（2012）武侯民初字第4966号
裁判日期: 2013-05-30
公开日期: 2014-11-26
案件名称
四川省永合实业有限公司与陈爱珠商品房预约合同纠纷一审民事判决书
法院
成都市武侯区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十三条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百三十四条第一款
全文
成都市武侯区人民法院民 事 判 决 书（2012）武侯民初字第4966号原告四川省永合实业有限公司。住所地：成都市武侯区佳灵路*号*栋。法定代表人詹承卫，董事长。委托代理人黎昕，四川尺度律师事务所律师。被告陈爱珠。委托代理人张帆，北京益镇律师事务所律师。原告四川省永合实业有限公司（以下简称永合公司）与被告陈爱珠商品房预约合同纠纷一案，本院于2012年10月15日受理后，依法组成合议庭，于2013年4月11日公开开庭进行了审理。原告永合公司的委托代理人黎昕，被告陈爱珠及其委托代理人张帆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告永合公司诉称，2011年8月21日，本案当事人签订编号018《商品房认购协议》，约定“被告自愿认购原告开发的位于成都市武侯区佳灵路5号（红牌楼广场二期）”项目中的房屋，房屋编号为1-1-附2，房屋建筑面积65.47平方米，房屋总价款5788377元。并约定被告按揭付款，且必须于本协议签署之日起20日内，到“红牌楼广场”售楼部签署《商品房买卖合同》并支付首付款2898377元（含定金），同时提交办理按揭所需完整资料。同时约定，“被告须按上述约定的时间和付款方式，签署《商品房买卖合同》并支付房款，同时乙方已付定金在双方签署合同时自动转为房款；若被告逾期未办理，则本协议自动失效，原告有权另行出售该房屋，被告缴纳的认购定金不予退还，作为被告对原告的违约金。在本协议有效期内，被告不得退定。”协议第二条专门约定定金条款，“被告在签订本协议当日，向原告支付人民币5万元作为购房的定金。”协议签订后，被告便一直拖延，拒不与原告签订《商品房买卖合同》，造成原告巨额房款资金不能回笼。2012年5月30日，经成都市蜀都公证处公证，原告按照《商品房认购协议》约定的通讯地址（原告户籍地址和现在住所地址）向被告送达了解除合同《通知》，要求被告“于2012年6月1日前到红牌楼广场售楼部签署《商品房买卖合同》并支付首付款2898377元（含定金），同时提交办理按揭所需完整资料，并向银行申请按揭贷款。否则，我公司将于2012年6月2日正式与你解除双方于2011年8月21日签署的《商品房认购协议》。”该通知分别于2012年5月31日和6月1日送达两地址并被签收。解除合同通知到达生效，《商品房认购协议》即被解除。2012年9月5日，原告将该房产以总价5453729元出卖给第三人敬文第、罗陶（备案号：1721185），可得利益损失334648元。《商品房认购协议》是将来一定时期是方签订买卖合同的预约合同，是双方真实意思表示，无违法无效之情形，合法有效，依法应予得到全面遵守和切实履行。但被告为了一己之利，拒不与原告签订《商品房买卖合同》，已经严重违约，造成原告不能及时回收房款的巨大资金压力和损失。为了保护原告的合法权益不受侵害，故诉请法院判令被告向原告承担违约定金50000元，并赔偿违约利息393513元（已扣除定金部分）、可得利益损失334648元，违约赔偿合计778161元，本案诉讼费由被告承担。原告永合公司为支持其诉请，向本院提交了民事案件庭审笔录、商品房认购协议、公证书、邮件详情单、询问笔录、民事判决书、商品房买卖合同签约备案登记信息、商品房买卖合同、银行回单等证据材料。被告陈爱珠辩称，被告没有违约行为，所谓承担违约金、赔偿违约利息完全是无稽之谈，于事实不符，于法律法规不符，请求驳回原告诉讼请求。双方签订的《商品房认购协议》合法有效，双方按照《商品房销售管理办法》规定在协议中约定了当事人名称、姓名和住所地、商品房基本情况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款时间、设备标准承诺、供水、供电等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任、公共配套建筑的其他事项。