（2013）杭下民初字第252号
裁判日期: 2013-05-02
公开日期: 2014-04-02
案件名称
陈美娟、应泉荣与陈荣君、何裕琼房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市下城区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈美娟,应泉荣,陈荣君,何裕琼
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2013）杭下民初字第252号原告（反诉被告）：陈美娟。原告（反诉被告）：应泉荣。共同委托代理人（特别授权代理）：蒋伟政。被告（反诉原告）：陈荣君。被告（反诉原告）：何裕琼。共同委托代理人（特别授权代理）：林清城、吴先熹。原告陈美娟、应泉荣诉被告陈荣君、何裕琼房屋买卖合同纠纷一案，于2013年2月4日立案受理后，依法由审判员章幼戎独任审判，被告陈荣君、何裕琼在提交答辩状期间提起反诉，本院审查受理后，将反诉与本诉合并审理，并组成合议庭，于2013年3月19日公开开庭进行了审理。应泉荣及陈美娟、应泉荣共同委托代理人蒋伟政，陈荣君、何裕琼共同委托代理人林清城到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈美娟、应泉荣诉称，2011年1月21日，在杭州我爱我家房屋租赁置换有限公司的居间下，原、被告就原告所有的杭州市下城区三槐里11号2单元501室房屋达成买卖协议，双方签订了《杭州市房屋转让合同》和《补充协议》，原告将杭州市下城区三槐里11号2单元501室的房屋以130万元的价格转让给被告，按照合同约定被告应于2011年1月29日前缴清税费，但被告直到3月才去缴纳，导致原告订购的房屋因无法按约付款而被没收定金，给原告造成重大的经济损失。即使考虑其中有新国八条政策的变化，被告自己也至少拖延了1个多月时间，故诉请判令被告陈荣君、何裕琼支付违约金13万元并承担本案诉讼费。被告陈荣君、何裕琼辩称，被告并未违约。2011年1月21日双方签约当日被告就委托中介公司办理房屋过户按揭等手续，被告按约先向中介公司付1万元的税费，根据合同约定届时多还少补。但由于1月26日国务院发布了新国八条通知，银行按揭手续受到影响，因此被告办理的房屋贷款手续的时间较长，在4月19日贷款发放下来后就已经全部支付给原告。综上，要求判令驳回原告的诉讼请求。反诉原告陈荣君、何裕琼诉称，反诉原、被告签订的《杭州市房屋转让合同》及《代理合同》中均约定：反诉被告应在2011年4月30日前将房屋交付反诉原告验收，并于2011年4月30日前完成物业交割手续（包括腾空房屋，迁出户口，并将房屋已发生的各项费用等付讫凭证及房屋钥匙交反诉原告）。但反诉被告在房屋交付期限届满时，未履行任何一项交割内容，一直到6月15日才由中介公司告知户口迁出，通知领取钥匙，但水电等因陈荣君、何裕琼不予配合无法及时办理，目前煤气都没有办好。综上认为，反诉被告逾期交房，未按合同约定交房，使得反诉原告无法及时入住，办理相关手续，造成了一定的经济损失。为此诉请判令反诉被告陈美娟、应泉荣支付违约金13万元并承担本案诉讼费。反诉被告陈美娟、应泉荣辩称，反诉被告在收款后在4月29日将房屋钥匙交给中介公司，中介公司与被告联系后安排5月3日交房，但当天反诉原告以反诉被告的户口还未迁出为由拒绝收房，后来什么时候再拿走钥匙反诉被告并不清楚。反诉被告需要在反诉原告支付房款后才能够支付新买的房屋房款，办理三证后才能迁出户口。由于反诉原告迟延交付税费等违约行为才导致反诉被告购房进程拖延，反诉原告违约在先。要求判令驳回反诉原告的反诉请求。原告（反诉被告）陈美娟、应泉荣为证明其主张，提交下述证据材料：1.《房屋转让合同》，欲证明原、被告双方权利义务关系；2.《补充协议》，欲证明陈荣君、何裕琼应在2011年1月29日前将所有税费交付给中介；3.《房屋转让居间协议》、《收据》、《情况说明》，欲证明因陈荣君、何裕琼的违约行为导致陈美娟、应泉荣未能在约定时间内签订购房合同，2万元定金被没收；4.《代理合同》、欲证明违约方应按照房屋成交价的10％向对方支付违约金；5.《通知书》，欲证明陈美娟、应泉荣曾于2013年1月17日就与陈荣君、何裕琼的买卖合同纠纷向西湖法院起诉；6.名片、物业交验单，欲证明陈美娟、应泉荣于2013年5月3日交房的事实；7.中介公司提供的收款收据2份，欲证明陈荣君、何裕琼20**年3月3日才缴纳了税款。