（2013）河市民一终字第87号
裁判日期: 2013-05-25
公开日期: 2014-10-31
案件名称
黄建英、冯学刚与王诗虎、兰耐何、王峰建设用地使用权转让合同纠纷一案二审判决书
法院
广西壮族自治区河池市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区河池市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王诗虎,兰耐何,王峰,冯学刚,黄建英
案由
建设用地使用权合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广西壮族自治区河池市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）河市民一终字第87号上诉人（一审被告）：王诗虎。上诉人（一审被告）：兰耐何。上诉人（一审第三人）：王峰。被上诉人（一审原告）：冯学刚。被上诉人（一审原告）：黄建英。二被上诉人委托代理人：韦华刚。上诉人王诗虎、兰耐何、王峰与被上诉人冯学刚、黄建英建设用地使用权转让合同纠纷一案，金城江区人民法院于2011年12月26日作出（2011）金民初字第2号民事判决，王诗虎、兰耐何、王锋不服向本院提出上诉，本院于2012年5月7日作出（2012）河市民一终字第89号民事裁定，将该案发回金城江区人民法院重审。金城江区人民法院重审后，于2012年12月19日作出（2012）金民初字第1553号民事判决，王诗虎、兰耐何、王锋仍不服，再次向本院提起上诉。本院于2013年2月28日受理后，依法组成由审判员曾铁军担任审判长，审判员郑燕华、吴亚玲参加的合议庭，于2013年3月19日公开开庭审理了本案。书记员卢蓓担任记录。上诉人王诗虎、兰耐何、王峰，被上诉人冯学刚、黄建英及其委托代理人韦华刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明，2006年始，因国家征收金城江街道办事处桥卜社区上、下任屯五个村民小组的部分集体土地作为建设用地，河池市人民政府将位于河池市城区第五桥西面南岸的部分国有储备土地出让给被征地户作城镇混合住宅建设用地。2007年3月15日，被告王诗虎（甲方）与原告冯学刚、黄建英（二人为乙方）签订《协议书》，约定：甲方将自家取得的国家征收土地补偿生活安置门面用地壹间（国有出让）转让给乙方，该地皮位于河池市五桥西岸南面，抽签编号为193号，地皮面积为150平方米，转让费为肆拾捌万捌仟元整。甲方的职责为：1、负责办理国有土地使用证、建筑工程规划许可证、建筑施工许可证、建设用地许可证等相关证件，并负责办证所发生的一切费用（除转户费4000元由乙方支付外，多余费用由甲方负责）；2、将地皮相关证件转到乙方名下，确立乙方产权。乙方的职责为按时交付地皮转让费。双方定于2007年5月31日至2007年7月31日办好三证交付乙方使用。付款方式为“合同签字后，乙方即预付转让费肆拾万元整（40万元）余款待甲方交完相关证件给予乙方后，一次付清土地转让费”。双方还约定，违约方应付违约金伍万元整给守约方，并负责违约造成的实际损失。签订《协议书》的当日，被告王诗虎出具给原告《收据》一份，内容为“今收到冯学刚交来生活安置门面壹间，编号为193号，转让费共计肆拾捌万捌仟元正，地皮面积158平方米，预付金肆拾万元正，下欠捌万捌仟元正，待办完证后一次性付清余款。（注明：手续证件转让完毕后付清全款。）此据。收款人：王诗虎；2007年3月15日”。2007年8月3日，河池市人民政府以河政函（2007）187号《河池市人民政府关于兰文杰等七十三户申请受让国有土地使用权的批复》决定将位于河池市城区第五桥西面南岸国有储备土地中的用地编号为193号，面积为139.23平方米的土地出让给被告王诗虎、兰耐何作城镇混合住宅建设用地。