（2012）中一法沙民一初字第839号
裁判日期: 2013-05-13
公开日期: 2016-08-10
案件名称
黄建龙与石惠晶、刘步宁房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
中山市第一人民法院
所属地区
中山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄建龙,石惠晶,刘步宁
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条；《中华人民共和国担保法》：第九十一条；最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）：第八十九条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）：第二十四条
全文
广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2012）中一法沙民一初字第839号原告：黄建龙，男，汉族，住福建省福安市，公民身份号码×××0036。委托代理人：刘新、高海歆，、实习律师。被告：石惠晶，女，汉族，户籍所在地中山市，现住中山市，公民身份号码×××5745。委托代理人：邓子娥，女，××年××月××日出生，汉族，住中山市。被告：刘步宁，男，汉族，户籍所在地中山市，现住中山市，公民身份号码×××445X。委托代理人：郭鲜丽，广东中亿律师事务所律师。原告黄建龙诉被告石惠晶房屋买卖合同纠纷一案，本院2012年8月14日受理后，依法由审判员饶琨独任审判，后依法组成合议庭进行审理。诉讼中，本院依原告黄建龙的申请，决定追加刘步宁为本案被告参加诉讼，并于2012年12月20日公开开庭进行审理。原告黄建龙的委托代理人刘新，被告石惠晶的委托代理人邓子娥，被告刘步宁及其委托代理人郭鲜丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄建龙诉称：2012年6月21日，原告与被告石惠晶达成房地产买卖合同，双方约定被告将其名下的位于中山市沙溪镇房转让给原告，转让价为55万元。原告、被告石惠晶在该合同中对付款方式登记过户手续办理、违约责任等作了明确约定。合同签订当天，原告按照合同约定向被告石惠晶支付了定金30万元整。但在双方约定的期限届满后，被告石惠晶未按合同约定办理注销抵押登记、产权过户手续。为此，原告多次催促被告石惠晶，但被告石惠晶屡以各种理由拖延办理。至今，被告石惠晶仍未为原告办理该房屋的产权过户登记手续。根据双方签订的合同约定，原告有权要求解除合同，并要求被告石惠晶支付违约金等。鉴于被告石惠晶与原告签订的合同于两被告婚姻关系存续期间依据《中华人民共和国婚姻法》第四十一条之规定，被告石惠晶对外所负债务属于夫妻共同债务，因此被告刘步宁对购房定金及利息、违约金和本案的诉讼费承担连带责任。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1.解除原、被告签订的《房地产买卖合同》；2.被告石惠晶立即退还购房定金30万元及利息（按银行同期贷款利率计至实际付清日），被告刘步宁对此承担连带责任；3.被告石惠晶立即支付违约金30万元，被告刘步宁对此承担连带责任；4.被告石惠晶承担本案诉讼费，被告刘步宁对此承担连带责任。诉讼中，原告黄建龙明确第2项诉求中的利息计算方式为：按银行同期贷款利率从起诉之日计至实际付清日止。原告黄建龙为支持其诉求在举证期限内提交的证据有：1.涉案房屋的国有土地使用证、房地产权证、中山市土地房产产权档案馆档案资料证明表及房地产抵押证明表；2.珠海市房地产买卖合同；3.收据；4.房地产查封证明表；5.（2012）中一法沙民一初字第696号民事调解书。被告石惠晶辩称：一、原告所诉与事实不符。原、被告之间根本不存在买卖房产的合同关系，也不存在收取原告合同定金的事实。被告石惠晶确认，被告石惠晶向原告借款属实，被告借款时同意原告以合理价格卖房还债也是事实。被告石惠晶与原告之间只存在借贷合同关系以及委托原告代数卖房的合同关系，但并不存在本案的买卖合同关系。所谓的《房地产买卖合同》纯粹是原告为侵吞被告的财产获取巨额非法赔偿，恶意伪造的证据。《房地产买卖合同》的内容是原告单方设定的，被告不知情，也不确认，不是双方的合意，是虚假无效的合同。