（2013）深中法房终字第307号
裁判日期: 2013-05-23
公开日期: 2015-11-16
案件名称
李志容与许两兴房屋租赁合同纠纷民事裁定书307
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2013）深中法房终字第307号上诉人（原审被告）：许两兴。被上诉人（原审原告）：李志容。上诉人许两兴因与被上诉人李志容房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2012）深宝法民三初字第1354号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：李志容、许两兴于2009年9月8日签订《租赁合同》，约定李志容将面积约100平方米的二十四栋一楼门面房出租给许两兴使用，租金每月4800元，合同期限为两年，即2009年9月8日起至2011年9月8日止，两年合同期内租金不变，期满后租金双方另行协议，同时合同约定，租约期满后，铺位的所有固定装修材料不能拆走及破坏，合同签订后李志容收取许两兴租金3000元，许两兴应在每月十日前向李志容缴交每月租金，逾期每天罚20元。2011年9月8日租赁期限届满后，李志容、许两兴双方未续签租赁合同，但许两兴继续使用涉案的房屋，并向李志容支付租金至2012年1月。许两兴确认2012年2月8日至2012年6月11日未支付的租金为24000元，2011年12月3日至2012年1月4日期间的未支付的电费为1189.91元。许两兴承租的二十四栋一楼门面房未取得国土部门颁发的房产证，亦未取得合法报建手续，已按历史遗留违法私房申报，申报人为陈某，与李志容为夫妻关系。同时涉案房产所在的A公司出具了一份房产权属证明，称经查实二十四栋房产属陈某个人房产。庭审后陈某向原审法院出具了一份情况说明，称授权李志容享有二十四栋房产的收益权，向该栋房产的承租人收取租金、水电费等���用。李志容的一审诉讼请求：1、许两兴立即搬离二十四栋一楼门面房；2、许两兴支付2012年2月8日至2012年6月11日合计5个月房租共计24000元及利息361元；3、许两兴支付未缴纳的水电费1189.91元；4许两兴承担本案的诉讼费用。原审法院经审理认为：李志容、许两兴虽签订了书面的《租赁合同》，但由于双方约定的由李志容出租给许两兴经营的二十四栋一楼门面房没有办理房地产证，也没有取得建设工程规划许可证，故该合同违反了法律法规的强制性规定，应认定为无效合同。合同无效的，自始无效，对于合同的无效，合同当事人均有过错，根据无效合同的处理原则，相互取得的财产应当返还。因此，李志容应向许两兴返还收取的租赁押金3000元，许两兴应将涉案二十四栋一楼门面房返还给李志容，搬离涉案房产。同时，许两兴已实际占有使用涉案的二十��栋一楼门面房，应参照合同约定的租金标准支付李志容2012年2月8日至2012年6月11日期间的房屋占用使用费24000元及2011年12月3日至2012年1月4日期间的电费1189.91元。关于李志容主张的利息，无法律依据，原审法院不予支持。关于许两兴庭审时提出的要求李志容赔偿装修损失，原审法院认为许两兴未在本案中提出反诉，原审法院在本案中不予处理，许两兴就装修损失可另案起诉。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、许两兴于判决生效之日起十五日内搬离二十四栋一楼门面房；二、许两兴于判决生效之日起十五日内支付李志容2012年2月8日至2012年6月11日期间的房屋占用使用费24000元；���、许两兴于判决生效之日起十五日内支付李志容2011年12月3日至2012年1月4日期间的电费1189.91元；四、李志容于判决生效之日起十五日内返还许两兴押金3000元；五、驳回李志容的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费220元，由许两兴负担，此款李志容已预交。上诉人许两兴不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第一项，改判上诉人自判决生效之日起两个月内搬离二十四栋一楼门面房；2、撤销原审判决第二项，改判上诉人按深圳市指导租金支付2012年2月8日至2012年6月11日的房屋占用使用费8000元；3、判令被上诉人赔偿上诉人房屋装修损失3万元；4、由被上诉人承担本案诉讼费用。上诉理由：一、上诉人在承租该二十四栋一楼门面房期间，以该二十四栋一楼门面房经营各种百货，积存了种类繁多且数量较大的货物，货物的存储和百货商场的重新选址均需要花费大量的时间和精力完成，仓促搬离，将给上诉人造成难以弥补的经济损失。原审法院所给的搬离时间过短，上诉人无法在15天内完成清货和搬迁工作，请求二审法院延长搬离时间。二、根据合同无效的处理原则，合同判决无效后，双方约定的租金条款亦无效，亦不成立租赁关系，双方仅存在房屋占有使用关系，应当按照深圳市指导租金来计算房屋占有使用费。三、上诉人在承租争议房产时，被上诉人一直声称房屋是合法的，并且承诺该房屋是有房地产证的，被上诉人误导上诉人，应承担导致租赁合同无效的过错责任。上诉人在承租房屋期间对涉案房屋进行了内部装修，现无法继续承租，作为过错方，被上诉人应��赔偿上诉人装修的损失。在二审期间，上诉人又称，在原审法院判决后，被上诉人以轿车、泥沙堵塞上诉人商铺门的方法妨碍上诉人正常的经营活动，还切断上诉人商铺的电源，导致上诉人商铺冷冻食品变质，自2013年1月1日开始上诉人便无法营业，被上诉人的上述侵权行为对上诉人造成了每月3万元的经济损失，要求二审法院判决李志容按每月3万元赔偿该项损失。被上诉人李志容答辩称：许两兴的上诉没有法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷案件。原审法院认定双方签订的房屋租赁合同无效，认定正确。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失��双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在本案中，许两兴在一审庭审时明确表示要求李志容赔偿装修损失，原审法院在对装修损失未作处理的情况下，判决许两兴搬离涉案房屋，不符合上述法律规定，也可能导致房屋退还后，房屋装修损失无法认定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：一、撤销深圳市宝安区人民法院（2012）深宝法民三初字第1354号民事判决；二、本案发回深圳市宝安区人民法院重审。上诉人许两兴预交的二审案件受理费750元，由本院予以退还。审 判 长 俞 红代理审判员 路 德 虎代理审判员 许 莹 姣二〇一三年五月二十三日书 记 员 刘尹琳（兼）附录相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来自