（2013）秀民初字第36号
裁判日期: 2013-05-29
公开日期: 2014-10-31
案件名称
原告覃某诉被告秦某房屋租赁合同纠纷一案民事判决书
法院
桂林市秀峰区人民法院
所属地区
桂林市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
覃某,秦某
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第二百二十四条第一款
全文
广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院民 事 判 决 书（2013）秀民初字第36号原告覃某。被告秦某。原告覃某诉被告秦某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年12月3日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年3月14日公开开庭审理了本案。原告覃某、被告秦某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告覃某诉称，原、被告于2012年3月31日签订一份店面转让协议（原告为乙方，被告为甲方）。甲方自愿将独资设立坐落在桂林市某路某号的某某美肤生活馆，转让给乙方经营，整个店面转让费11万元。该价格包含该店面所有设备的所有权和该店面的经营权，以及该店面的租赁权和经营品牌的代理权等相关费用。付款办法为签订本协议的同时，乙方支付给甲方第一笔款5.5万元，第二笔5.5万元，半年之内即2012年10月1日前付清。合同同时约定，现承租的坐落于桂林市某路某号的店面租赁权由甲方转让给乙方，并由甲方负责出租人与乙方办理续租两年，与乙方另行换立租约，如出租人不允许转租、续租或要求增加不合理的租金或提出其他苛刻条件，致乙方受损害的应由甲方负责。合同签订后，原告依约于2012年3月31日付给被告5万元（有被告出具的收据为证）。同年4月8日，原告在店内付给被告5000元，没有要被告开收据。被告收款后于2012年4月1日将店面钥匙交给了原告，由原告对该店面实施了经营直到7月23日。由于被告对原告隐瞒了原与该店面房屋所有权人签订的不能转让和转租协议，使原告对该店面无法继续经营下去，给原告造成了巨大经济损失。综上所述，为维护原告的合法权益不受侵害，请求人民法院依法判令：1、被告退还原告门面转让费5.5万元；2、被告赔偿原告违约损失1万元；3、本案诉讼费由被告承担。原告在举证期限内向本院提交如下证据：1、转让协议，证明被告没有履行合同，隐瞒了房东不许续租、转租的事实，导致了店面无法继续经营。2、付款收据，证明原告已经履行了付款义务。3、物品清单，证明双方对物品已经清点完毕，并且原告已经将清单上的物品交给了被告。4、（2012）秀民初字第746号民事裁定书、送达回证。被告秦某辩称，原告所述与事实不符，根据双方签订的转让合同，被告与房东就原告续约进行协商，房东同意续租，但房租每月提高到5200元，免交减少4平方米，原告依约应当与房东签订续约协议，并要求被告赔偿损失即可。但由于原告原因，原告没有与房东签订续约合同，所以没有签订续约责任不在被告。之后，原告拖欠租金，导致房屋被收回。其责任亦在原告，故请求驳回原告的诉讼请求。被告在举证期限内向本院提交如下证据：1、（2012）秀民初字第746号案件民事诉状，证明房东同意续租店铺给原告，由于其他原因，原告与房东产生矛盾，导致房东收回房屋，对店面不能继续经营这一结果，被告没有责任。2、（2012）秀民初字第841号案的民事起诉状及调解书、送达回证。经庭审质证，原、被告对对方提交的证据的真实性均无异议，本院予以确认。综合全案有效证据及庭审笔录，本院确认如下法律事实：2011年8月3日，被告与出租方许某签订《房屋租赁合同》，由许某将位于桂林市某路某号1-2号房屋出租给被告经营美容项目（店名为“某某美容生活馆”），租期2年，月租金4800元。2012年3月31日，原、被告经协商，双方签订《店面转让协议》，双方约定：“一、甲方（被告）愿将独资设立，坐落桂林市某路某号的某某美容生活馆（果素堂），转让给乙方（原告）经营。二、本店转让价格及计算标准：<；1>；、某某美容生活馆（果素堂）全部经营设备及存货作价为人民币壹拾壹万元整（￥：110000元），经营设备及存货另列清单。<；2>；、该价格包含该店的经营权和所有权，以及该店铺对应的租赁权和经营品牌代理权相关费用。