（2013）深中法房终字第114号
裁判日期: 2013-05-22
公开日期: 2015-11-20
案件名称
陆丽与苏左民与苏雯房屋买卖合同纠纷民事判决书114
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）深中法房终字第114号上诉人（原审原告）陆丽上诉人（原审第三人）苏雯被上诉人（原审被告）苏左民上诉人陆丽因与上诉人苏雯、被上诉人苏左民所有权确认纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2012）深南法民三初字第532号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明：深圳市xx区xx栋xx房现登记在苏左民与苏雯名下，产权资料显示：苏左民占55%，苏雯占45%，建筑面积为176.35平方米，登记价为1037928元，产权核准时间为2004年2月10日，目前该房无抵押。在原审诉讼的过程中，经陆丽申请，原审法院于2012年7月23日查封了涉案房产，同时冻结了陆丽名下的担保存款60万元。陆丽与苏左民曾系男女朋友关系，2003年10月至2012年3月期间双方同居。苏左民与苏雯系父女关系。双方当事人确认陆丽住在涉案房产中，苏左民与苏雯均未住在涉案房产中；苏左民明确其与苏雯于2012年3月之后搬离了涉案房产。陆丽与苏左民曾签订《协议书》一份，内容为：“甲方：苏左民，乙方：陆丽。经甲乙双方友好协商，自愿签订如下协议：1、位于xx区xx路xx花园xx栋xx室是2002年以按揭形式购入，原产权所属人甲方苏左民占该房屋资产55%，苏雯占该房屋资产45%。2004年由乙方陆丽投入60万元还清该房屋银行按揭款，赎出该房屋房产证。2、经甲乙双方协商确定将甲方苏左民名下所占该房屋资产的55%转至乙方陆丽名下50%，甲方苏左民尚余5%，苏雯为45%。总额为100%。3、现该房屋尚在银行抵押期中，待抵押期满后由甲乙双方即时办理产权转让手续，双方不得以任何理由推委，影响办理。本协议经公证后甲乙双方各执一份，均具同等法律效力。”落款处有陆丽及苏左民的签名、捺印，落款时间为2004年10月21日。陆丽与苏左民确认《协议书》的实际签订时间为2011年10月，但对落款时间为2004年10月21日的原因存在争议。陆丽主张双方在2004年时已经存在口头协议，之后履行了协议，在2011年10月正式签订了协议，苏雯没有在协议上签字系因陆丽出于对苏雯的信任以及苏雯规避其40万元的债务。苏左民主张陆丽本来在等待政府分房，但没有等到，其前夫的房产又被收回，之后与苏左民协商，苏左民基于感情原因同意与陆丽签订协议，当时苏雯不在国内，签此协议没有征求过苏雯的同意，苏左民没有考虑过给陆丽办理过户手续。苏雯主张其在回国后才知道此事情，陆丽与苏左民并没有征得苏雯的同意，苏雯有工作，如果真需要购房，筹钱没有问题。2004年5月12日，陆丽向苏左民支付5万元；2005年3月7日，陆丽通过其名下的建设银行的账户（账号：xxxxxxxxxx）向苏左民名下的账户（账号：xxxxxxxxxx）转账80万元，当日，苏左民的该账户分别转出673940.82元、2584.56元，“备注”显示均为“个贷”；2005年3月11日，苏左民自陆丽的上述账户中取款94900元。陆丽与苏左民确认涉案房产曾向银行办理按揭贷款，2005年3月办理了赎楼，2007年又将该房产重新抵押贷款99万元。陆丽主张2005年3月的赎楼款系陆丽用自己多年来的积蓄转账支付给苏左民，共944900元；2007年重新贷款，陆丽清楚苏左民有意向成立公司，但贷款没有用于公司运作，全部用于苏雯在国外的生活。苏左民主张其当时给了20多万元给陆丽让陆丽处理其用假名买的房子，陆丽售房后转给苏左民80万元用于生活，随后苏左民进行赎楼，双方出现账务混同的情况，陆丽转给苏左民的80万元并不是专门用来归还赎楼款的；2007年重新贷款是为了成立公司，此事陆丽清楚。苏雯主张其与苏左民于2012年7月12日与案外人张xx、彭x签订了房屋买卖合同，约定：苏左民及苏雯将涉案房产出售于张xx、彭x。在办理过户手续的过程中，陆丽向法院申请查封了涉案房产，导致交易无法完成，苏左民与苏雯对案外人的违约已经是必然，产生的损失系由陆丽造成，应由陆丽承担。