（2013）南中法民终字第815号
裁判日期: 2013-05-29
公开日期: 2014-06-27
案件名称
重庆易泰永道商贸有限公司与程祯等租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
四川省南充市中级人民法院
所属地区
四川省南充市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
重庆易泰永道商贸有限公司,程祯,南充易泰永道商贸有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国公司法（2005年）》：第二十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）南中法民终字第815号上诉人（原审被告）重庆易泰永道商贸有限公司。法定代表人李湃清。委托代理人苟楠。被上诉人（原审原告、反诉被告）程祯。委托代理人姚秀（特别授权）。委托代理人王蛟（特别授权）。原审被告（反诉原告）南充易泰永道商贸有限公司。法定代表人何润平。委托代理人苟楠。上诉人重庆易泰永道商贸有限公司（简称重庆易泰公司）因租赁合同纠纷一案，不服南充市顺庆区人民法院（2012）顺庆民初字第3004号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人重庆易泰公司委托代理人苟楠，被上诉人程祯委托代理人姚秀、王蛟，原审被告南充易泰公司委托代理人苟楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明，2011年5月24日，南充易泰公司（甲方）与程祯（乙方）签订《新俪女人时尚城铺面租用经营合同》，约定程祯租用南充易泰公司，位于南充市顺庆区吉隆街13号8栋负一层新俪女人时尚城K3号铺面，从事箱包经营，租期3年即从2011年5月31日至2014年5月30日；乙方选择向甲方一次性交纳一年租金13，066元，一年宣传推广费1，594元、一年综合管理费2，390元以及履约保证金8，000元。若选择按年缴纳或一次缴纳两年的租金缴纳方式，应提前30天一次性缴纳下一经营年度或第三年的租金；若甲方重大违约，乙方有权解除合同，甲方退还乙方剩余的全部租用经营费用，并双倍退还履约保证金；若乙方重大违约，甲方有权立即解除合同，没收履约保证金并处当年三个月租金的罚款。双方约定南充易泰赠送25天的装修期和试营业期，将合同约定的经营期限延长至2014年6月25日。合同签订当天，程祯缴纳了一年租金、经营管理费用和履约保证金，南充易泰公司将K3号铺面交付程祯经营使用。2012年5月12日，南充易泰公司向各经营者发出《公告》，公司拟对新俪女人时尚城的经营作出重大调整，向各位经营者征求意见，具体调整方案为调整业态、扩大单个铺面面积，减少铺面数量，将商城改名为“新丽商城”。拟同意部分经营者退出商场、愿意继续在商场内经营、配合管理公司调整，拟给予一年免租期等；想退租的经营者于2012年5月30日前到商城管理办公室登记。此后，程祯和其他经营者停止经营并搬离商城，商城停止营业。截止2012年6月30日，程祯拖欠南充易泰公司物管费315元。2012年6月21日，南充易泰公司再次发出《关于新俪女人时尚城升级改造的公告》，内容：公司决定对商场实行全面升级改造，各位经营者可自愿向公司申请解除合同，退回铺面，也可自愿申请在商城继续经营。欲退租者主动到管理办公室提交《退铺申请》。对于缴纳一年租金的经营者，剩余保证金退60％；缴纳两年租金的经营者，全额退还第二年租金、管理费、宣传推广费，剩余保证金退还80％；缴纳三年租金的经营者，全额退还第二、第三年的租金、管理费、宣传推广费、剩余保证金退还100％。2013年6月30日到管理公司领取退款。2012年7月27日，南充易泰公司重新发布《新俪女人时尚城升级改造方案》，内容与6月21日公告基本一致，增加三个选择：1、可自愿向公司申请解除合同，退回铺面；2、继续履行原合同，其铺面不纳入改造，租期顺延；3、也可自愿申请在商城内继续经营，重新签订合同，并享受全部优惠政策，优先挑选铺面。同时查明，南充易泰公司系重庆易泰公司于2010年11月，注资10万元设立的法人独资有限责任公司，2011年9月7日，增加重庆永道投资有限公司、宴平、何润平三位股东，注册资金增加至50万元。多数经营者因对南充易泰公司退款比例和退款时间不满，多次到政府有关部门进行群体性上访，经南充市顺庆区信访局、工商局、中城街道办等协调无果。程祯遂起诉，提出如前诉请。南充易泰公司也以程祯违约为由提起反诉。一审法院认为，程祯与南充易泰公司自愿签订的《新俪女人时尚城铺面租用经营合同》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，属有效合同，对双方当事人具有法律约束力。南充易泰于2012年5月12日发出《公告》称因拟对商城改造升级要求“想退租的经营者请于2012年5月30日前到商城管理办公室登记”，程祯进行了退租登记并停止经营、搬离商城，表明合同双方当事人一致同意解除铺面租用经营合同并以实际行动终止履行。双方虽然就解除合同后相关费用的退还比例和退款时间存在争议，但并不影响双方已经达成的解除合同的合意，本院对双方解除合同的效力予以确认。合同解除后，南充易泰应当在程祯腾出铺面后立即将履约保证金扣除2012年6月30日前的物管费后的余款全额退还程祯，但其单方决定只退还60%的履约保证金且退款时间确定为2013年6月30日以后没有事实和法律依据，依法应予纠正。由于合同是双方合意解除的，互不违约，故程祯要求双倍返还履约保证金的诉讼请求不予支持。