（2013）浙甬民二终字第268号
裁判日期: 2013-05-02
公开日期: 2014-06-17
案件名称
柯春华与仑江集团有限公司合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省宁波市中级人民法院
所属地区
浙江省宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
柯春华,仑江集团有限公司
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）浙甬民二终字第268号上诉人（原审原告）：柯春华。被上诉人（原审被告）：仑江集团有限公司。法定代表人：王福红。委托代理人：周静尧。委托代理人：顾杰赟。上诉人柯春华因与被上诉人仑江集团有限公司（以下简称仑江公司）商品房预约合同纠纷一案，不服宁波市北仑区人民法院于2013年2月28日作出的（2012）甬仑港民初字第75号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年4月9日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理认定：原告柯春华与被告仑江公司于2011年1月15日签订《江南逸庭小区（多层）调产安置商品房订购确认书》（以下简称确认书）一份，约定原告认购江南逸庭8幢504室房产一套，建筑面积为119.41平方米，房价款总额为469538元，其组成为：使用房票部分面积89.72㎡，金额205907元；扩房面积29.96㎡，金额155457元；阁楼面积77.08㎡，金额104058元；储藏室面积5.88㎡，金额4116元；其中首期应付房款60％即282538元，余款187000元办理银行按揭或在交付时付清。确认书第四条约定：“认购人应务必于2011年1月16日至2011年1月25日内凭本确认书、身份证、银行交款单等相应资料到售楼处签订《商品房买卖合同》，超过约定期限不签订《商品房买卖合同》的视为自动放弃，本商品房认购确认书作废，所选的房号进入未购房房源。”当日原告将编号为8号的购买政府指导地段商品房证明交给被告公司江南逸庭销售部。2011年1月16日至2011年1月25日期间，原告未向被告支付首付款，亦未与被告签订商品房买卖合同，江南逸庭8幢504室房产进入未购房房源。2012年2月，被告同意原告以确认书确定价格469538元购买江南逸庭8幢504室房产。原告于2012年2月29日向被告支付购房款400000元，于2012年3月1日向被告支付余款69538元。因原告将该房产转让给案外人王旭，2012年3月1日，被告与王旭就江南逸庭8幢504室房产签订商品房买卖合同。另查明，原告在2012年3月1日向被告支付“江南逸庭8幢504室逾期房款违约金”10000元，被告向原告出具收款收据。原审原告柯春华于2012年8月2日诉至原审法院，请求判令：原审被告归还款项10000元并承担本案诉讼费。原审法院审理认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中原告未按照确认书约定时间与被告签订购房合同，显属违约，虽然该确认书没有就违约金进行约定，但原告承认在2012年的购房过程中被告要求原告支付未按照确认书约定履行的违约金10000元，且最终原告向被告支付了该款，可见原、被告在购房过程中就违约金问题进行协商并达成合意，虽然没有形成书面协议但实际该约定已经履行完毕，且原告虽提出向被告支付违约金10000元并非其本意，但并未提交证据证明在缔约、付款过程中被告有欺诈或者胁迫情节，故现原告主张要求被告返还其已经支付的违约金10000元并无事实和法律依据，该主张难以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》五十二条第（一）项、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出如下判决：驳回原告柯春华的诉讼请求。本案受理费50元，由原告柯春华负担。宣判后，原审原告柯春华不服，上诉至本院，称：原判认定事实不清，适用法律错误。1.上诉人与被上诉人签订的编号为仑房预许字2010第16号商品房订购确认书早已失效，原判以该确认书为依据认定上诉人违约，显然错误。