（2013）裕民二初字第00267号
裁判日期: 2013-05-30
公开日期: 2015-08-07
案件名称
戚亚与安徽六安市宇航房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
六安市裕安区人民法院
所属地区
六安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
戚亚,安徽六安市宇航房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款，第一百三十四条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第一百零七条，第一百一十二条，第一百一十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第八条
全文
安徽省六安市裕安区人民法院民 事 判 决 书（2013）裕民二初字第00267号原告（反诉被告）：戚亚，男，1969年10月27日生，汉族，个体户，住安徽省寿县。委托代理人：李淑梅，安徽晟成律师事务所律师。委托代理人：程发震，六安市法律师援助中心律师。被告（反诉原告）：安徽六安市宇航房地产开发有限公司，住所地安徽省六安市。法定代表人：田淮民，该公司董事长。委托代理人：赵皥志，安徽皖西律师事务所律师。原告（反诉被告）戚亚与被告（反诉原告）安徽六安市宇航房地产开发有限公司（以下简称宇航房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭审判，于2013年4月22日公开开庭进行了审理。原告诉讼代理人李淑梅、程发震、被告宇航房地产公司诉讼代理人赵皥志到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）戚亚诉称：1、判令被告履行义务，交付位于城南中学对面南河小区内别墅B区3栋06号房。2、本案诉讼费用由被告承担。审理中变更诉请为：1、解除商品房买卖合同；2、判令被告返还原告已付的购房款100000元及利息（从2009年8月18日起按银行同期贷款利率计算至本清息止）。3、赔偿原告损失300000元。4、要求被告承担已付购房款一倍的赔偿责任计人民币100000元。被告（反诉原告）航房地产公司辩称：原告的变更诉请与事实不符，双方当事人已签订了商品房买卖合同，商品房买卖合同是2009年签订，签订时间比较早后来在戚亚根本违约的情况下造成被告不能实现合同的目的才解除合同，是原告方违约在先，造成合同目的不能实现。合同中约定逾期超过30日，被告依据合同有权解除合同，根据合同约定被告有权要求对方支付违约金。原告方变更诉请的第三、四项重复，没有法律依据。被告（反诉原告）航房地产公司反诉称：请求判决解除双方签订的关于裕安区南河小区别墅B区3栋06号房的商品房买卖合同；请求判决被反诉人支付违约金人民币26500元；请求判决被反诉人承担本案全部诉讼费。原告（反诉被告）戚亚针对反诉辩称：1、反诉人所反诉的内容与事实不符。2、双方的商品房买卖合同至今仍然合法有效，反诉人要求解除合同没有理由。本案在审理中，原被告均提交了证据。在本院主持下，双方对证据进行了质证。（一）、原告（反诉被告）戚亚提交的证据及被告（反诉原告）航房地产公司质证意见：证据1、身份证复印件一份，证明原告的身份情况。证据2、组织机构代码证一份，证明被告的身份情况。证据3、商品房买卖合同及收款收据各一份，证明被告违约没有履行交房义务。被告（反诉原告）航房地产公司质证意见：对证据1、2无异议。对证据3的合同是真实，合同第七条规定逾期付款超过30日，出卖人有权解除合同。（二）、被告（反诉原告）航房地产公司提交的证据及原告（反诉被告）戚亚质证意见：证据1、企业法人营业执照，证明被告（反诉人）主体适格。证据2、组织机构代码证，证明被告（反诉人）主体适格。证据3、商品房买卖合同，证明原被告之间存在房屋买卖合同关系；合同总价款为530000元；关于违约责任的约定。证据4、收据，证明六安市宇航房地产开发有限公司收到戚亚的房款100000元。证据5、欠条，证明戚亚尚欠六安市宇航房地产开发有限公司房款430000元。证据6、房屋预售登记，证明原告方违约在先，被告方有权依据合同解除合同，被告方于2013年1月23日在没有办法的情况下才将房屋卖给他人。证据7、证人张某的证言，证明合同签订后原告只付款100000元，430000元是欠条，口头讲到年底付款。现在该讼争房屋已出售给余先平，并办理了房屋预售登记。从而证明原告严重违约的事实。原告（反诉被告）戚亚质证意见：对证据1、2、3、4、5的真实性均无异议。对证据3关于违约责任的证明目的持有不同意见，不存在原告方违约的问题。对证据4的证明目的不完整，收据明确说明收到的房款是530000元，100000元是现金，430000元是预付款且有田总出具的收据，该收据证明原告付清了购房款。对证据5的证明目的有异议，欠条是真实的，欠条是因被告方购买原告方的材料款，后因被告方没有提货才叫原告方打的欠条，不能证明原告方违约。对证据6的真实性无异议，但达不到被告方的证明目的，只能证明被告方一房多卖。对证人证言，该证人与被告有利害关系，证言不真实，欠条对付款时间无约定。对原被告的证据，本院认证如下：原告戚亚的1、2、3号证据的真实性，被告无异议予以认定。被告航房地产公司1、2、3、4、5、6号证据的真实性，原告无异议，应予采信。对证人证言中涉及原告戚亚已付款100000元，余款430000元立有欠条，但未约定付款时间及该讼争房屋已出售给余某，并办理了房屋预售登记的事实予以采信，对被告的证明目的不予采信。根据原被告的陈述及认定的证据，本案事实如下：2009年8月18日，原告（反诉被告）戚亚与被告（反诉原告）安徽六安市宇航房地产开发有限公司签订一份《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建造的位于六安市城南中学对面的南河小区B区3栋06号别墅，建筑面积232.46㎡，总房款530000元，付款方式为一次性付款。