（2012）太浏商初字第0049号

裁判日期: 2013-05-03

公开日期: 2014-09-26

案件名称

黄金才与苏州浙申实业有限公司土地租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

太仓市人民法院

所属地区

太仓市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

黄金才,苏州浙申实业有限公司

案由

土地租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十三条第一款

全文

江苏省太仓市人民法院民事判决书（2012）太浏商初字第0049号原告黄金才。委托代理人顾齐红，江苏德龙律师事务所律师。委托代理人李启龙，江苏德龙律师事务所律师。被告苏州浙申实业有限公司。法定代表人毛小敏，董事长。委托代理人马金龙，江苏金太律师事务所律师。委托代理人钱顺顺，江苏金太律师事务所律师。原告黄金才与被告苏州浙申实业有限公司土地租赁合同纠纷一案，本院于2012年5月28日立案受理。依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告黄金才的委托代理人李启龙（参加第一、三次庭审）、顾齐红（参加第二次庭审），被告苏州浙申实业有限公司的委托代理人马金龙（参加第一、二次庭审）、钱顺顺（参加第三次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄金才诉称：2009年2月13日，原告与被告签订场地租赁合同1份，合同约定自2009年3月13日起被告将属其所有的位于太仓市浮桥镇卫星村的土地8亩租赁给原告用于木材加工生产和销售，租期为五年，租金前三年为15000元／亩／年，从第四年开始按上年度租金的10%递增。2010年12月3日，经被告同意，刘剑亚将其租赁的被告的1.55亩土地转由原告租赁使用，故原告共计租赁使用被告土地9.55亩。合同签订后原告每年均按约支付了租金，并陆续投入大量的资金在其租赁的土地上建造厂房、职工宿舍，平整及浇筑水泥场地，购买了机器设备，添置附属设施，并进行木材加工生产及销售。然而到2011年12月底，被告突然提出要将租金增加至40000元／亩／年，因原告无法接受被告的无理要求，被告就在12月29日将公司电闸关闭，造成原告无法生产和正常生活，原告报警后被告仍置之不理，此后当地政府多次出面协调，但被告始终不给原告供电，直到2012年2月6日原告通过当地派出所强行将电闸推上，原告才得以恢复生产，但至2月23日下午被告又拉闸停止给原告供电，原告无奈只好通过购买或租用发电机的方式自行供电，勉强维持生产和生活。而在2012年2月9日，被告发出书面通知给原告，称其公司因基本建设需要要收回租赁给原告的土地，限期原告腾退场地。原告认为，被告的行为违反合同的约定，严重侵害了原告的合法权益，故请求法院判令：1、解除双方的租赁合同（审理中，变更为确认因被告违约双方的租赁合同已提前解除）；2、被告赔偿原告停产损失费732624元（自2011年12月29日起至2012年2月6日止）；3、被告赔偿原告投资损失3000000元。被告苏州浙申实业有限公司辩称：1、同意与原告解除租赁合同，但原告应当向被告支付已到期租金和拖欠的水电费。对于原告要求确认双方租赁合同已解除的请求，被告认为，被告虽然在2011年12月28日向原告发出过要求提前收回租赁土地的通知，但该通知是要约，因原告拒绝而失效，原告在收到被告的通知后一直使用至今，该行为也证明原告没有接受被告发出的要约，故合同没有解除；2、被告在履行合同过程中不存在任何违约和侵权行为，故无需向原告承担赔偿责任；3、原告提出停产损失费和投资损失的主张没有任何事实依据，所以其诉讼主张不能成立，应予以驳回。经审理查明：2006年9月29日被告通过出让的方式取得位于太仓市浮桥镇金浪原新仓村的113161.6平方米的国有土地使用权，使用用途为工业。2009年2月13日，原、被告签订场地租赁合同1份，合同约定被告将上述国有土地中的8亩场地租赁给原告用于木制品加工生和销售，租期五年，即从2009年3月13日起至2014年3月12日止，在租赁期限届满前3个月，经被告同意双方将对有关租赁事项重新签订租赁合同，原告在同等条件下有优先权。