（2012）豫法民再字第00015号
裁判日期: 2013-05-02
公开日期: 2015-06-15
案件名称
河南省商丘地区经联物资贸易公司、中国人民解放军71320部队商丘营房管理处与中国人民解放军71320部队商丘营房管理处土地租赁合同纠纷再审民事判决书
法院
河南省高级人民法院
所属地区
河南省
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
河南省商丘地区经联物资贸易公司,中国人民解放军71320部队商丘营房管理处,柳杰,周显光,范翠兰,马宝兰
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第二百零七条第一款，第一百七十条第一款
全文
河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2012）豫法民再字第00015号申请再审人（一审被告、二审上诉人）：河南省商丘地区经联物资贸易公司。住所地：商丘市凯旋南路。负责人：郝婧宇，该公司临时负责人。委托代理人：冯保军。被申请人（一审原告、二审上诉人）：中国人民解放军71320部队商丘营房管理处。负责人：刘瑞云，该处处长。委托代理人：施海涛，河南华豫律师事务所律师。一审第三人：柳杰，女，1960年9月20日出生。一审第三人：周显光，男，1944年8月3日出生。一审第三人：范翠兰。一审第三人：马宝兰。申请再审人河南省商丘地区经联物资贸易公司（以下简称经联公司）因与被申请人中国人民解放军71320部队商丘营房管理处（以下简称部队营房处）、一审第三人柳杰、周显光、范翠兰、马宝兰土地租赁合同纠纷一案，不服本院2009年11月16日作出的（2009）豫法民一终字第141号民事判决，向最高人民法院申请再审，最高人民法院于2011年10月19日作出（2010）民申字第988号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。经联公司负责人郝婧宇及其委托代理人冯保军、部队营房处负责人刘瑞云及其代理人施海涛，一审第三人柳杰、周显光、范翠兰到庭参加诉讼，一审第三人马宝兰经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2007年4月16日，一审原告部队营房处起诉至商丘市中级人民法院称，其于1993年12月20日与经联公司签订协议约定，将原租赁给新型装饰材料厂的租赁合同转由经联公司继续履行，经联公司取得租赁权后即将土地加价转卖于范翠兰、柳杰等第三人，致使部队土地处于失控状态。请求解除部队与经联公司签订的土地租赁合同，收回土地。商丘市中级人民法院一审查明，1993年3月29日，周显光以商丘地区新型装饰材料厂的名义与部队营房处签订土地租赁合同一份，约定部队营房处将其位于靶场东南角坑塘4亩土地租赁给商丘地区新型装饰材料厂，约定用途为办公、办厂房，租期50年（自1993年3月20日至2043年3月20日），租金36万元。同时约定合同期内不得转卖转租。该合同签订后，商丘地区新型装饰材料厂因资金困难不能履行合同，经部队营房处同意，原土地租赁协议转由经联公司履行，商丘地区新型装饰材料厂不再负任何责任。1993年11月25日，经联公司发布通知，称其单位租购部队靶场南坑塘地若干亩，凡是原要地单位或个人，必须在1994年1月1日前将款付清，付不清者，从1月1日起每亩租购价按15万元计收。1993年12月20日部队营房处与经联公司签订补充合同一份，约定部队营房处将原与商丘地区新型装饰材料厂签订的租赁合同由经联公司负责履行，实际租赁费已全部由经联公司付清。该合同还约定，租赁合同约定的坑塘4亩，因商丘市新修睢阳大道（现为神火大道）及东西路（合欢路）需从坑塘地穿过，扣除占用地，实际面积不足4亩，并且东边宽度不够，无法盖房，为解决租赁中遇到的实际问题，部队营房处在靶场东边相邻的靶场后补充一块地皮，长38米，宽10米，计0.57亩，合计3.43亩，租金应付30.87万元，已付30万元，为解决未尽事宜，经联公司再补交1万元。款付清后，部队营房处将坑塘地移交给经联公司使用，自此双方不存在任何经济问题。补充合同签订后，经联公司分别于1994年2月6日、1995年11月8日与柳杰、范翠兰签订了土地转让合同，将租赁部队营房处的部分土地（神火大道东侧）转让给柳杰、范翠兰，并收取了马宝兰购地款4.6万元。该块土地因修建神火大道（南北走向）、合欢路（东西走向）被分为四块。现神火大道东侧、合欢路北侧的租赁土地已由郝作连委托其妻柳杰与周显光（范翠兰的丈夫）、王建华（投资人）于2000年10月28日协议联合开发，并建成商住楼一幢。