（2011）建民再初字第1号
裁判日期: 2013-05-20
公开日期: 2014-10-31
案件名称
原审原告南京际华三五O三服装有限公司与原审被告南京怡雅饭店管理有限公司房屋租赁合同纠纷再审民事判决书
法院
南京市建邺区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
南京际华三五Ｏ三服装有限公司,南京怡雅饭店管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第八十四条第一款，第一百零六条第一款，第一百零八条，第一百一十条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十九条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第二百条
全文
南京市建邺区人民法院民 事 判 决 书（2011）建民再初字第1号原审原告：南京际华三五O三服装有限公司，住所地在本市建邺区南湖路40号。法定代表人：徐建农，执行董事。委托代理人：屈国平，北京市君泽君（南京）律师事务所律师。原审被告：南京怡雅饭店管理有限公司，住所地在本市建邺区南湖路40号。法定代表人：颜某某，执行董事。委托代理人：张明，男，汉族，1956年8月27日出生。委托代理人：任延，上海中建中汇（南京）律师事务所律师。原审原告南京际华三五O三服装有限公司（以下简称“三五O三厂”）因与原审被告南京怡雅饭店管理有限公司（以下简称“怡雅饭店”）房屋租赁合同纠纷一案，于2008年10月7日向本院提起诉讼，本院于2009年2月27日作出（2008）建民初字第2138号民事判决。被告不服，上诉至江苏省南京市中级人民法院。南京市中级人民法院于2009年7月8日作出（2009）宁民四终字第604号民事判决。被告仍不服，向江苏省高级人民法院申请再审。江苏省高级人民法院于2011年3月30日作出（2010）苏审二民监字第6号民事裁定，指定南京市中级人民法院进行再审。南京市中级人民法院再审后，于2011年8月12日作出（2011）宁民再终字第22号民事裁定，撤销该院（2009）宁民四终字第604号民事判决和本院（2008）建民初字第2138号民事判决，将本案发回本院重审。本院立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告三五O三厂的委托代理人屈国平，被告怡雅饭店的委托代理人任延、张明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2008年10月7日，原审原告三五O三厂向本院提起诉讼称，2004年7月28日，原、被告签订合作协议，双方约定：原告将其房产交给被告自主经营，被告须安排原告部分员工上岗，原告减免部分资产使用费用，合作期限12年，自2003年7月1日起至2015年6月30日止，双方对合作条件、员工五险一金、资产使用费用、经营方式、违约责任等条件均作了约定。2006年7月1日，双方又签订租赁协议一份。上述协议履行过程中，被告并未按协议履行全部义务，拖欠原告各项费用，且擅自加盖、拆改房屋。原告多次与被告交涉，但其以种种理由拒绝。原告认为，被告未按协议履行义务，经原告多次催告仍拒绝履行，其行为已构成违约。故原告诉至法院，请求判令：一、解除双方的合作协议及租赁协议，判令被告迁让房屋，返还财产（详见清单）；二、被告支付各项费用1226364元（计算至2008年8月），偿付利息及违约金（利息自2008年5月1日起至判决之日止，利息按照银行同期贷款利率计算，违约金按利息15%计算）；三、被告承担本案诉讼费。被告怡雅饭店辩称：首先，原、被告之间的基础法律关系是租赁关系。双方从2003年1月签订的第一份合同为租赁合同，且原告在起诉时也是租赁关系。本案涉及原告企业改制的历史背景和政策，当时原告面临破产，数千职工面临下岗失业，为了维护稳定，厂里安排员工“退二进三”，成立了包括本案被告在内的20多家公司。