（2013）西民一初字第333号
裁判日期: 2013-05-30
公开日期: 2014-11-04
案件名称
南宁市西乡塘区人民法院民事判决书（2013）西民一初字第333号民事判决书
法院
南宁市西乡塘区人民法院
所属地区
南宁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
韦某,广西某投资有限公司
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
全文
南宁市西乡塘区人民法院民 事 判 决 书（2013）西民一初字第333号原告：韦某。委托代理人：陈某。委托代理人：韦某。被告：广西某投资有限公司。委托代理人：覃某。原告韦某与被告广西某投资有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2013年1月23日受理后，依法组成合议庭，于2013年4月15日公开开庭进行审理。原告的委托代理人陈某、韦某，被告的委托代理人覃某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韦某诉称：2011年1月，被告对其开发建设的“红日·江山小区”公开对外预售。为此，原告于2011年1月15日与被告售楼部的班某签订了《红日·江山商品房认购协议书》，编号：xxxxxxxx（以下简称认购书），意欲购买被告位于南宁市西乡塘区高新大道西段29号的红日·江山小区1号楼X单元23A01号房产。认购书第三条约定乙方（原告）应在协议签订时向甲方（被告）交纳30000元的购房定金，并约定以银行按揭贷款的方式支付购房款。认购书签订当日，原告向被告支付了购房定金30000元。认购书第五条约定：“乙方（原告）应在签订本协议书之日起七日内携带下列资料及相应的房款（选择分期付款或银行按揭贷款或住房公积金贷款方式的为首期购房款）自行到红日·江山的售楼部签订《合同》”。2011年1月22日，原告在即将签订《商品房买卖合同》时，要求被告提供诉争房屋的《商品房预售许可证》，但被告称正在办理中。经原告多次催促，被告迟迟未能提供《商品房预售许可证》。2011年2月13日，南宁市人民政府办公厅颁布了《关于贯彻执行住房限购措施有关问题的通知》（以下简称《通知》）。《通知》第一条规定：“对于拥有2套以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市行政区域内累计一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，在本市市区范围内暂停向其出售住房。”因原告在签约时只是外地大学生，既不具备南宁市户籍，也无法提供纳税证明或社保缴纳证明，属于限购对象，导致无法办理银行按揭手续。因此，由于原告购房时恰逢国家购房限购政策变化，导致原告因不符合购房条件而无法办理银行按揭手续，原告为此多次要求被告解除认购书，要求退还30000元的购房定金，但被告则以种种借口，拒绝退还购房定金。双方在签订认购书时，均明确知道首付款是通过银行贷款按揭方式支付，签订时被告向原告承诺一定能够办理所有手续进行按揭，而至今被告迟迟未配合原告办理相关手续，导致原告无法实现购房目的，且认购书没有盖章，2011年2月广西出台限购令，该文件出台后原告不符合购房条件，因此，依照有关法律，本案的情形属于情势变更，原告要求解除双方2011年1月15日签订的《红日·江山商品房认购协议书》。鉴于上述情由，被告的行为严重侵害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，请求法院判决：1、解除原、被告于2011年1月15日签订的《红日·江山商品房认购协议书》；2、被告归还原告购房定金30000元；3、被告承担本案的诉讼费用。被告广西某投资有限公司辩称：原告主张认购协议书发生情势变更及要求被告退回定金30000元缺乏事实及法律依据。1、双方在协议签订后7日内，即2011年1月22日前，原告应当与被告订立正式的商品房买卖合同，而此时国家尚未出台限购措施，直至2011年的2月13日才颁布该措施；按照双方约定，原告应当在2011年1月22日前签订正式商品房买卖合同，若原告按照约定履行权利义务，则被告有足够的时间在房产局办理备案手续，限购措施是指已交易而未办理合同备案手续才会被限购，且限购措施距离应当订立商品房买卖合同的时间有20余日，因此双方时间充分，原告无法办理商品房买卖合同的签约手续致使无法办理后续手续是原告拖延所致。