神火大道东侧、合欢路南侧已被政府规划为绿地。神火大道西侧、合欢路北侧，因其他人建房占用部分土地，已不能全部利用。神火大道西侧、合欢路南侧为空闲地。郝作连原系经联公司法定代表人，已故。郝婧宇系郝作连之女儿。商丘市中级人民法院一审认为，部队营房处与商丘地区新型装饰材料厂签订军用土地租赁合同后，因在部队营房处同意的情况下，变更租赁主体为经联公司，经联公司也已实际履行了支付31万元租金的义务。之后，部队营房处与经联公司又签订了补充协议，经联公司已成为军用土地租赁合同的一方主体，其土地租赁合同及补充协议应是合同双方当事人的真实意思表示，依法应予保护。合同签订后，经联公司在未征得部队营房处同意的情况下，将土地转让他人，违反了不得转让、转租的合同约定，应负违约责任。部队营房处要求解除租赁合同的请求，符合法律规定，予以支持。但基于郝作连已与他人联合开发了神火大道东侧、合欢路北侧的租赁土地，而神火大道东侧、合欢路南侧的租赁土地已被政府规划为绿化地，神火大道西侧、合欢路北侧的土地因被他人部分占用无法返还，故该三处租赁土地均不具备返还的条件，对该三块土地的返还问题，不予审理。位于神火大道西侧、合欢路南侧的未开发土地，具备返还条件，经联公司应予返还。为合理平衡双方当事人的权益，部队营房处应退还经联公司已交纳的全部租金，并按同期银行贷款利率支付利息。商丘市中级人民法院判决于2009年3月25日作出（2007）商民一初字第17号民事判决：一、解除部队营房处与经联公司签订的土地租赁合同及补充协议；二、经联公司于判决生效后十日内将租赁部队营房处现未开发的商丘市神火大道西侧、合欢路以南的土地予以返还；三、部队营房处于判决生效后十五日内，退还经联公司土地租赁费31万元及利息（利息自各次支付土地租赁费之日起按同期银行贷款利率分别计算至判决限定的还款之日止。各笔款的起始时间分别为：15万元自1993年4月29日，另15万元自1993年6月30日，1万元自1994年2月3日开始计息）；四、驳回部队营房处的其他诉讼请求。案件受理费11800元，由部队营房处负担3800元，由经联公司负担8000元。鉴定费17000元，由经联公司负担。部队营房处和经联公司均不服，向本院提起上诉。部队营房处上诉称，部队营房处不应全额退还31万元租赁费，应当扣除经联公司实际承租期间的租赁费，且不应支付利息。经联公司上诉称，经联公司没有违反租赁合同的约定转让承租的土地。即便经联公司曾有意转让承租的土地，但由于没有任何单位或个人取得涉诉土地的使用权，或者实际占有、使用该土地，亦不能视为经联公司违反了合同约定，部队营房处无权解除合同，请求驳回部队营房处的诉讼请求。一审第三人周显光、范翠兰共同述称，收据、协议都真实，一审鉴定结论正确；部队营房处的陈述是事实，一审判决正确；经联公司的上诉理由不能成立。本院二审除对一审查明事实予以确认外，另查明，本案租赁合同约定租赁期50年从1993年3月20日至2043年3月20日止，年租金6200元，经联公司已付租金31万元。从1993年3月起至部队营房处于2007年4月16日提起本案诉讼时止，经联公司占有租赁物期间为14年一个月，相应租金为87317元。剩余年限的租金为222683元。本院二审认为，关于经联公司是否违约，本案土地租赁协议应否解除的问题，经联公司租赁该土地之后，在未征得部队营房处同意的情况下，将承租的土地转租给他人使用，违反了双方关于在租赁期间不得转卖转租的约定。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，一审判决解除本案土地租赁协议并无不当。关于部队营房处应否全额退还31万元租赁费并承担利息的问题，双方签订土地租赁协议后，经联公司实际占有、使用本案租赁协议项下的土地14年有余，在土地租赁协议应予解除的情况下，对经联公司实际占有、使用租赁土地期间的租赁费应予扣减；对于剩余期间的租赁费222683元，在租赁协议解除后，部队营房处应返还给经联公司。鉴于部队营房处于1993年4月29日即收到了该部分预付租赁费，故部队营房处在返还时，应承担实际占有该预付租赁费期间的利息。本院于2009年11月16日作出（2009）豫法民一终字第141号民事判决：一、维持商丘市中级人民法院（2007）商民一初字第17号民事判决第一、二、四项及诉讼费、鉴定费承担部分；二、变更商丘市中级人民法院（2007）商民一初字第17号民事判决第三项为“中国人民解放军71320部队商丘营房管理处于本判决生效后十五日内，退还给河南省商丘地区经联物资贸易公司的土地租赁费222683元及利息（自1993年4月29日起按照同期银行贷款利率计至本判决确定的还款之日止）。二审案件受理费11800元，部队营房处承担9800元，经联公司负担2000元。