（2013）金武民初字第118号
裁判日期: 2013-05-23
公开日期: 2014-04-07
案件名称
徐雪梅与徐武杰房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
武义县人民法院
所属地区
武义县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐雪梅,徐武杰
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十六条，第二百三十六条；《中华人民共和国物权法》：第二十八条
全文
浙江省武义县人民法院民 事 判 决 书（2013）金武民初字第118号原告：徐雪梅。委托代理人：章柏义。被告：徐武杰。委托代理人：徐福云。委托代理人：何晓艳。原告徐雪梅为与被告徐武杰房屋租赁合同纠纷一案，于2013年1月10日向本院起诉，本院于当日受理后，依法适用简易程序由代理审判员徐恒峰独任审判，分别于2013年2月26日、2013年5月17日二次公开开庭进行了审理。原告徐雪梅及其委托代理人章柏义、被告徐武杰的委托代理人徐福云到庭参加了第一次庭审；原告徐雪梅及其委托代理人章柏义、被告徐武杰的委托代理人徐福云、何晓艳到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告徐雪梅起诉称：原告对位于武义县城城东路57号的房屋享有40%的产权。2010年8月18日，被告徐武杰从原租户胡素娟手中转租了城东路57号二间店面的经营权，租金已支付至2011年8月9日。2011年8月9日，房屋的另一产权人胡子正母亲徐雪维与徐武杰拟定店面租金为5.7万一年，后延续合同至2011年12月17日被告徐武杰搬离为止，被告徐武杰拖欠了128天的租金计20267元。因徐武杰未按租房约定支付租金，徐雪维的儿子胡子正于2012年5月16日向武义县人民法院起诉，后双方于2012年6月18日达成庭外和解协议，约定徐雪梅享有的40%租金由徐武杰自行解决支付。胡子正撤回起诉。但被告徐武杰任凭原告多次催讨，均无理拒付，还威胁原告。现起诉要求判令被告立即支付拖欠原告的租金8107元（自2011年8月10日起至2011年12月17日期间的租金）及以8107元为基数的逾期违约金（违约金按所欠租金每日万分之二点一计算，从2011年8月10日起至履行完毕之日止），并由被告承担本案的诉讼费用。被告徐武杰答辩称：原告起诉所称的租金数额是不能确定的，因我们双方并未对租金数额达成协议，故本案诉讼标的不能确定；同时原告所主张的房屋续租租金为57000元一年，这个情况被告是不知晓的，不能作为租金认定的依据。城东路57号店面是被告从前一租户胡素娟手中转租过来的，当时约定租期为2010年8月18日至2013年8月9日止，首年租金35000元，被告已一次性付清。因原告徐雪维、徐雪梅姐妹之间对上述房产存在有产权纠纷，在被告租赁期间，原告曾多次到被告店面闹事，壶山派出所因此多次出警，原告徐雪梅无故到被告店面闹事是没有理由的，直接影响被告生意。一年到期后，被告按合同约定提前一个月告知对方需继租，并与徐雪维及原告协商租金事宜，但由于原告就是不肯续租，双方未对租金达成协议，被告无法继续经营，所以才搬离的，被告搬离的时间也不是原告所说的2011年12月18日，被告在2011年10月29日就已搬离并将店面钥匙还给了徐雪维，故被告逾期的时间只能计算至2011年10月29日止。原告徐雪梅为证明其主张，向本院提交了如下证据：1、意向书一份（被告徐武杰出具），证明被告承诺在店面到期后向原告支付房租的事实。被告质证后对真实性无异议，本院予以确认。2、被告与徐雪维店面租金约定一份（复印件），证明被告徐武杰同徐雪维约定以57000元一年的租金续约的事实，并主张证据原件在被告徐武杰手中。被告质证后认为该份协议是徐雪维单方意思的表示，被告对该约定并不知情，对该份约定不予认可。对该份证据的认定本院将在“本院认为”部分加以阐述。