双方签订租赁合同后，在合同履行过程中，原告不断修正和摸索双方的合同形式，被告也就在政策和合同的指导下不断改造投资，不断适应原告的改革模式。其次，原告要求被告支付装修费262500元和空岗费178219元，没有事实根据；原告还欠付被告相关费用80万元，相互抵扣后，被告并不拖欠原告费用；当时被告进行房屋改建和扩建，是经过原告同意的，原告在诉讼前从未表示异议。再次，被告欠付水电费等问题是属于原告的前任厂长和政策改革的遗留问题，大多发生在2006年签订租赁协议之前。当时原告考虑到被告经营的种种困难，并且为原告解决职工问题等，同意被告缓缴水电费用，并且重新签订租赁协议，因此被告并不存在拖欠费用和违反合同的行为。综上，考虑到双方合同签订和履行的历史背景、政策、原因等，被告通过5年的时间，筹集并投入了八九百万元，所有职工倾其所有投入饭店，饭店刚开始收益，原告要求解除合同并迁让房屋的主张，没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。本院重审查明，原告三五0三厂于2002年11月19日经职工代表大会第二十三届二次会议通过《南京三五0三服装总厂产品及产业结构重组整合方案》，其中在第二条第五项注明加速物业三产服务业发展，组建物业三产总公司，为职工创造更多就业岗位，其形式之一是合资合作组建正阳宾馆（暂定名），从事住宿、餐饮、休闲等服务。原告于2003年1月28日与筹建中的“怡和饭店（源于正阳宾馆）”签订了租赁协议，后“怡和饭店”因名称事宜未注册成功。2003年4月9日，被告怡雅饭店（源于怡和饭店）注册成立，注册资本为50万元，原告作为股东之一投资10万元。2004年7月28日，原告与被告签订合作协议，约定：双方合作经营招待所综合楼、餐厅、东厂园区，建筑面积3755平方米，合作期限自2003年7月1日起至2015年6月30日止（其中东厂园区的租赁期到2007年1月1日止），因东厂园区权属问题未定，东厂园区在使用期间，所上项目、投资、改建由被告自理，租赁期满，原告不做任何经济补偿；被告必须优先从原告的合同制员工中招聘员工，第一阶段为35人，第二阶段为45-50人，厂内招聘员工达不到职数的按工厂03劳资第（）号文件收取空岗费（未具体注明文号）；被告在招聘员工时，被录取的员工由被告培训和试用三个月，在三个月期间内，员工的劳动报酬由原告承担，加班工资等由被告给付；原告所属员工的劳动关系仍在原告，被告负责按月发放员工的薪金、津贴，关于员工的“五险一金”（养老、医疗、失业、工伤、住房公积金），由被告按月支付给原告，由原告负责交纳；被告应为南湖生产基地员工提供有偿工作餐服务；对原告指派的餐饮、住宿接待任务，被告在有偿服务的同时有责任以星级酒店的服务标准树立原告的企业形象；原告需提供大楼内客房的有线电视接入、独立的电话总机。第四条“资产费用约定”中第2款的约定，原告投入的房屋装修费用计42万元，约定分8年收回费用，计入经营成本，但对于其他类别的“资产费用”未明确具体计算标准。第五条约定，原告向被告注资10万元，占被告20%的股份，利润分配按此比例。第九条违约责任约定，双方如有违反合同，给对方造成经济损失的，除按照实际损失额赔偿对方损失外，另支付对方违约金，即实际损失额的15%。2005年5月11日就被告拖欠原告水电费一事，双方达成还款协议，在原告减免部分水电费后，共同确认被告应当向原告支付拖欠的水电费及利息共计495246.29元，被告应分期向原告偿还上述款项。2005年5月30日，被告通过股东会决议，一致同意原告将持有的20%的股份按原价收回。之后，被告向原告支付了10万元退股款。2005年7月27日，原告发出通知，决定对已过扶持期的关联公司收取占用工厂资产的使用费，从2005年7月1日开始，向被告收取占用原告资产的使用费：1、南湖西厂区房产每月5346.72元；2、原有设备每月101.42元，合计每月5448元。