合同解除后，商城并未正常经营，反诉被告未使用铺面，其不应承担2012年6月30日以后的租用经营费用，故本院对南充易泰要求反诉被告承担2012年9月15日至本案终审判决生效之日的的租用经营费用的反诉请求不予支持，但反诉被告应当支付所欠下的物管费315元。由于加上装修期和试营业期，第一年租期应于2012年5月25日前缴纳，但2012年5月12日反诉原告南充易泰发出公告欲对商城进行改造升级并要求愿意退租的经营者进行登记，程祯选择了退租，因此南充易泰称程祯未提前一月缴纳下一年度租金构成违约的理由不能成立；商铺出现闲置、关闭、无人看管等现象是因南充易泰公司提出对商城进行改造升级后无法正常经营造成，南充易泰公司主张程祯承担违约金、赔偿损失的反诉请求，不予支持。南充易泰公司在2011年9月7日前，系重庆易泰公司设立的法人独资有限责任公司，南充易泰公司是在重庆易泰公司作为其唯一股东期间，收取的程祯租金等费用，而重庆易泰公司未举证证明南充易泰公司在这一期间的财产独立于该公司，依照《中华人民共和国公司法》第六十四条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”之规定，重庆易泰公司应对南充易泰公司的上述债务承担连带偿还责任。遂判决：一、解除程祯与南充易泰永道商贸有限公司签订的《新俪女人时尚城铺面租用经营合同》；二、南充易泰永道商贸有限公司退还程祯履约保证金8，000元；三、程祯支付南充易泰永道商贸有限公司物管费315元。品迭后，南充易泰永道商贸有限公司支付程祯7，685元，重庆易泰永道商贸有限公司对此款承担连带清偿责任；四、驳回程祯的其他诉讼请求；五、驳回南充易泰永道商贸有限公司的其他反诉请求。案件受理费100元，程祯负担50元，南充易泰永道商贸有限公司负担50元；反诉案件受理费387.5元，南充易泰永道商贸有限公司负担。重庆易泰公司上诉称，1、一审认定南充易泰公司向商户发出征求意见的公告行为，是单方解除合同错误；南充易泰公司与被上诉人是房屋租赁关系，南充易泰公司没有退租意思，将登记行为理解为同意退租无依据；被上诉人弃铺和空铺行为是违约行为，一审认定为实际行动终止合同错误；2、上诉人与南充易泰公司同是独立公司法人，上诉人仅是南充易泰公司股东之一，不应承担责任。2011年9月，南充易泰公司变更成多个股东的有限责任公司，而非一人独资公司。上诉人是股东之一，股东应当以其出资额为限承担责任。请求撤销一审判决，驳回被上诉人一审诉讼请求。程祯答辩称，1、上诉人先构成违约，让部分经营者退出商场；2、南充易泰公司是重庆易泰公司独资设立，其经济没有独立；同时，经营场地是重庆易泰公司向银峰公司租赁。重庆易泰公司应对南充易泰公司退还我方费用承担连带责任。请求维持原判。二审查明，2010年11月，重庆易泰公司出资10万元在南充市设立全资子公司“南充易泰永道商贸有限公司”，公司类型为一人有限责任公司。2011年9月7日，南充易泰公司增加新股东重庆永道投资有限公司、宴平、何润平，注册资金增至50万元，公司类型为其他有限责任公司。2012年5月21日，南充易泰公司股东再次变更，股东为重庆易泰公司、宴平、何润平，重庆易泰公司持股90%，宴平、何润平分别持股5%。同时查明，2011年10月25日，重庆易泰公司与四川银峰置业有限公司签订《物业租赁合同》，重庆易泰公司租赁南充市吉隆街13号8栋负一层，建筑面积2626平方米，租赁期限：2011年11月1日到2021年12月31日。重庆易泰公司所租赁上述场地，由南充易泰公司打造为“新俪女人时尚城”，租给程祯等150余户从事商业经营。又查明，重庆易泰公司法定代表人李湃清在其他经营户杨会《新俪女人时尚城铺面租用合同》上，签字同意优惠租金3，002元。经本院通知，南充易泰公司未提供公司原始财务帐证据。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，南充易泰公司与程祯签订的《新俪女人时尚城铺面租用经营合同》，是双方真实意思表示，合法有效。2012年5月至7月，南充易泰公司三次发出公告，提出商场改造升级，同意部分经营者退出商场，程祯表示同意退出，进行退租登记，并实际搬离商场，应视为双方已协议解除租赁合同。合同解除后，南充易泰公司应当返还程祯履约保证金，南充易泰公司只决定退还60%履约保证金，没有正当理由。同时，程祯应支付下欠电费、物业费。双方协议解除合同，程祯搬离商场，没有使用租赁物。南充易泰公司主张程祯承担2012年6月30日之后的租金及管理费用，理由不成立。程祯没有违约行为，南充易泰公司主张承担违约责任，理由亦不成立，重庆易泰公司的上诉请求不予支持。根据公司法第二十条第三款规定：“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任”。本案中，重庆易泰公司最初出资投入南充易泰公司的注册资本为10万元，增加股东后注册资本为50万元，南充易泰公司的股权资本与经营“新俪女人时尚城”所收取的费用，存在股权资本显著不足的现象，其股权资本显著低于所从事的行业性质、经营规模。其次，重庆易泰公司与出租人银峰置业有限公司签订房屋租赁合同，由南充易泰公司使用该租赁物，表明重庆易泰公司与南充易泰公司存在业务混淆的情况。第三，重庆易泰公司法定代表人李湃清，签字同意优惠其他经营户杨会租金的事实，应认定重庆易泰公司与南充易泰公司之间存在人格混同。最后，重庆易泰公司和南充易泰公司均未举证证明两公司之间财产独立的证据。因此，重庆易泰公司应对南充易泰公司的上述债务承担连带责任。重庆易泰公司不承担连带责任的上诉请求，本院不予支持。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费487元，由重庆易泰永道商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 雷鸣审 判 员 杨辉代理审判员 郭锐二〇一三年五月二十九日书 记 员 刘攀