该协议符合最高院司法解释有关规定，具备商品房买卖合同的主要内容，并且原告已经按照约定收受了购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。被告按约定交纳了购房认购定金，经被告申请原告同意后分期交纳了部分购房款110万元，属于新邀约，原告同意并接受是对新邀约的新承诺，符合法律规定。原告通知函件地址与被告地址为不同的两个单位地址，被告不可能收到原告通知函件，且原告要求办理时间完全违背时间逻辑。被告2012年6月10日收到原告通知函后短期内筹集了全部购房款并准备交纳，表示被告愿意积极履行合同，但是原告明确予以拒绝意图单方面撕毁合同，其原因是诉争房屋每平方米上涨了300元。被告在多次与原告协调履行协议，原告拒绝的情况下向法院请求确认购房协议有效，2012年11月13日法院判决确认购房协议有效。但是原告却在诉讼中居然违反法律规定，于2012年9月5日将房屋卖给第三人，一房两买，令人痛恨。原告与第三人的行为属于恶意串通，其行为损害了被告利益。因此，原告所谓要求被告赔偿可得利益损失于事实不符，于法律规定不符，应予驳回。被告陈爱珠为支持其反驳主张，向本院提交了邮件详情单、证明材料、电话通讯记录、视频光碟、计价单、证人证言等证据材料。根据原告永合公司的起诉，被告陈爱珠的答辩，以及双方当事人在举证期间提交的证据，结合各方当事人的陈述，本院概述以下事实：一、被告陈爱珠户籍住所地为浙江省瑞安市仙降镇江溪水坊额底村，其经常居住地为成都市双楠路242号蜀馨苑1-4-3。二、2011年8月21日，原告与被告签订编号018《商品房认购协议》1份，被告在协议里留下的通讯地址为“浙江省瑞安市仙降镇江溪水坊额底村”和“蜀馨苑1-4-3”。认购协议约定：被告自愿认购原告开发的位于成都市武侯区佳灵路5号（红牌楼广场二期）”项目中的房屋，房屋编号为1-1-附2，房屋建筑面积65.47平方米，房屋总价款5788377元，被告在签订本协议当日向原告支付人民币5万元作为购房的认购定金，约定被告按揭付款，被告须于本协议签署之日起20日内，到“红牌楼广场”售楼部签署《商品房买卖合同》并支付首付款2898377元（含定金），同时提交办理按揭所需完整资料，余款由被告向银行申请10年按揭贷款，被告须按上述约定的时间和付款方式，签署《商品房买卖合同》并支付房款，同时被告已付定金在双方签署合同时自动转为房款，若被告逾期未办理，则本协议自动失效，原告有权另行出售该房屋，被告缴纳的认购定金不予退还，作为被告对原告的违约金，在本协议有效期内，被告不得退定。协议签订后当日，被告向原告支付了认购定金50000元。之后，被告于2011年9月18日向原告支付500000元，2011年10月19日支付300000元，2011年11月29日支付150000元，2012年1月7日支付100000元。以上，被告含认购定金共计支付原告款项1100000元。三、2012年5月30日，经成都市蜀都公证处公证，原告按照《商品房认购协议》被告留下的通讯地址，向被告邮寄送达了解除合同《通知》，要求被告于2012年6月1日前到“红牌楼广场”售楼部签署《商品房买卖合同》并支付首付款2898377元（含定金），同时提交办理按揭所需完整资料，并向银行申请按揭贷款，否则原告于2012年6月2日正式与被告解除双方于2011年8月21日签署的《商品房认购协议》。原告按照《商品房认购协议》被告留下的通讯地址进行邮寄送达，其中1份《通知》送达至被告户籍所在地浙江省瑞安市仙降镇江溪水坊额底村。由于被告在《商品房认购协议》留下另一通讯地址为“蜀馨苑1-4-3”，原告经查询后确定被告经常居住地为“成都市武侯区少陵路242号蜀馨苑1-4-3”，并按照该地址向被告送达了《通知》。由于被告经常居住地在成都市，原告向被告户籍所在地送达的《通知》被告本人并未收到，对此被告户籍住所地浙江市仙降镇江溪水坊额底村民委员会出具证明，证明被告不在家，邮件由村民曾余孙代收。该邮件查询结果显示，邮件于2012年6月1日11时许妥投。“蜀馨苑”分A、B两个小区，其中“蜀馨苑”A区在成都市武侯区少陵路，“蜀馨苑”B区在成都市武侯区双楠路，被告经常居住成都市双楠路242号蜀馨苑1-4-3即是“蜀馨苑”B区。由于原告在《商品房认购协议》里留下的通讯地址“蜀馨苑1-4-3”信息不详，原告查询后误认为被告经常居住地在成都市武侯区少陵路“蜀馨苑”A区，因此原告将《通知》邮寄送达至成都市少陵路“蜀馨苑”A区。该邮件查询结果显示，邮件于2012年5月31日10时许妥投，由“蜀馨苑”A区物业门卫代收了被告邮件。