（2012）温鹿藤民初字第95号
裁判日期: 2013-05-23
公开日期: 2014-04-02
案件名称
叶忠芬与马松娒、马忠林等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
温州市鹿城区人民法院
所属地区
温州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
叶忠芬,马松娒,马忠林,马翠凤
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第九十七条；《中华人民共和国合同法》：第五十八条
全文
温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2012）温鹿藤民初字第95号原告：叶忠芬。委托代理人：王海程。被告：马松娒。被告：马忠林。被告：马翠凤。法定代理人：马松娒。以上三被告共同委托代理人：江丁库、金陈漫。原告叶忠芬为与被告马松娒、马忠林、马翠凤房屋买卖合同纠纷一案，于2012年10月19日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法由代理审判员叶璋适用简易程序，于2012年11月29日公开开庭进行了审理，此后因案情复杂，本院依法将本案转为普通程序并组成合议庭，于2013年3月13日公开开庭进行了审理。原告叶忠芬的委托代理人王海程，三被告共同委托代理人江丁库、金陈漫到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告叶忠芬诉称：被告马松娒与周景英系夫妻，被告马忠林、马翠凤系其子女。2007年1月17日，被告马松娒、马忠林、马翠凤将位于温州市鹿城区上戍乡山岸村临编门牌129号私房中的60平方米出卖给原告叶忠芬，并与原告叶忠芬签订《房屋买卖协议书》一份，约定：“一、双方议定总房价计为人民币壹拾陆万元正。二、该房屋现有产权证山岸村临编字第129号。三、立本协议之日，乙方即付甲方购房定金伍万元正，其余房款乙方于2007年2月30日前全数付清，否则自动作放弃处理。……八、未尽事宜，商定如下：1、房屋暂扣款人民币叁万元正；2、安置费2007年5月以后由叶忠芬收，安置房摸号由买受人自己摸，3、不足60平方米房款减出，超出部分由买受人自负，自己享受”。在本协议签订后，由金秋兰替原告当场支付了伍万元定金，由被告马松娒出具收条。2007年2月8日，原告通过金秋兰向三被告支付了四万元，由被告马忠林出具收条。在原告要支付剩余购房款时，一直无法联系三被告，尚未支付剩余购房款。现该房屋已被拆迁并得到安置，原告多次向三被告要求根据合同约定向原告交付房屋均遭到拒绝，综上，原告请求确认原告与三被告于2007年1与17日签订的《房屋买卖协议书》合法有效；判令三被告向原告交付登记在被告马松娒名下的坐落于温州市鹿城区藤桥镇上盛锦园8幢503室房屋及房屋钥匙等资料；本案诉讼费用由三被告承担。为此原告叶忠芬在本案举证期限内，提供如下证据证明自己的主张：1.原、被告身份情况，证明原、被告的诉讼主体资格；2.《房屋买卖协议书》，证明三被告将其共同拥有的位于温州市鹿城区藤桥镇山岸村临编门牌129号私房中60平米转让给原告的事实；3.收条及银行转账凭证，证明原告按《房屋买卖协议书》约定通过金秋兰向三被告支付购房款9万元的事实；4.温州鹿城轻工产业园区管委会渔藤公路拆迁安置房房价结算表3份；5.温州鹿城轻工业产业园区管委会证明；以上两证据证明本案上戍乡山岸村临编129号房屋已置换得上戍上盛锦园8幢503室的事实。被告马松娒、马忠林、马翠凤辩称：原告诉称要求确认的买卖协议属于无效合同，该合同上出卖人有四个，而周景英2006年就已经去世，其份额应该是继承人共同享有和处分；被告马翠凤无行为能力，监护人不能擅自处分其财产，故该买卖合同的主体不适格，签署协议人侵害其他人权益；买卖合同指向房屋属于村集体土地，只能本村人可购买，且所称的60平米标的物已经不存在；双方签订合同的第三条是附条件解除合同，余款未按期付清否则做自动放弃，现解除合同条件已经成就，对方没有按照约定支付足额款项。原告主张要求判令马松娒交付上盛锦园8幢503室没有事实法律依据，与本案没有关联；综上，原告诉请没有事实法律依据，合同无效，即使合同有效，也已经自动解除合同。被告马松娒、马忠林、马翠凤在本案举证期限内，提供如下证据证明自己的主张：1.