（2012）涉民初字第651号
裁判日期: 2013-05-30
公开日期: 2014-06-29
案件名称
原告（反诉被告）涉县涉城镇北关村民委员会与被告余长水（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
涉县人民法院
所属地区
涉县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
涉县涉城镇北关村民委员会,余长水
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十三条第一款
全文
河北省涉县人民法院民 事 判 决 书（2012）涉民初字第651号原告（反诉被告）涉县涉城镇北关村民委员会。法定代表人任利军，村主任。委托代理人赵其堂，系该村民调委员。委托代理人任伟，河北常锡太律师事务所律师。被告（反诉原告）余长水，农民。委托代理人李海鹏、李红福，河北十力律师事务所律师。原告（反诉被告）涉县涉城镇北关村民委员会与被告余长水（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人赵其堂、被告及其委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告涉城镇北关村民委员会诉称，被告为经营需要，经与原告协商租赁原告位于橡胶厂西院厂房车间房屋，合同约定：“租赁期限自2008年4月30日至2011年5月1日止；年租金为8万元；并约定合同签订之日交清当年租赁费，以后每年提前一个月交清下一年的租赁费，否则甲方有权终止合同并收回房屋；在承包期内如有一方违约，必须付给对方违约金当年租赁费总额的30%”。合同签订后，在原告依约将房屋租赁给被告后，被告却屡次违约拖欠房屋租金，总不按时缴纳，且被告未经原告同意，擅自将所租房屋转租给他人使用。被告多次和长期拖延交付租金以及擅自转租房屋的行为，构成严重违约。现租赁合同到期，原告多次要求被告归还所租赁房屋，被告拒不归还，给原告造成较大损失。为了维护合法权益，原告特提起诉讼，请人民法院支持原告的诉讼请求：判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》将租赁房屋交还原告；判令被告按使用天数支付归还房屋之日止的租金并承担违约金；诉讼费及其它相关费用由被告承担。原告为支持其诉讼请求，提供了下列证据：2008年5月11日房屋租赁合同复印件一份。被告余长水辩称：1、原告方要求解除房屋租赁合同没有事实根据及法律依据；2、原告以被告拖欠房租及转租第三人为由要求解除合同与事实不符；3、原告要求解除房屋租赁合同目的是准备在被告承租的地方建小厂权房谋取更高的利润，其实质是严重的违约行为。综上，要求依法驳回原告的诉讼请求。被告余长水为支持其主张提供了下列证据：1、房屋租赁合同，证明合同签订的合法性、有效性；2、补充协议，主要对租赁期限进行了重新约定为20年；3、七份交付房费的收据，主要证明在合同履行过程中，双方口头约定房屋租赁费在当年上半年交清的事实，也就是证明被告方没有违约。4、涉县华语数字工商登记档案材料，证明原告默认被告转租房屋行为。5、被告向原告交2013年房租60000元，证明合同正在履行。被告（反诉原告）余长水反诉称：反诉人与被反诉人于2008年5月11日签订房屋租赁合同，为便于发展业务，2008年8月6日针对《房屋租赁合同》相关事宜，双方又签订补充协议。约定“同意租赁期限延长17年（总共20年），即从2008年4月30日至2028年5月1日止“。租凭期间反诉人依约向被反诉人交纳租金，由于被反诉人承租房屋年久失修，一到雨季四处漏雨，为此反诉人向被反诉多次提要求维修房屋。2008年5月份原告对房屋进行维修（房顶漏雨），但因施工质量问题，没多久房顶又多处出现漏雨，反诉人又多次要求被反诉人维修房屋，由于被反诉没有及时维修房屋，2011年夏季房屋漏雨将仓库存放的商品淋湿，造成商品（电器）损坏，价值15000元（有影像资料）。