（2012）青民一初字第718号
裁判日期: 2013-05-17
公开日期: 2014-10-31
案件名称
广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院民事判决书（2012）青民一初字第718号民事判决书
法院
南宁市青秀区人民法院
所属地区
南宁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李Ｘ,广西ＸＸ商贸有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条，第十七条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十四条第一款
全文
广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院民 事 判 决 书（2012）青民一初字第718号原告李X，男，汉族，住南宁市青秀区。委托代理人黄有斌，广西金桂北斗律师事务所律师。被告广西XX商贸有限公司，住所地：南宁市青秀区。法定代表人常XX，董事长。委托代理人黄志文，广西广合律师事务所律师。委托代理人赖铭强，广西广合律师事务所律师。原告李X诉被告广西XX商贸有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员谢倩适用简易程序，第一次公开开庭进行了审理。案件转为普通程序后，依法组成由代理审判员谢倩担任审判长，代理审判员谭妤和人民陪审员黄岚岚参加的合议庭，第二次公开开庭进行了审理。原告李X的委托代理人黄有斌、被告广西XX商贸有限公司的委托代理人黄志文到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告李X诉称：原、被告于2009年12月11日签订一份《商品房买卖合同》，约定由原告以总价款485627元的价格购买被告开发建设的南宁市青秀区XX路XX号XX住宅楼XX3号房，合同约定被告应于2011年3月31日前将符合约定的商品房交付原告使用，如被告逾期交房超过60日且原告要求继续履行合同的，被告应每日按房价款的万分之五向原告支付违约金。合同签订后，原告依约履行了己方的义务，但被告直至2011年6月30日才将房屋交付原告使用，逾期天数达90天。根据法律规定及合同约定，被告应当承担逾期交房的违约责任。综上，请求法院判令：一、被告广西XX商贸有限公司向原告李X支付逾期交房违约金人民币21853.2元（485627元×万分之五×90天）；二、本案诉讼费由被告广西XX商贸有限公司承担。被告广西XX商贸有限公司辩称：一、被告认可存在逾期交房的违约行为，但被告有可以据实延期交房的情形。2010年、2011年中高考期间，政府要求学校附近施工工地停止施工，导致被告工期延误10天。在2009年12月11日至2011年6月30日期间，因降雨等天气原因导致被告工期延误55天。综上，被告可以据实延期交房65天。二、双方约定的逾期交房违约金过高，应予以调低。原告的损失实际上就是租金损失，我方已申请对涉案房屋的租金标准进行评估，合同约定的违约金是否过高，应参照房屋的租金标准来确定。经审理查明：2009年12月11日，原告李X（买受人）与被告广西XX商贸有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（包括合同六个附件），约定由原告以485627元的价格向被告购买其开发的位于南宁市XX路XX号XX住宅楼XX3号房，商品房预售许可证号为南房预字（2009）第2XX号。合同第九条约定，出卖人应于2011年3月31日前将经建设、施工、监理、设计、勘察五方联合验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告使用。如遇以下特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：…2、非因出卖人原因包括但不限于自然灾害、公共突发事件、发生重大疫情或政府修路、封路、重大会议、庆典、交通管制、高考、中考等原因通知停工及其他政府行为导致工期延误的；3、供水、供电相关部门停水或停电每日达5个小时以上，或气象部门记录日雨量达到2日或2日以上中雨的。第十条约定，出卖人逾期交付商品房超过60日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。第十二条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，如因买受人未按交付通知指定的时间、地点前来办理交接手续的，视为房屋已交付买受人。合同附件六《合同补充协议》第一条约定，涉及到《商品房买卖合同》中需要告知买受人的通知，以如下方式均可视为告知买受人：（1）按买受人所留通讯地址，出卖人以挂号信或特快专递方式告知的，发出之日起5个工作日即视为送达；（2）为便于买受人及时得到出卖人的通知，出卖人在发送变更地址、交房等通知时可采取报纸发布公告的方式，出卖人在《南国早报》上发布公告、通知的，视为发布当日已向买受人送达通知。合同签订前，原告已于2009年12月7日向被告付清了购房款485627元。XX住宅楼于2010年11月19日通过建设单位、施工单位、监理单位、设计单位及勘察单位五方验收合格。2011年6月20日，被告向原告发出《入伙通知书》，并在《南国早报》刊登交房通知，告知业主XX住宅楼已符合约定交房条件，定于2011年6月30日起至7月8日办理房屋交接手续。原告于2011年6月30日与被告办理了房屋交接手续。另查明：2010年5月24日、2011年5月19日，南宁市人民政府发布关于高考中考期间严格控制环境噪声污染的通告，要求高考期间6月7日8：00至6月8日17：00和中考期间6月24日8：00至6月26日17：00，市区作为考点的学校200米范围内的建筑工地禁止建筑施工作业。