（2012）杭拱民初字第1558号
裁判日期: 2013-05-28
公开日期: 2014-04-04
案件名称
陈洪良、成智萍与周宝根、周土洪等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市拱墅区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈洪良,成智萍,周宝根,周土洪,周芝文,周美芳,周园妹
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
杭州市拱墅区人民法院民 事 判 决 书（2012）杭拱民初字第1558号原告陈洪良。原告成智萍。委托代理人（特别授权代理）陈洪良。被告周宝根。被告周土洪。被告周芝文。被告周美芳。被告周园妹。被告周土洪、周芝文、周美芳、周园妹的共同委托代理人（特别授权）周宝根。原告陈洪良、成智萍为与被告周宝根、周土洪、周芝文、周美芳、周园妹房屋买卖合同纠纷一案，于2012年11月7日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由审判员沈晟独任审理。本案于2013年1月24日公开开庭进行了审理，原告陈洪良，被告周宝根、周美芳、周园妹到庭参加了诉讼。后因案情复杂，本院依法组成合议庭，于2013年5月8日再次公开开庭进行了审理，原告陈洪良、成智萍，被告周美芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2010年3月18日，经充分协商一致，两原告与五被告在第三人郭新海的见证下，自愿签订了《购房意向书》。该购房意向书约定：五被告将座落于杭州市拱墅区小河佳苑＊＊室原属于其母亲骆金凤（已过世）的72.96平方米的房屋转让出售给原告；转让价格为104.8万元，并约定了其他内容。购房意向书签订后，两原告先后支付五被告购房款498000元，五被告于签约当天将房屋交付两原告使用。原告对该房屋进行装修，支付费用200000余元。后两原告才知该房屋的产权已经过户到周宝根的儿子周智聪名下，两原告故诉至法院请求：1.确认原、被告双方签订的《购房意向书》有效，判令被告继续履行合同，协助原告办理房屋过户手续，并支付原告违约金400000元，精神损失费50000元；2.如房屋无法过户，要求退还购房款498000元，支付原告违约金400000元，并赔偿房屋装修费等200000元、精神损失费50000元；3.诉讼法、鉴定费由被告承担。五被告辩称，当时签订意向书出卖房屋时，该房屋尚为公房，被告无房产三证，不知道公房不能买卖，中介也未告知被告，该意向书并不合法。被告愿意归还原告购房款。原告向本院提交如下证据：1.购房意向书、收条、借条复印件，证明房屋买卖合同有效。2.施工合同、工程预决算清单、工程施工图、月星家居订货单、茶几床销售单、星普五星电器发票、方园地板收款收据、订货合同、手写清单，证明被告装修涉案房屋支出约200000元。3.鉴定报告，证明房屋的装修价值，但认为人工费不应打折。上述证据，经当庭质证，本院认证如下：五被告原告提交的证据认为，购房款被告愿意归还原告，但装修损失与被告无关，不应赔偿。本院对原告提交的证据1-3的真实性予以确认，对证明事实综合认定。被告周美芳向本院提交以下证据：杭州市土地储备中心说明，证明小河佳苑＊＊室系原公有房屋的拆迁安置房，房屋安置人口是周宝根、周智聪、王莉，房屋过户到周智聪名下符合法律规定。上述证据，经当庭质证，本院认证如下：两原告对被告周美芳提交的证据，认为当时五被告并未告知原告该情况。本院对被告周美芳提交的证据的真实性予以确认，对证明事实综合认定。根据上述予以采信的证据及当事人陈述，本院认定以下事实：原坐落于本市拱墅区小河直街＊＊室房屋，由骆金凤（于2001年4月死亡）承租。该房屋被拆迁时骆金凤已死亡，回迁安置人员为周宝根、王莉及周智聪，该三人被安置于小河佳苑＊＊室。