（2013）杭富民初字第443号
裁判日期: 2013-05-21
公开日期: 2015-01-09
案件名称
王竹华与邵叶根房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市富阳区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王竹华,邵叶根
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条，第九十六条第一款，第二百二十四条第一款；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
浙江省富阳市人民法院民 事 判 决 书（2013）杭富民初字第443号原告：王竹华。委托代理人：徐玲琳。被告：邵叶根。原告王竹华为与被告邵叶根房屋租赁合同纠纷一案，于2013年3月22日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由审判员傅红盛于2013年5月7日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告起诉称：2009年12月3日，被告与浙江三江房地产开发有限公司（以下简称三江房产）签订房屋租赁协议一份，租得位于富阳市富春街道文教路30-7号营业房。被告在未征得三江房产同意转租的情况下，欺骗原告其已同意转租，2010年9月30日，原、被告签订《租房协议》一份，约定将涉案房屋转租给原告，租期5年。根据协议，原告支付给被告租金35000元、水电押金3000元。2010年11月，因被告未向三江房产缴纳租金，且三江房产得知被告已转租，即要求原告直接与其签订租房合同。原告于2010年11月30日与三江房产签订《商铺租赁合同》一份，租金从2010年12月1日起支付，租期3年，自2010年12月1日至2013年11月30日。原告据此已向三江房产缴纳三期租金。2011年2月16日，因被告拖欠租金两个月，三江房产解除了与被告之间的房屋租赁合同。原告多次要求被告返还租金及押金，但被告拒不返还。原告曾于2012年起诉，后撤回起诉。后原告继续向被告催讨，但被告至今仍拒不退还。故起诉请求：1、确认原、被告于2010年9月30日签订的《租房协议》无效；2、被告返还原告租金35000元、水电押金3000元，并赔偿利息损失2660元（38000元×月息0.5%×14个月）；3、本案诉讼费由被告承担。为证明其诉讼主张，原告向本院提交了下列证据材料：1、《租房协议》及收条各一份，以证明原、被告租赁关系及被告收取的租金、水电费押金数额。2、《商铺租赁合同》一份、发票三份及收款收据一份，以证明三江房产向原告收取房租和水电费押金。3、公证书一份，以证明原、被告房屋租赁合同无效。4、个体工商户营业执照（复印件）一份，以证明收条上所提到的文教路30-6号与个体工商户营业执照上面的文教路30-7号事实是同一个地方。被告未作答辩，也未向本院提交证据材料。针对原告提交的证据材料，被告未到庭质证。本院认证如下：1、证据1，系原件，且与本案具有直接的关联，予以认定。2、证据2，其中的租赁合同及发票，同前述理由，予以认定；其中的收款收据，虽系原件，但收款人处仅记载有一个“章”字，并无任何部门或个人加以证明，故在本案中不予确认。3、证据3，系公证文书，对其真实性、合法性予以确认；但所公证的事项为三江房产向被告寄送解除协议通知的证据保全，而合同是否有效的确认机关为人民法院或仲裁机构，故对其所要证明的其与被告间租赁合同是否有效本身不予确认。4、证据4，虽系复印件，但其中的内容，如字号、经营者姓名等内容能与证据2中的租赁合同中的承租人基本内容相印证，故予以确认。经审理，本院认定如下事实：1、2009年12月3日，被告与三江房产签订营业房租房协议，约定：三江房产将其坐落于富春街道文教路36-7号房屋租赁给被告。2、2010年9月30日，原、被告签订《租房协议》一份，载明：经双方协商，乙方（即原告）要求租用甲方（即被告）位于文教路36号营业房，租用时间5年，自2010年10月1日至2015年9月30日止，租金第一年为30000元，以后每年度租金在前一年度租金的基础上递增；于2010年10月1日前支付30000元，于2011年10月1日前支付31500元……。在该协议落款处，被告签具“本协议第一年度房租30000元结清，收到水电等押金3000元。2010年9月30日”字样。2010年11月20日，被告向原告出具收条一份，载明：收到文教路30-6号店面租金5000元（预付2010年10月至11月份房租）。