（2013）鼓民初字第1140号
裁判日期: 2013-05-13
公开日期: 2014-01-28
案件名称
原告顾晨与被告祝永祥房屋买卖合同纠纷民事判决书
法院
南京市鼓楼区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
民事一审
当事人
顾某；祝某某
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》:第一百零七条；《中华人民共和国合同法》:第一百一十四条第二款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》:第二条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》:第二条第二款
全文
南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2013）鼓民初字第1140号原告顾某，女，1978年2月4日生。委托代理人唐玉良，江苏淳博律师事务所律师。被告祝某某，男，1970年6月21日生。原告顾某与被告祝某某房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员李佳萱适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人唐玉良、被告祝某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾某诉称：原、被告于2012年6月13日签订《南京市存量房交易合同》，约定原告购买被告位于本市鼓楼区碧树园55号XXX室房屋，房屋总价为1600000元，定金20000元，2012年6月30日前原告支付首付款480000元解交监管账户，余款1100000元向银行申请住房按揭贷款。同时约定，被告应在房产证出件后10日内将其落户于该房屋内的户籍关系迁出。该房屋正式交付时，物业管理、水、电、燃气、有线电视、通讯等相关杂费，被告结清已发生的费用，被告已预缴的费用其权益由原告享用，双方不再另行结算。合同签订后，原告于2012年6月29日向南京市房屋置业担保有限公司划入首付款480000元，中国邮政储蓄银行于同年7月6日将1100000元贷款划入原告开设的监管账户。同年7月16日，被告领取了监管房款。双方共同办理了房屋过户手续。同日，被告出具书面承诺，于2012年8月6日前将原住址的户口迁出，否则自愿承担违约金10000元。被告在向原告交付房屋钥匙后，未交付水、电、煤气卡，并拖欠水费、煤气费和物业费共计265元。同时，被告以种种理由拖延迁出户口，直至2012年11月7日才将户口从涉案房屋内迁出。因双方协商未果，原告现诉至法院，请求判令：被告支付原告违约金10000元，支付拖欠的水费、煤气费、物管费共265元，并承担本案诉讼费用。被告祝某某辩称：其一，被告拖欠水费、煤气费、物管费是事实，对于原告主张的水费、煤气费、物管费共265元无异议，理应由被告承担。其二，2012年7月16日，被告向原告出具承诺时，原告亦口头承诺在同年8月6日之前向被告出示中介公司开具的正式中介费发票。因原告未履行其承诺，导致被告无法履行承诺。其三，原告应当向被告出示正式中介费发票，否则被告亦不愿承担水费、煤气费、物管费共265元。原告未提供证据证明因被告迟延迁出户口对其造成的损失，且双方约定的违约金过高，请求法院予以调整。经审理查明，本案所涉座落于本市鼓楼区碧树园55号XXX室房屋，原登记产权人为被告祝某某。2012年6月13日，原、被告签订了一份《南京市存量房交易合同》，约定：由被告将涉案房屋出售给原告，房屋转让价为1600000元，其中含定金20000元；2012年6月30日将首付款480000元解交监管账户，被告同意原告向贷款银行申请个人住房抵押贷款，总额为1100000元，用于支付房屋转让价款的余额；被告拿到全款当天正式交付该房屋，被告应在正式交付房屋前腾空该房屋；被告拿到全款10天内向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续；被告在房产证出件后10天内将其落户于该房屋的户籍关系迁出；该房屋正式交付时，物业管理、水、电、燃气、有线电视、通讯等相关杂费，被告结清已发生的费用，被告已预缴的费用其权益由原告享用，双方不再另行结算；被告承诺房屋现属芳草园小学学区，且学籍未占用；等等。上述合同签订后，原告即按约履行了支付房款义务。2012年7月10日，双方办理了产权过户手续。被告交付涉案房屋时，尚有水费、燃气费、物业费共计265元未结清。同年7月16日，被告向原告出具书面承诺，内容为：本人承诺于2012年8月6日前，将南京市鼓楼区碧树园55号XXX室的户口全部迁走，否则承担违约金10000元。此后，双方为迁出户口产生争议。被告一直未将户口从涉案房屋内迁出，原告实际于2012年11月7日将户口迁入涉案房屋内。庭审中，被告称双方在订立房屋买卖合同之前，曾通过中介公司签订了一份居间买卖合同。原告因不愿承担14000元中介费，与被告自行交易，并承诺另行给付被告8000元。后因中介公司知晓原、被告自行交易的情况，要求原、被告承担中介费。被告向原告出具承诺书时，原告亦口头承诺会向被告出示正式的中介费发票。现原告未履行其口头承诺，致使被告无法按承诺迁出户口。为此，被告提供了房地产买卖中介合同、四份双方往来电子邮件予以证明。原告质证后，对被告证据的真实性均不予认可。原告认为双方在签订买卖合同之前，的确签订过一份居间买卖合同，但该居间买卖合同并未履行。因中介公司向原告主张中介费，原告实际向其支付了14000元中介费，但此与本案无关联性。原告未曾向被告作出任何承诺作为被告履行承诺书的前提。因双方意见分歧较大，致使本案调解无效。以上事实，有当事人陈述、存量房交易合同、承诺书、不动产统一发票、房产证、土地证、常住人口登记卡、发票、收费收据及本院开庭笔录等证据予以证实。本院认为，原、被告之间签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。2012年7月16日，被告向原告出具书面承诺，就涉案房屋产权过户后被告户口的迁出时间及逾期办理应承担的违约责任作了明确约定。根据该承诺书约定，被告应于2012年8月6日之间将户口从涉案房屋内迁出，否则视为被告违约。被告称因原告未先行履行向其口头承诺的出示中介费发票义务，致使其未按承诺书履行，但被告提供的证据不能证明存在该口头承诺作为其履行承诺书的先合同义务。故对被告抗辩意见，本院不予采纳。被告未按约履行迁出户口的合同义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。原告根据承诺书约定，主张被告支付违约金10000元。被告认为其迟延迁出户口未对原告造成损失，且该约定的违约金过高，请求法院予以调整。本院认为，涉案房屋系芳草园小学学区房。被告对于原告购买涉案房屋的目的系考虑子女上学是明知，且在双方明确约定了被告户口迁出时间后，被告仍未按约履行。本院兼顾合同履行、当事人过错以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定被告应支付原告违约金5000元。原告另主张被告支付拖欠的水费、燃气费、物业费共计265元。被告对该拖欠的事实和金额不持异议，本院予以确认。综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款以及《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，判决如下：一、被告祝某某于本判决生效之日起五日内支付原告顾某违约金5000元。二、被告祝某某于本判决生效之日起五日内支付原告顾某水费、煤气费、物管费共计265元。案件受理费30元（已减半收取），由被告祝某某负担（原告已预交，被告在履行上述给付义务时一并给付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。代理审判员 李佳萱二〇一三年五月十三日见习书记员 张 静 来源：百度“”