残疾人证、住院病历，证明马翠凤为二级精神病人，无民事行为能力人。2.死亡证明书，证明周景英已经死亡；3.常住人口登记表，证明被告家庭成员情况。经原、被告的诉辩称及举证证明，本院对双方当事人无争议的事实认定如下：2007年1月17日，原告叶忠芬与三被告签订《房屋买卖协议书》一份，约定“兹甲方有座落温州市鹿城区上戍乡山岸村临编门牌129号的房屋一套，计建筑面积60平方米，自愿出卖给乙方为业。今经双方议定，特立协议如下：一、双方议定总房价计为人民币壹拾陆万元正。二、该房屋现有产权证山岸村临编字第129号。三、立本协议之日，乙方即付甲方购房定金伍万元正，其余房款乙方于2007年2月30日前全数付清，否则自动作放弃处理。……八、未尽事宜，商定如下：1、房屋暂扣款人民币叁万元正；2、安置费2007年5月以后由叶忠芬收，安置房摸号由买受人自己摸，3、不足60平方米房款减出，超出部分由买受人自负，自己享受”。在协议签订后，原告通过金秋兰当场支付了定金5万元，并于2007年2月8日通过金秋兰向被告支付了4万元。本院另查明：被告马翠凤因精神疾病，自2001年2月8日起陆续住院治疗，但2006年9月30日其并未住院治疗。2009年1月19日，温州市残疾人联合会向其颁发残疾人证，载明残疾类别多重，残疾等级二级。本院再查明：马松娒与周景英系夫妻，共有三个子女为马海华、马忠林、马翠凤，周景英于2006年7月4日死亡。上述事实，有原告提供的证据1-3及被告提供的证据1-3予以证实。对原告提供的证据4-5，被告认为证据4没有加盖公章，证据5系单位出具的证明，应该由法定代表人或负责人签字，且证明的内容跟本案没有关联性，浙江温州鹿城轻工产业园区管委会拆迁安置办公室非出具证明的适格主体。经本院与浙江温州鹿城轻工产业园区管委会核实，与原告提供证据一致，本院对其予以认定。本院查明本案其余事实如下：山岸村临编129号房屋拆迁安置情况为被告马松娒拆迁安置房为上戍上盛锦园8幢503室的房屋，渔藤公路拆迁安置房土地性质为国有划拨。本院认为，本案原、被告对法律事实没有争议，主要争议焦点在于《房屋买卖协议书》是否有效。为此，三被告认为该《房屋买卖协议书》买卖的标的物为鹿城区上戍乡山岸村临编门牌129号的房屋，该房屋土地性质系集体土地，现在也已不存在，故合同无效。本院认为根据协议书第八条约定：“……安置费2007年5月以后由叶忠芬收，安置房摸号由买受人自己摸，不足60平方米房款减出，超出部分由买受人自负，自己享受……”可见《房屋买卖协议书》指向的标的物为鹿城区上戍乡山岸村临编门牌129号的房屋拆迁后所得的安置用房，该安置用房土地性质为国有划拨，故没有违反法律、行政法规的强制性规定。三被告又认为《房屋买卖协议书》涉及的房屋出卖人有四个，其中周景英已经去世，其财产由其子女继承，现该协议未经另一共有人马海华确认，该协议无效，本院认为，鹿城区上戍乡山岸村临编门牌129号的房屋系马松娒夫妻共同财产，原、被告签订合同时周景英死亡，该房屋周景英法定继承人均享有相应份额，其被拆迁后所得的安置房法定继承人也享有相应份额，现马海华作为周景英继承人未在《房屋买卖协议书》上签字，也拒绝追认该合同，故合同无效。合同无效的，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此而遭受到的损失，双方都有过错的，应当承担相应的责任。被告马松娒、马翠凤、马忠林未告知原告尚有其余继承人，其除返还原告购房款外，还应赔偿相应的利息损失。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判决如下：一、确认原告叶忠芬与被告马松娒、马翠凤、马忠林于2007年1月17日签订的《房屋买卖协议书》无效；二、被告马松娒、马翠凤、马忠林于本判决生效之日起十日内返还原告叶忠芬购房款9万元，并赔偿利息损失（自2007年2月8日至本判决确定履行之日止，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算）；三、驳回原告叶忠芬其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3500元，由原告叶忠芬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长 叶 璋人民陪审员 王欢欢人民陪审员 周炳利二〇一三年五月二十三日代书 记员 周志微 关注微信公众号“”