为此提交如下证据：1、《房地产买卖居间合同》，该合同由苏左民、苏雯与案外人张xx、彭x以及居间人深圳市xx置业顾问有限公司于2012年6月16日签订，约定：苏左民与苏雯将涉案房产以605万元的价格出售给张xx、彭x；房产在转移登记过程中因卖方的原因被司法机关查封导致合同无法履行的，买方有权单方书面解除合同，同时有权选择要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付相当于房产总价款10%的违约金；及其他。2、《电子赎楼服务协议》，该协议由苏左民、苏雯与深圳xx担保有限公司于2012年7月10日签订，约定：深圳xx担保有限公司为苏左民及苏雯垫资53万元协助完成涉案房产的交易手续，该笔借款服务费用按借款金额的2.20%收取，其中借款利息为6360元，咨询服务费为5300元，如垫资期超过20天，则超过的天数不足15天的以半个月计收，超过15天以上不足30天的以一个月计收，以此类推另计垫资服务费；及其他。3、《借据》两份，系由苏左民及苏雯分别于2012年7月10日、2012年7月11日共同向深圳xx担保有限公司出具，内容为：苏左民及苏雯收到该公司的借款53万元，如逾期还款，苏左民及苏雯自愿按借款总额的每日1.5‰支付违约金。4、《余款支付账户确认书》，系由苏左民及苏雯于2012年7月10日共同向深圳xx担保有限公司出具，内容为：苏左民及苏雯委托该公司代为收取部分售楼款（53万元）。5、《个人贷款结清证明书》，系由xx银行深圳分行个贷服务中心于2012年7月13日出具，内容为：涉案房产二手楼按揭已结清全部本息，贷款本金为99万元。6、《二手楼交易资金监管协议》，系由苏左民、苏雯与案外人张xx、彭x以及xx银行股份有限公司深圳xx支行签订，内容为苏左民、苏雯与案外人张xx、彭x将302万元资金监管于xx银行。陆丽对上述证据不予确认。苏左民对上述证据予以确认。根据当事人的申请，原审法院向深圳市公安局xx派出所调取了陆丽、苏左民、苏雯因涉案纠纷的处理记录。公安机关的报警回执及询问笔录显示：苏左民于2012年7月27日、8月1日、9月12日均曾向该所报警，2012年7月、8月期间，陆丽、苏左民与苏雯以及陆丽的小孩黄x因涉案房产的纠纷问题曾有肢体冲突并经xx派出所多次询问处理。原审法院根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条，依职权向陆丽行使释明权，询问陆丽是否变更诉讼请求。陆丽明确表示坚持原诉讼请求，并请求确认《协议书》合法有效。陆丽在原审法院的诉讼请求为：1、确认陆丽拥有深圳市xx区xx栋xx房50%的产权；2、苏左民、苏雯协助陆丽将深圳市xx区xx栋xx房50%的产权过户至陆丽名下；3、苏左民承担本案诉讼费、保全费及其他相关费用。苏雯在原审中作为第三人提出独立的诉讼请求为：1、陆丽与苏左民签订的《协议书》中关于涉案房产的物权转让条款无效；2、陆丽赔偿苏雯损失842230元；3、陆丽承担本案诉讼费。原审法院审理认为，本案各方当事人争议的焦点主要有以下几个：1、陆丽与苏左民签订的《协议书》是否有效？2、陆丽与苏左民对涉案房产的处理是否侵犯了苏雯的权利？陆丽能否依据《协议书》的约定要求苏左民及苏雯确权并协助过户？3、陆丽是否需要向苏雯承担其所主张的损失？关于焦点一。首先，审查陆丽向苏左民支付款项的流转情况，陆丽于2005年3月7日向苏左民转账支付80万元，苏左民于2005年3月7日当日立即还清了涉案房产的剩余按揭贷款673940.82元。苏左民主张陆丽转账80万元系支付生活费，在无证据显示发生了巨额必须的生活支出的情况下其主张与生活常理并不相符，原审法院对此观点不予采纳。从款项流转情况分析，可以认定苏左民用陆丽转账的80万元直接清偿了涉案房产的按揭贷款，只是双方当事人在款项流转当时并未书面约定款项的性质。其次，双方当事人于2011年10月签订了《协议书》。虽然上述款项的流转时间与《协议书》落款的时间及实际签订的时间均不相符，流转的金额与《协议书》约定的金额也未严格相符，但双方同居多年，共同生活过程中，款项流转出现时间与金额上的一定误差也属正常，况且陆丽实际转账的金额多于《协议书》约定的金额。从《协议书》签订的情况分析，《协议书》系对之前陆丽的付款行为的性质进行了明确与追认，陆丽以60万元取得苏左民名下涉案房产50%的产权份额。结合2005年的经济情况，陆丽支付的购房价格属于合理对价，其与苏左民并不成立赠与关系。再次，《协议书》的落款时间虽系倒签，但《协议书》之签订为陆丽与苏左民的真实意思表示，苏左民虽持异议但并未举证证明存在欺诈、胁迫等可能影响苏左民意思表示的情形。根据我国民事法律的相关规定，物权变动的原因与结果以及引起物权变动的处分行为与负担行为相互区别。