被告立据收取的“30万元”是借款本金，并非原告诉称的买房合同定金，且《收据》亦未载明该30万元为定金，可见原告的定金之说与事实不符。原告为确保借款安全，在借款时要求被告在空白合同的“甲方（签章）”项下预先签名，并要求被告与其一起去深圳公证处办理该房产转让的委托公证，以便在被告无力归还借款时能出卖被告房产。这确实是双方当时的真实意思表示，被告确认合同“甲方（签章）”项下“石惠晶”的签名真实，但这仅仅是被告授权委托原告代为卖房还债并单方提供空白合同的行为，并不表示被告有与原告签订房产买卖的意愿，更不能视为与原告签订了买卖合同。原告只是被告的受托人，其在未取得被告的房价授权或认可的情况下无权为被告设定超出授权范围外的义务，更不能将该房产卖给受托人。因此，该合同是原告为了取得超出其正当借款债权之外的更大非法利益而单方设定、伪造的假合同，该合同的来源不合法、内容不真实，也不是双方的合意，不具有正当性和合法性，是无效的证据。二、合同存疑颇多，足以判断为虚假合同。1.被告及房产都在中山，按学理合同应在中山签订，而不应在珠海。另外，为何原、被告舍近求远到深圳办理委托公证？2.合同中双方签约的时间、地点，是同一人的笔迹，可证明合同的内容是原告事后擅自伪造的。3.法律规定定金不得超过合同标的总额的20%，但本案合同设定定金为30万元，占合同价款的55%，超过法律规定。4.合同第六条“超过15天未交付房产，本合同即告解除”的约定，与第十条“如不按约定办理过户手续，原告有权要求继续履行合同”的内容自相矛盾。5.合同第十条关于原告支付房款的期限为“在双方办理过户手续后支付余下房款25万元”，等同于未约定付款期限。三、假设合同真实，被告也不构成违约。1.原告已依委托公证取得了出卖该房产的代理权，如果被告确实与原告签订房产买卖合同，那么原告也完全可以自行办理该房产的提前还贷及办理过户手续。实际上，是原告没有按被告的委托做任何事情，不履行委托合同的义务，是原告自己对自己违约。2.该房产的产权证已质押原告，原告拒不交还产权证，被告根本不可能办理过户手续。3.根据合同第一条“原告事前已对房产有过实地调查了解”可知：原告明知该房产已抵押银行，该房产为被告夫妻共有。现因共有人的抗辩原因导致合同无效或不能生效的，即使合同真实存在，也不枸杞违约，至于合同的缔约过错责任，原告也有责任。综上，本案名为房屋买卖合同纠纷，实为借贷合同纠纷，名为定金，实为借款本息。原告非法借贷，其非法利益不应保护，并伪造合同证据是妨碍诉讼的违法行为，应受法律制裁，更不应受法律保护。请求法院认定原告提供的《房地产买卖合同》无效，驳回原告的诉讼请求。被告石惠晶就其辩解在举证期限内提交的证据有：1.深圳市深圳公证处出具的公证书；2.委托书。被告刘步宁辩称：一、被告不是涉案房屋买卖合同的当事人，不应成为本案房屋买卖合同纠纷一案的共同被告。二、被告石惠晶委托原告黄建龙卖房的公证书不具有正当性、合法性，应当无效。根据《深圳市公证处办理公证指南》：外地卖房委托应当由夫妻双方共同申请办理，并提供双方身份证、结婚证、受托人身份证复印件、委托书以及与委托房产相关的证明材料。该公证处在被告刘步宁缺席，且未提供被告刘步宁身份证、结婚证、委托意见书以及抵押银行的意见的情况下给予办理公证，是明显的违反法律程序的操作。三、涉案房屋产权为被告石惠晶与被告刘步宁未分割的离婚前夫妻共有财产，原告与被告石惠晶擅自买卖该房屋，严重侵害了被告刘步宁的合法财产权，违反法律禁止性规定，应当认定合同无效。1.涉案房产是两被告在夫妻关系存续期间购买的夫妻共有财产。2.涉案房产虽登记在被告石惠晶一人名下，但并不是被告石惠晶的个人财产。3.涉案房屋为夫妻共有的性质十分明确。4.被告石惠晶故意隐瞒被告刘步宁，在刘步宁完全不知情的情况下私售该房屋的行为严重侵害了刘步宁的财产共有权，其任何单方的处分行为应当归于无效。四、无论是在物权法律关系还是在合同法律关系中，原告的行为都不构成善意。五、合同无效的后果是财产返还、过错赔偿，而不是违约责任的承担。被告刘步宁就其辩解在举证期限内提交的证据有：1.（2012）中一法沙民一初字第278号民事判决书；2.（2012）中一法沙民一初字第696号民事调解书；3.深圳市公证处办理公证指南、办理房屋委托书公证的指导意见、佛山市南海公证处办证须知（委托公证）、委托书公证书办证指引。经审理查明：2012年6月21日，黄建龙（乙方，受让方）与石惠晶（甲方，转让方）在珠海签订《房地产买卖合同》（以下简称合同），合同约定：甲方拟将位于中山市沙溪镇房转让给乙方。