万元将房屋卖给陈健云，该处分内容由尤秀君签字确认，买卖行为合法有效。上诉人曾申请房屋价值鉴定，但该鉴定程序不合法，不具任何意义。《房屋买卖协议》系为第三人叶汝芳办理安置房认购而补签，其签订的时间点不应作为鉴定评估房产价值的时间点，且在委托鉴定时，法院尚未看到委托书，不知尤秀君已对房产处分的价值进行了约定，因此这份评估报告不具有任何实质意义。原审第三人叶汝芳未作陈述。二审中，双方当事人均未提供新的证据。本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判决认定的事实予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本院对本案的争议焦点归纳并评析如下：关于王潮声于2012年3月13日向法院提供委托书是否已超过举证期限问题。本案一审原适用简易程序审理，后转入普通程序审理，2012年2月13日原审法院追加叶汝芳作为第三人参加诉讼，故叶汝芳的举证期限依法不得少于30日，即其举证期限应在2012年3月14日之后才届满。根据最高人民法院《关于适用﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥中有关举证时限规定的通知》第五条“关于增加当事人时的举证期限问题。人民法院在追加当事人或者有独立请求权的第三人参加诉讼的情况下，应当依照﹤证据规定﹥第三十三条第三款的规定，为新参加诉讼的当事人指定举证期限。该举证期限适用于其他当事人”，因而叶汝芳的举证期限适用于王潮声，故王潮声于2012年3月13日向法院提供委托书时，其举证期限并未届满。关于此委托书的真实性问题，原审法院依上诉人的申请委托司法鉴定所进行鉴定，鉴定结论显示该签名系尤秀君亲笔签名，且该委托书上的印刷体文字与签名及指印是同一时间形成，印刷体文字是同一台打印机具打印形成。上诉人认为委托书中“尤秀君”签名、指印与（2006）浙温证内字第008083公证书公证的委托书第二页签名、指印处重叠，据此，主张该委托书系伪造，缺乏事实依据，本院不予采信。关于承诺书的采信问题。该份承诺书系上诉人向法院提供的系列证据之一，其在起诉状中陈述“……后原告母亲分别于2006年3月21日、2006年3月23日向王潮声出具了委托书和承诺书各一份……”，且其自述该承诺书中“尤秀君”签名经鉴定系尤秀君本人书写，故原审法院采信该承诺书，并无不当。至于该承诺书中尤秀君签名与指纹的形成时间问题，上诉人在一审中并未提及，且对本案处理并无实质性影响，原审法院未予审理，并无不当。关于尤秀君出具委托书、承诺书、借条给王潮声是否其真实意思表示的问题。上诉人主张王潮声乘人之危抑或尤秀君在受骗情况下才出具了以上系列材料，但其未能举证证明，且委托书、承诺书经鉴定系尤秀君本人签名，其中一份委托书还经过公证，故原审法院认定尤秀君出具委托书、承诺书、借条给王潮声系其真实意思表示，并无不当。关于两被上诉人是否构成恶意串通问题。上诉人主张两被上诉人之间就涉案房屋拆迁安置权益的成交价格远低于市场价，该行为构成恶意串通，为此于2011年8月申请对涉案房屋拆迁安置权益于2007年11月15日的市场价值进行评估。同年11月28日温州天平房地产估价所有限公司根据法院委托出具估价报告，但该报告无鉴定机构公章。根据王潮声于2012年3月13日向法院提供的委托书记载，尤秀君同意涉案房屋拆迁安置权益出售给陈健云的价格为35万元，而两被上诉人于2007年11月25日补签的《房屋买卖合同》约定交易价格为54.5万元，该售价高于尤秀君办理委托时的价格35万元，因此，上诉人认为成交价格低于市场价从而构成恶意串通的主张，理由不充分，本院不予采信。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。夏海鸥的上诉理由与请求不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16180元，由上诉人夏海鸥负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长　　杨宗波审判员　　郑文平审判员　　苏子文二〇一三年五月三十日书记员　　郭阳平百度搜索“”