（2013）莲民三初字第00229号
裁判日期: 2013-05-13
公开日期: 2014-09-24
案件名称
（2013）莲民三初字第00229号原告左雪梅诉被告陕西英佳物业管理有限公司物业管理合同纠纷一案民事一审判决书
法院
西安市莲湖区人民法院
所属地区
西安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
左雪梅,陕西英佳物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十一条
全文
西安市莲湖区人民法院民 事 判 决 书（2013）莲民三初字第00229号原告左雪梅，女，1974年12月7日出生，汉族。被告陕西英佳物业管理有限公司，住所地西安市莲湖区西大街贡院门9号。法定代表人魏建奇，该公司副总经理。委托代理人张涛，男，1967年5月8日出生，汉族。委托代理人田浩，男，1986年2月11日出生，汉族。原告左雪梅诉被告陕西英佳物业管理有限公司（以下简称英佳物业公司）物业管理合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告左雪梅、被告英佳物业公司委托代理人张涛、田浩均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告左雪梅诉称，原告自2010年8月30日与被告签订《物业管理协议》，约定原告向被告缴纳物业费标准为22元／平方米／月。被告未向原告出示物业服务企业资质等级证书，也未向原告出示物价局收费价格标准的批准文件。根据《陕西省物业服务收费管理办法》规定，被告每平方米多收取原告物业费12元，共收取24个月，共计150387.84元。故原告诉至法院，请求：1、判令被告返还原告多收物业费150387.84元；2、本案诉讼费由被告承担。被告英佳物业公司辩称，原告租用都府大厦房屋时，与业主和被告英佳物业公司一起签订了租赁合同和物业合同。当时租赁合同和物业合同一起约定每平方米45元，原告是同意的。原、被告签订的两份物业管理协议系双方真实意思表示，并不违反国家法律规定，应属有效协议，该协议对双方均有约束力。双方在物业管理协议里约定的物业费服务收费标准不适用政府指导价，不存在超过国家标准收费的事实。双方合同中约定的每平方米22元并非单一的物业管理费，还有其他另行收费的项目，包括中央空调运行费和电梯费。被告英佳物业公司是按照规定与原告协商的物业费用，并未多收取原告的物业费，故请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告左雪梅于2010年8月30日与陕西大都房地产集团有限公司（以下简称大都公司）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定原告左雪梅租赁大都公司位于西安市西大街贡院门9号都府大厦八层8007室，建筑面积522.18平方米，用于办理太阳花儿童语言行为指导培训中心。原告左雪梅于当日与被告英佳物业公司签订《物业管理协议》，该协议约定被告英佳物业公司在服务期内向原告收取租赁物业费，物业费为22元／平方米／月（含空调、电梯等），水电另计，水费4.5元／吨，电费1.5元／度。原告左雪梅租用面积522.18平方米，每月物业费为11488元，物业费为第一次按季度缴纳，之后每年缴纳一次。合同期限为两年，自2010年9月9日至2012年9月8日止。被告英佳物业公司对中央空调设施设备实施专人管理，供冷时间为每年6月15日至本年9月15日，供暖时间为每年11月15日至次年3月15日。2011年9月，大都公司将其房产转至陕西英豪置业有限公司（以下简称英豪公司），2011年9月19日，英豪公司遂与原告左雪梅签订《房屋租赁合同》一份，合同约定英豪公司将位于西安市西大街贡院门9号都府大厦八层8007室，建筑面积522.18平方米房屋租赁给原告左雪梅使用，用于办理太阳花儿童语言行为指导培训中心，租赁期限自2011年9月14日至2012年9月13日。同日，原告左雪梅又与被告英佳物业公司签订《物业管理协议》一份，协议约定内容与2010年8月30日合同内容基本相同。区别为电费变更为1.55元／度并且物业费可按季度缴纳。该两份物业服务合同签订后，原告左雪梅共向被告英佳物业公司交纳2011年9月至2012年9月13日物业费275216.74元。2012年9月13日，原告左雪梅搬离了都府大厦。2012年12月7日，原告左雪梅向本院提起诉讼，要求被告英佳物业公司返还多收的物业费150387.84元。另查，原告左雪梅租用都府大厦房屋后，用于办理太阳花儿童语言行为指导培训中心，该培训中心2010年8月在残联备案成立，为智障儿童做康复培训，采用半天制或全天制，收取一定费用。上述事实，有租赁合同、物业服务协议、物业费票据、庭审笔录等在卷为证。本院认为，原告左雪梅因租用大都公司及英豪公司房屋，在使用该房屋过程中与被告英佳物业公司签订物业服务协议，该协议系双方真实意思表示，为合法有效合同。现原告认为被告英佳物业公司按照每平方米22元收取物业费违反陕西省物业服务收费管理办法的规定，应当返还多收取的物业费。本院认为，按照陕西省物价局【陕价经发（2011）82号】陕西省物业服务收费管理办法的规定第七条：“住宅和办公写字楼的物业服务收费实行政府指导价；其他类型的物业服务收费及物业服务企业为业主提供的特约服务实行市场调节价，政府管理部门应规范其价格行为。”在该文件的说明部分规定，住宅、办公及营业用房以房屋实际用途区分。服务高于《陕西省住宅小区物业服务指导标准》的楼宇，收费标准属于市场调节价，由业主与物业服务企业自行约定。由于本案原告租用都府大厦房屋的用途并非公司办公，而是用于对智障儿童的培训，故其与被告在物业合同可以将物业服务内容及收费自行约定，且双方在物业协议中约定的物业费中包含有空调费、电梯费等，双方约定并不违反法律规定，该协议合同期限已经届满，双方已经完全履行终结，不再有权利义务关系。故原告在合同已经履行终结之后，要求被告英佳物业公司返还物业费，没有事实依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条的规定，判决如下：驳回原告左雪梅的诉讼请求。案件受理费3308元由原告自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长 秦玉新审 判 员 王晓萤代理审判员 闵永军二〇一三年五月十三日书 记 员 高 瑞 微信公众号“”