（2012）杭西民初字第1970号

裁判日期: 2013-05-13

公开日期: 2014-07-01

案件名称

杭州欧特普人力资源有限公司与史迎辉、俞明辉房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

杭州市西湖区人民法院

所属地区

杭州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

杭州欧特普人力资源有限公司,史迎辉,俞明辉

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百二十六条，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

杭州市西湖区人民法院民事判决书（2012）杭西民初字第1970号原告（反诉被告）：杭州欧特普人力资源有限公司。法定代表人：傅志愿。委托代理人：杨君辉。被告（反诉原告）：史迎辉。被告（反诉原告）：俞明辉。史迎辉、俞明辉的共同委托代理人：洪波、葛晓波。原告杭州欧特普人力资源有限公司（以下简称欧特普公司）为与被告史迎辉、俞明辉房屋租赁合同纠纷一案，于2012年7月6日向本院起诉。本院立案受理后，史迎辉、俞明辉在举证期限内提起反诉。本院合并审理后，依法由审判员庞邦彩独任审判，因案情复杂，本案由简易程序转为普通程序，本院依法组成合议庭，分别于2012年9月17日、11月20日两次公开开庭进行了审理，欧特普公司的委托代理人杨君辉，史迎辉、俞明辉的共同委托代理人洪波、葛晓波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。欧特普公司起诉称：2008年10月29日，欧特普公司与史迎辉、俞明辉签订了《房屋租赁合同》、《厨房资产借用协议》各一份，约定由欧特普公司向史迎辉、俞明辉提供杭州登云路501号一层商铺及厨房附属设施，经营中式快餐。租赁期限为6年3个半月（自2008年12月16日起至2015年3月31日止），年租金为48万元，自第二年起每年递增5%，租金每半年支付一次。史迎辉、俞明辉于每月3日前向欧特普公司付清上月的冷热水、电、天然气（煤气）、柴油、蒸汽等所有费用；另外，双方还对违约责任、损失赔偿及厨房设备借用等问题作了详细约定。上述合同签订后，欧特普公司即依约履行，向史迎辉、俞明辉交付了上述租赁房屋及相应厨房设备。史迎辉、俞明辉在承租使用上述房屋后，未按合同约定履行支付租金的义务，并且于2012年5月底向欧特普公司单方面提出终止合同。为此，欧特普公司多次要求史迎辉、俞明辉依约继续履行合同义务，而史迎辉、俞明辉却拒不履行，也不与欧特普公司联系。无奈，欧特普公司为减少损失，只能通知史迎辉、俞明辉解除合同，要求支付租金、水电费、违约金等相关费用。时至今日，史迎辉、俞明辉仍拖欠欧特普公司租金、水电气等费用，并占用房屋、未归还厨房设备等。综上所述，史迎辉、俞明辉的行为已构成违约。为维护自身合法权益，故起诉要求判令：1、解除欧特普公司与史迎辉、俞明辉签订的《房屋租赁合同》，并将房屋腾退后交还给欧特普公司使用。2、史迎辉、俞明辉返还欧特普公司排烟风机、排烟系统配件、油网式排烟罩、HTFC风机箱电机、SFJH油烟净化器、风机电源控制箱等设备。3、史迎辉、俞明辉向欧特普公司支付自2012年6月15日起的房屋占有使用费（按年租金555700元计算，暂计算至2012年8月14日，计人民币92617元）。