（2013）青民一初字第413号
裁判日期: 2013-05-23
公开日期: 2014-10-31
案件名称
广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院民事判决书（2013）青民一初字第413号民事判决书
法院
南宁市青秀区人民法院
所属地区
南宁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄ＸＸ,农ＸＸ
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四条，第五十五条，第五十七条
全文
广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院民 事 判 决 书（2013）青民一初字第413号原告：黄XX，男，汉族，住南宁市南国街。委托代理人：潘朝强，南宁市江南法律服务所法律工作者。被告：农XX，男，汉族，住南宁市桃源路。委托代理人：何国欣，广西元胜律师事务所律师。委托代理人：农X航，女，住南宁市青秀区桃源路。原告黄XX与被告农XX房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄XX及其委托代理人潘朝强、被告农XX的委托代理人何国欣、农X航到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄XX诉称，被告由于无力管理位于南宁市南国街南一里14号的房屋，并与原告协商达成一致，即被告同意以950元出卖给原告，并将房屋移交给原告居住使用。原告接收房屋后，发现房屋多为木质结构，有不同程度的损坏，存在安全隐患。鉴于此，原告遂将房屋建成现在的砖混结构。1985年7月，被告要求增加房屋买卖价款，原告亦同意了其要求。至此，原告已向被告支付了房款3000元。但由于被告没有向原告提供相关变更申请资料，导致本案房屋至今未能办理所有权的变更手续。为维护原告合法利益，请求法院判令：原、被告双方的房屋买卖关系合法有效，并于本案判决生效之日起一个月内由被告协助原告将房屋所有权变更至原告名下；本案诉讼费用由被告承担。被告农XX辩称，一、因被告出售房屋时，尚未进行继承分割，也未征得其他权利人同意，且原告在明知有其他权利人的前提下签订合同，侵犯了其他共同继承人的财产权，是无效的，不属于善意取得。本案合同应为无效合同。二、我方对原告改建的事实并不知情，故未提出异议；其他继承人也因不知道原告改建房屋，也未提出异议。本案房屋至今未能办理过户手续，就是因为其他继承人一直不同意签字。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，本案房屋坐落于南宁市南国街南一里14号，为钟瑞琼（1961年4月去世）所有，房屋所有权证号：桂房证字第0014947号，产权来源为“解放前自建”。1980年12月1日，被告农XX向原告黄XX立契一份，文契载明：“我母亲钟瑞琼已早年病故，留下房屋一间，坐落南宁市南国街南一里14号，现由于本人无力管理，金将该房屋卖给黄XX，价款950元，已经全部收讫。自1980年12月起，该房屋产权即移交黄XX，正式移交手续等侯向法院申请办妥产权继承事宜后，依照法律手续办理。”，立契当日，原告即向被告支付了950元。被告亦将房屋交付原告居住使用。1982年9月23日，因本案房屋楼板残烂不堪，原告意欲将其由木制结构改造为砖混结构的二层楼房并加建一米阳台，就此原告向原南宁市新城区南国街居民委员会申请予以批准，并附草图一份。同年11月11日，该居委会批注“请有关部门给予查批为荷”。1983年5月30日，被告农XX致信原告对其在未办理正式过户手续前，大幅改造涉诉房屋一事提出异议。信中还陈述：因房屋产权系其与姐姐农佩秋、农佩春共有，出售房屋时并未经得二人同意····。后经被告与农佩春、农佩秋磋商后，二人初步同意出售房屋，但价款增至3500元。