（2013）龙民二初字第87号
裁判日期: 2013-05-13
公开日期: 2014-01-12
案件名称
林晓碚与海南万骏物业管理有限公司与海南航空股份有限公司物业管理费合同民事一审判决书
法院
海口市龙华区人民法院
所属地区
海口市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
海南万骏物业管理有限公司,海南航空股份有限公司,林晓碚
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《海南省住宅区物业管理条例（2004年）》：第五十二条；《中华人民共和国民法通则》：第八十四条第一款，第一百零八条，第一百三十五条
全文
海口市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2013）龙民二初字第87号原告海南万骏物业管理有限公司。法定代表人杜坚，董事长。委托代理人谌小群，公司副总经理。委托代理人张艺露，公司职员。被告海南航空股份有限公司。法定代表人陈明，董事长。委托代理人王明明，公司法律顾问。委托代理人陈学友，公司法律顾问。被告林晓碚。原告海南万骏物业管理有限公司与被告海南航空股份有限公司（以下简称航空公司）、林晓碚物业管理合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告海南万骏物业管理有限公司的委托代理人谌小群、被告航空公司委托代理人陈学友到庭参加诉讼。被告林晓碚经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告海南万骏物业管理有限公司诉称，1993年12月30日至今，百金城小区开发商海南物业股份有限公司与原告（原海南物业管理公司）签订物业管理委托合同，委托原告对百金城小区实施物业管理服务。五份《物业管理委托合同》都约定了逾期交物业管理费等费用按日万分之十收取滞纳金。被告应依《物业管理委托合同》和物价局的备案通知，向原告交清物业管理费、日常养护费、电梯电费、电费、水费、汽车停放费和滞纳金等费用。被告的房屋海口市玉沙路XX号百金城小区XXX房（房产证号：381**，住房面积：162.62平方米）属于原告管理服务范围。但被告自2004年7月1日至2012年10月31日一直拖欠物业管理费等费用。原告每月都发放交款通知单催被告及房屋使用人交清物业管理费等费用，被告都拒绝交清。原告经去海口市房产局查询此房业主信息时，才得知被告航空公司已于2006年10月31日将涉案房屋转让给被告林晓碚。但两被告之间关于欠缴物业管理费、日常养护费、电梯电费、水电费及滞纳金的约定不明，且并未到物业管理处备案。现原告依据法律、法规不同时间的规定，在交款通知单的基础上进行打折（空房管理费：2006年8月之前5折，之后7折，2011年1月1日后全额收取）。打折后，被告应向原告支付具体费用如下：被告自2004年7月1日至2012年10月31日一直拖欠百金城小区XXX房物业管理费15353.08元、日常养护费5675.74元、电梯电费3600元、电费163.18元、水费11.7元、滞纳金40198.44元，共计65002元。综上所述，原告认为，原告为百金城小区提供物业管理服务，为该小区公共场所、公共设施、公用设备等提供了大量维护、保洁和维修保养工作，并为未按时交费业主垫付了其应交的水电费用，赢得了广大业主的认可和支持。被告作为该小区的业主有义务依《物业管理委托合同》的约定按月缴纳物业管理费、日常养护费、水电费等相关费用，并对逾期交纳的行为依法应交纳相应的滞纳金。被告林晓碚受让被告航空公司的房产，应对被告航空公司未结清的物业管理费及相关费用和滞纳金承担连带责任。因此，对于两被告拒交物业管理费、日常养护费、水电费和滞纳金的行为，原告依法提起诉讼，请求判令：1、被告交清百金城小区XXX房物业管理费15353.08元、日常养护费5675.74元、电梯电费3600元、电费163.18元、水费11.7元，欠费共计24803.7元；2、被告交清百金城小区XXX房物业管理费等费用滞纳金40198.44元；3、被告承担本案诉讼费用及公告费用。被告海南航空股份有限公司辩称，被告航空公司2004年至2006年作为涉案房产的业主，是应缴纳相应的物业管理费用，但是时至今日已过七年，2004年至2006年的催款通知原告并没有持续向我公司送达，因而已超诉讼时效。2006年10月31日之后涉案房产的权属已经不属于被告航空公司，所以被告航空公司不应承担其物业费。