对上述证据经庭前证据交换和庭审质证，陈荣君、何裕琼对证据1、2的真实性无异议，认为能够证明双方的权利义务，但有关税费约定应当以代理合同为准，对其证据效力本院予以认定。对证据3真实性认为无法判断，关联性有异议，本院认为该组证据的关系人为陈美娟、应泉荣与案外人，在案外人未到庭的情况下其真实性无法确定，对其证据效力不予认定。对证据4认为有自行更改的痕迹，应当以未修改的合同为准。本院认为陈美娟、应泉荣提交代理合同中的修改内容与陈荣君、何裕琼提交的代理合同不一致，虽然陈荣君、何裕琼提交的代理合同中亦有违约方应按照房屋成交价的10％向对方支付违约金的约定，双方对此欲证事实并无争议，但对该证据效力本院不予认定。对证据5无异议，对其证据效力本院予以认定。对证据6三性及证明力均有异议，认为从未见过这张单据，该物业交验单的内容也不符合双方交房的条件，本院认为该物业交验单中中介公司经办人未能到庭应诉，对该证据真实性无法确认，对其证据效力不予认定。对证据7真实性无异议，但认为这是结算凭据，不能证明自己没有按约交付税费的事实。本院认为该证据与本案争议事实相关，对其证据效力予以认定。被告（反诉原告）陈荣君、何裕琼为证明其主张，提交以下证据：1.收款收据、交通银行账务明细，欲证明陈荣君、何裕琼按约支付税费；2.贷款借款凭证，欲证明陈荣君、何裕琼无能力影响银行的放贷时间，银行4月19日放贷后房款已经按约支付；3.房屋所有权证，欲证明他项权的登记时间也为2011年2月24日；4.购房的担保合同，欲证明陈荣君、何裕琼在2011年1月22日就前去办理贷款，并未有意懈怠；5.《代理合同》，欲证明陈美娟、应泉荣应于2011年4月30日前办理有关物业交割手续，交付房；6.接水申请表、转账代缴授权书、水费缴费通知单，欲证明陈美娟、应泉荣至2011年10月17日才将水表户更名；7.公民户籍资料查询证明，欲证明陈美娟、应泉荣至2011年6月7日才将户籍迁出；8.国内特快专递邮件详情单、通知，欲证明陈美娟、应泉荣逾期交房后，陈荣君、何裕琼通知其交房的事实。对上述证据经庭前证据交换和庭审质证，陈美娟、应泉荣对证据1真实性无异议，但认为收款收据的1万元并不是税费，而是意向金。对账务明细确认在4月20日收到88万元，6月10日收到余款2万元，全部房款已经支付完毕。对证据2、3、4真实性无异议，证明对象有异议，认为正是因为陈荣君、何裕琼没有按约支付税费，才导致按揭贷款迟延下来。对证据5真实性无异议，认为自己在4月29日就已将钥匙交给中介公司，中介公司与陈荣君、何裕琼联系后确定5月3日为交房时间。对证据6的真实性无异议，证明对象有异议，认为陈荣君、何裕琼凭借房产证就可以自行到管理部门办理过户手续。对证据7无异议。本院认为上述证据与本案争议事实存在关联性，对其证据效力予以认定。对证据8认为并没有收到过，对三性无法确认。本院认为由证据8本身并无法确认陈美娟、应泉荣已经收到该通知函，故对其证据效力不予认定。综上有效证据及有关当事人陈述，本院认定以下事实：坐落于杭州市下城区三槐里11号2单元501室房屋原为陈美娟、应泉荣所有，2011年1月21日，陈美娟、应泉荣与陈荣君、何裕琼在杭州我爱我家房屋租赁置换有限公司的居间介绍下，就上述房屋的转让分别达成《杭州市房屋转让合同》和《补充协议》及《代理合同》，双方约定陈美娟、应泉荣将杭州市下城区三槐里11号2单元501室、建筑面积45.95平方米的房屋以130万元的价格转让给陈荣君、何裕琼，陈美娟、应泉荣愿意在2011年4月30日前完成物业交割手续（包括腾空房屋，迁出户口，并将房屋已发生的各项费用等付讫凭证及房屋钥匙交陈荣君、何裕琼）。陈荣君、何裕琼应在2011年1月29日前到银行办理按揭手续。如因提供的按揭资料不真实，影响本合同履行的，应承担全部责任。双方同意以下列方式授权中介公司将监管银行账号中房款划转给陈美娟、应泉荣，房款40万元陈荣君、何裕琼于2011年1月29日前交由中介公司指定的银行保证金账号内，同时提供按揭所需全部资料并完成向工商银行朝晖支行申请商业贷款手续，待首付款到账且银行受理商业按揭申请后5个工作日内，陈荣君、何裕琼同意向陈美娟、应泉荣支付40万元，待《房屋所有权证》、《契证》制出且银行放贷后5个工作日内，陈荣君、何裕琼同意向陈美娟、应泉荣支付88万元，待银行放贷且双方完成物业交割手续后5个工作日内支付房款2万元。中介公司应在房屋买卖双方相关交易所需资料、税费齐全及银行按揭审批完毕后进行产权受理并在10个工作日内办妥房屋产权证、契证。如未按约支付房款超过3天的，买方应向卖方支付违约金13万元，合同终止，房屋退还。如未按约交付房屋超过3天的，卖方应向买方支付违约金13万元，合同终止。