乙方对甲方拟转让的房地产作了了解，愿意购买该房地产；甲、乙双方议定该房地产按总价交易，交易总金额为55万元整；乙方应于合同签订后当天内支付甲方定金30万元整；双方同意于2012年7月20日前由甲方将该房地产交付给乙方使用；甲方决定中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时，作甲方中途悔约处理，本合同即告解除，甲方应在悔约之日起七日内将所收定金及购房款退还给乙方，另赔偿乙方30万元整的违约金；甲方必须在2012年7月20日前还清银行贷款，办理注销抵押；双方办理过户手续后乙方向甲方支付余款25万元，如果甲方未按约定还清贷款，注销抵押登记，办理过户手续，乙方有权要求甲方继续履行合同将房产过户至乙方名下，并要求甲方按照第六条支付违约金。合同还约定了其他事项。黄建龙、石惠晶分别在该合同落款处签名。合同签订后，黄建龙于当日以现金方式支付30万元给石惠晶，石惠晶出具一份收据给黄建龙。收据内容为：今收到黄建龙（身份证××）人民币叁拾万元（￥300000）。合同约定的交付房屋及办理房屋过户手续的期限届满，石惠晶仍未清偿涉案房产的银行贷款及办理注销抵押登记手续，经黄建龙多次催促未果，遂诉至法院，主张前述实体权利。另查：2001年1月15日，石惠晶与刘步宁登记结婚。2012年2月17日，刘步宁以夫妻感情破裂为由向本院提起离婚诉讼。同年4月19日，本院作出（2012）中一法沙民一初字第278号民事判决，判决驳回刘步宁与石惠晶离婚的诉讼请求。同年7月4日，石惠晶以双方感情已破裂为由诉至本院要求离婚。经本院主持调解，石惠晶与刘步宁自愿达成离婚协议。同年7月9日，本院依据双方的协议制作了（2012）中一法沙民一初字第696号民事调解书。该民事调解书第三项约定：石惠晶与刘步宁一致确认登记在石惠晶名下的坐落于中山市沙溪镇房［土地证号：国（20**）易××，房产证号：02××06］的房产系双方婚姻关系存续期间的共同财产，前述房产由双方另行协商处理。上述民事调解书于2012年7月9日已发生法律效力。由于石惠晶未按上述民事调解书的约定于2012年7月12日前一次性支付儿子抚养费15万元，刘步宁依法申请本院强制执行。2012年7月27日，本院依法查封涉案房产，查封轮次为第一查封。又查：根据（2012）中一法沙民一初字第278号民事判决已查明的事实反映：2001年1月15日，石惠晶与刘步宁在中山市登记结婚；2007年8月28日，以石惠晶的名义签约购买涉案房产。至本院庭审辩论阶段结束，涉案房产仍抵押在中国工商银行股份有限公司中山沙溪支行，抵押金额为300000元。再查：2012年4月28日，石惠晶在广东省深圳市深圳公证处办理了委托书的公证。委托书的主要内容为：石惠晶委托黄建龙办理涉案房产提前清偿银行按揭贷款、注销抵押登记，以及转让涉案房产的一切事宜。庭审中，黄建龙述称至本案起诉时，其仍不知道石惠晶与刘步宁为夫妻关系，买卖涉案房产时其只看到房产证登记为石惠晶一人名下，故有理由相信石惠晶有权处分涉案房产，现没有证据反映是其与石惠晶恶意串通损害刘步宁的利益，故合同是有效的，石惠晶违约应承担违约责任；其认为涉案房产现值为50万至60万元，涉案房产的交易价格符合市场价格。石惠晶述称签订合同时，合同中的手写部分是空白的，其只是在合同落款处签名，其他内容是黄建龙事后填上的，买卖涉案房产不是其真实意思表示，其收取的30万元实际是借款。刘步宁确认涉案房产现值为55万至60万元，黄建龙与石惠晶恶意串通损害其利益。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点在于：一、黄建龙与石惠晶签订的合同是否有效；二、黄建龙主张的违约金是否应得到支持。关于焦点一。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十九条规定：共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……本案中，黄建龙认为涉案合同是双方真实意思表示，为有效合同。石惠晶认为签订涉案合同并非其真实意思表示，合同无效。刘步宁认为黄建龙与石惠晶恶意串通损害了其利益，故涉案合同为无效合同。