在原告对被告持股期间，由原告的原法定代表人颜某某担任被告的法定代表人，在被告同意原告退股后，原告曾催告被告办理法定代表人变更手续，至今尚未办理。原告的法定代表人已于2007年1月变更，原告现在的法定代表人为徐建农。2006年7月1日，原告与被告签订租赁协议，约定：由被告租用原告位于南湖路40号西厂区，面积2290.97平方米；租赁期限自2006年7月1日起至2015年6月30日止；年租金274916.4元（22909.7元×12个月），实行先交款后使用的原则，每月提前5日支付租金，若被告拖欠租金超过5日，视为毁约，协议立即终止；原告负责向被告提供经营期间的商业照明用电用水，水电费的支付按原告能源公司转供水、电价格执行，被告按月实际用量向原告缴纳，若被告拖欠水电费用，原告有权断电、断水，待按要求结算后，原告给予恢复使用；被告应爱护原告房屋及设施，未经原告许可不得随意改变房屋结构，否则视为毁约，协议立即终止；被告不得将房屋转租他人使用，否则，协议立即终止。双方在租赁协议签订的当日，又签订补充协议一份，约定由被告按租赁合同每月向原告交纳租赁费22909.7元，原告在当月30日前一次性返还给被告职工安置补偿费17562.98元，两项费用相冲抵后，被告每月应支付的租赁费为5346.72元，但被告实际一直按照每月5448元的数额支付租赁费。2008年4月15日，原告向被告发出律师催告函，认为被告拖欠资产使用费、职工“五险一金”、空岗费、装修费、水电费等各项费用1075271元，要求被告立即履行还款义务。2008年7月31日，原告再次发出催告函，要求被告支付拖欠的各项费用1003461元。2008年8月14日和9月4日，原告向被告发出两份工作函，认为被告对原告的餐厅进行投资改造并搭建违章建筑的行为构成违约，要求被告停止违约行为、拆除违章建筑。目前，双方一致确认被告共欠原告员工“五险一金”的数额为226581.47元。另查明，在被告向江苏省高级人民法院申请再审期间，原告的原厂长颜某某出庭作证，并出具了情况说明三份，证明原、被告之间签订的租赁协议已替代合作协议，合作协议期间的装修费包含在资产使用费之内，租赁协议期间的租赁费即资产使用费；同时，基于原、被告之间的特殊关系，并考虑到被告的经营情况，当时原告同意被告暂缓支付拖欠的资产使用费、水电费等费用，并未因为被告拖欠费用而解除双方的租赁关系。本案庭审中，原告对颜某某的证人证言和情况说明质证认为，根据工商登记资料显示颜黎明目前仍为被告的法定代表人，颜某某与被告之间存在利害关系，而且该证据均不属于法律规定的新的证据，不应作为认定本案事实的依据。以上事实，有原告提供的合作协议、租赁协议、资产登记表、固定资产移交清单、照片、五险一金明细表、通知、资产使用费（租赁费）明细表、水电费清单及明细、水电费还款协议、水电费核对单、律师催告函、退股决议、培训工资统计表，被告提供的住宿和餐费签单、厂长办公会决议、告知函、职工请愿书、颜某某出具的三份情况说明、省法院的询问笔录和谈话笔录、市法院庭审笔录和调解笔录及谈话笔录、公司章程，以及当事人陈述等证据予以证实。本案的争议焦点为：一、租赁协议与合作协议之间的关系如何界定；二、被告是否应该支付装修费、空岗费；三、被告拖欠各项费用的数额；四、原告是否有权解除合同。关于争议焦点一，本院认为，合作协议与租赁协议是两个不同性质的法律关系，不可能同时并存。首先，两份协议的标的实质上具有同一性。关于两份协议的标的范围，双方一致认可两者的区别在于合作协议中约定了东厂区，由于在合作协议的履行期间，原告并未取得东厂区的产权，在租赁协议签订之前，东厂区实际已经不再属于双方合作的范围，租赁协议中的租赁范围也未包括东厂区，即合作协议所约定的招待所综合楼、餐厅与租赁协议所约定的西厂区房屋范围一致。其次，被告支付的资产使用费与租赁费数额一致。合作协议中所约定的资产使用费为每月5448元，租赁协议中所约定的租赁费与职工安置费相冲抵后，被告应支付的租赁费为每月5346.72元，但被告仍按每月5448元的数额履行，原告对此也予以默认。