本案中，陆丽与苏左民签订《协议书》的行为属于设定合同对方当事人请求权的负担行为，是引起物权变动的原因，该行为本身并不直接导致涉案房产的权属发生变动，且负担行为并不以负担义务人有处分权为有效要件。因此，虽然涉案房屋尚有其他共有人，苏左民并非涉案房屋的唯一所有权人，但陆丽与苏左民签订的《协议书》仍然有效。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。现苏雯请求确认《协议书》无效，没有法律依据，原审法院不予支持。关于焦点二。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。第一百零一条规定：按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额，其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。本案各方当事人讼争纠纷的标的物为房产，根据产权部门登记的信息，苏左民与苏雯对涉案房产系按份共有。从上述查明的情况来看，陆丽应当自始清楚涉案房产的产权登记状况，清楚知道苏左民并非涉案房产的唯一登记权利人。苏雯出生于1985年，其于2003年即已年满十八周岁，在陆丽与苏左民签订《协议书》时已经有独立的民事行为能力。如前所述，陆丽与苏左民签订的《协议书》的行为属于设定合同对方当事人请求权的负担行为，是引起物权变动的原因，《协议书》有效，但该《协议书》涉及的处分苏左民名下涉案房产50%份额的约定并未征得有独立民事行为能力的涉案房产共有人的苏雯的同意，苏雯并已经明确表示不清楚双方签订《协议书》的情况也不同意苏左民对产权份额的处理方式。陆丽与苏左民的行为未告知苏雯，未经共有权人的书面同意，侵犯了苏雯的优先购买权，因此，双方签订《协议书》的行为并不能发生物权变动的结果。原审法院于庭审后明确询问陆丽是否变更诉讼请求，陆丽表示不变更诉讼请求，陆丽现依据《协议书》的约定要求苏左民及苏雯确权并协助过户，没有法律依据，原审法院不予支持。但陆丽已经实际履行了《协议书》约定的义务。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定：出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。陆丽可依此规定另行起诉向苏左民主张相应责任。关于焦点三。陆丽于2012年7月12日提起本案诉讼并依法申请对讼争的房产进行财产保全，其行为属于合法行使诉讼权利的行为。陆丽、苏左民与苏雯因涉案房产的问题在诉讼前后已经发生多次纠纷，苏左民与苏雯于2012年3月之后搬离了涉案房产，于2012年7月与案外人签订了售房合同。苏左民与苏雯在明知各方当事人对涉案房产的产权存在争议、矛盾持续且未得到妥善解决的情况下仍然与案外人进行房屋买卖交易，主观上存在一定过错，现苏雯以陆丽的诉讼行为导致苏雯的交易行为无法完成而要求陆丽赔偿损失，没有事实与法律依据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零一条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，判决：一、驳回陆丽的全部诉讼请求；二、驳回苏雯的全部诉讼请求。一审本诉案件受理费9800元，财产保全费3520元，由陆丽负担；苏雯提起之诉的案件受理费6111元，由苏雯负担。上诉人陆丽不服原审判决，向本院提出上诉，请求判令：1、撤销原审判决第一项；2、确认陆丽拥有xx区xx栋xx房50％产权，苏左民、苏雯履行《协议书》。3、苏雯、苏左民承担本案全部诉讼费用。其上诉依据的理由为：一、陆丽与苏左民、苏雯共同生活将近10年，形成同居生活、共同家庭关系。在此期间，苏左民没有生活来源，家庭生活依靠陆丽苦苦支撑，涉案房产在2005年尚欠按揭款673940.82元，该房产总价为103万元，基于共同生活关系，陆丽为涉案房产支付余下全部按揭款项，完全是陆丽、苏左民和苏雯共同协商一致的真实意思表示，最终形成《协议书》的行为。《协议书》的产生，不是赠与、买卖、等价交换等原因而产生，而是由于共同生活而产生。故应确认陆丽50％、苏左民5％、苏雯45％产权。二、苏雯对陆丽出资支付涉案房产按揭余下款项的行为从未提任何异议而多次表示陆丽应当取得50％产权，陆丽的行为客观上已形成了共同共有涉案房产关系，苏雯主张对涉案房产有优先购买权没有法律依据。优先购买权的产生是基于买卖关系而形成，而陆丽取得涉案房产50％权利，是基于共同生活和支付剩余按揭款所得而非买卖关系。