（2013）浙金民终字第655号
裁判日期: 2013-05-28
公开日期: 2014-01-20
案件名称
程依群与章国泽、章之敏房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省金华市中级人民法院
所属地区
浙江省金华市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
章国泽,程依群,章之敏
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十九条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）浙金民终字第655号上诉人（原审被告）章国泽。委托代理人朱政新。被上诉人（原审原告）程依群。被上诉人（原审被告）章之敏。上诉人章国泽因房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省永康市人民法院（2012）金永民初字第1278号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审原告程依群诉称，章国泽、章之敏系父子关系。2000年2月15日，两被告将其享有产权的坐落在永康市江南街道华丰西路84号401室房屋一套、车库一个出卖给原告程依群所有，价款为15.6万元，当日章之敏收原告购房款14万元。随后，章之敏、章国泽将房屋交由原告程依群管理使用。2005年3月29日章国泽进行房屋产权登记后，两被告没有与原告程依群进行产权分割变更登记，原告程依群多次要求两被告履行过户登记手续，但两被告均置之不理，至今未果。故原告具状起诉，要求法院判令两被告立即履行与原告达成的房屋买卖合同，并协助办理房屋产权过户的登记手续。原审被告章国泽辩称，我与原告程依群之间没有签订过房屋买卖合同，也不存在房屋买卖关系。被告章国泽没有授权其他人处理该讼争房产，也不知道有人处理过该房产。原审被告章之敏未到庭参加诉讼，也未提供书面的答辩材料和证据。原判认定，章国泽、章之敏系父子关系。1998年7月28日，章国泽以国有出让的方式，取得本案诉争房屋所在地块的国有土地使用权。之后，被告方在该地块上建造六层五间房屋一幢。自2000年开始，章之敏将所建房屋的四至六层，每层分为二套，共计六套房屋予以出卖。2000年2月15日，原告程依群以15.6万元的价格向章之敏购买其中的401室套房一套和车库一个。为此，章之敏在收到程依群交付的14万元购房款后，向程依群出具收条一份。之后，章之敏将本案诉争房屋的钥匙交给程依群，程依群一直使用该房屋至今，剩余的购房款1.6万元至今尚未支付。2005年3月29日，章国泽办理了永康市江南街道华丰西路84号除第三层以外房屋的房产证和土地证。程依群虽多次要求章之敏、章国泽履行买卖房屋产权证的过户手续，但一直未果。原审法院认为，章之敏将属于章国泽的房屋出售给原告程依群的行为，虽属无权处分，但章之敏与章国泽系父子关系，章之敏在出卖该房屋时，因该房屋尚不具备办理房屋产权登记手续的条件，且作为原告程依群并不可能知道该房屋土地的使用人为章国泽的事实，故原告程依群在并不存在恶意的情况下，在与章之敏谈好买卖价款事宜，并按约定支付相应的价款后，取得的本案诉争房屋的行为，属善意取得。原告程依群在以要求法院确认原告程依群与章之敏达成的房屋买卖协议有效的前提下，要求被告方立即履行与原告程依群达成的房屋买卖合同并协助原告办理房屋产权过户登记手续的诉讼请求，合法有据，应予支持。章国泽在章之敏处置本案诉争房屋长达十余年的时间内，在原告程依群向法院主张权利前，一直未有提出异议、主张权利，现章国泽以其与原告程依群未有签订过房屋买卖合同为由，而主张原、被告之间不存在买卖关系的辩解，依法无据，不予采信；被告章之敏经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，是对法律的不尊重和对自身诉讼权利的放弃，由此产生的法律后果应由其自行承担。依照《中华人民共和国物权法》第七条、第一百零六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定，判决：一、由被告章国泽在判决生效后二个月内，协助原告程依群办理坐落在永康市江南街道华丰西路84号401室房屋的房产证和土地证的过户手续。二、驳回原告程依群的其他诉讼请求。案件受理费8250元（已减半收取），由被告章国泽承担。宣判后，原审被告章国泽不服，向本院提起上诉称，一、一审判决认定事实不清，证据不足，故意偏袒被上诉人程依群。2000年2月15日，章之敏将章国泽所有的坐落在永康市江南街道华丰西路84号401室房屋一套、车库一个出卖给程依群，价款156000元，程依群实际支付140000元，章国泽是不知情的。直到程依群起诉后，章国泽才知晓此事。章国泽即没有与程依群签订房屋买卖契约，也没有收到程依群交付的购房款。一审判决章国泽协助办理过户手续不公平。二、一审法院错误理解善意取得制度，适用法律错误。一审法院认定章之敏将属于章国泽的房屋出售给程依群的行为属无权处分，但程依群按约向章之敏支付相应价款后，取得本案争议房屋的行为属善意取得。根据《物权法》的相关规定，善意取得需是买受人无错，买受人经将房屋过户至自己名下，而本案房屋一直在章国泽名下。一审判决认定程依群系善意取得讼争房产严重错误。三、一审法院已认定章之敏属无权处分，而由于买受人不属于善意取得，就应判处章之敏归还购房款或判决驳回程依群的诉请。四、一审判决适用法律错误。涉案房屋所在的楼房至今只有一个房产证，办小房产证，需房管、土地部门办理众多手续，需交纳众多手续费、税费等。由于程依群没付清购房款，导致章国泽无法办妥相关手续。一审判决过户存在法律上的障碍。综上，请求二审法院查明事实，依法改判。被上诉人程依群答辩称，1、房屋买卖事实不容否认。2000年2月15日章国泽的父亲章之敏出具给程依群的《收条》，足以说明程依群向章之敏购买永康市江南街道华丰西路84号401室套房一套且按约付足房款的事实。房屋从2000年2月15日起就交付程依群使用至今。2、程依群对本案讼争房屋是由章之敏转让给其子章国泽不知情。章之敏出卖房屋时该房屋尚不具备办理房屋产权登记手续的条件。章国泽是在2005年3月29日才补办房产证和土地证的。3、章国泽借故拒不协助购房人程依群办理产权过户手续毫无理由。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人章之敏未到庭，亦未作书面答辩。各方当事人在二审中均未提供新证据。经审理查明，原审认定的事实清楚，证据确实充分，本院予以确认。本院认为，本案讼争的房产是章之敏出售给程依群，并由章之敏收取了相应的款项后将房屋交付给程依群使用至今事实清楚。本案章之敏出售涉讼房屋虽未得到章国泽的授权，但因章之敏与章国泽之间系父子关系，房屋交付给程依群使用十多年来，章国泽从未提出过异议。而本案房屋出售时尚不具备办理产权登记手续的条件，故程依群有理由相信章之敏对房屋是有处分权的。且双方的房屋买卖行为不违反法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定，章之敏的行为已构成表见代理，其行为后果应由章国泽承担。章国泽称对章之敏卖房一事不知情，于事实不符。原审判决认定程依群对涉讼房屋属善意取得虽系适用法律错误，但实体处理正确，故本案应予维持。据此，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16500元，由上诉人章国泽负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长 金 桦审 判 员 陈旻尔审 判 员 杜月婷二〇一三年五月二十八日代书记员 周 莉 关注微信公众号“”