政府出台该措施确实属于不可抗力事由，但依照《中华人民共和国合同法》的规定，不可抗力出现在合同正常履行期内双方可以免责，而在合同正常履行期外则应当由过错方负责。综上，被告认为责任应由买受人即原告承担。合同解除权在于被告方而非在原告方，被告有权选择解除合同，被告认可基于原告迟迟不能履行合同的行为导致被告方合同目的不能实现而解除合同的结果，并非因原告诉请而导致解除合同；2、对于原告主张返还30000元定金的诉请，被告认为被告无需返还，若原告未拖延签约，被告早可以将讼争房屋另售他人，由于原告原因导致被告资金无法按时回笼，被告拒不退还定金合情合理；3、被告从未承诺能够办妥银行按揭手续，是否能够办妥按揭手续取决于银行审核，买受人不能办妥按揭手续或其他手续应当选择其他方式支付房款，因此，原告的主张与事实不符。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2011年1月15日，原告与被告的签约代表签订《红日·江山商品房认购协议书》，约定：原告自愿认购被告位于南宁市西乡塘区高新大道西段29号红日·江山小区1号楼23A01号房，该房建筑面积为110.98平方米，套内面积为90.32平方米，公摊面积为20.66平方米，该房实际成交总价为722308元；原告应在协议签订时向被告交纳30000元购房定金，并须在签订《商品房买卖合同》时按总房款的30%支付首期购房款，余款由原告以银行按揭贷款的方式付清，办理按揭贷款的费用由原告承担。协议第四条约定：原告在签订协议时，已充分了解其认购物业的情况，并仔细阅读了被告在红日·江山售楼部公示与认购物业相关的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》和《商品房买卖合同》（含附件，下同）的文本，并同意按该《商品房买卖合同》文本的条款签订《商品房买卖合同》。第五条约定：原告应在签订协议书之日起七日内携带相关资料及相应房款自行到红日·江山售楼部签订《商品房买卖合同》。第六条约定：原告须在签订《商品房买卖合同》时依据其认购物业的建筑面积将被告已为其垫付的首期专项维修资金付清给被告。第七条约定：原告须在签订《商品房买卖合同》时将被告为该物业垫付的管道燃气开户费付清给被告。第八条约定：非因被告原因，原告未能按期履行协议第五、六、七条约定之义务的，视为原告不履行协议并自动放弃对该物业的认购权，被告有权解除协议并将原告认购的物业转售他人及没收原告所交定金，且被告无须向原告承担任何的赔偿或补偿责任。第九条约定：如被告在协议签订之日起七日内，未经原告书面同意而将原告认购的物业另售他人，协议即行解除，被告应双倍返还原告所交的定金，但被告无须向原告承担任何的赔偿或补偿责任。第十三条约定：协议自原告向被告交付定金后生效。协议上未加盖被告的公章。同日，被告收取原告定金30000元。2013年1月23日，原告诉至本院，提出前述诉讼请求。庭审中，被告主张《红日·江山商品房认购协议书》合法有效。另查明：被告于2010年11月12日取得《商品房预售许可证》。2011年2月13日，南宁市政府下发南府办（2011）34号《南宁市人民政府办公厅关于贯彻执行住房限购措施有关问题的通知》，该通知第一条规定：对于已有1套住房的本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭）、能够提供在本市行政区域内累计一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍无住房居民家庭，在本市市区范围内限新购1套住房（含新建商品住房、二手住房）；对于拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市行政区域内累计一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，在本市市区范围内暂停向其出售住房。第二条规定：限制购买新建商品住房的，以商品住房买卖合同备案时间为准；限制购买二手住房的，以受理转移登记时间为准。购房人在办理买卖合同备案、房屋登记手续时，应提供30日内出具的房屋登记信息查询证明。居民家庭已拥有住房数量以新购房时南宁市住房保障和房产管理局商品住房（含二手住房）权属登记记录、商品住房预售合同备案记录及已受理的商品住房（含二手住房）交易申请记录为准。在本《通知》实行之前已购买商品住房但未进行合同备案或转移登记的，应在本《通知》实行之前申请办理上述手续，如未及时办理的，按本《通知》规定执行。第八条规定：本《通知》自2011年3月1日起实行，有效期至2012年2月29日止。国家、自治区另有规定的，按规定执行。