2012年6月11日，被告接到“蜀馨苑”A区物业门卫电话通知后，于当日到“蜀馨苑”A区物业门卫处收取了邮件。被告收到原告《通知》后，即与原告联系，原告告知被告到售楼部办理解除合同退款手续。至此，原告与被告因购房事宜矛盾激化，双方之间虽经多次交涉协调无果形成纠纷。四、2012年8月16日，被告向本院提起民事诉讼，诉讼请求确认双方签订的《商品房认购协议》有效，2012年11月13日本院依法作出（2012）武侯民初字第4102号民事判决，确认《商品房认购协议》有效。在此期间，原告于2012年9月5日与案外人敬文第、罗陶签订《商品房买卖合同》，将涉案房产以总价5453729元出卖给敬文第、罗陶，并办理了合同签约备案（备案号：1721185）。本院认为，本案商品房认购协议是双方当事人约定将来一定时期双方按约签订商品房买卖合同的预约，双方当事人预约签订商品房买卖合同的意思表示真实，其预约合同内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。合法有效的商品房认购协议签订生效后，原告与被告应当按照约定履行。根据商品房认购协议的约定，被告应当于协议签署之日起20日内到原告售楼部签署商品房买卖合同并支付首付款，但是客观事实是双方当事人并未在预约期间建立商品房买卖合同关系，本案争议的问题在于导致双方未能最终签订商品房买卖合同的责任应当归责于原告还是被告。对此，本院认为，被告没有相应证据证明自己在协议签署之日起20日内到原告售楼部签署商品房买卖合同，也无相应证据证明原告在协议签署之日起20日内拒绝与被告签署商品房买卖合同，因此被告未按照商品房认购协议约定在预约时间之内与原告签署商品房购买合同的事实在客观上是成立的，故原告诉讼主张被告在商品房认购协议签订之后拒不与原告签订商品房买卖合同的理由成立，本院予以支持。由于被告在预约时间之内拒不与原告签订商品房买卖合同，那么导致双方未能按约签订商品房买卖合同的责任应当归责于被告，对此被告应当承担相应的民事违约责任。由于被告未按照商品房认购协议约定在预约时间之内与原告签署商品房购买合同，那么按照商品房认购协议约定所产生的法律后果是商品房认购协议自动失效、原告有权另行出售房屋、被告交纳的认购定金不予退还，双方当事人上述约定的意思表示是约定预约期满被告未与原告签署商品房购买合同，则商品房认购协议终止履行、被告承担相应的违约责任。按照商品房认购协议约定，预约签署商品房买卖合同的时间截止2011年9月9日，因此在该时间逾期后本案商品房认购协议按照约定予以终止，被告应当按照约定承担违约责任，原告有权不予退还原告预约定金。根据商品房认购协议的约定，被告应当支付原告购房首付款必须是在双方签署商品房买卖合同的前提下，原告才具有相应的收款合同依据。但是，在本案商品房认购协议按照约定终止履行之后，双方当事人并没有签署商品房买卖合同的情况下，被告向原告支付所谓的购房首付款，原告予以收取的行为缺乏相应的商品房买卖合同依据，依理原告应予返还被告。综上所述，被告对其在商品房认购协议约定预约时间之内拒不与原告签订商品房买卖合同的行为承担相应的民事违约责任，其违约责任的承担应当限于商品房认购协议的约定，即被告向原告交纳的预约定金50000元，原告不予退还，故原告在本案诉讼中再次请求被告向其承担违约定金50000元已无必要。原告诉请主张的违约利息393513元系原告请求被告赔偿其购房款资金不能及时回笼的资金利息损失，原告诉请主张的可得利益损失334648元系原告请求被告赔偿涉案房屋实际销售与预约销售总价之间的差额损失，其诉讼主张被告承担的以上违约责任赔偿，双方当事人在商品房认购协议之中并无相应的约定，商品房认购协议约定的违约责任赔偿方式与其诉请主张并不相符，且原告的以上诉请已经超过了违反合同一方当事人订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，对此本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下：驳回原告四川省永合实业有限公司的诉讼请求。案件受理费11580元，由原告四川省永合实业有限公司负担10422元，被告陈爱珠负担1158元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长 李成春人民陪审员 李友义人民陪审员 陈 劲二〇一三年五月三十日书 记 员 韩亚群 关注公众号“”