（2013）衢柯巡民初字第14号
裁判日期: 2013-05-22
公开日期: 2015-12-31
案件名称
徐耀山、舒筱萍等与衢州市远大房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
衢州市柯城区人民法院
所属地区
衢州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐耀山,舒筱萍,徐耀山、舒筱萍与被告衢州市远大房地产开发有限公司,衢州市远大房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国担保法》：第九十一条；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款
全文
衢州市柯城区人民法院民 事 判 决 书（2013）衢柯巡民初字第14号原告：徐耀山。原告：舒筱萍。委托代理人：姚向东、杨碧引。被告：衢州市远大房地产开发有限公司。法定代表人：丁渐宝。委托代理人：许广平。原告徐耀山、舒筱萍与被告衢州市远大房地产开发有限公司（以下简称远大公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2012年12月27日受理立案，依法由代理审判员聂留辉独任审判，于2013年2月28日公开开庭进行了审理。因案情复杂，不宜适用简易程序，2013年3月22日，本案依法裁定转为普通程序进行审理。2013年5月14日，本案由审判员徐荣华担任审判长，与代理审判员聂留辉、人民陪审员陈雪芬依法组成合议庭公开开庭进行了审理。两原告共同委托代理人姚向东、杨碧引、被告远大公司的委托代理人许广平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐耀山、舒筱萍起诉称：原、被告于2009年8月13日签订“远大·欧景御花苑”商品房认购协议书，后签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告向被告购买座落于衢州市区曙光路5号衢州市“远大·欧景御花苑”项目第2幢2-3号住宅一套，建筑面积233.47㎡，单价5264.96元／㎡，合计房价为1229210元；出卖人应当在2010年12月31日前将商品房交付买受人使用；出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，……自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金；出卖人承诺于2011年6月31日前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。……出卖人不能在约定期限内交付权属证书，双方同意在约定日期起180天以后，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.05﹪的违约金。合同签订后，原告已于2010年1月25日前付清了全部购房款1229210元，但被告至今未按合同约定期限向原告交付房屋和权属证书，已经给原告造成了巨大的经济损失。综上所述，原告认为，原、被告签订的合同合法有效，双方均应全面履行合同。原告已按合同约定付清了全部房款，现双方约定的交付房屋和权属证书的期限早已超过，虽然原告多次催促，但被告至今未交付，显属违约，故原告诉至法院，要求：一、要求被告支付2011年1月1日起至实际交房日止按日万分之五计算的逾期交房违约金（截止2012年12月20日止为424077.45元）；二、要求被告支付2011年7月1日起至实际交付房屋所有权证和土地使用权证日止逾期交付权属证书违约金（截止2012年12月20日止为330657.49元）；三、本案诉讼费由被告承担。为证明自己的主张，原告向本院提供了如下证据：1、商品房认购协议书复印件1份，证明原、被告在正式签订商品房买卖合同前已达成商品房买卖意向的事实；2、商品房买卖合同复印件1份、收据复印件3份、发票复印件1份，证明2009年8月13日原、被告签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买了位于衢州市区曙光路5号衢州市“远大·欧景御花苑”第2幢2-3号住宅一套，并已全额付清购房款1229210元及双方约定相关权利义务的事实；3、个人购房担保借款合同复印件1份，证明原告购房款中860000元是通过银行贷款支付的。被告远大公司答辩称：1、至今未交房并非被告恶意拖延，而是因为建筑公司擅自延误工期；2、因房屋还未交付，本案现在不能同时主张逾期交房和办证两项违约金；3、第一、二项诉讼请求要求按日万分之五计算违约金是过高的，并且就第一项诉讼请求合同约定的违约金是按日万分之零点五计算，而非日万分之五；4、房子没有交付，违约时间不能确定，现在无法计算违约金。请法庭根据本案事实作出公正判决。本院组织当事人对上述证据予以当庭质证，被告对原告提交的上述三组证据均无异议。经审查，上述证据来源合法、内容真实、与本案具有关联性，本院予以确认。被告未向本院提供证据。根据上述证据，结合原、被告双方的庭审陈述，本院认定案件事实如下：原、被告于2009年8月13日签订“远大·欧景御花苑”商品房认购协议书，后签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告向被告购买座落于衢州市区曙光路5号衢州市“远大·欧景御花苑”项目第2幢2-3号住宅一套，建筑面积233.47㎡，单价5264.96元／㎡，合计房价为1229210元；出卖人应当于2010年12月31日前将商品房交付买受人使用，并于2011年6月31日（本院认为，该日期实为2011年6月30日，合同文本系笔误）前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。