（2012）宝民三（民）初字第1270号

裁判日期: 2013-05-23

公开日期: 2014-10-19

案件名称

上海张行实业有限公司与上海何明仓储有限公司土地租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市宝山区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

上海张行实业有限公司,上海何明仓储有限公司,上海鸿明综合服务合作公司

案由

土地租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条

全文

上海市宝山区人民法院民事判决书（2012）宝民三（民）初字第1270号原告（反诉被告）上海张行实业有限公司。法定代表人汤文奎。委托代理人熊绍山，上海昊坤律师事务所律师。被告（反诉原告）上海何明仓储有限公司。法定代表人肖一君。委托代理人钱中年，上海四维乐马律师事务所律师。第三人上海鸿明综合服务合作公司。法定代表人肖美杰。委托代理人钱中年，上海四维乐马律师事务所律师。原告（反诉被告）上海张行实业有限公司诉被告（反诉原告）上海何明仓储有限公司土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，追加上海鸿明综合服务合作公司为第三人参加诉讼，依法由代理审判员李广独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）上海张行实业有限公司的委托代理人熊绍山，被告（反诉原告）上海何明仓储有限公司及第三人上海鸿明综合服务合作公司的共同委托代理人钱中年到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）上海张行实业有限公司（以下简称张行公司）诉称，2008年5月1日原告将宝山区淞行路XXX号15亩土地出租给被告使用，双方签订《土地租赁协议书》。2011年7月1日，双方再签订《补充协议》，约定年租赁费48万元，同时约定因复旦XXXXXXXXXXX项目启动建设的，租赁协议自然终止。2011年12月9日，宝山区淞南镇人民政府发文要求做好腾地拆迁工作。2012年5月21日，原告函告被告终止协议并限期搬离，但被告至今未将场地恢复原状返还。现原告诉请要求判令终止原、被告签订的《土地租赁协议书》和《补充协议》，被告立即将租赁场地恢复原状并返还给原告、被告立即支付2012年1月1日至2012年5月31日间的租赁费、土地使用税共20万元并支付违约金15，300元（按每天0.1%计算，从2012年6月1日至2012年8月31日）。被告（反诉原告）上海何明仓储有限公司（以下简称何明公司）反诉并辩称，双方约定的解除合同条件是复旦软件园基地征用土地，现在是原告将土地使用权转让给案外人建设软件园基地配套项目，故合同解除条件尚未成就，现同意解除合同，张行公司应当承担违约责任。因第三人在场地上建造了房屋地磅等，又将其全部权利义务转让给何明公司，故张行公司应当赔偿，其中场地投资150万元、房屋投资30万元、地磅投资40万元、道路投资90万元。何明公司将部分场地转租给案外人上海XX国际货物运输代理有限公司（以下简称XX公司），每年可赚48万元，但XX公司租金只交到2012年5月31日，张行公司要求次承租人搬离场地，此后直至2016年合同到期日止的预期转租收益192万元应当赔偿给何明公司。综上，同意解除合同，但要求何明公司赔偿542万元。原告（反诉被告）上海张行实业有限公司针对反诉辩称，何明公司主张的赔偿无依据，道路不是其修建的，双方协议约定基地建设征用地块时何明公司应自行处置资产，故不存在补偿问题。因双方协议在2012年5月21日函告时便终止了，XX公司和何明公司也解除合同并搬离了，再主张转租的预期收益就没有依据。第三人上海鸿明综合服务合作公司（以下简称鸿明公司）述称，最早是第三人承租张行公司的场地，后来为了税收落到宝山区淞南镇才注册成立何明公司，并将场地的一切权利义务都转让给何明公司，由其与张行公司建立租赁关系，现与何明公司的意见一致。经审理查明，上海市宝山区淞行路XXX号产权面积为58亩，权利人系张行公司，公安部门在编制路牌号段时为方便租赁地块的公司经营，在淞行路XXX号的基础上又编排233号至350号，上述号牌均在淞行路XXX号场地内。1999年3月20日，张行公司（甲方）与上海XX**运输服务部、上海铁路分局机保段经营服务部（乙方）签订《场地租赁使用协议》，甲方将靠近机保段北侧围墙旁5，000平方米土地租赁给乙方，租期八年，协议与《关于共同开发新建机保段至军工路间道路的协议》一并实行。1999年4月15日，张行村民委员会（甲方）与上海铁路分局机保段经营服务部（乙方）、上海XX**运输服务部（丙方）签订《关于共同开发新建机保段至军工路间道路的协议》，主要内容为新建机保段北段至军工路之间道路全长573米，路面宽7米，地基宽10米。新建道路土地由甲方无偿提供，根据甲方要求，新建道路的施工工程队由甲方负责落实，并相应承担负责道路的工程质量、新建道路的前期工作机整个工程的施工管理。