经协商，原告同意增加房款，并于1985年7月26日补足了房款2050元。此后，因房屋继承事宜，法院不再受理，由政府设立的公证处承办。被告多次往返房产部门及公证处积极协助原告办理房屋权属过户，但终因未能办妥相关继承公证手续，房屋未能过户至原告名下。1998年1月26日，本案房屋更换产权证时，本案房屋权属仍登记于钟瑞琼名下。至此，为维护其合法利益，原告遂诉至本院，请求法院判如所请；被告则答辩如前。诉讼中，为查明讼争房屋所附土地之性质，本院依法向南宁市国土资源局发函调查相关事实。2013年5月17日，该局回函我院称该房屋所占土地并无相关登记材料，无法证明该宗土地性质。另查明，1989年10月27日，被告农XX为申请换领取新产权证致信本市房产局。其中，在信中被告述称：“····该房屋在文化大革命期间曾交给市房产局，1981年退还本人。现需办理新的产权证书，但旧的产权证仍在房产局。现本人申请给予办理。····本人只有两个孪生姐，没有兄弟，大姐农佩秋、二姐农佩春，她们均为我父亲农泽民的发妻黄氏（黄氏已于1945年病故）所生。现农佩春在1983年10月谢世，农佩秋亦在1984年11月病故。大姐农佩春有一儿一女，儿子唐新庆、女儿唐日华；二姐农佩秋有一女取名陈俊珊·····”，诉讼中，2013年2月25日，农佩春之子唐新庆的女儿唐智椿以及农佩春之女唐日华的丈夫秦崇昌出具声明要求对本案房屋主张优先购买权。本院认为，本案原被告双方之间属于农村私房买卖。原告按双方契约在1980年12月首次支付房款950元后，又因被告于1983年5月30日来信称其在出售房屋时未经得其他共有权人即农佩秋、农佩春同意，经磋商后二人同意被告出售房屋，但房款需增至3500元。原告遂于1985年7月26日又支付了房款2050元。在补足房款后，原告有理由相信农佩秋、农佩春事后追认了农XX出售房屋的行为。现因年代久远也限于当时社会的法律意识，不应勉强原告对农佩秋、农佩春就被告农XX独自出售房屋的行为予以事后追认的事实提供证据证实或保留相关证据。同时，基于原告对本案房屋自1980年居住使用至今长达三十年之久中，农佩秋、农佩春均未提出异议这一事实，也有理由相信农XX出售本案房屋获得了二人事后同意。故原被告之间的房屋买卖关系，意思表示真实，对价合理，未侵犯他人合法权益，也未违反法律法规的强制性规定，合法有效。在履行过程中，被告也曾积极协助办理过户手续，但终因种种历史原因，房屋权属至今仍未能过户至原告名下。现原告提起本案诉讼，要求被告协助办理过户手续，本院予以支持。因房屋产权来源于解放前自建，房屋所附土地在相关部门尚未进行登记，故原告在办理本案房屋权属转移过程中应一并补办相关土地使用权手续。至于农佩春之子唐新庆的女儿唐智椿以及农佩春之女唐日华的丈夫秦崇昌在诉讼中以其对本案房屋享有继承权为由主张优先购买权。本案房屋为钟瑞琼的遗产，依法应由农XX、农佩春、农佩秋继承。唐智椿、秦崇昌依继承法对本案房屋不具有法定继承权。即使本案房屋未进行继承分割，农佩春、农佩秋也因在钟瑞琼去世时后二十年里（截至1981年4月），未要求继承分割而致使其继承权不受法律保护。故唐智椿、秦崇昌的上述主张，无法律依据。综上，被告辩称本案合同无效，依据不足，本院不予采纳，亦有悖诚实信用。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十五条、第五十七条之规定，判决如下：被告农XX将位于南宁市南国街南一里14号房屋转让于原告黄XX的行为合法有效，被告农XX应于本案判决生效之日起三十日内协助原告黄XX将房屋权属过户至其名下。本案诉讼费用2173元，由被告农XX负担。此款，原告已预交，被告应于本案判决生效之日起十日内支付给原告。上述债务，义务人应在本案生效判决规定的期限内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费，逾期不交纳又不申请缓交则按自动撤回上诉处理。代理审判员 骆兴国二〇一三年五月二十三日书 记 员 蒋蕴杰 百度搜索“”