同时，双方对逾期交房和逾期办证的违约责任进行了约定（详见合同文本第十、十六条）。合同签订后，原告已于2010年1月25日前付清了全部购房款1229210元，但被告至今未按合同约定期限向原告交付房屋和权属证书，故原告提起诉讼，诉请如前。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案原、被告双方以商品房买卖合同的形式签订的商品房买卖合同，其主体合格，内容合法，属有效合同，对合同双方当事人具有法律约束力。根据合同约定，被告应当在2010年12月31日前向原告交付经验收合格的商品房、2011年6月30日前取得相应的土地和房屋权属证书。如若逾期，被告须支付相应的违约金。现原告据此要求被告支付逾期交房和逾期办证两项违约金，而被告提出了相应的答辩意见（详见前文）。针对双方观点分歧，本院逐一分析如下：第一，被告认为，至今未交房并非被告恶意拖延，而是因为建筑公司擅自延误工期。本院认为，合同具有相对性，市场经济生活中，合同的相对性应得到严格的遵守。本案原、被告之间的房屋销售合同依法成立并生效，合同中的义务条款对当事人具有约束力，违反合同约定义务而无约定或者法定的免责事由均须承担相应的违约责任。被告所称涉案商品房未按时交付系建筑公司擅自延误工期，并不产生违约的免责效力，故本院对此不予采纳。第二，被告认为，因房屋还未交付，本案现在不能同时主张逾期交房和办证两项违约金。本院对此不予认同。首先，购房合同系当事人双方自愿签订，合法有效，合同中明确载明被告向原告交付商品房和办理相关权属证书的时间，具体明确，现被告已逾期交房和办证，显然与此相悖；其次，按时交房和办证等系合同载明的被告义务，现未交房虽非被告恶意所致，然逾期交房已是实然，其未按时办证乃系前者导致，他人不能要求别人为其违约行为承受权益的损害。加之，如果现在不允许原告主张逾期办证的违约责任，而须等待被告交付房屋之后方可主张，这显然置原告权益于一种飘忽不定的状态，因为被告何时能够交房是原告所不能预知和影响的。再者，如若在交房之前不能主张逾期办证违约金，待到交房之后再行主张，违约起始时间也只应确定为2011年7月1日，故不难断定，逾期办证违约金现在主张与待交房之后主张并无二致。因此，本院对被告此抗辩意见不予采纳。第三，被告认为，房子没有交付，违约时间不能确定，现在无法计算违约金。本院认为，合同中被告交房和办证的时间确定、清楚，被告到期未履行相关义务，违约便已构成。至于违约时间的确定与否，并不影响原告就已发生的违约损失请求被告承担责任。因此，被告的抗辩意见本院不予采纳。第四，被告认为，第一项诉讼请求合同约定的违约金是按日万分之零点五计算，而非日万分之五，原告主张过高。对此，本院认为，合同中已明确载明被告逾期交房的违约金的计算标准为已付购房款的日万分之零点五，并不存在过低的情形，原告所称银行贷款率很高及导致儿子结婚租住房屋的理由并不足以达到调高违约金的要求，故本院对被告该抗辩意见予以采纳。第五，被告认为，第一、二项诉讼请求要求按日万分之五计算违约金过高，要求调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”按照合同约定的违约金计算方式计算，截止2013年5月22日，本案逾期交房的违约金为1229210元＊0.00005＊874天=53716.48元，逾期办证违约金为1229210元＊0.0005＊693=425921.27元，两项合计479637.75元。加之被告违约的状态仍在持续，从公平合理的角度出发，如此违约金显然过高，应予适当调整。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”被告要求降低违约金，本负有举证证明要求降低的理由及依据的责任。但从举证可能性的角度而言，被告难以举出因自己违约给对方造成损失的证据，而原告也未能对其损失予以举证，其实际损失难以确定。本院认为，从订立合同的目的来看，原、被告之间关于违约金的约定更具惩罚性质，换言之，是合同双方对于违约所约定的一种私的制裁。鉴于《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”的规定，同样属于“私的制裁”的定金，其数额不得超过主合同标的额的百分之二十。基于类似的利益状况，该法的立法精神也应当体现在惩罚性违约金上，故本院对本案类推适用《中华人民共和国担保法》第九十一条，根据法官的自由裁量权，将本案现已发生的违约金酌情调整为1229210元＊0.2=245842元。为防止被告懈怠履行合同义务，敦促被告及时交付房屋和办理相关权属证书，降低原告方权益损失，以后违约金仍按合同据实计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十四条的规定，判决如下：被告衢州市远大房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告徐耀山、舒筱萍逾期交付衢州市区曙光路5号衢州市“远大·欧景御花苑”第2幢2-3号商品房及逾期办理该商品房土地、房屋权属证书两项违约金，截止2013年5月22日，共计245842元；以后违约金按照合同约定据实计算。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11348元，由被告衢州市远大房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。审 判 长 徐 荣 华代理审判员 聂留辉人民陪审员陈雪芬二〇一三年五月二十二日书 记 员 徐 贞 关注微信公众号“”