（2013）深中法房终字第410号
裁判日期: 2013-05-23
公开日期: 2015-11-16
案件名称
深圳市保利物业管理集团有限公司与唐湘敏物业服务合同纠纷民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）深中法房终字第410号上诉人（原审被告，反诉原告）：唐敏湘。被上诉人（原审原告，反诉被告）：深圳市保利物业管理集团有限公司。上诉人唐敏湘因与被上诉人深圳市保利物业管理集团有限公司（以下简称保利物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2012）深罗法民三初字第1336号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：一、保利物业公司是具有一级资质等级的物业管理公司，保利物业公司某小区物业服务中心是保利物业公司的下属分支机构，没有独立的法人资格。A公司是某小区的开发商，2007年12月20日，A公司与保利物业公司签订《某小区前期物业管理服务合同》。双方约定：A公司选聘保利物业公司为某小区项目提供前期物业管理服务，合同期限为三年，具体起始时间以A公司通知业主正式办理入伙手续的通知单载明的入伙时间为准；住宅物业管理费每平方米3.5元，本体维修基金每月按建筑面积每平方米0.25元收取。二、唐敏湘为某小区D栋5E房的所有权人，2010年5月办理了入伙手续，房屋建筑面积88平方米。唐敏湘自2010年5月起分别按每平方米每月3.3元和0.25元缴纳了物业服务费合本体维修基金等。2011年1月1日起拖欠物业服务费、本体维修基金及其他费用。三、2012年1月5日，某小区第一届业主委员会成立，并在住宅局备案。保利物业公司的一审诉讼请求：1、唐敏湘支付拖欠2011年1月至2012年9月的物业管理费人民币6098.40元、本体维修基金人民币22.00元，总计人民币6120.40元；2、本案诉讼费用由唐敏湘承担。唐敏湘的一审反诉请求：1、保利物业公司返还唐敏湘自2010年9月起至2010年12月份收取物业费的税务发票；2、保利物业公司退还唐敏湘多交的物业管理费457.6元；3、保利物业公司退还唐敏湘所交的本体维修基金264.0元；4、本案诉讼费由保利物业公司承担。原审法院经审理认为：A公司作为某小区的开发建设单位，在业主委员会成立之前，委托保利物业公司对某小区进行物业管理的行为，符合物业管理条例及相关法律法规的规定。保利物业公司为某小区提供物业服务而成立了保利物业公司某小区物业服务中心，该物业服务中心已取得营业执照，可以为某小区提供物业服务，保利物业公司作为其上级主管单位，有权代其行使诉权，主张权利。本案前期物业管理合同并不涉及合同法规定的合同无效的情形，因此，应当认定为有效。根据法律法规的规定，前期物业服务合同期限为二年，期满后，在业主委员会成立或选聘新的物业服务公司之前，可以继续提供物业服务，服务对象应当向其支付物业服务相关费用。唐敏湘以保利物业公司拒开发票，服务不到位等为由拒付管理费或请求减少支付管理费的依据不足，原审法院不予支持。依法开具发票是保利物业公司应尽的义务，唐敏湘请求保利物业公司开具2010年9月起至2010年12月份收取物业服务费发票的诉讼请求，原审法院予以支持。唐敏湘应支付的物业服务费为2011年1月至2012年9月共21个月×88平方米×人民币3.3元=人民币6098.4元，本体维修基金为1个月×88平方米×人民币0.25元=人民币22元，共计人民币6120.4元。综上，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：一、唐敏湘应于判决生效之日起十日内向保利物业公司支付自2011年1月1日至2012年9月31日期间的物业服务费人民币6098.4元，本体维修基金人民币22元。二、保利物业公司应于判决生效之日起十日内向唐敏湘开具2010年9月起至2010年12月份收取物业服务费发票。三、驳回唐敏湘的其他反诉请求。如果唐敏湘未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费25元、反诉案件受理费25元，减半收取，均由唐敏湘负担。上诉人唐敏湘不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令撤销原审判决第一项、第三项，将本案发回重审或改判保利物业公司退还唐敏湘多交的物业管理费457.6元，并由保利物业公司承担一、二审诉讼费用。上诉理由：一、保利物业公司没有向业主提供管理费收取证照。（一）某小区入伙历时24个月，小区第一届业主委员会已于2012年1月5日成立，保利物业公司未与其签订《物业管理合同》。（二）《物业服务收费明码标价规定》第二、三、五、七条等相关规定，物业管理企业应当实行明码标价，标明服务项目、收费标准等有关情况。保利物业公司至今未在区域内公示收费对象、服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等内容。