同年夏季，陈记良影院因房顶漏雨，无法营业，造成损失10000元。这种情况下，反诉人分别于2010年7月份对房屋行维修，维修费11000元；2011年7月房屋维修费7000元。为此，反诉人曾多次要求被反诉人返还垫付的维修费，并赔偿因漏雨造成财产损失，被反诉人至今没有明确答复。2012年3月被反诉人准备在反诉人承租的地方建小产权房谋利，经协商反诉人不同意，被反诉人派人在承租房墙面喷上“拆”字，严重影响反诉人的租赁业务，当月减少收入2000元。至2012年5月底造成损失计：6000元。综上所述：被反诉人过错及违约行为，给反诉人造成巨大经济损失，为维护反诉人的合法权益，根据我国《民事诉讼法》有关规定，特向贵院提起反诉请求：一、判令被反诉人继续履行双方签订的房屋租赁合同。二、判令被反诉人返还反诉人垫付的房屋维修费：18000元或充抵租费；三、判令被反诉人赔偿因房屋漏雨给反诉人造成财产损失25000元；四、判令被反诉人赔偿因在反诉人承租区域内墙面喷上“拆”字，造成反诉人营业收入减少损失6000元；五、本案本诉、反诉的诉讼费用由被反诉人承担。为支持其反诉请求提交证据：1、李海鹏、李红福调查笔录一份（略记）；2、三张维修费收据，2011年10月8日收据一张，2010年9月17日收据一张，2013年5月6日收据一张，都证明是经过原告同意后被告进行维修被告发生的费用，上述维修费用是原告垫付的，被告应当承担；3、涉县振兴北国家用电器经销有限公司使用被告房屋在2011年因房屋漏雨造成部分商品被损坏，在被告与原告多次协商未果的情况下，被告赔偿其经济损失11000元，证明该损失费用应当由原告承担；4、申秀叶、张红强的证言，证原告在被告承租的房屋墙上喷“拆”字给被告造成的损失。张美英的证言，证2012年房屋漏水造成经济损失8000元。段献刚在被告承租的房屋墙上喷“拆”造成的损失及现场照片。原告（反诉被告）涉县涉城镇北关村民委员会辩称：制度并不是村上的规定，财经制度是涉城镇直接管的村上的财务，村里的会计都不是村里的，是镇上直接管制的，他说的不能作为抗辩理由，法庭可以去调查。这个实际上就是违背了合同约定的第三条，说是上半年交或者下半年交是口头约定，法庭要的是证据，关于这点对方没有证据，所以说反诉理由不能成立。关于延长十七年这个补充协议没有领导签字，有待证实，章是谁盖的，都有待调查。关于房屋漏水造成的损失等在合同上都没有规定，这个说不清，合同上也没有说。因此认定这个为不交房的理由，不能成立。在本案审理过程中，法庭组织双方当事人对对方提供的证据进行了质证。被告对原告提供的2008年5月11日房屋租赁合同没有异议，但是有两点需要说一下：1、对于合同的履行期限有异议；2、对合同签订交付租赁费的时间有异议，这点在履行过程中双方口头约定，在租赁期上半年，也就是当年六月份前交付房租。原告对被告提供的证据经质证认为：第一、对租赁合同没有异议；第二、补充协议从哪里来的有待调查，因为北关村委会有规定凡是盖公章必须由负责人签字才能生效，这份协议只有公章，没有签字，因此不能认可。关于交纳租赁费，镇上有严格要求，以村上会计出示专用收据为准，写了收据，出了收款单，入账才能证明交了款。2012年4月20日、6月27日的银行的交款单村上并不知道，为什么交到大队了，村上没有会计的收据？法庭可以去大队查账，是不是后面补的不一定，不能作为交款依据，转租与本案没有关系，被告已经违背了合同交租赁费的规定。。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）余长水证据质证认为：所有的调查笔录及证人证言，都没有本人出庭作证，不予认可，不能作为证据。关于维修费的问题与本案无关，对方不要转移诉讼的主体，本案的主体是对方违约，没有按时交纳房屋，因此原告不予承认。照片上的“拆”字是在对方违背合同之后才写的，而且是通知对方以后才写的。