4、史迎辉、俞明辉向欧特普公司支付水电费气等费用计人民币12433.9元。5、史迎辉、俞明辉向欧特普公司支付违约金人民币92617元。合计197667.9元。6、本案诉讼费由史迎辉、俞明辉承担。史迎辉、俞明辉答辩称：欧特普公司所述不实。史迎辉、俞明辉并未与欧特普公司签订《房屋租赁合同》，而是与傅志愿个人签订合同，欧特普公司并没有出租房屋的权利，涉案的《房屋租赁合同》无效。即使《房屋租赁合同》有效，亦在2012年4月18日就已经解除。史迎辉、俞明辉已经于2012年4月18日将合同解除函邮寄给了欧特普公司，虽然欧特普公司拒收，但合同已经解除。本案涉案房屋已经在欧特普公司实际掌控之下，房屋内的财产亦由欧特普公司控制，故其要求腾退房屋、支付房屋使用费以及返还排烟风机、排烟系统配件、油网式排烟罩、HTFC风机箱电机、SFJH油烟净化器、风机电源控制箱等设备无事实依据。双方对水电费并未核定，不存在拖欠水电费的事实。史迎辉、俞明辉在欧特普公司处尚有3万的水电费押金，足以抵扣水电费。史迎辉、俞明辉于2012年4月18日提出解除合同，而租金已支付至2012年6月15日，实际已经支付了2个月的违约金。请求驳回欧特普公司的诉讼请求。史迎辉、俞明辉反诉称：2008年10月29日，史迎辉、俞明辉与傅志愿签订《房屋租赁合同》一份，约定由傅志愿向史迎辉、俞明辉提供杭州登云路501号一层商铺经营中式快餐，租赁期限为6年3个半月，合同中，傅志愿承诺广田酒店客人和旅游团队的自助早餐定点在史迎辉、俞明辉处用餐，平时酒店用餐到史迎辉、俞明辉处挂账结算。合同签订后，史迎辉、俞明辉按照约定缴纳了定金和水电押金8万元、厨房设施设施转让费14万元和第一个半年房租；史迎辉、俞明辉开始经营之后，傅志愿却违背诺言停止早餐定点供应和挂账，导致史迎辉、俞明辉原期望的早餐和酒店客户营业全部落空，经营状况一直处于亏损。至2012年，史迎辉、俞明辉在采取各种促销经营手段仍无法扭转经营亏损局面的情况下，按照协议约定提前2个月于2012年4月18向傅志愿发送解约通知函，要求解除房屋租赁合同，但傅志愿拒绝接收解除函。史迎辉、俞明辉无奈之下，于2012年5月20日停止营业，并于2012年5月26日再次发送通知函要求解除租赁合同，但傅志愿仍以租赁期限未到期为由，拒绝解除租赁合同，并在史迎辉、俞明辉2012年6月4日腾退店面之时，动用欧特普公司的员工阻止史迎辉、俞明辉搬运店中设备，并将该店面上锁，扣押了史迎辉、俞明辉在店中的全部设备和资产。现傅志愿以欧特普公司的名义提起诉讼，要求解除该房屋租赁合同。史迎辉、俞明辉认为与欧特普公司无租赁合同法律关系，其无权提起解除租赁合同诉讼。因欧特普公司擅自扣押史迎辉、俞明辉的财产，已侵害了史迎辉、俞明辉的合法财产权益，故依法提起反诉，请求判令：一、欧特普公司返还史迎辉、俞明辉全部店堂设备及厨房设施（祥见清单）或赔偿史迎辉、俞明辉财产损失462400元；二、由欧特普公司承担本案诉讼费。欧特普公司针对史迎辉、俞明辉的反诉答辩称：一、史迎辉、俞明辉称欧特普公司“承诺广田酒店客人和旅游团队的自助早餐定点在史迎辉、俞明辉处用餐及挂账结算”没有事实依据。双方签订的《房屋租赁合同》中确有关于史迎辉、俞明辉经营的早餐问题的约定，但是双方约定的内容是史迎辉、俞明辉在餐饮的价格方面给予欧特普公司一定优惠，而欧特普公司在餐饮经营的合作等方面未给予史迎辉、俞明辉任何承诺。二、史迎辉、俞明辉与欧特普公司之间仅存在房屋租赁关系，对于史迎辉、俞明辉的经营，欧特普公司从不干涉，也不参与。