三、付款方式：签订本协议时，乙方支付甲方55000元，2012年10月1日之前，支付余款55000元。四、付清第一笔款的当天为店铺交接日期；五、付清第一笔款且交接后的特约事项：<；1>；本店铺交接以前，店铺所欠的一切债务，概由甲方承租前结清，包括税费、水费、电费、房租及员工工资等。<；2>；店铺的租赁权，由甲方让与乙方，并由甲方负责出租人与乙方办理续租两年，与乙方另行换立租约，如出租人不允许续租或要求增加不合理的租金，或提出其他条件，致乙方受损时，甲方应负赔偿责任。<；3>；本店铺原有员工继续留用，甲方有义务协助乙方协调与员工之间的交接和沟通管理，若因甲方原因导致员工恶意离职给乙方造成损失的，甲方必须做出相应赔偿。六、在乙方未付清第二笔款之前的时间期限内，甲方仍占有该店铺股份的50%，承担该店铺的经营风险和享受盈利分红。详细如下：<；1>；乙方作为本店经营管理者，领取一份工资，标准为美容师的同等工资；<；2>；甲方不参与经营，不计工资，但有权参与管理和监督经营和财务状况；<；3>；甲乙双方承担风险，享受盈利，各占50%比例。七、2012年10月1日前，若乙方向甲方支付第二笔款，甲方不得拒绝，否则双方股份变更为甲方40%，乙方60%；2012年10月1日之后，若乙方无法向甲方支付第二笔款，则甲乙双方同意股份变更为甲方60%，乙方40%，乙方向甲方支付完第二笔款之后，本店铺不再与甲方有任何商业利益关系……”协议签订的当天及4月8日，原告共支付被告店铺转让费55000元，被告于4月1日将店铺交给原告经营管理。原告经营期间，因出租方要求增加房租以及经营上的相关问题而与出租方及被告产生纠纷。原告曾于2012年7月31日诉至本院，要求被告继续履行合同及赔偿经济损失10000元。原告在该案中的诉状自认：“1、如果要续租，月租金由原来的4800元提高到5000元。且每年递增8%；2、租用面积比原来缩减4平方米左右；3、续租时间为两年；4、合同期内不得转租，到期也不再续租。”后原告于2012年10月12日撤回起诉。在原告提起该诉讼期间，出租人许某亦以秦某为被告、覃某为第三人向本院提起诉讼，认为秦某拖欠租金等而要求解除房屋租赁关系，判令原、被告立即退还房屋，并支付拖欠的房租9600元等。该案经本院调解，本案原、被告将房屋退还了许某。因双方的纠纷仍未解决，原告又诉至本院，要求被告退还门面转让费55000元及赔偿违约损失10000元。本院认为，原、被告签订的《店铺转让协议》系双方当事人的真实意思表示，双方的行为并未损害国家、集体和他人的合法权益，未违反法律、法规禁止性规定，故原、被告签订的店面转让协议就双方当事人而言为有效的民事行为，对双方当事人具有约束力。《中国人民共和国合同法》第二百二十四条第一款规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效……”，通过原告2012年7月31日提起诉讼的诉状自认的内容可以认定出租人是同意承租人转租的，根据原、被告的协议约定，原告支付被告第一笔转让费55000元后，即获得店铺经营权，被告收款后，亦按约定交付店铺，此时，被告已履行了约定的义务。原告接手经营后，出租方同意续签租赁合同，但要求增加房租等，根据协议第五款第（2）项“店铺的租赁权，由甲方让与乙方，并由甲方负责出租人与乙方办理续租两年，与乙方另行换立租约，如出租人不允许续租或要求增加不合理的租金或提出其他条件，致乙方受损害时，甲方应负赔偿责任”的约定，出租方要求增加租金等，应根据原、被告间的合同约定由被告负责承担相应的责任，而不构成原告停止经营、向被告主张解除合同的正当理由，原告以此拒交租金，造成出租方提起诉讼收回房屋，租赁合同不能履行，其责任在原告。故原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百二十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告覃某的诉讼请求。本案案件受理费1425元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费1425元［户名：桂林市中级人民法院，帐号：20216301040001416，开户行：农行桂林高新支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审 判 长 黄启兴人民陪审员 赵雪萍人民陪审员 杨林珍二〇一三年五月二十九日书 记 员 贾 设 更多数据：搜索“”来源：