3、租房协议一份（系复印件，原件存于（2011）金武民初字第339号案卷），证明被告承租城东路57号店面的事实。被告质证后无异议，本院对该份证据予以确认。4、胡子正诉被告徐武杰房屋租金纠纷的起诉状一份（系复印件，原告存于（2012）金武民初字第388号案卷），证明被告拖欠逾期租金的事实。被告质证后对真实性没有异议，但认为这是徐雪维方单方意思表示。本院对该份证据的真实性予以确认，对其证明内容将根据其他证据综合予以认定。5、武义县地税局出具的完税凭证一份（复印件），证明城东路57号店面在当时地税计税时确定的市场租金价格的事实，认为应按市场价格来确认租金。被告质证后对此表示不清楚，认为这是国家收税行为，与被告无关，据此也不能认定双方约定的租金的事实。本院对该证据的真实性予以确认，对原告主张的证明内容将根据其他证据综合予以认定。6、武义公安局出具的110反馈单一份（系复印件，反馈时间为2011年8月10日），证明原告曾向被告催讨房租的事实。被告质证后对真实性没有异议，但认为当时原告系到被告店中来闹事的而不是来要租金的，由于原告不愿租给被告才造成纠纷的。本院对该证据的真实性予以确认。7、收据复印件一份（由被告徐武杰向赵旭荣出具，原告主张原件在徐雪维手中），证明被告徐武杰在2011年11月28日向后一手租客收取1000元装修费的事实，原告认为当天就是被告交回店面的时间。被告质证后对收据的真实性没有异议，但认为该证据不能证明逾期时间。本院对该证据的真实性予以认定，对其证明内容将根据其他证据综合予以认定。8、协议书一份（系复印件，2012年6月18日签订），证明被告应向原告支付40%租金的事实。被告质证后对协议书的真实性没有异议，本院予以确认。9、赵旭荣出具的证明一份，证明被告徐武杰系在2011年12月18日收取店面装修费用时交付给证明人店面钥匙的事实。被告质证后对该证明的真实性没有异议，但认为当时交给赵旭荣的是店面后面防盗门的钥匙，而不是店面大门的钥匙。本院对该证据的真实性予以确认。被告徐武杰为证明其主张，向本院提供如下证据：1、武义公安局出具的110反馈单三份（系复印件，反馈时间分别为2011年3月5日、4月15日、8月10日），证明原告曾多次到被告店中来闹事，给被告造成巨大损失的事实。原告质证后对该组证据的真实性没有异议，但认为均是原告要求被告支付租金而自行向公安局报的案。本院对该证据的真实性予以确认。2、证人巩某的证人证言，证明被告经房东徐雪维的同意于2011年10月29日将店面钥匙交给隔壁店面的事实。3、证人邱某的证人证言，证明被告经房东徐雪维的同意于2011年10月29日将店面钥匙交给隔壁店面的事实。原告对证人巩某、邱某的证人证言质证后认为对证人证言是否属实不知晓，并否认曾拿到过店面钥匙的事实。本院对两证人的证言将结合其他证据综合予以认定。4、证明二份（①城东路57号店面对面小吃店项仙珍出具；②城东路53号兄弟百货店何金球出具），证明原告曾多次到被告经营的店中闹事，并在2011年8月10日、11月2日就贴出店面出租广告的事实。原告质证后认为是否贴过出租广告与本案没有关联。本院对该份证据的真实性不予确认。5、武义县地方税务局武地税政（2008）50号、武地税征（2008）56号文件各一份，证明房屋出租房产税的计税依据是按整幢房屋价值计税的事实。原告质证后对文件的真实性无异议，本院予以确认。综上，本院认定如下事实：原告徐雪梅根据武义县人民法院（2008）武民初字第809号民事判决书和金华市中级人民法院（2009）浙金民终字第444号民事判决书对坐落在武义县城城东路57号的房屋享有40%的所有权。2008年8月6日，胡子正将底层的二间店面出租给了胡素娟，双方签订了一份《租房协议》，租期五年（2008年8月10日至2013年8月9日），租金第一年为3万元，第二年开始租金根据市场价格协商处理。胡素娟经营两年后，于2010年8月18日经胡子正母亲徐雪维同意转租给了本案被告徐武杰，双方约定第一年租金为35000元，如下一年需续租则需提前一个月与徐雪维、徐雪梅协商租金。