合同第七条关于“买受人逾期付款的违约责任”约定：1、逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行。2、逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5﹪向出卖人支付违约金。合同第八条约定房屋交付期限为2009年8月18日。合同第九条关于“出卖人逾期交房的违约责任”约定：1、逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。合同第十一条关于“交接”约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人在接到出卖人交付通知后，15日内未到出卖人处办理交付手续的，将视为该户自动交房，同时出卖人有权按50元／天收取房屋管理费；接到通知后30日内仍未办理交付手续的，将视为该户违约，出卖人有权终止合同，并扣除买受人壹万元违约金，余款退还买受人。合同签订当天，原告戚亚支付购房款现金100000元，余款430000元未付，在被告出具的收据上，交款单位为戚亚；人民币为伍拾叁万元整；收款方式为：收条和现金；收款事由为：购别墅B区306房款；收条上备注：田总出据收条款为肆拾叁万，现金壹拾万元整。2009年10月5日，原告戚亚向被告出具欠条一份，写到：今欠到购南河别墅B区306室房款肆拾叁万元整。2013年1月23日，被告航房地产公司将南河小区B区3栋06号别墅出售给余先平，并办理了房屋预售登记。本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原被告签订南河小区B区3栋06号别墅的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合同合法有效，原被告应当按照协议约定履行自己的义务。原告在签订合同时，交付现金10000元，在被告出具的收据上注明收到总房款为530000元，其中430000元经被告公司法定代表人同意并出具收条入账，故从被告收据看应视为原告将全部购房款付清。随后原告立下430000元的欠条，将该部分房款转化为双方的债权债务关系，在欠条上未注明付款的时间，被告亦未能证实向原告催要过该款。故原告交付购房款的义务履行完毕，不存在违约行为。双方签订合同时，南河小区B区3栋06号别墅已经建成，双方的房屋交易是现房交易，合同约定交付时间为签约的当天。合同关于“交接”的约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。被告航房地产公司一直没有书面通知原告办理交房手续，2013年在没有告知原告并与之解除房屋买卖合同关系的情况下，被告又将该栋别墅出售给他人，并办理了房屋预售登记，致原告的合同目的无法实现，被告的行为已构成根本违约，应承担相应的违约责任。但原告在交付少量购房款后的数年时间里，怠于办理交房手续，且拖欠的购房款占总购房款的百分之八十以上，属于主要的购房款未支付，构成迟延履行主要债务，有悖合同法力促交易成功的立法目的，其放任态度造成被告将房屋另售他人的结果，原告自身亦有一定的过错。现讼争房屋已另售他人并办理了房屋预售登记，致原告的合同目的无法实现，原告变更诉请解除双方签订的《商品房买卖合同》，被告亦反诉要求解除合同关系，双方意见一致本院予以采纳。原告要求被告返还购房款并支付利息，按已付购房款的一倍承担赔偿责任支付原告经济损失的诉请，本院予以支持。原告要求被告赔偿损失300000元，无证据支持，不予采纳。被告反诉原告按合同第七条逾期付款的违约责任支付违约金26500元，无据可依，其反诉请求本院不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百三十四条（七）项，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，判决如下：解除原告（反诉被告）戚亚与被告（反诉原告）安徽六安市宇航房地产开发有限公司签订的南河小区B区3栋06号别墅的《商品房买卖合同》。二、被告安徽六安市宇航房地产开发有限公司返还原告戚亚已付购房款100000元，并支付相应利息（从2009年8月18日起按银行同期贷款利率计算至本清息止）。三、被告安徽六安市宇航房地产开发有限公司按已付购房款的一倍赔偿原告戚亚损失100000元。四、驳回原告戚亚要求被告安徽六安市宇航房地产开发有限公司赔偿损失300000元的诉讼请求。五、驳回被告安徽六安市宇航房地产开发有限公司要求原告戚亚支付的违约金26500元的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9100元，反诉费4700元，被告安徽六安市宇航房地产开发有限公司承担10700元，原告戚亚承担3100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。审 判 长 汪贤荣审 判 员 王 玲人民陪审员 崔志芬二〇一三年五月三十日书 记 员 罗 敏附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。第一百三十四条（七）项承担民事责任的方式主要有：（七）赔偿损失《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条第（四）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方赤焰履行债务或者元有其他违约行为致使不能实现合同目的的；第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 关注公众号“”