原审判决认定《协议书》侵犯了苏雯优先购买权属认定事实错误。三、原审判决适用法律错误。经原审庭审调查，陆丽、苏左民和苏雯形成共同生活关系已经得到确认，对陆丽的诉讼请求应当适用《最高人民法院民事审判庭关于贯彻执行﹤关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见﹥有关问题的电话答复》（1990法民字11号）第二条“……当事人……财产分割达成协议的，人民法院只须将当事人之间达成的协议直接写进判决书即可……”、最高人民法院《关于人民法院审理未办理结婚登记而以夫妻名义生活案件的若干意见》第十条“……同居生活期间共同所得的收入和购置的产权，按一般共有财产处理……”。上诉人苏雯就陆丽的上诉主张答辩称：苏雯对陆丽和苏左民之间的生活关系不清楚，陆丽与苏左民之间就涉诉房屋无论是买卖行为还是赠与行为苏雯都不予认可。被上诉人苏左民就陆丽的上诉主张答辩称：陆丽的上诉理由没有事实和法律依据：一、苏左民经济收入良好，在非婚同居生活期间苏左民承担了生活上的绝大部分开销，陆丽称苏左民没有生活来源，纯属捏造事实。二、2005年陆丽一共有80多万元打入苏左民账户，因为两人有长期生活和缔结婚姻的准备，这80万元是用于两人的生活和共同投资，且《协议书》形成时间和80万元的转账时间相差6年，原审法院采信陆丽的陈述认为80万元是陆丽的购房款纯属断章取义。三、涉案房产是苏左民在与陆丽同居之前购买，权利形成于同居生活之前，并非同居生活期间共同所得的收入和购置的房产，不应当适用《最高人民法院关于人民法院审理未办理结婚登记而以夫妻名义生活案件若干意见》第十条的规定。四、《协议书》是苏左民以缔结婚姻为目的的附条件的赠与行为，既然双方最终没有缔结婚姻，赠与行为所附条件没有成就，赠与行为应当予以撤销。上诉人苏雯不服原审判决，向本院提出上诉，请求判令撤销原审判决第二项，依法改判支持苏雯的诉讼请求。其上诉依据的理由为：原审判决认定事实错误，苏雯及苏左民是在2012年7月27日被陆丽赶出涉诉房屋的，原审判决在事实认定部分却称“苏左民明确其与苏雯于2012年3月之后搬离了涉案房产。”基于该错误的事实认定，原审判决得出错误的结论：“苏左民与苏雯明知各方当事人对涉案房产的产权存在争议，矛盾持续且未得到妥善解决的情况下，仍然与案外人进行房屋买卖，主观上存在一定过错”，进而驳回苏雯的诉讼请求。上诉人陆丽就苏雯的上诉主张答辩称：一、本案陆丽的诉请属确权之诉。二、陆丽取得涉案房产50%的产权是因为家庭共同生活而产生，不是买卖、赠与、抵押，或者其他形式的产权关系，没有买卖就没有优先购买权。被上诉人苏左民就苏雯的上诉未陈述答辩意见。经审理查明，原审法院查明的事实基本清楚，本院予以确认。另查，被上诉人苏左民在原审庭审阶段本人到庭，并明确陈述其与陆丽的同居关系至2012年3月结束，2012年3月苏左民和苏雯就搬离涉诉房屋，苏雯并未对苏左民的陈述提出异议。本院认为，民事案件案由应当依据当事人主张的民事法律关系的性质来确定。本案中，上诉人陆丽在原审阶段的主要诉讼请求是要求确认其基于同居关系拥有涉诉房屋50%的产权，故本案应为所有权确认纠纷。原审判决认定为房屋买卖合同纠纷不当，本院予以纠正。本案主要的争议焦点有二个：一是《协议书》的效力、性质以及能否履行；二是陆丽对于苏左民、苏雯未能转让涉诉房屋应否承担赔偿责任。关于《协议书》的效力问题，《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立关于设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。陆丽与苏左民签订的《协议书》是双方当事人之间的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。苏雯关于《协议书》无效的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。由于涉诉房屋的所有权目前登记在苏左民和苏雯名下，陆丽与苏左民签订的《协议书》仅仅是涉诉房屋物权变动的原因行为，在还没有完成物权转移登记的情况下，并不必然导致物权变动的结果，故陆丽要求确认其对涉诉房屋拥有50%的产权，本院不予支持。原审判决未适用《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条的规定，属适用法律不当，本院予以纠正。