被告提供的《施工日志》（2008年12月24日至2010年11月8日）显示：XX住宅楼工程在2010年6月7日、6月8日、6月24日仍处于施工状态，未停止施工。在2010年6月25、26日，天气状态分别暴雨、中雨，工程停止施工2日。再查明：被告提供的由广西气象科技服务中心出具的《南宁市晴雨天气实况》载明：南宁市2009年12月11日-2010年11月8日，日雨量达到2日或2日以上中雨以上的天数为18天。2010年11月9日至2010年11月19日期间无雨天天气。2010年11月20日至2011年6月30日，日雨量达到2日或2日以上中雨以上的天数为13天。还查明：2012年3月23日，被告广西XX商贸有限公司以双方约定的违约金过高为由向本院提出租金评估请求。2012年8月10日，本院委托广西正德资产评估有限公司对位于南宁市XX路XX号XX住宅楼XX3号房自2011年4月1日至2011年6月30日期间的房屋租金价值进行评估。2012年9月20日，广西正德资产评估有限公司作出《资产评估报告书》，该报告显示涉案房屋2011年4月1日至2011年6月30日期间租金价格为3231元。原、被告双方对《资产评估报告书》的真实性、合法性均未提出异议。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方应切实认真履行合同义务。依据该合同第九条约定，出卖人应将经建设、施工、监理、设计、勘察五方联合验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。本案涉案房屋于2010年11月19日经五方联合验收合格。同时，依据该合同附件的约定，被告可以邮寄送达或以报纸公告的形式通知原告交房。被告也于2011年6月20日通过邮寄送达及报纸公告形式通知原告于2011年6月30日至7月8日办理房屋交接手续，被告的交房通知行为符合双方合同约定。根据合同约定，被告应当按照合同约定于2011年3月31日前将符合交付标准的房屋交付给原告使用，但被告直至2011年6月30日才将房屋交付原告使用，至此，被告已构成逾期交房，违约天数共计90天（2011年4月1日至2011年6月29日）。关于被告抗辩可以据实延期交房的问题。一、关于雨天天气是否属于可以据实延期交房的情形。合同中，双方明确约定气象部门记录日雨量达到2日或2日以上中雨的天气可以据实延期交房。该条约定应理解为连续2日以上（包括2日）达到中雨雨量以上的天气可据实延期交房。被告提供的由广西气象科技服务中心出具的《南宁市晴雨天气实况》载明：南宁市2009年12月11日-2010年11月8日，日雨量达到2日以上（包括2日）中雨以上的天数为18天。2010年11月9日至2010年11月19日期间无雨天天气。2010年11月20日至2011年6月30日，日雨量达到2日以上（包括2日）中雨以上的天数为13天。双方订立合同的时间为2009年12月11日，XX住宅楼的竣工日期为2010年11月19日，结合被告提供的《施工日志》，在2009年12月11日至2010年11月19日期间，因雨天原因导致停工，被告可据实延期交房18天。二、关于被告抗辩中高考期间被限制停工10天（5天＋5天），能否据实延期的问题。根据合同约定，因高考、中考等原因通知停工导致工期延误的，被告可以据实延期。从被告提供的《施工日志》来看，2010年6月7日、6月8日、6月24日中考高考期间，XX住宅楼工程仍处于施工状态，并未停止施工，故不存在工期延误的情形，故被告依此主张延期交房3日，于法无据，本院不予采纳。2010年6月24日、6月25日中考期间，被告停止施工2日，该期间已包含在上述因“雨天原因”可顺延的期间内，故在此不应重复扣除。而2011年度中考高考期间，XX住宅楼早已竣工验收，根本不存在工期延误的情形，故被告依此主张延期交房5日，本院亦不予采纳。综上所述，被告因天气原因可据实延期交房18天，即被告实际违约天数为72天（90天-18天）。关于违约责任的问题。原告要求被告按照合同第十条约定，每日按已付房款万分之五标准支付违约金。被告主张该违约金约定过分高于原告的实际损失，要求按违约期间的租金损失调低违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少。我国法律规定违约金是以补偿性为基础，以惩罚性为补充，其对违约金的数额有一定控制。在原告没有提供其实际损失的情况下，被告提出以租金损失为标准进行赔偿，符合我国法律的有关规定。依照被告的申请，本院委托广西正德资产评估有限公司对涉案房屋租金价格作出评估，评估报告显示2011年4月1日至2011年6月30日（按90天计）期间房屋租金价格为3231元，即每日租金价格为35.9元。综上，被告应向原告支付逾期交房违约金3360.2元（35.9元×72天×130%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，判决如下：被告广西XX商贸有限公司向原告李X支付逾期交房违约金3360.2元。本案受理费346元，评估费800元，合计1146元，由被告广西XX商贸有限公司负担。案件受理费173元，原告李X已预交，本院不予退回，由被告广西XX商贸有限公司连同上述应负款项一并支付给原告李X。余下案件受理费173元，由被告广西XX商贸有限公司在本案判决生效之日起十日内向本院交纳。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内到南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交纳又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 谢 倩代理审判员 谭 妤人民陪审员 黄岚岚二〇一三年五月十七日书 记 员 罗 维附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。