乙方负责拆除有关的围墙，新建大门，铺设下水管道及机保段内部道路的改造。丙方负责机保段至军工路新建路段的一次性投资九十万元整，作为该项目的投资。该道路建成后，甲乙丙三方共同享有使用权，其产权甲方享有45%，乙方享有10%，丙方享有45%。同日，第三人鸿明公司（甲方）与上海XX**运输服务部（乙方）签订《关于开发何站十六条基建资金筹措协议书》，约定因甲方缺乏基本建设前期投资资金向乙方筹措120万元，用途为修筑道路和铺筑场地。归还方式：自道路修筑完工后，次月开始按月缴付。每月5万元，连同乙方垫付资金的预期效益共126.8万元在28个月内付清。每月十日前甲方将款汇至乙方账上。另查明，2002年9月30日，张行公司（甲方）与鸿明公司（乙方）签订《场地租赁协议》，主要内容为，双方在共同开发建造机保段北至军工路间道路的同时，甲方同意租借土地5，290平方米给乙方使用，期限五年，从2002年10月1日至2007年9月30日，位置靠机保段北侧围墙旁，乙方在租借的土地上不得建造永久性建筑物。2006年5月25日，张行公司（甲方）与何明公司（乙方）签订《经营场地租赁协议》，主要内容为，乙方已变更注册到淞南经济小区，纳入淞南镇的税政渠道。据此，甲方同意将原与上海东铁货运代理有限公司市东分公司和原与上海鸿明综合服务合作公司签订的场地租赁协议中所列的两块地计10，920平方米一并租赁给乙方作为仓储服务经营场地。考虑到乙方投资建设的淞行路，盘活了甲方在淞行路西侧的土地资源……，双方商定上述地块租赁费价格如下……本协议自2006年7月1日起生效，有效期5年。2008年5月1日，张行公司（甲方）与何明公司（乙方）签订《土地租赁协议书》，主要内容为，甲方同意将原与上海东铁货运代理有限公司市东分公司和原与上海鸿明综合服务合作公司签订的场地租赁协议中所列两块地合计15亩租赁给乙方作为仓储经营场地。甲方同意将该地块租赁期限延长至2016年6月30日。2008年5月12日，何明公司（甲方）将淞行路XXX号10，500平方米场地转租给XX公司，合同期8年，即2008年6月1日至2016年5月31日止，第一年年租金843，150元，第二年为853，150元，第三年为863，150元。以后每年度按张行实业公司的提增幅度相应提增，直至合同期满为止。2011年5月29日，张行公司（甲方）与何明公司（乙方）签订《补充协议》，约定自2011年7月1日起租赁价格调整为全年48万元，其中租赁费42万元，土地使用税6万元，先付后用，每季结算一次，如有拖欠，甲方有权按每天1‰的标准收取违约金。考虑到淞南镇经济发展战略所筹划上海复旦XXXXXXXXXXX建设工程向逸仙路东侧延伸之区域和时间上的不确定性，乙方不得在租赁地块内增加新的投入，更不得建设永久性建筑物。在2016年6月30日前，复旦XXXXXXXXXXX建设工程延伸征用本租赁地块，则原《土地租赁协议》和本补充协议自然中止。该地块上权属乙方的地面资产，由乙方自行处置，在甲方提前通知的时限内，将土地使用权交回甲方。随后，何明公司与XX公司签订补充协议，约定自2011年6月1日起租赁费调整为96万元每年，并约定合同期内如淞南镇经济发展战略筹划的产业结构调整规划和复旦XXXXXXXXXXX后续建设工程启动，土地权属单位上海张行实业有限公司根据政府要求提前终止同甲方签订的《土地租赁协议》，则双方协议相应终止。2011年12月9日，上海市宝山区淞南镇人民政府下发宝淞府（2011）7号文，要求加快逸仙路沿线两侧复旦XXXXXXXXXXX建设，范围南起长江南路北至军工路、长江路，东至淞行路，要求涉地企业积极配合，做好腾地动拆迁工作。2012年5月21日，张行公司通知何明公司终止双方租赁关系，租金计算至2012年5月31日止，要求在2012年7月31日前将场地恢复原状并搬离。XX公司发函决定于2012年5月31日终止和何明公司的租赁关系，结清至该日的租金并于2012年7月11日清空场地并交付给何明公司。2012年6月1日，上海市宝山区淞南镇集体资产管理委员会的淞资委（2012）03号文批复同意张行公司筹划建设复旦高新技术产业基地四期（58亩）项目，同意张行公司将名下淞行路XXX号国有出让土地及地面有证建筑物作价7，610万元投入到合资建办的上海侨福信息科技发展有限公司。审理中，何明公司表示鸿明公司自1999年起便使用场地，并开始建设房屋地磅、铺设场地等，并提供日期为2011年11月22日的发票3张，金额分别是9万元、1.5万元、3万元，其中后2张票面注明“2011年第四季度”字样，并表示在2012年3月2日支付了13.5万元，其中12万元是2012年3月1日到5月31日的租金，有前述9万元的发票可以证明，至于剩余的1.5万元是何性质不清楚。张行公司表示，以往都是开好发票后，何明公司再付，这笔13.5万元支付的是2011年第四季度的租金10.5万元及2011年下半年土地使用税3万元。为证明己方损失，何明公司申请对系争场地不可移除物的价值进行评估。鉴于评估项目无图纸及结算依据，评估单位按重置价确定造价为5，762，152元，根据使用年限70年计算，平均年限法折旧确定残值为4，774，351元。