（2012）马民初字第767号
裁判日期: 2013-05-23
公开日期: 2014-01-22
案件名称
厦门联发（集团）物业服务有限公司与林贤物业服务合同纠纷一审民事判决书（用于公布）
法院
福州市马尾区人民法院
所属地区
福州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
厦门联发（集团）物业服务有限公司,林贤
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
全文
福建省福州市马尾区人民法院民 事 判 决 书（2012）马民初字第767号原告厦门联发（集团）物业服务有限公司，住所地福建省厦门市。法定代表人张曙秋，董事长。委托代理人林振宇，男，汉族，该公司职员。委托代理人林建涛，男，汉族，该公司职员。被告林贤（英文名：Lin，Xian），男，加拿大籍。原告厦门联发（集团）物业服务有限公司（以下简称联发物业公司）因与被告林贤物业服务合同纠纷一案，本院于2012年7月12日受理后，依法组成合议庭，于2013年5月23日公开开庭进行了审理。原告联发物业公司的委托代理人林振宇、林建涛到庭参加诉讼，被告林贤经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告联发物业公司诉称：原告系根据《物业管理条例》第二十一条规定选聘的前期物业服务企业。被告系长滩美墅61#某某单元的业主，于2008年8月30日收房，应当根据物业服务合同的约定向原告缴纳物业服务费用。被告物业费的收费面积为195.18平方米，物业服务费按人民币1.8元／平方米计算，其每月应缴纳的物业综合管理服务费为人民币351.32元。被告自交房后，从2010年9月起暂算至起诉之日已拖欠原告物业综合管理服务费达22月，拖欠金额达人民币14294.64元，且该违约行为仍处于继续状态。原告曾于2012年6月8日向被告发出催款函，要求被告支付拖欠的物业综合服务管理费等费用，但被告并无支付意愿。现原告向法院起诉要求：1、判令被告补缴拖欠的物业综合管理服务费7729.13元（从2010年9月1日起计算，暂计至2012年6月30日，具体数额计算至被告实际缴纳拖欠的相关费用之日止）；2、判令被告补缴拖欠的小区水电公摊费589.49元（从2010年8月起计算，至2012年5月止）；3、判令被告支付延迟履行物业综合管理服务费的滞纳金人民币5976.02元（按《阳江瑞景前期物业服务合同》约定，未按时足额交纳物业服务费用的，可按日加收所欠费用千分之三的滞纳金）；4、判令被告承担本案诉讼费用。被告林贤未提交书面答辩。在本案审理过程中，原告联发物业公司向本院提供如下证据：A1、2007年11月19日福州市房地产交易登记中心收件编号为2007H34583的商品房买卖预告登记申请登记表复印件1份，证实被告购买了福州市马尾区江滨东大道188号阳江瑞景三期61#楼某某复式单元。A2、2008年4月1日原告与福州阳光锦江房地产开发有限公司（以下简称阳光锦江公司）签订的《阳江瑞景前期物业服务合同》及附件（前期物业管理服务质量标准）、阳江瑞景前期物业服务合同补充协议复印件各1份，证实原告与阳江瑞景的建设单位签订了前期物业服务合同。A3、2008年8月30日业主（住户）家庭情况登记表复印件1份，证实长滩美墅61#楼某某单元的业主为被告。A4、2008年8月30日阳光锦江公司的业主房屋交接验收表复印件1份，证实2008年8月30日阳光锦江公司将长滩美墅61#楼某某单元移交给被告，被告签字确认交房。A5、被告的护照复印件1份，证实被告的身份。A6、2012年6月10日国内挂号信函收据复印件1份。A7、2012年6月8日原告发给被告的书面催款函复印件1份。证据A6、A7证实原告曾向被告书面催讨过物业费。A8、原告自行制作并打印的长滩美墅61#楼某某单元的欠费清单1份，证实被告拖欠原告2010年9月至2012年6月的物业服务费合计7729.13元，2010年12月至2012年5月的滞纳金合计5976.02元，2010年8月至2012年5月的水电公摊合计589.49元，共计14294.64元。A9、阳江瑞景（长滩美墅）业主临时管理规约及附件一（前期物业服务事项约定）、附件二（交房时交纳费用清单）、附件三（装修管理细则、环境卫生管理细则、电梯使用管理细则、广告管理细则、安全协助管理细则、楼宇使用及维护管理细则、房屋租售管理细则、“三防”须知）、业主承诺书复印件各1份，证实被告已承诺遵守阳江瑞景（长滩美墅）业主临时管理规约及相关附件。A10、2011年6月11日本院（2010）马民初字第900号民事判决书复印件1份，证实原告曾向法院起诉要求被告支付2009年3月至2010年8月的物业费及2008年9月至2010年7月的水电公摊费。因被告林贤未到庭参加诉讼，又未书面提出异议和提交证据，故视为其自行放弃诉讼权利。对原告提交的证据A1至A7、证据A9、A10，本院认证认为，因其符合证据的真实性、相关性及合法性，本院均予以确认，作为证据使用。对于证据A8，由于系原告单方统计并制作，本院不予确认。依据庭审调查以及已确认的证据，对本案事实可做下列认定：2007年11月19日，被告向阳光锦江公司购买的位于福州市马尾区江滨东大道188号的阳江瑞景三期61#楼某某复式单元在福州市房地产交易登记中心办理了预告登记，合同总建筑面积为240.17平方米。