根据该确认书约定，“认购人应务必于2011年1月16日至2011年1月25日内凭本确认书、身份证、银行交款单等相应资料到售楼处签订《商品房买卖合同》，超过约定期限不签订《商品房买卖合同》的视作自动放弃，本商品房订购确认书作废，所选的房号进入未购房房源”，上诉人因故未在确认书约定的期限内支付房款，亦不可能与被上诉人签订《商品房买卖合同》，故上述确认书显然早已失效。2.原判以上诉人支付了违约金为由，推定双方就违约金问题达成合意，显然不合理。既然确认书已经作废，故双方于2012年3月1日发生的房屋买卖行为是基于双方新的买卖合意产生的物权变动。3.一审法院以上诉人没有证据证明在支付违约金时被上诉人存在欺诈或者胁迫为由，认定双方就违约金问题已达成合意，毫无法律和事实依据。江南逸庭小区开始交付使用后，上诉人到被上诉人处要求归还房票，被上诉人告知涉案房屋尚在，同意按确认书上的房价卖给上诉人，为此上诉人于2012年2月与案外人夏银兰就江南逸庭8幢504室签订了一份房屋买卖协议书，并约定高额违约金10万元等。上诉人支付房价后，在去办理房产交易手续时被上诉人才提出因上诉人没有及时按确认书约定时间交款，要求上诉人支付10000元违约金。上诉人为了及时为案外人办理房产过户手续，才被迫支付该10000元。请求二审法院依法改判支持我的一审诉讼请求或发回重审，一、二审诉讼费由对方承担。被上诉人仑江公司答辩称：1.双方签订的确认书有效未解除。确认书对违约责任的约定应当理解为守约方的解除权，而非合同的自然解除。在本案中，经上诉人请求，并经征求当地街道领导意见，出于社会安定考虑，被上诉人最终同意不解除合同，以上诉人承担违约赔偿为前提，继续履行确认书。2.上诉人购房还是基于原确认书，双方没有达成新的订购协议。上诉人称双方在2012年2月份达成新的订购协议不能成立，双方只是对原确认书作了适当的调整。上诉人购买的是拆迁安置房，并使用了房票，根据相应政策，双方必须签订调产安置订购确认书，即如果原确认书作废，双方必须签订新的书面订购协议，上诉人最终也是基于原确认书向被上诉人购房的。3.上诉人向被上诉人支付违约金的行为证明双方已经就违约金事项达成合意并履行完毕，上诉人无权以被胁迫为由要求返还。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。在二审审理期间，上诉人柯春华向本院提供房屋买卖协议书一份，证明其是为了履行这份协议书而被迫支付了10000元违约金的事实。被上诉人仑江公司经质证，认为对证据的真实性无法确定，并认为这份证据与本案没有任何关联性，从证据内容上看即使他与案外人签订买卖协议，也不能证明他支付违约金的行为是受被上诉人胁迫。被上诉人仑江公司未向本院提供证据。本院经审查认为，上诉人柯春华提供的证据不属于二审新证据，本院对此不作认定。对原审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为：上诉人柯春华虽然未按其与被上诉人仑江公司签订的确认书约定的“于2011年1月16日至2011年1月25日内凭本确认书、身份证、银行交款单等相应资料到售楼处签订《商品房买卖合同》”，按约应“视作自动放弃，本商品房订购确认书作废，所选的房号进入未购房房源”，但事后被上诉人同意上诉人仍按照该确认书约定房价购买原确认的房源，双方并未就此另行签订协议，相反，上诉人支付了该房屋“逾期房款违约金”10000元，故原判认定该房屋买卖行为及违约金的支付系双方当事人对原确认书的调整，理由充分，并无不当。上诉人称确认书已失效、涉案房屋买卖系双方当事人达成的新的买卖合意，理由不足，本院难以采信。上诉人上诉又称其支付违约金并非其本意，但上诉人未能提供充分证据证明其在缔约、付款过程中存在受欺诈或者受胁迫情节，且该10000元明确为“逾期房款违约金”，该款项性质也与履约情况相符，故上诉人主张返还该10000元违约金，证据不足，本院难以支持。综上，原审法院认定事实基本清楚，适用法律正确，判决基本得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人柯春华负担。本判决为终审判决。审 判 长 俞灵波审 判 员 朱亚君审 判 员 赵保法二〇一三年五月二日代书记员 陆 琼 关注微信公众号“”