（2013）都江民初字第13号
裁判日期: 2013-05-30
公开日期: 2014-05-12
案件名称
都江堰市堰锦物业管理有限责任公与余旭洪物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
四川省都江堰市人民法院
所属地区
四川省都江堰市
案件类型
民事案件
审理程序
民事一审
当事人
都江堰市堰锦物业管理有限责任公司；余旭洪
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》:第六十条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》:第六条
全文
四川省都江堰市人民法院民 事 判 决 书（2013）都江民初字第13号原告都江堰市堰锦物业管理有限责任公司。住所地：都江堰市光明街。法定代表人罗海燕，系该公司总经理。委托代理人汪涛，四川都江律师事务所律师。被告余旭洪。委托代理人蒙友庆（系被告之夫）。原告都江堰市堰锦物业管理有限责任公司（以下简称堰锦公司）与被告余旭洪物业服务合同纠纷一案，本院于2012年12月11日受理后，被告在答辩期内提起管辖权异议，本院于2013年1月4日作出管辖权异议不成立的裁定，被告不服裁定，提起上诉，成都中院于2013年4月16日作出“驳回上诉，维持原裁定”的裁定。2013年5月28日，本院依法适用简易程序公开开庭审理本案。原告堰锦公司的委托代理人汪涛，被告余旭洪的委托代理人蒙友庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告堰锦公司诉称，原告系“堰锦家园”小区的物业服务公司，被告系该小区的业主。在原告为被告提供物业服务期间，被告从2005年10月起至2013年5月止，没有足额向原告支付物业服务费共计8519.20元。原告多次催收未果，故诉请判令：1、被告支付物业服务费8519.20元及违约金227.69；2、被告承担本案诉讼费。被告余旭洪辩称，被告交了2003年至2005年9月的物管费，未交从2005年10月至今的物管费，主要原因是：1、堰锦公司应该每个月召开物业大会，了解业主的需求，被告作为业主，没有参加过；2、堰锦公司管理松散、公司人员配置失调，保卫、清洁人员不足，服务质量很差。3、堰锦公司服务不到位，公共设施，如健身器材毁损没有修复，小区环境卫生差，没有清理化粪池；4、小区秩序差，外来车辆从来不作登记，外来人员不作记录，安全措施没有作到，导致小区业主室内、室外财物被盗；5、物业管理公司服务意思淡薄，未经业委会同意擅自使用维修资金。6、被告的房屋墙面渗水，原告曾经处理过，但没有达到治根治本的目的。基于以上理由，被告拒交物业费。经审理查明，原告系“堰锦家园”小区的物业服务公司，被告系该小区的业主，于2003年入住该小区。2004年3月15日，原告与“堰锦家园”小区业委会签订《物业管理服务合同》，接受该小区业委会的委托，对该小区进行物业服务，合同约定：“第十七条：委托管理期限为三年。自2004年1月18日起至2007年1月17日止。第二十条：乙方（原告）须按下列约定，实现目标管理：房屋外观；设备运行；共用部位、公用设施的维护和管理；公共环境卫生；绿化；交通秩序与车辆停放；公共秩序的维护与协助消防；房屋共用部位、共用设施设备的急修、小修；业主与物业使用人对依法的满意率达到80%。对上述物业管理服务质量不低于物业管理服务的行业指导标准。第二十一条：2、本物业管理公共服务费，住宅有业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.55元向乙方（原告）交纳。3、本物业管理公共服务费每月交纳一次，每次交费时间为每月1日至20日。9、业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天3%交纳滞纳金”。合同签订后，原告于2004年11月29日就该合同到都江堰市房管局进行备案。原告依约每月向被告发出《水电气物管费通知书》，被告依约支付了水电气费，并交纳了截止2005年9月的物业服务费，之后的物业服务费被告一直未交纳。2010年11月30日，原告与“堰锦家园”小区业委会续签《物业管理服务合同》，合同约定：“委托管理期限为三年。委托管理期限自2010年1月1日起至2013年10月31日止；业主未按其拥有服务建筑面积按本合同约定的物业管理公共服务费标准和时间交费，乙方（原告）有权要求甲方向业主催促补交并从逾期之日按3%交纳违约金”，该合同中的其他约定与前述《物业管理服务合同》基本一致。该合同签订后，原告仍然依约每月向被告发出《水电气物管费通知书》，被告亦按时支付水电气费，但仍未交纳物业服务费。2012年7月，原告通过邮政快递向被告发出《催费通知单》，载明：“2-1-5-10业主余旭红（洪），你所属的此套房屋到目前为止，已欠物业管理服务费7589.90元（2005年10月至2012年7月），面积为168.29平方米。根据《物业管理条例》第四章四十二条及《物业管理服务合同》规定，按时交纳物管费是你的义务。经多次催费追收，因你个人原因到目前为止仍未交纳，故请你在本通知发出之日起十日内到物管办交纳所欠费用，否则我公司将通过法律程序追收相关费用，并按国家相关规定从欠费之日逐日收取3‰的滞纳金。堰锦公司（公章），2012年7月27日”。原告催收未果，遂诉至本院。另查明，2004年3月，“堰锦家园”小区成立业主委员会。上述事实，有双方当事人的陈述，并有《物业管理服务合同》、《水电气物管费通知书》及收费收据、催费通知单及邮政快递邮件详情单、堰锦家园业委会出具的证明等证据在案佐证，并经被告质证，本院予以确认。本院认为，原告接受“堰锦家园”小区业主委员会的委托，双方签订《物业管理服务合同》，由原告对“堰锦家园”小区提供物业管理服务，该合同系双方真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，属有效合同。原告依约向被告提供物业服务，被告亦支付了截止2005年9月的物业服务费，应视为被告已经知道并认可其与原告之间形成的物业服务合同关系，故《物业管理服务合同》对被告具有约束力。被告以原告管理不到位、服务不到家、环境卫生差，没有做到公共区域的安全防范措施导致业主室外、室内财物被盗，被告自己家中墙面渗水而原告未予根本处理等为由而拒交物业服务费的抗辩，没有向本院提交充分的证据，同时被告亦无证据证明业主室外、室内财产被盗，系堰锦公司未按合同约定履行保安执勤活动所致，故对被告的上述抗辩理由，本院不予采纳。对原告要求被告支付物业费8519.20元的诉讼请求，本院予以支持。由于被告从2005年10月起未按合同履行义务，根据《物业管理服务合同》第二十一条第9项“业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天3%交纳滞纳金”的约定，被告应支付违约金，但在庭审中，原告仅向被告主张截止2012年7月的违约金额7589.90元，以3%为计算标准的违约金227.69元，而非以合同约定“从逾期之日起按每天3%”主张违约金，系原告自愿放弃权利，亦系原告的真实意思表示，本院应予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告余旭洪于本判决生效之日起三日内向原告都江堰市堰锦物业管理有限责任公司支付物业管理服务费8519.20元；二、被告余旭洪于本判决生效之日起三日内向原告都江堰市堰锦物业管理有限责任公司支付违约金227.69元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告余旭洪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 刘 立二〇一三年五月三十日书记员 钱福锐