2012年2月，南宁市人民政府下发南府办（2012）44号《南宁市人民政府办公厅关于继续执行住房限购措施的通知》，继续实行限定居民家庭购房套数政策。本院认为：原告主张解除合同的理由有三点：一是主张被告在签订《商品房买卖合同》之前无法提供《商品房预售许可证》，导致原告在约定的签订合同的时间无法签订《商品房买卖合同》，二是主张签约时适逢南宁市开始实施限购令，原告在签约时只是外地大学生，既不具备南宁市户籍，也无法提供纳税证明或社保缴纳证明，属于限购对象，无法办理银行按揭手续，属于情势变更，三是签订认购协议时被告向原告承诺一定能够办理所有手续进行按揭，而至今被告迟迟未配合原告办理相关手续，导致原告无法实现购房目的。对于原告的主张，本院认为：一、被告已于2010年11月12日取得《商品房预售许可证》，且《红日·江山商品房认购协议书》第四条约定：原告在签订协议时，已充分了解其认购物业的情况，并仔细阅读了被告在红日·江山售楼部公示与认购物业相关的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》和《商品房买卖合同》（含附件，下同）的文本，并同意按该《商品房买卖合同》文本的条款签订《商品房买卖合同》。因此，原告主张被告在签订《商品房买卖合同》之前无法提供《商品房预售许可证》，本院不予采信。二、《南宁市人民政府办公厅关于贯彻执行住房限购措施有关问题的通知》是在2011年2月13日公布的，2011年3月1日才开始实施，如双方按协议约定时间签订《商品房买卖合同》，有足够的时间办理合同备案，故上述限购令的实施并未对原告产生任何影响，原告主张签约时适逢南宁市开始实施限购令，原告在签约时只是外地大学生，既不具备南宁市户籍，也无法提供纳税证明或社保缴纳证明，属于限购对象，无法办理银行按揭手续，属于情势变更，本院不予采信。三、从双方签订的认购协议的内容来看，被告没有协助原告办理按揭贷款的义务，对原告关于被告迟迟未配合原告办理相关手续，导致原告无法实现购房目的的主张，本院不予采纳。故原告主张的解除合同的理由均不成立。原告与被告订立的《红日·江山商品房认购协议书》是预约合同，系出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的合同，预约合同的目的是双方签订《商品房买卖合同》，该协议系原、被告双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效。尽管原告举证的《红日·江山商品房认购协议书》上未加盖被告的公章，但签约双方约定协议自原告向被告交付定金后生效，且被告认可协议内容，故协议对原、被告均有约束力，原、被告均应按协议约定全面履行自己的义务。原告提出的在约定的签订合同的时间无法签订《商品房买卖合同》的理由不成立，现原告未能按期履行协议第五、六、七条约定之义务，根据协议第八条的约定，视为原告不履行协议并自动放弃对该物业的认购权，被告有权解除协议并将原告认购的物业转售他人及没收原告所交定金。故原告要求被告退还定金30000元，没有事实及法律依据，本院不予支持。考虑到被告有权解除协议，原告亦要求解除协议，且现原告主张其不具备南宁市户籍，不能提供在南宁市行政区域内累计一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明，属于限制在南宁市购买商品房的对象，如双方签订《商品房买卖合同》，将产生合同无法备案、无法办理房屋产权证的风险及购房目的无法实现的后果，故原告韦某与被告广西某投资有限公司于2011年1月15日签订的《红日·江山商品房认购协议书》应予解除。综上所述，依照《中某人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、解除原告韦某与被告广西某投资有限公司于2011年1月15日签订的《红日·江山商品房认购协议书》；二、驳回原告韦某的其他诉讼请求。案件受理费550元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费用，逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 何卫萍人民陪审员 朱进德人民陪审员 刘设海二〇一三年五月三十日书 记 员 蒙恺薇附法律法规：《中某人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十五条当事人可以依照《中某人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 来源：