根据原、被告举证质证和法庭辩论，本院确认如下基本事实：2008年年5月11日原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》主要内容是：“甲方现有原橡胶厂西院厂房车间租赁给乙方使用，为了明确双方的权利和义务，经甲乙双方协商，自愿达成协议如下；一、租赁期限：自2008年4月30日至2011年5月1日。二、租赁金额年租金八万元。三、交费期限：合同签订之日交清当年租赁费，以后每年提前一个月交清下一年的租赁费，否则甲方有权终止合同并收回房屋。……六、乙方租赁后，如需对房屋进行装修，必须经甲方同意后，方可进行，合同可延续两年。七、合同到期后，在同等条件下优先乙方租赁，如乙方不再续订合同，所有装修设施无条件归甲方所有，甲方不负乙方任何费用。八、在承包期内有一方违约，必须付给对方违约金当年租赁费总额的30%……”原被告按合同履行，被告提供的盖有原告村财务专用章收据的证明交房屋租赁费至2012年。2012年3月29日原告向涉县工商局太行分局出具《经营场所使用证明》“我村村民余长水同意将坐落在原橡胶厂院内房屋500平米租给石陆红用于开设机器修理使用，其产权属于北关村委自己所有”。原告于2012年4月1日诉至法院，被告提供的中国银行现金交款单证明被告于2012年2月27日、2012年4月20日分别通过中国银行涉县支行向原告账户交款60000元、50000元。原告以村上会计出示专用收据为准，写了收据，出了收款单，入账才能证明交了款。被告提供2008年8月6日补充协议一份，内容是“为了维护双方权利义务，经甲乙双方友好协商，特定一下补充协议：1、原橡胶厂西院厂房车间租赁合同第六条和备注条款中载明租赁期限，如乙方装修费用超过五万元，租赁期限延期为五年。在双方签订合同三个后，乙方提出申请，准备按饭店方式装修，装修费有巨大，一方受益太慢，为此要求甲方延期租赁期限17年，总共租赁期限为20年。2、……如果乙方投资装修金额打到20万元以上，同意延长期限17年（总共20年），即从2008年4月30日至2028年5月1日止。合同到期后，乙方的装修资产无偿归还给甲方……盖有涉县涉城镇北关村民委员会公章”，原告对此提出异议，以北关村委会有规定凡是盖公章必须由负责人签字才能生效，这份协议只有公章，没有签字，不能认可。原告要求解除合同，被告提出反诉，经调解未果。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。本案租赁合同是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。就本案而言，双方虽在合同中约定了一方解除合同的条件，即“合同签订之日交清当年租赁费，以后每年提前一个月交清下一年的租赁费，否则甲方有权终止合同并收回房屋”。原告诉称被告屡违约拖欠房屋租金，被告未提供证据证明在原告起诉时不欠原告房屋租金。被告提出双方口头约定房屋租赁费在当年上半年交清，原告不予认可。故原告请求解除合同并收回房屋应予支持。原告要求被告按使用天数支付归还房屋之日止的租金并承担违约金，因为提供具体数额，对此不予支持。被告反诉维修费抵房租、赔偿损失，因合同中未有约定，本案不予审理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条之规定，判决如下：一、解除原告涉县涉城镇北关村民委员会与被告余长水签订的《房屋租赁合同》；二、被告余长水在本判决生效之日起二十日内将租赁房屋交还原告；三、驳回原告涉县涉城镇北关村民委员会其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）余长水要求原告（反诉被告）涉县涉城镇北关村民委员会继续履行租赁合同的反诉请求。案件受理费80元，由原告涉县涉城镇北关村民委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于邯郸市中级人民法院。审 判 长 高建芳代理审判员 白志秀代理审判员 马丽平二〇一三年五月三十日书 记 员 程秀娜 微信公众号“”