2007年8月31日，被告王诗虎、兰耐何与河池市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》（河池市国让［合］字（2007）第246号），合同约定将位于河池市城区第五桥西头南岸宗地编号为193号、宗地总面积为139.23平方米的土地使用权出让给被告王诗虎、兰耐何，宗地用途为城镇混合住宅，出让年期为七十年，被告王诗虎、兰耐何依约交纳出让金。此后，为在办理相关证件手续时少交税款，被告王诗虎、兰耐何（甲方），原告冯学刚、黄建英（乙方）补签订一份落款时间为2007年3月18日的《宅基地使用权转让协议书》并达成在原转让价格上增加20000元补偿款的口头协议（即原告在尚未支付的88000元转让余款基础上增加20000元补偿款，合计108000元）；该份协议书约定：由甲方以转让方式将河池市城区第五桥金城江区桥卜社区下任三组的地块编号为193号，占地面积为139.2平方米的宅基地使用权转让给乙方，转让价为68000元，乙方在协议签订后付定金50000元整，余款在甲方将宅基地国有土地使用权证、建设工程规划许可证和建设用地规划许可证变更到乙方名下后十日内付清。2009年7月7日，双方前往河池市金城法律服务所要求出具见证意见。当日，河池市金城法律服务所出具给原、被告金法见字（2009）第6号《见证书》一份，被告王诗虎、兰耐何出具《委托书》一份给被告冯学刚、黄建英，委托事项为办理相关过户手续。2009年8月14日，被告王诗虎出具《申请书》一份，内容为“市土地局：本人自愿将自家取得国家安置的生活门面地基转让给冯学刚、黄建英夫妻，地点：桥卜社区下任三组，编号为193号，占地面积139.2平方米。因本人在今年七月七日于金城江区司法局门面办理见证书，买方当时承诺过五、六天付清余款（10.8万元）只是口头承诺，现时间已过月余，买方不守承诺，没有兑现耍赖的行为。为此，本人原（7.7日）签字的委托书申请作废，从此日起不再具有法律效力，呈请相关领导给予支持为盼。谢谢。此致。河池市金城江区金城江街道办，桥卜社区下任三组193号户主：王诗虎，成员：兰耐何、王峰。2009年8月14日”。由于办证未果，原告冯学刚、黄建英遂将两被告诉至本院。在诉讼过程中，被告王诗虎、兰耐何提交河池市土地储备中心于2011年9月15日出具的《证明》一份，内容为“下任三组王诗虎、兰耐何、王峰三人为我中心根据河政发（2005）31号文件给予土地征收后生活安置的安置对象，已安排的生活安置宅基地为河池市金城江区桥卜社区下任生活安置小区内第193号”。另查明，案外人唐毓久在该案二审诉讼期间出具证词称，原告冯学刚是其介绍向被告王诗虎购买地基的，原告冯学刚在九龙大酒店第一次支付王诗虎的98000元时其在场，在场人还有兰文龙。案外人兰文龙（系兰耐何之弟）在该案二审诉讼期间证实，原告冯学刚首付98000元现金时被告王诗虎不在场，介绍人唐毓久讲作为中介人肯定要收取些中介费的，钱是唐毓久领的，记不清是唐毓久打的条子还是其本人打的条子。事后，兰文龙、唐毓久共同分了38000元，退了60000元给被告王诗虎及兰耐何。综合原、被告的诉辩及第三人的陈述，本案争议焦点为：1、原、被告于2007年3月15日签订的《协议书》以及2007年3月18日签订的《宅基地使用权转让协议书》是否有效；2、被告王诗虎实际收取的转让款金额为多少；王诗虎主张在2009年7月，双方对协议的价款和支付方式进行了变更，但原告未按变更后的约定支付剩余价款，导致合同无法履行的事实是否存在；3、第三人王峰以未在转让协议上签字，主张该协议无效的理由是否成立；4、被告王诗虎、兰耐何是否存在违约，原告主张支付违约金有无事实依据。一审法院认为，关于2007年3月15日的《协议书》的效力问题。该份《协议书》系双方当事人在自愿、平等协商一致的基础上订立，双方意思表示真实，证实原告与被告王诗虎之间存在建设用地使用权转让合同关系。