对于涉案合同的效力问题，本院分析如下：（一）虽然石惠晶抗辩签订合同并非其真实意思表示，但其未举证证明其是在受欺诈、胁迫的情况下签订的，相反从其提交的公证书来看，石惠晶在签订涉案合同前已有出售涉案房产的意向，故本院对其该辩解不予采信；（二）虽然涉案房产为石惠晶与刘步宁的夫妻共同财产，但由于涉案房产仅登记在石惠晶一人名下，即对外公示石惠晶是涉案房产的唯一所有权人，黄建龙作为并非与石惠晶、刘步宁共同生活或关系特别密切的第三人，是无法得知涉案房产是否为石惠晶夫妻共同财产；（三）合同约定的交易价格符合市场价格，没有明显偏低，且黄建龙已按合同约定支付了第一期款项30万元（超过交易价格的一半），并非无偿取得，对此石惠晶亦予以确认，只是抗辩该款为借款；（四）虽然刘步宁主张黄建龙与石惠晶是恶意串通，但未能提供直接的证据予以证实，仅从合同签订的时间、地点、格式及内容，只能证明石惠晶存在恶意损害刘步宁合法权益的情形。综上，由于现无证据证明涉案合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的合同无效的情形或黄建龙并非善意第三人，故本院认定涉案合同合法有效。但必须指出由于合同中约定的定金数额过高，违反《中华人民共和国担保法》第九十一条的规定，该约定无效，涉案合同的定金数额应调整为11万元（55万元×20%），超过部分19万元（30万元-11万元）应认定为首期购房款。关于焦点二。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，由于上项已认定涉案合同有效，石惠晶未按合同约定履行转让方的合同义务，已构成违约，应承担违约责任。虽然合同第六条约定若石惠晶违约应赔偿黄建龙30万元，但由于该约定显然超过黄建龙的实际损失，故本院酌情调整为：以30万元为基数，从2012年6月21日起按银行同期同类贷款利率四倍计算违约金，对超过部分本院不予支持。关于黄建龙主张解除涉案合同的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行……本案中，黄建龙依合同约定已向石惠晶支付第一期款项30万元，按照合同约定，石惠晶逾期15天仍未交付房地产时，合同即告解除，且涉案房产现已被法院查封，涉案合同已无法继续履行，故黄建龙主张解除涉案合同，要求石惠晶退还30万元的诉求，符合上述法律规定及双方约定，本院予以支持。关于黄建龙主张计付返还30万元的利息问题。本院认为，涉案合同已约定石惠晶的违约责任为解除合同，退还30万元及支付违约金，故黄建龙主张计付退款利息，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于黄建龙主张刘步宁对上述债务承担连带清偿责任的问题。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条规定：债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能证明属于婚姻法第十九条第三款规定的除外。本案中，石惠晶与黄建龙签订合同及收取涉案房产的款项是发生在石惠晶与刘步宁的婚姻关系存续期间，虽然石惠晶抗辩收取的30万元为其个人借款，但未举证予以证实，本院不予采信。因此，刘步宁应与石惠晶共同清偿上述债务，对上述债务承担连带清偿责任。刘步宁在清偿上述款项之后，可另循其他法律途径向石惠晶追偿。综上，原告诉求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：一、解除原告黄建龙与被告石惠晶于2012年6月21日签订的《珠海市房地产买卖合同》；二、被告石惠晶、刘步宁于本判决生效之日起七日内连带向原告黄建龙返还购房定金11万元及首期购房款19万元；三、被告石惠晶、刘步宁于本判决生效之日起七日内连带向原告黄建龙支付违约金（以30万元为基数，以30万元为基数，按银行同期同类贷款利率四倍从2012年6月21日起计至本判决确定给付之日止）；四、驳回原告黄建龙的其他诉讼请求。案件受理费12300元（原告已预交），由原告黄建龙负担5050元，被告石惠晶、刘步宁负担7250元（被告石惠晶、刘步宁负担的部分于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴纳）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长 饶 琨审 判 员 熊 伟人民陪审员 梁蓓莉二〇一三年五月十三日书 记 员 黄孝轩