3、2010年11月30日，原告与三江房产签订《商铺租赁合同》一份，载明：甲方（即三江房产）将坐落于富春街道文教路30-7号房屋合法出租给乙方（即富阳市宏达丝网经营部，性质为个体工商户，业主为原告）使用，租期3年，自2010年12月1日起至2013年11月30日止；租金总额为72507元；第一年租金为23000元，于2010年12月1日前足额交付；第二年租金为24150元，于2011年11月15日前足额交付；第三年租金为25357元，于2012年11月15日前足额交付；乙方应向甲方一次性支付500元的履约保证金作为全面履行本合同的保证；等等。签约后，原告分别于2011年4月3日、2011年12月24日、2012年12月31日向三江房产支付租金23000元、24150元、25357元。4、2011年2月16日，三江房产向被告发出《解除协议通知》，载明：邵叶根，我单位于2009年12月3日与你签订了关于文教路30-7营业房的租房协议；根据协议约定，你延期支付租金达2个月的，我单位可单方解除协议，并另行安排出租，且对你不作任何补偿；因你延期支付租金已超2个月，我单位决定解除上述租房协议。5、2012年9月11日，原告曾向本院提起诉讼，要求被告立即返还租金及租房水电押金38000元，并承担案件诉讼费。2012年10月12日，原告撤回了起诉。6、庭审中，原告称，其不清楚三江房产与被告之间有关租赁的具体内容及被告履约的情况，其与三江房产签约时并不知道三江房产是否与被告已解除租赁关系。本院认为：被告将其向三江房产承租的房屋在未经房屋出租人三江房产同意而转租给原告的事实，有三江房产向被告发出的《解除协议通知》及原、被告签订的《租房协议》等可证，本院予以确认。虽然被告在2010年11月20日出具的收条中载明转租房屋为文教路36-6号，但原告所提交的营业执照及《解除协议通知》均载明租赁房屋为文教路36-7号，故可以确认被告转租给原告的房屋与原告直接向三江房产承租的房屋具有同一性。三江房产向被告发出通知，即表明不同意被告将涉案房屋转租给原告；针对解除通知，被告未向三江房产提出异议，应视为其同意解除；原告因此要求确认其与被告之间签订的租房协议自2011年2月16日之后的部分无效，本院予以支持；对2011年2月15日之前的租房协议部分，由于三江房产在向被告发出通知中仅“决定解除”，而未对该部分转租行为作出相应的意思表示，故原告要求确认该部分协议无效的请求，本院不予支持。原告于2010年11月30日与三江房产另行签约并自2010年12月1日起向三江房产支付租金，系其与三江房产之间的自行约定；从《解除协议通知》可以印证，被告至少未向三江房产缴纳2010年12月16日之后的租金，故被告在此之后不能从中获利，被告应将其从原告处收取的相依部分租金及水电押金返还给原告；原告要求被告返还2010年12月15日之前部分的租金，由于其未能举证证明被告实际向三江房产缴纳租金的证据，且在该期限内承租房屋由其实际占有，故本院不予支持。在《解除协议通知》发出后，被告即应及时将其从原告处收取的上述相应租金及水电押金退还给原告，故对原告要求被告支付自2010年12月16日起的利息损失的请求，本院予以支持；对其余利息损失请求，则不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃相应的诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十六条、第二百二十四条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告王竹华与被告邵叶根于2010年9月30日签订的《租房协议》自2011年2月16日起至2015年9月30日止之间的内容无效。二、被告邵叶根返还原告王竹华租金23750元。三、被告邵叶根返还原告王竹华水电押金3000元。四、上述二、三两项，合计26750元，限被告邵叶根于本判决生效之日起十日内履行。五、被告邵叶根自2011年2月16日起，以26750元为基数，按月利率0.5%的标准支付原告利息损失，至判决确定的上述款项付清之日止。六、驳回原告王竹华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费817元，减半收取408.50元，由原告王竹华负担128.50元，被告邵叶根负担280元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交［浙江省杭州市中级人民法院开户行为工商银行湖滨支行，户名浙江省杭州市中级人民法院，帐号12×××68］。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审判员 傅红盛二〇一三年五月二十一日书记员 陈水英 来源：