（2013）金牛民初字第3326号
裁判日期: 2013-05-13
公开日期: 2014-12-06
案件名称
张立与潘华房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
成都市金牛区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张立,潘华
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第二百一十七条，第二百一十九条；《成都市物业管理条例》：第四十八条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
成都市金牛区人民法院民 事 判 决 书（2013）金牛民初字第3326号原告张立。被告潘华。原告张立与被告潘华房屋出租协议纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员姚凌燕独任进行审判，并于2013年5月9日公开开庭进行了审理。原告张立、被告潘华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告曾授权其母于2008年3月29日将位于成都市金牛区文家巷19号房屋出租给被告，2011年租赁合同到期后，被告又要求续签合同，继续租房四年，如今租期已满两年。因原告目前在成都无住处，且被告改变租赁房屋的用途，将房屋用作开设麻将馆，故原告现起诉来院，请求：解除与被告的租赁合同关系，将所租房屋腾退还给原告。被告辩称，被告因下岗从2008年3月至2011年3月28日租赁光荣北路76号*幢*单元*号房屋开设麻将馆，房屋租赁期限届满后，经双方协商于2011年5月30日至2015年9月29日继续租用此房屋，租赁期限为四年。被告考虑到租赁期限为四年，故于2012年5月1日借钱将房屋重新进行装修（贴墙纸、安雨棚），购置了新麻将机，但刚过两年，原告就提出终止合同，属于违约。原告现提出解除房屋出租协议，被告不同意，要求继续按照合同履行。经审理查明，原告张立系位于成都市金牛区文家东巷19号2幢1单元*号房屋（建筑面积64.82平方米）的所有权人，该房屋所有权证载明的“设计用途”为“住宅”。2008年3月28日原告张立委托案外人张万游与被告潘华经成都市为民房地产中介事务所中介，签订《房屋出租协议》，双方约定：1、甲方（即张立）将其所有的位于成都市金牛区光荣北路76号*幢*单元*楼左边（即文家东巷19号*幢1单元1号）房屋出租给乙方（即潘华）使用，用途为住宅；2、租赁期限：3年，自2008年3月29日起至2011年3月28日止；3、房屋租金为1100元／月；4、乙方无权将该房屋转租他人，并不得擅自改变使用性质，更不能擅自改变房屋的结构；5、在本协议期间，甲方不得干涉乙方的合法居住（经营）权，不得收回房屋或转租他人，更不得提高房租或终止协议；6、乙方必须按时交纳房租，否则甲方有权采取措施收回房屋，由此造成的损失由乙方承担；7、若乙方在本协议期满后需继续租用此房，应提前1月与甲方商议；8、备注：收款方式以收条为准，经甲、乙双方共同协商在合同期内前1年半租金为1100元／月，后1年半为1200元／月；等等。上述《房屋出租协议》约定的租赁期满后，原告张立委托案外人王玉雯与被告潘华于2011年3月再次签订《房屋出租协议》，双方约定：1、租房从2011年3月30日起至2015年9月29日止，有效期为4年；2、月租金为1400元／月；3、乙方无权将该房屋转租他人，并不得擅自改变使用性质，更不得擅自改变房屋的结构；4、在本协议期内，甲方不得干涉乙方的合法居住（经营）权，不得收回房屋或转租他人，更不得提高房租或终止协议；5、乙方必须按时交纳房租，否则甲方有权采取措施收回房屋，由此造成的损失由乙方承担；6、若乙方在本协议期满后需继续租用此房，应提前1月与甲方商议；7、甲、乙方在协议期内，均不得违约，如违约则违约方均按本房屋1月租金赔偿对方作为违约赔偿金，如遇特殊原因，双方自行协商解决。另该份协议中载明的“该房出租的使用性质”为空白，没有填写。另查明，原告张立与被告潘华确认，房屋租金被告潘华已支付至2013年9月30日止。上述事实有房屋出租协议、当事人一致陈述，以及庭审笔录等在案为证，足以认定。本院认为，原告张立与被告潘华所签订的《房屋出租协议》系双方当事人真实意思表示，亦未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，原告张立将其所有的位于成都市金牛区文家东巷19号*幢*单元*号房屋出租给被告潘华使用，该房屋所有权证书载明的设计用途为“住宅”，且双方于2008年3月28日签订的《房屋出租协议》中明确约定“该房出租的使用性质为住宅用房”，虽2011年3月签订的《房屋出租协议》中并未写明“该房出租的使用性质”，但依照《中华人民共和国合同法》第二百一十七条“承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。”《成都市物业管理条例》第四十八条规定“业主、使用人应当按照规划行政主管部门批准或者不动产登记簿载明的用途使用住宅，不得擅自改变其使用性质。确需改变的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意；并依法经规划、国土、卫生、环保、消防等行政主管部门审批。”故被告潘华仅应将所承租的房屋用作住宅，而被告潘华在承租房屋中开设麻将馆，违反了上述规定。但双方在《房屋出租协议》中并未约定若被告潘华改变承租房屋用途应承担解除合同的违约责任，且依据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失”之规定，而原告张立未举出相关证据证明被告潘华的上述行为造成租赁房屋受到损失，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，对原告张立要求解除《房屋出租协议》，判令被告潘华腾退租赁房屋的诉讼请求，本院不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《成都市物业管理条例》第四十八条之规定，判决如下：驳回张立的诉讼请求。案件受理费200元，减半收取100元，由张立负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。（此页无正文）代理审判员 姚凌燕二〇一三年五月十三日书 记 员 张娇娇 搜索“”