被告林晓碚未作答辩。经审理查明，原告海南万骏物业管理有限公司是具有物业管理资质的企业，受海南物业股份有限公司的委托，为海口市龙华区金龙路百金城小区提供物业管理服务，该小区至今未成立业主委员会。位于海口市金龙路百金城小区的X幢XXX房，建筑面积为162.62平方米，该房屋属于原告的物业管理服务区域。被告航空公司于1998年1月17日取得该房屋产权证书。2006年2月20日被告航空公司与被告林晓碚签订《房地产买卖契约》，被告航空公司以162620元的价格将该房产转让给被告林晓碚，双方约定付款方式为现金一次付款，航空公司保证房产权属清楚，若发生与其有关的产权纠纷或债权债务，由被告航空公司负责清理，并承担相应的民事责任。被告林晓碚于2006年10月31日取得该房屋的产权。原告每月将涉案房屋的相关物业费用交款通知单贴于涉案房屋门口，该房屋业主自2004年7月1日至2012年10月31日一直未向原告缴纳物业管理费等费用。2004年7月1日至2006年10月31日期间，涉案房屋累计拖欠物业管理费5496.54元、日常养护费1740.1元、电梯电费1008元、电费135.3元、水费11.70元，共8391.64元；2006年11月1日至2012年10月31日期间涉案房屋累计拖欠物业管理费9856.54元、日常养护费3935.64元、电梯电费2592元、电费27.88元，共16412.06元。依据1993年至原告起诉，原告与海南物业股份有限公司签订的《物业管理委托合同》约定，逾期交纳物业管理费的从逾期之日起按每天应交管理费的万分之十交纳滞纳金，物业管理服务费按省物价局审定标准收取，水电费由原告向业主或物业使用人代收、代缴。上述被告拖欠原告的物业管理费是依据1993年12月13日颁布的《海南省物业服务收费规定》及2006年海南省发改委、省建设厅印发的《海南省物业服务收费管理办法》对涉案房屋有连续空置时间超过三个月以上时间段采取了相应的半价收费及70%计收。被告航空公司从取得房屋所有权后的2004年7月1日至2006年10月31日期间，所拖欠原告物业管理费等各项费用按梯度计算，被告航空公司的欠费滞纳金为21890.88元。被告林晓碚从取得房屋所有权后的2006年11月1日至2012年10月31日期间，所拖欠原告物业管理费等各项费用按梯度计算，被告林晓碚的欠费滞纳金为18307.56元。另查明，2004年12月1日，海南物业管理公司经海南省工商行政管理局核准变更为海南万骏物业管理有限公司。上述事实有《物业管理资质证书》、《物业管理合同》、欠费明细表、滞纳金明细表、水电费滞纳金发票、企业核准变更登记、收费许可证、交费通知单、判决书、照片、机读档案、房产信息、《房地产买卖契约》、缴费发票、当事人陈述及庭审笔录等所证实。本院认为，原、被告之间形成的物业服务合同关系，依法受法律保护，双方均应全面履行各自的义务。被告接受原告提供物业服务的同时，应按时向原告足额支付物业管理费等各项费用。原告与海南物业股份有限公司签订的《物业管理委托合同》约定的万分之十滞纳金，与《海南省住宅区物业管理条例》第五十二条的规定“可以在追缴期限届满后每日加收1‰的滞纳金”一致。被告航空公司在1998年1月17日至2006年10月31日期间虽是涉案房屋所有权人，但无证据证明涉案房屋转让被告林晓碚后直至原告向本院起诉，原告将拖欠物业费的通知送达到被告航空公司，故被告航空公司主张2004年7月1日至2006年10月31日拖欠的物业管理费等各项费用已过诉讼时效的抗辩，有事实和法律依据，本院予以采纳。被告林晓碚2006年10月31日至2012年10月作为涉案房屋所有权人，应缴纳相应的物业管理费等费用，原告主张被告支付2006年10月31日至2012年10月的物业管理各项费用16412.06元及滞纳金18307.56元，有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、第一百三十五条的规定，判决如下：一、限被告林晓碚于本判决生效之日起十日内向原告海南万骏物业管理有限公司支付物业管理费等费用16412.06元及滞纳金18307.56元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1425元，由原告负担757元，被告林晓碚负担668元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审 判 长 赵春香审 判 员 王 戡人民陪审员 黄 勇二〇一三年五月十三日书 记 员 夏 夏 微信公众号“”