租金前三年为15000元／亩／年，从第四年开始每年按上年租金递增10%，其中租金内已含国家规定征收的土地使用税4元／年／平方米，如果在合同有效期内因国家调整土地使用税，其超出部分由原告承担，物业管理费为当年租金的5%，随当年租金一次性付清，付款方式为第一年租金实行半年一付，先付后用，第二年开始租金和费用一年一付，先付后用。合同第6条第1款约定，被告一次性收取10000元，负责将电线、用电箱和电表（所有权归被告所有）安排到原告租用场地边缘，场地内的线路由原告自行解决，费用自理，在合同期内，被告应切实保证场地外水电设施完好，保证正常供水、供电，若因被告原因造成断电、断水的，应予合理赔偿。第6款约定，在租赁期限内如原告须在场地上建造厂房或仓库，须事先向被告提交设计方案，并经被告书面同意，改建、装修费用由原告承担。合同到期后，原告在不损坏被告场地及公共设施的情况下自行处理，无权要求被告予以补贴。第8款约定，合同期内前三年（2009年3月13日至2012年3月12日前），因被告建设需要调整或动用原告所租用的场地，被告应提前三个月书面通知原告，同时双方平等协商解决赔偿款项。合同期内后两年（2012年3月13日至2014年3月12日），因被告建设需要调整或动用原告所租用的场地，提前三个月书面通知原告，被告一次性支付原告六个月租金作为补偿款（如被告安排原告其它场地则另行协商解决）。合同签订后，被告将场地交给原告，原告在场地上建造了厂房（工棚）、办公房、宿舍房，添置机器设备等用于木材加工和销售，原告也按合同约定向被告支付相应的租金。2010年12月3日，原告、被告和刘亚剑三方签订补充协议1份，刘亚剑与被告签订的土地租赁合同，租用被告的2亩土地，扣除被告因建造消防水池占用土地0.45亩后，尚有1.55亩同意由原告承租，除本协议约定外其余刘亚剑与被告签订的土地租赁合同条款不变。2011年12月底，被告欲将出租场地租金提高到40000元／亩／年，经与原告等十三家木材加工业主协商未果，被告于2011年12月29日上午将电闸拉掉致使原告生产厂区停电而无法生产。经当地政府、派出所多次协调，原告认为在2012年2月6日强行将电闸推上而恢复供电，被告则认为在2012年1月29日已恢复供电。2012年2月9日，被告向原告邮寄发出书面通知书1份，内容为：双方于2009年2月13日、2010年12月3日签订了场地租赁合同及补充协议各1份，由你承租我公司名下位于浮桥镇卫星村的场地9.55亩用于木制品加工生产及销售活动，现因我公司基本建设需要收回你所租用的场地进行自用，为此我公司根据场地租赁合同第六条第8款的规定，特向你书面通知，请你于2012年5月25日之前将租用我司的场地腾让并返还我司，将场地上属于贵司的物品全部清理完毕，届时经我司现场验收后，将按协议约定的方式向你作出经济补偿。之后，因经多次协商双方未能就赔偿问题达成一致意见，原告遂向本院提起诉讼。审理中，原告对停电期间的停业损失申请鉴定，本院委托苏州安信会计事务所有限公司进行鉴定，而苏州安信会计事务所有限公司要求当事人提供停电前三个月的经营损益情况的证明资料、职工工资发放的证明资料、固定性经营支出的证明资料，原告在本院限定时间内无法完整提供上述资料，苏州安信会计事务所有限公司认为无法鉴定而退回本院。另外，原告申请对其投入的机械设备的价格进行鉴定，经本院委托，太仓市价格认证中心于2012年9月3日作出价格鉴证结论书，鉴证结论为该批机械设备目前价格为343050元。对此原告认为鉴证价格明显偏低，第二次庭审中明确不要求被告赔偿，由原告自行搬离，但在第三次庭审中原告认为考虑到目前市场等因素原告不可能再到其它地方从事木材生意，再次要求作为投资损失由被告折价赔偿。原告对其投资建造的厂房及相应的附属设施也申请鉴定，经本院委托，江苏国众联土地房产评估咨询有限公司于2012年9月4日作出估价报告，结论为原告房产及附着物评估价值为80.19万元（2012年8月7日为基准日）。对该鉴定结论，原告认为该评估遗漏了填土等工程，应对遗漏部分重新评估。而被告则认为该报告严重违反了《苏州市房屋重置价格评估办法》、《关于确定2011年度苏州市房屋基本重置价格的通知》、《2011年度苏州市房屋装修及附属物参考价格》及相关规范性文件的规定，将均为无证的违章建筑按有证建筑进行估价，将房产及附属物为农村房屋的作为城镇房产进行评估，人为提高估价对象的结构等级，对于房屋层高明显低于标准层高的未作相应减少调整，对于房屋的质量等级，明显属于严重损坏房、危险房的，未能确定房屋的基本成新率和成新调整率，将其等同于新建房屋进行评估。