房屋交易过户中发生的税费代理费等相关费用，票据归陈荣君、何裕琼所有，所有费用由承担方在2011年1月29日前交由委托代理机构。所有过户费用仅为估算数据，具体费用以相关部门开具的发票为准，多还少补。因政策原因导致税费发生变动，则变动部分由陈荣君、何裕琼承担。如果该房屋交易的成交价低于税务部门核定基准价，则按基准价征收税费，由陈荣君、何裕琼承担，并于接到委托代理机构通知后三个工作日缴纳。上述合同签订后，陈荣君、何裕琼于同日向杭州我爱我家房屋租赁置换有限公司支付1万元，收款收据中载明的收款事由为“代收税费”。2011年1月22日陈荣君、何裕琼与工商银行朝晖支行签订《个人购房借款担保合同》，在陈荣君、何裕琼取得的房屋产权证书中注明他项权利人为工商银行朝晖支行，债权数额为90万元，登记时间为2011年2月24日。2011年3月3日杭州我爱我家房屋租赁置换有限公司向陈荣君、何裕琼开具了代收税费30006.7元的收据。2011年4月19日工商银行朝晖支行放贷90万元，2011年4月20日陈美娟、应泉荣收到其中的88万元，之后陈美娟、应泉荣认为于2013年5月3日向中介公司移交了房屋，并在6月10日收到余款2万元。经查陈美娟、应泉荣户口于2011年6月7日自杭州市下城区三槐里11号2单元501室迁入杭州市西湖区九溪路13号。现陈荣君、何裕琼认为直到6月15日，在中介公司告知陈美娟、应泉荣迁出户口后，他们到中介公司领取钥匙。2011年10月17日陈荣君办理了州市下城区三槐里11号2单元501室房屋收费委托手续。本院认为，由原、被告就诉争房屋签订的相关合同内容来看，双方对于房屋交易过户中发生的税费代理费等相关费用，虽然有应由陈荣君、何裕琼在2011年1月29日前交由委托代理机构的相关约定，但对应缴纳的税费金额并未作明确约定，而是约定所有过户费用仅为估算数据，具体费用以相关部门开具的发票为准，多还少补。陈荣君、何裕琼在合同签订当日的2011年1月21日缴纳了1万元代收税费，虽然低于2011年3月3日中介公司最终向陈荣君、何裕琼开具的代收税费30006.7元，但由此并不能确认陈荣君、何裕琼存在有违约的行为，且从中介公司应在房屋买卖双方相关交易所需资料、税费齐全及银行按揭审批完毕后进行产权受理并在10个工作日内办妥房屋产权证、契证的程序来看，缴纳税费并不是银行进行按揭审批的先决条件，这由陈荣君、何裕琼取得产权证上载明的2011年2月24日银行抵押权登记，先于2011年3月3日中介公司最终向陈荣君、何裕琼开具的代收税费时间上亦能作出判断，故对陈美娟、应泉荣以陈荣君、何裕琼未在2011年1月29日前缴清税费为由，请求其赔偿损失13万元的诉讼请求，本院不予支持。对于陈荣君、何裕琼所提出的反诉请求，双方协议中分别对双方各自的合同义务的履行时间进行了约定，从时间上看陈美娟、应泉荣并不能以对方尚未完全履行义务为由延迟履行自己一方的合同义务。陈美娟、应泉荣不能证明自己已经在合同约定的4月30日前适当地履行了房屋的交付义务，户口迁出时间迟于合同约定时间的事实清楚，应承担相应的违约责任。但陈荣君、何裕琼反诉主张的违约金额过高，超过了实际损失，且案件调解过程中陈荣君、何裕琼亦有互不追究的表态，故对反诉请求的违约损失，本院参照租金标准酌情调整至5000元，对其他反诉请求不予全部支持。综上根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）陈美娟、应泉荣的诉讼请求；二、原告（反诉被告）陈美娟、应泉荣于本判决生效之日起10日内向被告（反诉原告）陈荣君、何裕琼赔偿5000元；三、驳回被告（反诉原告）陈荣君、何裕琼的其他反诉请求。如果未按本判决指定的履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2900元，由原告（反诉被告）陈美娟、应泉荣承担（已缴）。反诉案件受理费1450元，由原告（反诉被告）陈美娟、应泉荣承担56元，被告（反诉原告）陈荣君、何裕琼承担1394元（于本判决生效之日起10日内履行完毕）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费（其中本诉案件受理费2900元，反诉案件受理费1450元）。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：1202024409008802968）。审 判 长 章幼戎人民陪审员 王土根人民陪审员 宋晓瑛二〇一三年五月二日书 记 员 王 颖 来源：百度“”