原审法庭调查阶段，保利物业公司对其没有依法作出公示，亦无法作出合理解释，至今没有提供收费证照，其收费行为已违反上述规定，但原审判决对该事实没有认定。（三）原审期间保利物业公司没有向法院提交某小区服务中心营业执照，又称在办理中，一直没有给予唐敏湘质证，原审法院却认定保利物业公司某小区服务中心已取得营业执照。二、保利物业公司服务不到位。具体包括：（一）保利物业公司未尽安全防范义务，安保工作存在巨大漏洞，盗窃、走私等刑事案件经常在小区内发生，致业主遭受重大损失。小区保安系临时招用，更换频繁，没有培训上岗，平时上班脱岗、打瞌睡、玩手机，甚至欲动手打业主。（二）保利物业公司未履行物业共用部分的日常维修、养护和管理义务，小区安全门和防火门经常打开且十个九个坏，消防通道被堵，外来人员到红线内乱摆摊，小孩在游泳池乱窜，翻越、攀爬栏杆，保利物业公司均不予过问。电梯常滑梯、停运、发抖，业主强烈反映后，保利物业公司却不作处理，导致多位业主徒步上下楼二、三十层。绿化面积未达标，缺苗后不补苗，业主反映后保利物业公司推卸绿化维护责任。垃圾清运次数不达标、不及时致周边卫生环境差，对正常使用物业造成严重影响。（三）停车场管理混乱，立体车库进口经常被堵，业主很难停车，享受专用车位的业主不按自有车位停车，经常霸占其他车位，保利物业公司不但没有制止，反而私安固定车位，使业主更难停车，侵占业主合法权益。（四）乱搭、违建成风，保利物业公司乘机乱搭宿舍，致水管爆裂引发电梯停运。（五）保利物业公司拒绝公布本体维修基金情况，将本体维修基金占为己有，没有依法上缴有关部门。拒绝公布收支账目及提供相关资料。被上诉人保利物业公司答辩称：双方在2007年已签订了涉案小区的物业服务合同，物业管理费和本体维修基金的标准在合同中均有约定。基于对业主的帮助保利物业公司实际收取的物业管理费比合同约定的物业管理费还低了2毛，合同约定的管理费是3.5元／平方米／月，实际收取的管理费只有3.3元／平方米／月。在双方签订了物业服务合同后，保利物业公司派出了管理团队，也一直向包括唐敏湘在内的全部业主提供了服务，因此唐敏湘应当按照双方约定的物业管理费的标准缴纳相关的物业管理费和本体维修基金。关于本体维修基金未上缴到有关主管部门，与本案没有关系，因为唐敏湘没有就这个问题提出诉讼，依照不告不理的原则，不应在本案进行处理。保利物业公司也已经按照主管部门的要求对本体维修基金的交付进行办理。关于唐敏湘提出的停电的事情，唐敏湘也没有说出断电的原因，而实际上，管理处在断电后协调了相关的人员对停电的事情进行了处理，而停电的事实不能是唐敏湘拒交物业管理费的理由。本院经审理查明：原审法院查明的事实正确，本院予以确认。本院认为：本案为物业服务合同纠纷案件。保利物业公司系根据其与开发建设单位A公司签订的前期物业服务合同为涉案小区提供服务，该前期物业服务合同已经到期。该小区已成立业主委员会，但尚未选聘新的物业服务企业。根据《深圳经济特区物业管理条例》第六十九条第二款的规定，保利物业公司与A公司签订的前期物业服务合同至今仍有法律约束力。根据该前期物业服务合同的约定，住宅物业管理费为3.5元／平方米／月，本体维修基金为0.25元／平方米／月。唐敏湘应当按照约定支付管理费及本体维修基金。保利物业公司要求唐敏湘支付拖欠的上述费用，于法有据，原审法院支持保利物业公司的诉讼请求，处理正确。唐敏湘上诉称，保利物业公司没有提供与其收费相对等的物业服务，不应当按照合同约定的标准收费，唐敏湘在二审期间还反映保利物业公司故意断电，给其造成损失。本院认为，《物业管理条例》第三十六条第二款规定，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。若保利物业公司没有履行物业服务合同的约定或者有故意断电等其他侵权行为，导致唐敏湘人身、财产权益受到损害，唐敏湘可以另循法律途径解决，但不能以此为由拒交物业管理费等费用。综上，上诉人唐敏湘的上诉理由不成立，其上诉请求依法应予驳回。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人唐敏湘负担。本判决为终审判决。审 判 长 俞 红代理审判员 路 德 虎代理审判员 许 莹 姣二〇一三年五月二十三日书 记 员 刘尹琳（兼）附录相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《深圳经济特区物业管理条例》第六十九条：物业服务合同期限为二年至五年。前期物业服务合同具体期限由建设单位和物业服务企业约定，最长至业主大会与其选聘的物业服务企业签订的物业服务合同约定开始提供物业服务之日止。物业服务合同期限届满时，业主大会尚未成立或者未依法选聘物业服务企业的，原合同可以继续履行至新的物业服务合同约定开始提供物业服务之日止。建设单位在销售物业时，应当明示前期物业服务合同，并向业主告知物业服务企业的名称、办公场所、联系方式和资质等级等。 关注公众号“”