2008年4月1日，阳光锦江公司与原告签订了《阳江瑞景前期物业服务合同》及补充协议，约定由原告提供阳江瑞景三期的前期物业管理服务，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：联排、叠拼、宽院别墅为1.8元／月·平方米，双拼、独幢别墅为2.0元／月·平方米，商场为2.5元／月·平方米；合同还约定，若阳光锦江公司、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，可按日加收所欠缴费用千分之三的滞纳金。2008年8月30日，阳光锦江公司向被告移交了长滩美墅61#楼某某单元（即阳江瑞景三期61#楼某某复式单元），被告签字确认交房。同日，被告还填写了业主（住户）家庭情况登记表，在该登记表上载明长滩美墅61#楼某某单元的建筑面积为195.18平方米。此外，对于原告提供的阳江瑞景（长滩美墅）业主临时管理规约及相关附件，被告签字表示同意遵守。在上述业主临时管理规约及相关附件上，写明阳江瑞景（长滩美墅）的物业服务单位为原告，业主应按时交纳物业管理服务费及物业服务合同规定的其它费用，物业服务费标准为联排、叠拼、宽院别墅1.8元／月·平方米，双拼、独幢别墅2.0元／月·平方米，商场2.5元／月·平方米（物业管理费收费面积按照产权面积减去地下室面积为准）；公共水、电费按实际发生额分摊；停车管理费按照《福州市区物业管理小区停车管理费标准》执行。2009年3月起，被告开始拖欠物业服务费。2010年9月，原告向本院起诉，要求被告支付2009年3月至2010年8月的物业费及2008年9月至2010年7月的水电公摊费。2011年6月11日，本院作出（2010）马民初字第900号民事判决，判决：1、被告向原告支付2009年3月至2010年8月的物业服务费合计人民币6323.83元；2、驳回原告的其他诉讼请求。2012年6月10日，原告向被告发出书面催讨函，要求被告缴纳拖欠的物业管理费等共计8318.62元、滞纳金5976.02元。本院认为，被告签字确认了阳江瑞景（长滩美墅）业主临时管理规约及相关附件，表明被告同意原告为其位于福州市马尾区江滨东大道188号的长滩美墅61#楼某某单元房屋提供物业管理服务，并愿意按上述业主临时管理规约及相关附件载明的服务标准支付物业管理服务费及物业服务合同规定的其它费用。在原告按照约定提供了物业管理服务后，被告理应及时支付相应的物业服务费。同时，阳光锦江公司与原告签订的《阳江瑞景前期物业服务合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，该前期物业服务合同对业主也具有约束力，业主未及时缴纳物业服务费用的，应当依照该合同约定支付滞纳金。现被告从2010年9月至2012年6月拖欠物业服务费合计195.18平方米×1.8元／月·平方米×22月=7729.13元，滞纳金按日千分之三比例计算至2012年5月30日为5976.02元，该物业服务费及滞纳金经原告书面催讨未果，被告应按合同约定承担相应的违约责任。综上，本院对原告要求被告支付从2010年9月至2012年6月的物业服务费7729.13元、滞纳金人民币5976.02元的诉讼请求予以支持。对于原告要求将物业服务费计算至被告实际缴纳拖欠的相关费用之日止的诉讼请求，本院认为，由于原告起诉时该部分费用尚未发生，故本院不予支持，原告可待实际费用发生后再另行起诉。对于原告要求被告支付从2010年8月至2012年5月的水电公摊费合计589.49元的诉讼请求，由于原告未提供充分证据证明，本院不予支持。被告林贤经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案予以缺席审判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告林贤（英文名：Lin，Xian）应于本判决生效之日起十日内，给付原告厦门联发（集团）物业服务有限公司自2010年9月起至2012年6月止的物业服务费人民币7729.13元、滞纳金人民币5976.02元，合计人民币13705.15元；二、驳回原告厦门联发（集团）物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币157元，由原告联发物业公司承担7元，被告林贤承担150元。被告林贤应承担的诉讼费现已由原告缴纳，被告林贤应在本判决生效之日起十日内将该款付给原告联发物业公司。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日内，被告可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长 江愈海人民陪审员 吴国兴人民陪审员 吴晓萍二〇一三年五月二十三日书 记 员 张 菁附1：本裁判文书主要法律条文《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《物业管理条例》第四十二条第一款：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。附2：执行申请提示申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 关注公众号“”