史迎辉、俞明辉以此为由将因自己经营不善致使亏损的责任转嫁给欧特普公司，没有事实和法律依据。三、史迎辉、俞明辉因经营不善，致拖欠租金并要求解除合同，属违约行为，欧特普公司不同意其单方解除合同，并多次发函催促其支付房租。但史迎辉、俞明辉置之不理，并偷偷将设备搬离，一走了之。四、史迎辉、俞明辉称其在2012年6月4日要腾退房屋，欧特普公司毫不知情。欧特普公司是在2012年6月15日发函给史迎辉、俞明辉要求解除合同，腾退房屋等，在此之前，双方仍在合同履行期间，不存在腾退房屋的问题，史迎辉、俞明辉因经营需要搬运设备，系自己处分自己财物的行为，并不妨碍租赁合同的履行。五、本案不符合反诉的条件。首先，反诉必须与本诉在法律上或事实上有牵连关系，在本案中，本诉是基于房屋租赁合同法律关系引起的合同之诉，而在反诉中，其反诉请求并没有合同约定的事实，而是基于侵权的事实提起的侵权之诉，本案反诉与本诉在法律上或事实上不具有牵连关系。其次，反诉的目的旨在抵消、吞并或排除本诉原告的诉讼请求，从而实现自己的合法权益。在本案中，本诉请求是要求本诉被告承担违反合同约定的违约责任，因此，反诉人必须针对本诉提出不同于本诉请求的事实，即要证明被反诉人违反合同约定的事实，或者基于合同约定给反诉人造成了损失。而本案反诉请求是基于侵权之诉要求返还财物，显然是不能实现抵消、吞并或排除本诉请求的目的。第三，本案中，史迎辉、俞明辉在反诉状中认为，史迎辉、俞明辉与欧特普公司无租赁合同法律关系，而本诉就是基于租赁合同法律关系起诉的，那么，基于反诉对本诉有一定的依附性，即反诉应当以本诉的诉讼请求为前提，因此，史迎辉、俞明辉也无权提起本案反诉，最多只能在本诉中作为反驳事由。综上所述，不论从反诉的请求及理由来看，还是从反诉本身的法定条件来看，史迎辉、俞明辉的反诉均没有法律和事实依据，请求驳回反诉请求。欧特普公司就本诉与反诉一并举证如下：1、《房屋租赁合同》。2、《厨房资产借用协议》。3、盘点清单。4、变更登记情况。证据1至4证明欧特普公司与史迎辉、俞明辉之间的相关权利义务关系的事实。5、银行交易明细，证明史迎辉、俞明辉仅向欧特普公司支付房屋租金至2012年6月14日的事实。6、缴款通知、邮件详情单，证明欧特普公司通知史迎辉、俞明辉支付租金的事实。7、通知函、邮件详情单，证明史迎辉、俞明辉通知欧特普公司因自身经营不善且无力继续经营，单方面提出终止合同的事实。8、催告函、邮件详情单，证明欧特普公司向史迎辉、俞明辉发函，要求支付租金，解除合同并腾退房屋、行使留置权等，史迎辉、俞明辉拒绝签收的事实。9、租赁合同，证明原告从杭州广田大酒店有限公司承租本案房屋的事实。10、通知函，证明杭州广田大酒店有限公司委托宁波南苑商务旅店连锁股份有限公司杭州莫干山路店结算并收取水电费的事实。11、水电费缴款通知。12、能耗统计。证据11和12证明史迎辉、俞明辉尚欠欧特普公司水电费12433.9元的事实。13、银行交易明细，证明史迎辉、俞明辉仅向欧特普公司支付水电费到2012年3月份的事实。14、宁波南苑商务旅店连锁股份有限公司出具的情况说明，证明该公寓2012年6月对涉案房屋水电费抄表时，该店已经停业。15、情况说明，证明涉案房屋转租经过房屋产权人同意。16、水电费缴费通知及转账明细，证明欧特普公司代史迎辉、俞明辉支付水电费的事实。