虽然在签订协议时只有被告王诗虎一人签名，但被告兰耐何与被告王诗虎系夫妻关系，其知情后仍接收原告冯学刚、黄建英付款并参与2009年7月7日见证合同的签字等，其行为可视为对上述合同的追认，因此该建设用地使用权转让合同有效，《协议书》对原、被告双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应按协议履行相应义务。2007年3月18日的《宅基地使用权转让协议书》实际签订时间为2009年7月7日，该份协议书旨在规避法律、逃避税收，违反国家相关强制性的法律规定，且合同内容与合同当事人的真实意思表示不符，因此该合同无效，属无效合同。原、被告双方应以2007年3月15日签订的《协议书》的约定内容作为权利、义务的依据。关于被告王诗虎实际收取的转让款金额为多少的问题。被告王诗虎虽然在2007年3月15日出具了确认收到原告冯学刚所给付的预付金400，000元的收据，但根据案外人兰文龙、唐毓久的证词反映，原告冯学刚、黄建英当日以银行转帐形式向被告王诗虎支付302000元，以现金方式向王诗虎、兰文龙及唐毓久给付98000元，在给付的98000元现金中，兰文龙、唐毓久收取了中介费38000元，剩余60000元由兰文龙转付给被告王诗虎。因此，二被告实际收取的转让费金额应为362000元，非400000元。但二被告在收款后长达四年的时间内并未对实际收取的金额与收据金额不符的事实以书面或其他方式向原告或其他机构表示过异议，视为其认可原告支付的数额，至于被告未获取的38000元，可通达其他渠道向案外人追索。对于原、被告双方是否达成新的转让价格的问题，从原、被告双方2009年7月到法律服务所签订见证协议书的过程反映，二被告对转让价格的数额提出了额外补偿的要求，虽无书面协议，但该事实得到了原告的确认（庭审中原告承认在2009年7月7日前往法律服务所要求见证协议时同意增加20000元的价款补偿给被告），可认定双方已达成了新的转让价格。至于双方对剩余款项的支付方式是否作了变更的问题，原告认为剩余款项是在被告办完所有证照后才给付，被告则认为应给付补偿款及剩余转让款后才办理过户手续，由于双方均无法提供相关证据对各自的主张进行佐证，因此无法证实原告未按变更后的约定支付剩余价款，导致合同无法履行的事实。双方应按原协议约定的先办证、后支付剩余价款的顺序履行各自义务，原告方亦应在被告办理过户手续完毕的同时向被告给付剩余款项108000元。关于第三人王峰以未在转让协议上签字，主张该协议无效的理由是否成立的问题。从相关部门下发的批文及《国有土地使用权出让合同》中可看出，河池市城区第五桥西头南岸193号土地（下称193号土地）的使用权人均为被告王诗虎和兰耐何，至诉讼前原告冯学刚、黄建英有理由相信被告王诗虎、兰耐何系该宗土地使用权的所有人，即使第三人王峰享有193号土地使用权，其主张共有权利也不能对抗作为该宗土地使用权共有人的被告王诗虎、兰耐何与作为善意第三人的原告冯学刚、黄建英所达成的合同，因此，第三人主张协议无效的理由不能成立，本院不予采信。关于被告是否存在违约，原告主张支付违约金有无事实依据的问题。按2007年3月15日签订的《协议书》的约定，被告应当在收取转让费400000元后为原告办理有关过户手续，但因双方在2009年7月达成新的转让价款时对给付剩余款项的方式存在争议（即原告主张先办证、后支付转让余款、被告主张先付清全部款项、后履行办证义务），由于双方均未能提供相关证据证实各自的主张，视为约定不明。