对此被告认为上述评估使评估价值远高于实际价值，要求重新进行鉴定。对被告该异议，江苏国众联土地房产评估咨询有限公司书面答复为：1、对于估价对象房产及附属物为无证建筑的问题，在估价报告按无证建筑进行评估，在评估报告中估价的假设和限制条件中已进行了说明，在评估价值时，勘察设计费、附属公共配套设施及公共基础设施费、管理费、财务费、投资利润及销售费用以及税金等相关费用均未考虑。2、对于估价对象房产及附属物为农村房屋问题，我司根据《苏州市2011年度房屋重置价评估》、《2011年度苏州市房屋装修及附属物参考价格》的规定选取的是农村各类房屋基本重置价格进行估价。3、对于估价对象房产及附属物的结构等级，我司根据《苏州市房屋重置价格结构等级评定标准》，参照房屋类型、主体结构、楼地面等多项指标综合确定，结构确定无误，对于相应标准略低于同等级的房屋已做重置价调整系数的修正（减少）。4、对于估价对象房产及附属物的层高，我司根据《苏州市房屋重置价格评估办法》及相关文件规定，结合估价对象实际状况确定层高调整标准，同时根据该文件有关事项说明简易结构不计层高增减率。5、对于估价对象的成新率问题，我司采用年限法和观察法加权平均确定成新率，对委估房产及附属物我司均已按实际使用年限和现场查勘成新情况进行成新率调整，计提折旧。因上述评估所得结论为现值，对此被告要求对上述房产及附属物进行造价鉴定以确定残值，为此被告向本院提出造价鉴定申请，因当事人无法提供鉴定所需的图纸等资料，苏州华星工程造价咨询有限公司认为鉴定无法开展而退回本院。为此，本院要求江苏国众联土地房产评估咨询有限公司提出按场地租赁合同签订之日（2009年2月13日）对上述房屋及附属物出具评估报告。江苏国众联土地房产评估咨询有限公司于2012年12月12日出具了补充报告，以2009年2月13日为基准日的房屋及附属物的评估价为84.04万元。以上事实，有庭审笔录、原告提供的场地租赁合同、补充协议、通知书、接处警工作记录及被告提供的国有土地使用权出让合同、国有土地使用权证、价格鉴证结论书、估价报告及补充报告等证据佐证。本案争议焦点为：一、本案合同是否解除？如解除是按约解除还是违约解除？二、合同解除被告的损失如何确定？三、停电时间是多少？四、停电期间原告损失如何确定？针对本案第一个争议焦点，原告认为因被告违约向原告发出解除合同的通知书，现原告也认可合同已解除。被告认为被告发出的通知仅为要约，原告在接到通知后仍一直使用租赁的土地，即原告以自己的行为表明不接受被告的要约，要约自动失效，故租赁合同没有解除，现原告请求解除合同，则被告同意解除。另外，被告向原告发出解除合同通知书也是依据双方签订的场地租赁合同第6条第8款约定行使合同解除权。本院认为，根据合同第6条第8款的约定，被告确享有单方合同解除权，只在合同约定的情形发生时被告行使合同解除权才不构成违约。现被告没有任何证据显示被告所租赁给原告的场地确需另行进行建设，相反从被告拉闸断电后在公安机关接处警工作记录中反映的是被告欲增加租金未得到原告方认可被告才单方向原告发出合同解除的通知书，故被告的解除合同行为不符合合同的约定，被告以此理由单方解除合同没有法律依据。被告向原告送达解除合同通知书后，原告在被告规定腾让时间内向法院递交诉讼材料（即诉前调解之日2012年3月13日），即原告以自己的诉讼行为表明同意与被告解除合同，因此，本院认定2012年3月13日为解除场地租赁合同的基准日，同时确认因被告违约解除合同其应当承担相应的违约责任。针对第二个争议焦点，原告认为因被告提前解除合同，故被告应当赔偿原告的投资损失，包括投入的机械设备和建造的厂房及相应的附属设施，为此向法院申请评估。被告认为对于厂房及相应的附属设施，应当计算残值而不是现值。本院认为，原告承租被告场地用于木材加工经营，该行为得到被告的认可，现尽管没有书面证据证实原告建造相应的房屋和附属物得到被告的认可，但是因原告租赁场地后即开始建造了房屋等，直至本纠纷产生被告均未提出相应的异议，故可以确定原告建造房屋等行为是得到被告的默许，现被告违约解除合同，故对于建造房屋和相应附属物的残值被告应当赔偿原告（即原告请求的损失）。关于残值，应按原告建造的造价予以确定，现因无相应资料对造价无法进行审计，故以建造时的评估价确定相应的造价，即84.04万元，因双方签订的合同期限为5年，至目前原告也未将相应的场地腾退给被告，故以原告实际腾退之日计算相应的残值，即残值的计算方法为：（5年-腾退时实际使用期限年数）÷5年×84.04万元，该残值即为解除合同后原告的损失。