2010年3月18日，两原告（作为乙方、买方）与五被告（作为甲方、卖方）在郭新海（作为丙方、见证方）签订《购房意向书》，约定甲方将坐落于本市拱墅区小河佳苑＊＊室的房屋出售给乙方，该房建筑面积72.96平方米（以产权证建筑面积为准）；转让价格为1048000元，协议签订当天乙方支付甲方首付款400000元，产权证过户当日支付尾款648000元；甲方拿到首付款的同时将房屋交付乙方；甲方义务为：保证该房屋无任何权属争议，如在签订意向书时，权属证书尚未具备，则甲方应在2011年12月31日前办理完毕，并在办理完毕后5日内，将该房屋的权属证书交于丙方保管，甲方必须提供真实完整的过户资料等；甲方违反上述约定，导致该房屋不能成交，则甲方应自其违约之日起2日内，向乙方一次性支付违约金400000元，并同时退还乙方首付款，该意向书还约定了其他内容。合同签订当日，周宝根向两原告出具收条，确认收到房款400000元。2010年至2012年，周宝根先后向陈洪良出具借条，确认向陈洪良借款共计98000元。庭审中，原、被告确认两原告共支付购房款498000元。上述意向书签订后，五被告将案涉房屋交付两原告使用，两原告对该房屋进行装饰装修并居住至今。2013年1月24日，两原告申请对案涉房屋装修现值进行评估，并支出鉴定费6000元。2013年4月11日，本院收到浙江韦宁资产评估有限公司出具的评估鉴定报告书。该报告书载明，案涉房屋装修的评估现值为122710元。另查明，2007年1月，周宝根和王莉协议离婚，并约定回迁房屋的权利由王莉和周智聪享有。2012年，周智聪与房管部门签订租赁协议后取得拱墅区小河佳苑＊＊室房屋的承租权，后通过房改购房取得案涉房屋的所有权。本院认为，两原告与五被告签订的《购房意向书》系双方真实意思的表示，合法有效，双方均应履行该合同。本院对五被告抗辩签订该意向书时该房屋为公房，故五被告无权出卖案涉房屋，该意向书不合法的主张，不予采纳。因案涉房屋的安置人员为周宝根、王莉及周智聪，且上述购方意向书签订时周宝根等为承租人，尚未取得案涉房屋的所有权，后周智聪取得案涉房屋的所有权，故五被告无法取得案涉房屋的所有权，案涉意向书虽有效但无法继续履行相应合同义务，五被告无法配合两原告办理房屋过户手续。本院对原告要求被告继续履行合同，办理房屋过户手续的请求不予支持。双方《购房意向书》的约定，五被告违反约定，房屋不能成交，则应自其违约之日起2日内，向两原告一次性支付违约金400000元，并同时退还乙方首付款。五被告应依照上述约定向两原告退还购房款498000元并承担合同不能履行的违约责任。庭审中，五被告表示不应承担违约金（违约金过高），本院根据案涉房屋装修现值、两原告支付购房款情况、五被告交付房屋给两原告使用情况、该意向书签订时双方的注意义务、两原告因无权占有案涉房屋可能带来的损失情况等，根据公平原则，酌情调整违约金为250000元。两原告要求赔偿房屋装修费等200000元，本院认为，该装修经两原告使用后现值为122710元，且已经纳入违约金范围中综合考虑，故对两原告的该请求不予支持。两原告要求被告赔偿精神损失费50000元，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告周宝根、周土洪、周芝文、周美芳、周园妹退还原告陈洪良、成智萍购房款498000元。二、被告周宝根、周土洪、周芝文、周美芳、周园妹支付原告陈洪良、成智萍违约金250000元。上述一、二项于本判决生效之日起十日内履行。三、驳回原告陈洪良、成智萍的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15132元，鉴定费6000元，合计21132元，由被告周宝根、周土洪、周芝文、周美芳、周园妹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费15132元。（户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：1202024409008802968，开户银行：工商银行湖滨支行）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 沈 晟人民陪审员 胡亦安人民陪审员 杨建华二〇一三年五月二十八日代书 记员 鲁滟华 来自