即原、被告双方在订立合同时对办理过户手续的履行期限与实际不符且过后没有补充进行明确的约定，因此，对原告主张二被告违约并要求其承担违约金的理由，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条第（五）款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百零二条、第一百四十三条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、限被告王诗虎、兰耐何自本判决生效之日起30日内，为原告冯学刚、黄建英办理河池市城区第五桥西头南岸193号土地使用权的过户手续；二、限原告冯学刚、黄建英自收到已办理过户手续后的河池市城区第五桥西头南岸193号宅基地土地使用权证之日起10日内，向被告王诗虎、兰耐何支付转让费余额108000元；三、驳回原告冯学刚、黄建英要求被告王诗虎、兰耐何支付违约金50，000元的诉讼请求。本案受理费1050元（原告已预交），由被告王诗虎、兰耐何负担350元，原告冯学刚、黄建英负担700元。上诉人王诗虎、兰耐何、王峰不服一审法院判决，向本院提起上诉，认为一审法院判决认定事实错误，适用法律不当、程序违法。一、事实部分：（1）上诉人王诗虎与二被上诉人在2007年3月15日签订地皮买卖《协议书》后，上诉人写给被上诉人400000元收据后，才发现被上诉人在此之前已付给介绍人兰文龙兰、唐毓久二人9.8万元，硬强加作为上诉人的收款。（2）2009年7月7日上午，二被上诉人到上诉人家承诺：“耽误二年多未过户，补加2万元作为损失，到公证处办理时不出门即付清所欠与补加款项”。至今未付该款，是引起办证未得原因。（3）兰文龙利用手中权力，领取上诉人的证件，未经上诉人同意擅自将上诉人的证件图纸全部交给被上诉人，造成《协议条款》无法兑现。（4）上诉人第三人没有参与此次交易，而且必须有居住之所。因此，193号宗宅地应当由上诉人王峰留用合适。二、理由部分：（1）二审法院对9.8万元已查明，一审法院为何不按归宿判决。（2）被上诉人在2009年7月7日因其耽误过户愿补偿2万元，二审法院通过调解被上诉人提出10.8万元欠款在其手上已三年多之久愿补偿5万元，只因上诉人不同意，而一审法院居然将上诉人的利益不谈，又要强行过户。（3）根据我国《合同法》第三条之规定，买卖双方平等，合同当事人法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。一审法院偏向被上诉方—收到已办理过户手续后10日内才付款给卖方。（4）《协议书》的有效期限（2007年内政府收取转让费为4000元，多交由卖方负责）当时上诉人王诗虎相信在当年内转户费肯定不会变动，而今转户费需要十几万元，但地皮升价也翻番。此《协议书》早已超出年限，应属无效《协议》。（5）根据我国《物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权力。上诉人193号宗宅地因办证机关遗漏了上诉人王峰的名字。后该单位已证实确认。一审法院认定上诉人王峰享有193号宗地使用权，但又无权对抗上诉人原有的无效《协议》书。一审法院剥夺了上诉人王峰的财产权是违法的。（6）根据《合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，当事人可以要求恢复，采取补救措施，并有权要求赔偿损失。上诉人的财产还未过户，上诉人均有权提出要求赔偿损失。（7）上诉第三人王峰属193号宗宅地共有产权人，自始至终未参与该宗地交易，而上诉人王诗虎、兰耐何在共有产权中只占有50平方米指标，也只有转让50平方米这权力范围。综上所述，根据《民事诉讼法》、《合同法》、《物权法》相关规定，一审法院适用法律不当，程序违法，致使判决不公。请求二审法院判令：撤销金城江区人民法院（2012）金民初字第1553号民事判决书；改判193号宅基地由上诉人留用；被上诉人承担本案的全部诉讼费用。被上诉人未提供书面答辩，庭上认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，要求二审维持原判。经二审审理查明一审法院认定的事实属实，本院予以确认。