如原告在合同期限届满之日未腾退给被告，则被告不需再赔偿给原告残值损失。需要指出的是，被告赔偿残值后原告所建造的房屋及附属物归被告所有。对于原告投入的机器设备，因机器设备属于动产，根据相关法律规定，动产在合同解除后出承租人腾退时应搬离而不应当折价给出租人。针对第三个争议焦点，对于开始停电的时间为2011年12月29日，有相应的报警记录佐证，可以确定。对于恢复供电时间，原告认为是2012年2月6日，而被告则认为是2012年1月29日。对于恢复供电时间，因没有直接的证据，本院向太仓市港区派出所了解，而派出所也没有具体的记录，仅凭印象约在春节过后。本院认为，拉闸断电是被告的违约行为，对恢复供电时间产生争议后应当由被告承担举证责任，现被告不能提供相应的证据，则本院确定恢复供电时间为2012年2月6日，扣除双休和法定节假日，同时考虑到该期间正逢春节，原告本人及招录的工人也均非本市人员，故本院酌情确定停电日期为20天。针对第四个争议焦点，原告认为停电期间的损失每天为：1、利润，根据相关证明每套大锯每天的利润为5000元左右，现原告有五套大锯，每天最低为20000元；2、工人工资，共有80个工人，其中52人为计件工资，但有保底工资，其中普通工人38人，保底工资每人每天100元即为3800元，技术工人14人，每天每人150元即为2100元。固定工资人员21人每月3000元，平均每天共计2100元，还有7个技术管理人员每月工资4500元，即合计每天1050元，合计每天发放工人工资9050元；3、其他开支，其中税费、伙食费、差旅费、通讯费每天500元，保安费每天57.3元，物业费每天20.8元、场地费每天398元，合计每天976.1元。以上合计每天损失30526元，按共计24天计算损失为732624元。被告认为原告要求赔偿损失依据不足，不应予以支持。经本院向税务部门了解，原告按照固定销售额交纳固定税，税务部门核定原告每月销售额为23300元，按3.8%交纳相应的税收（包括国税和地税），如超过5000元销售额凭发票另行交纳税收。本院向太仓市木材及木制品流通协会了解，每套大锯约需4-6人，每套大锯的利润大约每年50万元左右（纯利润）。本院又向其他从事相关木材加工业主了解，每套大锯约需7-8人，每套大锯的利润大约每天1200元至1600元左右（纯利润）。本院认为，在停电期间的损失，根据原告提供的证据及本院了解的相关情况，按每套每天1500元的利润计算相应的损失。另外，原告的损失还包括停电期间因招用工人需发放一定金额的工资，目前原告无法提供充分证据证明发放的金额和每套大锯的工人人数，故本院按最低工资标准计算，而每套大锯以需要7个工人为标准。同时，在停电期间原告本应当向被告支付相应的土地租金，如原告支付了租金或使用费，该金额也是原告的实际损失，现考虑到原告实际未支付，故在本案中不予进行计算，待被告向原告主张租金或使用费时扣除该停电期间的相应费用。故停电期间原告的损失为197950元（1500元／天／套×5套×20天＋7人×5套×1370元／月）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条的规定，判决如下：一、原告黄金才与被告苏州浙申实业有限公司签订的场地租赁合同和补充协议于2012年3月13日解除。二、被告苏州浙申实业有限公司赔偿原告黄金才停电期间的损失197950元。三、被告苏州浙申实业有限公司赔偿原告黄金才因建造房屋和附属物的残值损失，计算方法为：（5年-腾退时实际使用期限年数）÷5年×84.04万元。如原告在合同期限届满之日未将承租的土地腾退给被告，则被告不需再赔偿给原告残值损失。上述第二、三项款由被告于本判决生效之日起10日履行。付款由被告直接给付原告或汇入太仓市人民法院，开户行：中信银行太仓支行，帐号：73×××91。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费42006元，鉴定费7733元（3400元＋4333元），合计49739元，由原告负担37405元，被告负担12334元。该款原告已预交，本院不再退回，被告负担部分由被告在支付上述款项时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：苏州农业银行园区支行，帐号：10×××99。审　判　长　　杨利刚代理审判员　　张永生人民陪审员　　毛林林二〇一三年五月三日书　记　员　　沈　倩来源：百度“”