再次，原告抽回投资款及双方签订租赁协议的行为，表明合作协议已经终止履行。合作协议签订后，原告向被告注资10万元，后决定收回投资款，在双方于2006年7月1日签订租赁协议及补充协议时，在租赁协议与合作协议关于标的范围、资产使用费（租赁费）等实质内容约定一致的情况下，合作协议实际上已终止履行，双方之间自此仅存在房屋租赁合同的法律关系。至于双方对合作协议的履行期间结算与否，不影响两份协议之间关系的界定。最后，被告自愿承担员工的“五险一金”，与两份协议的关系界定亦无关联。虽然被告自认在租赁协议履行期间应向原告支付员工的“五险一金”，但这是基于被告雇佣员工产生的实际费用，属于劳动用工方面的意思自治，原告向被告收取“五险一金”后，亦应向相关部门缴纳，故原告以此推定合作协议和租赁协议同时履行的意见，本院不予支持。关于争议焦点二，本院认为，被告不应向原告支付装修费和空岗费。合作协议中第四条系对“资产使用费”的约定，该条第2款中载明装修费42万元分8年回收，系明确约定了装修费的计算标准，但对于其他“资产使用费”费用仅做了原则性的约定，并未约定具体的数额和计算标准。原告于2005年7月27日作出通知，明确被告应自2005年7月1日起每月支付资产使用费5448元，由于合作协议中所约定的装修费，属于“资产使用费”条目下的一项内容，因此，装修费应被计算在资产使用费之内，这也与颜某某的证人证言相互印证。因此，在双方合作协议的履行期间，被告应每月向原告支付资产使用费5448元，原告另外再向被告主张装修费，缺乏相应的依据，本院不予支持。对于空岗费，在合作协议中涉及空岗费的内容，但协议中所载明的03劳资第（）号文件未注明具体文号及内容，虽然原告也提供了其于2003年9月10日作出的（2003）宁三人字第065号通知，但是由于该通知并未直接指向被告，原告也未能提供被告签收或认可该通知内容的证据，故对原告要求被告支付178219元空岗费的主张，缺乏相应的依据，本院不予支持。关于争议焦点三，本院经过核算，被告应向原告支付各项费用的数额为746702.63元。在合作协议履行期间，被告欠原告的资产使用费为49032元；被告应交的水电费包括：2005年1月之前为435014.29元及利息60232元（结算确定的利息），2005年2月至2006年6月为水费80435.8元和电费226192.57元；2006年6月30日之前被告已支付了水电费182502.85元，该期间被告向原告供电发生的费用为45131.65元；原告确认欠被告职工培训工资18660.8元，并同意在本案中予以冲抵。在租赁协议履行期间，被告欠原告租赁费49032元；被告应支付的水电费为116261.7元，被告在该期间支付了78081.3元，被告向原告供电发生的费用为132760.6元；原告确认欠被告的消费、住宿费用为38942元尚未结算，并同意在本案中予以冲抵。关于员工“五险一金”，被告自愿按照原告所主张的数额进行给付，因此，被告应向原告支付“五险一金”226581.47元（已扣减原告应给付被告的部分消费费用720228.65元）。由于双方在两份协议履行期间均存在互负到期债务的情形，原告亦自愿对于应给付被告的款项在本案中进行抵扣，本院经过核算认定，被告还应支付原告各项费用合计746702.63元（49032元＋435014.29元＋60232元＋80435.8元＋226192.57元-182502.85元-45131.65元-18660.8元＋49032元＋116261.7元-78081.3元-132760.6元-38942元＋226581.47元）。对于被告要求原告还应向其支付的职工工资、计划生育假期工资、有线电视费、电话总机费用、租车费用等费用，由于未提供足够的证据予以证明，本院在本案中不予支持，如果被告确有证据证明原告还应向其支付其他费用，可另案主张权利。关于被告要求原告承担合作期间的亏损，由于未提供双方已经对合作期间进行结算的证据，因此，本案对此不予处理，如果被告确有证据，可另案主张权利。