经联公司申请再审称：1、用以证明经联公司转让土地的收据、土地转让协议书均系伪造。鉴定结论认为协议书及收据上经联公司的印章印文真实错误，鉴定结论认为协议书与收据印文形成时间系1996年6月也属错误。2000年10月28日，柳杰代表郝作连与所谓的王建华签订了联合开发协议书后，因周显光、范翠兰欺骗说没有土地使用证就不能开工建设，要求经联公司与范翠兰、柳杰签订了土地转让的协议书，用以办理土地使用证。根据周显光、范翠兰的要求将时间倒签为1994年2月6日。并应周显光要求经联公司给周显光出具了收条，实际并未收款，周显光在背面予以注明。后来土地证未办，王建华没有出资开发建设，联合开发协议与土地转让协议均成了一纸空文。2、即使签订了土地转让协议书，只在当事人之间产生债权债务关系，在协议未履行的情况下，不能产生物权变动的后果，没有对部队营房处的利益造成损害，不能视为经联公司实际违约转让了承租的土地，部队营房处无权解除合同。3、一审判决引用合同法94条、219条属于适用法律错误，经联公司不存在迟延履行主要债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的的行为。经联公司已经履行了租金给付义务，部队营房处已经实现了合同目的。经联公司即使订立了转让土地的协议，因没有实际履行，没有给标的物造成损失，依法也不应解除合同。请求依法改判，驳回部队营房处的诉讼请求。被申请人部队营房处辩称，原判正确，应予维持。一审第三人柳杰同意经联公司的意见。一审第三人周显光、范翠兰述称，原判正确，应予维持。本院再审查明事实除与一、二审一致外，另查明：1、再审庭审中，经联公司要求对三份协议中地图文字是否柳杰所绘及王建华的笔迹进行鉴定，并要求王建华本人到法院。王建华在再审庭审后的2013年3月6日到法院对其两次协议签名不同进行了说明，其称2000年10月28日与郝作连、周显光签订的协议系委托他人代签，但自己认可并加盖了私章，2004年7月26日的协议书系本人亲笔签名。2、经联公司在庭审后向法院递交调查申请，要求查明涉案土地的登记档案及土地使用权证，认为涉案土地已经不是军产，部队在1993年已经通过以租代让的方式将涉案土地转让给了经联公司。3、经联公司的代理人在庭后提交的代理词中，对部队营房处的诉讼主体资格提出异议，认为应驳回部队营房处的起诉，由71320部队起诉。其他事实与一、二审查明的事实一致。本院再审认为，本案的争议焦点问题是经联公司与部队营房处的土地租赁合同应否解除。经联公司主张其与范翠兰、柳杰订立的土地转让协议及交款人为马宝兰的收据系伪造，不能证明经联公司违反约定转让了土地。根据一审法院委托的天津市物证司法鉴定所的鉴定结论，经联公司的印章真实，只是落款时间与加盖印章时间不一致。且经联公司自认系为了办理土地开发的相关批准手续而与范翠兰、柳杰订立了土地转让协议，开具了收据，并应周显光、范翠兰的要求将时间倒签。虽然经联公司加盖印章时间与实际落款时间不一致，但是不能据此否定经联公司订立了转让协议及欲转让土地的实际情况。根据一审查明的相关事实，经联公司租赁的土地已经有部分被占用开发为商住房，经联公司关于没有损害部队营房处利益的理由与事实不符，不予支持。一审判决引用合同法第九十四条属于适用法律不当，二审判决已经予以纠正。关于经联公司提出的笔迹鉴定问题，王建华本人已经向法院说明了二份协议笔迹不一致的情况，并对一份协议系他人代签事实予以认可，协议附图是否系柳杰本人所绘制与本案事实的认定无直接影响，故对经联公司的鉴定申请本院不予准许。关于涉案土地权属问题，根据土地租赁合同及本案历次审理情况，各方当事人均认可，1993年订立租赁合同时，54651部队（71320部队承继）对涉案土地享有土地使用权；经联公司认为其已经实际受让了涉案土地的土地使用权，但未提供其享有涉案土地使用权及部队转让土地给经联公司的相应证据，故对经联公司关于调查土地权属登记的请求及对其已经受让涉案土地的主张不予支持。关于经联公司庭审后在代理词中主张的部队营房处不是适格原告问题，经联公司、第三人等当事人在一审、二审及最高人民法院再审立案审查过程中均未对部队营房处的诉讼主体资格提出异议，经联公司也未提供证据证明部队营房处不具备诉讼主体资格，71320部队也未对部队营房处主张涉案土地权利提出异议，对经联公司的此项主张，本院不予支持。综上所述，二审认定事实清楚，处理基本妥当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：维持本院（2009）豫法民一终字第141号民事判决。本判决为终审判决。审 判 长 郭筱林代理审判员 陈春梅代理审判员 陈国防二〇一三年五月二日书 记 员 杨 迪 来自：