关于《协议书》的性质，本院认为，从内容来看，陆丽和苏左民之间未形成房屋买卖的意思表示，《协议书》不符合买卖合同的构成要件；而陆丽取得相关财产份额付出了相应对价，《协议书》亦非苏左民所称的赠与合同。最高人民法院关于《人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》第10条的规定，同居生活期间双方共同所得的收入和购置的财产，按一般共有财产处理。本案中，陆丽与苏左民共同生活多年形成同居关系，虽然苏左民及苏雯在此前就取得了涉诉房屋的产权并按份共有，但苏左民和苏雯并没有支付全部房款，故陆丽于2005年一次性将涉诉房屋的剩余按揭欠款还清并与苏左民签订《协议书》的行为，可视为其在与苏左民同居期间共同参与完成购置行为并通过《协议书》的形式对双方在同居期间共同购置财产进行份额确认。关于《协议书》的履行问题，首先，《协议书》的内容并非苏左民对其名下的财产份额进行转让，在不存在转让行为的情况下也就不涉及共有人优先购买权的问题，原审判决认定陆丽与苏左民签订《协议书》损害了苏雯的优先购买权并适用《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零一条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条以及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定错误，本院予以纠正。其次，《协议书》真实有效，当事人均应严格履行。陆丽在2005年支付了60余万用于偿还所欠银行按揭款项，已经履行了《协议书》的义务，苏左民有义务按照约定办理产权转让手续，将其名下涉诉房屋50%的产权转移登记至陆丽名下，而苏雯作为房产的共有人亦有配合的义务。第三、陆丽所支付的60余万元，超出了房产登记价的50%，在2005年相对于涉诉房屋50%的产权来看亦不属于明显低价，实际上苏左民和苏雯都是陆丽付款行为的受益者。苏左民与陆丽在同居多年之后，于2011年对于相关财产份额做出约定，理应诚信对待，现苏左民反悔，有违诚信原则。综上，本院对陆丽要求苏左民及苏雯协助其将涉诉房屋50%产权过户至其名下的上诉请求予以支持。关于第二个争议焦点，苏左民和苏雯于2012年3月份就搬离了涉诉房屋，苏左民在明知其与陆丽就涉诉房屋存在权利纠纷，且陆丽仍居住在涉诉房屋的情况下与案外人签订房屋买卖合同进行房产交易，主观过错明显；而陆丽在向人民法院提起诉讼的同时申请财产保全查封涉诉房屋，属合法行使诉讼权利的行为，且陆丽依据《协议书》对涉诉房屋享有合法的权利，故陆丽对苏左民和苏雯无法出售涉诉房屋并不存在过错。上诉人苏雯要求陆丽赔偿其损失842230元的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人苏雯的上诉理由及上诉人陆丽关于确权的上诉理由不成立，对其上诉请求不予支持。上诉人陆丽关于要求苏左民继续履行《协议书》的上诉请求理由成立，本院予以支持。原审判决部分事实认定不清，适用法律不当，导致处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持深圳市南山区人民法院（2012）深南法民三初字第532号民事判决第二项；二、撤销深圳市南山区人民法院（2012）深南法民三初字第532号民事判决第一项；三、苏左民、苏雯于本判决生效之日起十日内协助陆丽将深圳市xx区xx栋xx房的50%产权过户至陆丽名下；四、驳回陆丽的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费9800元，财产保全费3520元，由苏左民负担；第三人提起之诉案件受理费6111元，由苏雯负担。二审案件受理费15911元，由苏左民负担9800元，由苏雯负担6111元。本判决为终审判决。审 判 长 张 力代理审判员 吴 思 罕代理审判员 郑 志 锋二〇一三年五月二十二日书 记 员 李全慧（兼）附法律条文：《中华人民共和国民法通则》第四条：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《中华人民共和国物权法》第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记、发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《中华人民共和国物权法》第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来源：百度“”