被告徐武杰已依约支付了第一年的租金（租金支付至2011年8月9日）。后因双方未对下一年的租金达成协议，被告无法经营后搬离。徐雪维的儿子胡子正于2012年5月16日向武义县人民法院起诉徐武杰主张其逾期128天（从2011年8月10日起至2011年11月17日止）期间的租金，后双方于2012年6月18日达成庭外和解协议，约定原告徐雪梅享有的40%租金由徐武杰自行解决支付。胡子正撤回了起诉。本院另查明，武义县城东路57号店面于2011年12月18日起出租给了赵旭荣。本院认为，本案双方争议的焦点在于以下二点：一是在被告徐武杰逾期搬离店面期间店面租金的计算基数；二是被告徐武杰逾期搬离店面的时间，是原告主张的2011年12月17日还是被告主张的2011年10月29日。对于逾期期间店面租金的问题，原告徐雪梅主要提供了徐雪维出具的一份“同意续租，租金初步拟定5.7万元”的约定和武义县地税局出具的一份完税凭证来证明其出租店面的租金应为57000元一年的事实，但被告徐武杰明确予以否认有过租金的约定，同时主张市场价格并不等同于店面的实际租金。本院认为店面的租金应由双方协商确定，而并不是根据一方的意思表示或市场价格来直接确定。本案中，原告所提供的“租金约定”系由徐雪维所书写，上面并没有被告徐武杰确认的任何依据或签名，故该份证据不能作为逾期期间租金认定的依据。因双方未对租期逾期期间的租金达成一致意见，故对租期延续期间可视为原租赁合同的延续，所以该期间的租金应按原合同一年35000元计算。对于租期逾期时间的认定，原、被告双方有较大争执，原告徐雪梅主张以被告徐武杰完全搬离并从下一手租客中收取装修款的时间来认定其逾期时间，而被告徐武杰则以两个人证来证明其交出店面钥匙的时间来认定逾期时间。本院认为逾期时间应以店面交接的时间为准，而交接则应以一方腾空房屋并交回所有钥匙为判断的标准。本案中，被告徐武杰主张2011年10月29日为其交出店面钥匙的时间，但其所提供的两个证人只能证明被告徐武杰于2011年10月29日将钥匙交给隔壁店面，证人巩某、邱某在证言中陈述只是听到被告徐武杰与人打电话后对证人说是与徐雪维通电话，徐雪维让其将钥匙交给隔壁店面，且两证人并不能证明打电话的另一方就是徐雪维，故本院认为两证人的证言尚不足以证明是徐雪维让被告徐武杰把钥匙交到隔壁店面。同时被告徐武杰也当庭承认在2011年12月17日收取下一租户赵旭荣的装修款时曾将店面后面防盗门的一串钥匙交给赵旭荣，同时承认当时店面内还有一些橱柜。故本院认为被告徐武杰逾期时间为自2011年8月10日起至2011年12月17日，共128天。原告作为涉案店面40%产权的所有人，有权向承租人主张其所有部分的租金，被告徐武杰未支付逾期租金显已构成违约，并应自其应支付租金之日起计算逾期支付款项的利息损失。原告合理的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十六条、《中华人民共和国物权法》第二十八条之规定，判决如下：一、被告徐武杰于本判决生效后10日内支付原告徐雪梅店面租金4909.59元，并支付自2011年12月18日起至本判决确定履行之日止按日万分之二点一计算的逾期利息损失。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告徐雪梅的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告徐武杰负担，限于本判决生效后10日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院（预交上诉案件受理费50元，款汇入金华市财政局。开户银行：农业银行金华市分行营业中心。汇入帐号：19699901040008737，或直接交金华市中级人民法院立案大厅收费室）。代理审判员 徐恒峰二〇一三年五月二十三日代书 记员 邹小杭 百度搜索“”