对于原告要求被告自2008年5月1日起支付所欠费用的利息及违约金的主张，本院认为，原告向被告催要所欠费用后，被告未及时给付欠款，已给原告造成一定的损失，因此其要求被告承担逾期付款利息的主张，本院予以支持；对于双方在合作协议中约定的违约金，虽然被告存在拖欠费用的行为，但原告曾同意被告缓交各项费用，对于拖欠的大部分水电费双方又形成了分期付款的协议，结合原告也存在未结清所欠被告的职工培训工资等费用的行为，本院认为，在被告已承担逾期付款利息这一实际损失的情况下，原告要求被告支付违约金的请求，本院不予支持。关于争议焦点四，本院认为，原告与被告之间形成的租赁合同关系不应解除。由于双方的合作协议已实际于2006年6月30日终止履行，因此，原告起诉要求解除与被告之间合作协议的请求，缺乏事实基础，本院不予支持。经过最终结算，被告虽然存在拖欠原告资产使用费、租赁费、水电费等费用，但绝大部分费用发生在合作协议期间，而合作协议已终止履行，被告仅存在支付相应费用及利息损失的责任，不能产生解除租赁协议的法律后果。对于租赁协议期间，根据双方的交易习惯，存在原告以其消费费用直接冲抵被告应支付款项的情形，由于原告在该期间亦存在未向被告结清消费费用的行为，且在诉讼之前就被告拖欠费用的种类和数额，双方分歧较大，一直未形成一致的结算意见。综上，在双方对于被告应支付款项存在较大争议的情况下，原告以被告拖欠各项费用合计1226364元为由，要求解除与被告之间的租赁协议，本院不予支持。关于被告对房屋进行扩建、改建的事宜，根据颜某某的证人证言及情况说某被告的该行为已征得了原告的同意，再结合双方在同一大院内、同一幢楼办公，原告在被告建设期间并未进行阻止，也视为原告当时默许被告对房屋进行扩建、改建。因此，原告以此作为解除租赁协议的条件，亦不成立。关于颜某某的证人证言及情况说明的效力认定，本院认为，虽然工商登记资料显示颜某某仍然为被告的法定代表人，但在原告抽回在被告的投资款后，颜某某实际已经与被告没有直接关系，只是被告未及时变更工商登记，原告对此也予以认可，因此，原告认为颜黎明与被告之间存在利害关系，其证人证言及出具的情况说明不应被采信的观点，本院不予支持。又因颜某某曾于2002年1月至2007年1月期间担任原告的法定代表人，对当时原、被告之间的合同签订、履行等事宜较为熟悉，故其在被告申请再审期间所作的证人证言，以及出具的情况说明，对本院公正审理本案具有重要作用，因此，本院认为该证人证言和情况说明属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（一）项规定的“新的证据”，本院将其作为本案认定事实和作出裁判的证据予以采用。综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条第一款、第一百零八条、第一百一十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十九条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百条之规定，判决如下：一、被告南京怡雅饭店管理有限公司自本判决生效之日起十日内向原告南京际华三五O三服装有限公司给付各项费用746702.23元以及自2008年5月1日至生效判决确定的给付之日止的利息（按照银行同期贷款利率计算）；二、驳回原告南京际华三五O三服装有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费16405元，由三五O三厂负担6405元，怡雅饭店负担10000元（原告预交案件受理费中的剩余部分由被告向其直接支付，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长 朱 宁审 判 员 宋毅刚审 判 员 高福罡二〇一三年五月二十日见习书记员 赵丽莎 更多数据：