另查明，被上诉人交付前期土地转让款后，与取得同一排土地的居民共同请施工队于2008年对建房基础进行了施工，第三人王峰还帮助拉石料，并未提出异议。有施工队工头覃保护和同一排邻居证实。综合当事人双方诉辩意见，本案二审争议的焦点是：一、上诉人与被上诉人签订的河池市城区第五桥西头南岸193号土地使用权转让协议是否有效？二、落款时间为2007年3月18日的宅基地使用权转让协议是否有效？三、本案土地过户税费如何负担？本院认为：一、关于上诉人与被上诉人签订的河池市城区第五桥西头南岸193号土地使用权转让协议是否有效的问题。上诉人王诗虎与被上诉人冯学刚、黄建英经人介绍认识后于2007年3月15日签订河池市城区第五桥西头南岸193号土地使用权转让《协议书》，虽然在签订协议时甲方只有上诉人王诗虎一人签名，但上诉人兰耐何系上诉人王诗虎之妻，其知情后接收了冯学刚、黄建英付款并参与2009年7月7日见证合同、委托书的签字等，其行为可视为对上述协议的追认。冯学刚、黄建英在付完400000元后，雇请了施工队为诉争的土地下基础进行施工，上诉人王峰还为施工队拉石料，亦未提出异议，其行为亦应视为对父母买卖行为的追认，《协议书》系双方当事人意思表示，未违反法律或损害社会公共利益，因此该建设用地使用权转让协议是有效协议。上诉人王诗虎、兰耐何、王峰以双方签订的《协议书》早已超出年限以及王峰属193号宗宅地共有产权人，未参与该宗地交易，主张该《协议书》应为无效协议，并无事实和法律依据，本院不予支持。二、关于落款时间为2007年3月18日的《宅基地使用权转让协议书》是否有效的问题。双方签订上述《协议书》后，又签订了一份《宅基地使用权转让协议书》，该协议书虽然落款时间为2007年3月18日，但实际签订时间为2009年7月7日，该协议书约定土地转让价为68000元，预付定金50000元，与实际情况不符，其实质旨在规避法律、逃避税收，属于以合法形式掩盖非法目的，损害国家利益的行为，因此该协议无效，没有法律拘束力。三、关于本案土地过户税费如何分担的问题。本案双方当事人2007年3月15日签订第一份《协议书》，约定上诉人王诗虎应于2007年7月31日前为被上诉人冯学刚办理好三证，但事实上直到2007年8月31日河池市国土资源局才与上诉人王诗虎签订《国有土地使用权出让合同》（合同落款时间为2007年10月17日），事后双方当事人又因是否增加土地转让费数额、土地转让费余额付款时间及土地过户时间等问题发生争议，导致本案土地使用权过户至今不能履行，双方对此均有责任。鉴于本案实际情况，根据公平原则，由双方平均负担土地过户所需税费更合理。一审对此处理不当，应予以纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第二项的规定，经合议庭评议，本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、维持金城江区人民法院（2012）金民初字第1553号民事判决第三项；二、变更金城江区人民法院（2012）金民初字第1553号民事判决第一项为：限王诗虎、兰耐何自本判决生效之日起15日内，协助冯学刚、黄建英办理河池市城区第五桥西头南岸193号土地使用权的过户手续，过户手续所支付的税费由上诉人和被上诉人共同平均分担，冯学刚、黄建英先予垫支。三、变更金城江区人民法院（2012）金民初字第1553号民事判决第二项为：冯学刚、黄建英取得河池市城区第五桥西头南岸193号土地使用权证后15日内，将土地转让余款108000元支付被上诉人王诗虎、兰耐何（冯学刚、黄建英先予垫付的过户税费，属于王诗虎、兰耐何应负担的部分可从土地余款108000元中扣除）。二审案件受理费1050元由上诉人王诗虎、兰耐何、王峰负担。本判决为终审判决。审判长 曾铁军审判员 郑燕华审判员 吴亚玲二〇一三年五月二十五日书记员 卢 蓓 关注公众号“”