何明公司对报告无异议，并根据评估值变更诉求主张赔偿6，694，351元。张行公司认为折旧率太低，报告中2、3、5、7-10项不存在，现场已看不到建筑，而道路不是鸿明公司修建的，均不应计入鉴定报告，且测量时张行公司不在场。鉴定单位表示，现场有残留基础，能根据经验及设计的规范要求，按照常规情况、现场残留的材料、最简单的配置来评估的，所以计入鉴定报告，测量时双方均在场，但张行公司拒绝签字认可。以上事实，有《场地租赁使用协议》、《关于共同开发新建机保段至军工路间道路的协议》、《关于开发何站十六条基建资金筹措协议书》、《场地租赁协议》、《经营场地租赁协议》、《土地租赁协议书》、《补充协议》、宝淞府（2011）71号文、淞资委（2012）03号文、发票、评估报告等，及各方当事人当庭陈述为证，经庭审质证，本院予以认定。本院认为，关于本诉部分，合同约定租金按季支付，张行公司开具“2011年第四季度”租金发票之后，再次支付租金的时间段应为2012年1-3月、4-6月，何明公司自称2011年11月22日的9万元发票是支付2012年3-5月份的租金，不合常理，该张发票虽未注明“2011年第四季度”，但结合同日开出的另外两张发票金额，可以确定张行公司的陈述更具合理性，即该9万元也是2011年第四季度的租金。何明公司应支付2012年1月1日至2012年5月31日间的租赁费、土地使用税共20万元，但拖欠长达一年多未支付，已属严重违约行为，已属严重违约行为，张行公司仅主张3个月的违约金15，300元，并未明显过高，本院不再调整。至于反诉部分，本案争议焦点在于双方合同解除条件是否已成就。根据张行公司和何明公司订立的协议，已明确约定如复旦XXXXXXXXXXX建设工程延伸征用租赁地块，租赁协议自然终止，此处的“征用”并非法律概念上的国家征用，应结合合同目的作宽泛的解释，即凡属于复旦XXXXXXXXXXX建设工程的项目使用，合同解除条件便成就。何明公司与次承租人XX公司的合同也同时约定如复旦XXXXXXXXXXX后续建设工程启动，张行公司根据政府要求提前终止协议的，则双方协议相应终止。可见，何明公司对复旦软件园基地后续建设工程启动便终止合同的条件是清楚的。现政府已在2011年底发文要求推进工程建设、沿线企业做好土地腾退工作，且张行公司于2012年5月也发函要求终止合同，故约定的合同解除条件已成就，更何况何明公司严重逾期支付租金的违约行为也足以构成解除合同的法定事由。案外人XX公司依约终止与何明公司的租赁关系，张行公司并未违约，无需对转租的预期收益予以赔偿。张行公司虽辩称道路非鸿明公司所建，但双方在2002年9月30日的《场地租赁协议》载明“共同开发建造机保段北至军工路间道路”。其后鸿明公司在淞南镇注册成立了何明公司，张行公司在2006年5月25日与何明公司签订的协议也提到“乙方投资建设的淞行路”，再结合鸿明公司在1999年与上海XX**运输服务部签订资金筹措协议书，筹措120万元用于修筑道路和铺筑场地，本院认定鸿明公司参与了淞行路的修建。评估单位根据现场残存基础结合相关原则对场地、房屋、道路、地磅作出的评估报告并无不当，可予采信。鉴于双方协议约定合同终止后资产由何明公司自行处理，从公平角度出发，宜作适当补偿。考虑到鸿明公司与何明公司历史渊源，系争场地由其自1999年建造连续使用到2012年5月底已有13年之久，同时考虑到两者的合同履行期，本院酌情确定张行公司补偿何明公司50万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决如下：一、终止原告（反诉被告）上海张行实业有限公司与被告（反诉原告）上海何明仓储有限公司签订的《土地租赁协议书》和《补充协议》，被告（反诉原告）上海何明仓储有限公司于本判决生效之日起十日内将上海市宝山区淞行路XXX号场地恢复原状并返还给原告（反诉被告）上海张行实业有限公司；二、被告（反诉原告）上海何明仓储有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海张行实业有限公司2012年1月1日至2012年5月31日间的租赁费、土地使用税共20万元及逾期付款违约金15，300元；三、原告（反诉被告）上海张行实业有限公司于本判决生效之日起十日内补偿被告（反诉原告）上海何明仓储有限公司50万元；四、被告（反诉原告）上海何明仓储有限公司的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费2，265元，反诉受理费29，330元，由原告（反诉被告）上海张行实业有限公司负担6，900元，被告（反诉原告）上海何明仓储有限公司负担24，695元；评估费90，502元，由原告（反诉被告）上海张行实业有限公司负担30，502元，被告（反诉原告）上海何明仓储有限公司负担60，000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员　　李广二〇一三年五月二十三日书　记　员　　黄莺附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。来源：百度搜索“”