上述证据经庭审质证，史迎辉、俞明辉对证据1的真实性没有异议，合法性，关联性有异议，合同双方主体是傅志愿和史迎辉，该合同不能证明原告有权提起诉讼；欧特普公司并非房屋所有权人，不能证明其可以出租该房屋；合同明确史迎辉、俞明辉有权提前2个月终止协议。证据2的真实性和合法性没有异议，但证明对象有异议，现房屋由欧特普公司占有，不存在要求史迎辉、俞明辉归还借用设备的情况。证3、4、5、13没有异议。证据6有异议，史迎辉、俞明辉并没有收到缴款通知单。证据7没有异议，恰恰证明史迎辉、俞明辉要求解除合同的事实以及欧特普公司违约的事实。证据8有异议，史迎辉、俞明辉并未收到。证据9有异议，欧特普公司没有提供房屋权属证书，涉案房屋是否为杭州广田大酒店有限公司所有、欧特普公司是否有权利出租有异议。证据10有异议，该通知函是南苑商务旅店连锁股份有限公司发出的，非欧特普公司发出。证据11、12均有异议。证据14有异议，2012年6月房屋已经处于欧特普公司掌控之下。证据15有异议，房屋出租方未盖章，不能证明出租经其同意。证据16有异议，与证据11、12不一致。史迎辉、俞明辉就本诉与反诉一并举证如下：1、解除合同函以及邮寄单，证明史迎辉、俞明辉在2012年4月和5月两次提出解除合同的要求，欧特普公司不予解除的事实。2、照片，证明2012年6月4日史迎辉、俞明辉腾退店面时，欧特普公司阻止腾退，并扣押该店面的物品、将店面上锁的事实。3、登云店设备设施明细以及照片，证明欧特普公司被扣押的设备具体种类、数量以及价值。4、照片以及钱江晚报出租广告，证明欧特普公司已经将涉案房屋出租，不存在需要腾退的事实。5、银行付款回单，证明史迎辉、俞明辉于2008年租赁房屋时已支付14万元厨房设施转让费的事实。6、财务凭证及购置设备票据，证明欧特普公司占有的史迎辉、俞明辉所有的财产价值。上述证据，经庭审质证，欧特普公司对证据1，认为第一份函未收到；第二份函的真实性没有异议，恰恰证明史迎辉、俞明辉因经营亏损单方面提出解除合同。证据2有异议，照片只有复制件，照片上的内容并不能证明相应的客观事实，欧特普公司从未阻止史迎辉、俞明辉进行任何行为。证据3有异议，系史迎辉、俞明辉单方制作。证据4，照片有异议，不能证明房屋已经出租，也不能证明照片上的房屋就是本案所涉房屋；钱江晚报的真实性没有异议，但不能证明广告中的房屋即是本案所涉房屋。证据5的真实性没有异议。证据6有异议，不能证明所涉物品是否在该房屋内及具体价值。根据上述质证意见，本院认证如下：欧特普公司提交的证据1、2系双方签订的协议，真实性予以确认。证据3、4、5、7、13，史迎辉、俞明辉无异议，予以确认。证据6不能证明已经送达史迎辉、俞明辉，不予确认。证据8，欧普特公司邮寄通知给史迎辉、俞明辉的事实予以确认。证据9、10，史迎辉、俞明辉无相反证据反驳，真实性予以确认。证11、12、14、16可以证明史迎辉、俞明辉尚欠水电费的事实以及欧特普公司代为垫付的事实，予以确认。证据15可以证明涉案房屋产权单位同意转租的事实，予以确认。史迎辉、俞明辉提交的证据1可以证明史迎辉、俞明辉曾两次向欧特普公司法定代表人寄送通知的事实。证据2不能证明史迎辉、俞明辉欲证明的事实，不予确认。证据3系史迎辉、俞明辉单方制作，无其他证据佐证，不予确认。证据4可以证明涉案房屋已经重新出租并已进行装修的事实，欧特普公司无相反证据反驳，予以确认。证据5的真实性欧特普公司无异议，真实性予以确认。证据6虽系史迎辉、俞明辉单方制作，但财务凭证与收据、付款凭证能相互印证，欧特普公司无相反证据反驳，予以确认，但部分财务凭证非登云店支出，与本案无关，不予确认。根据上述本院确认的证据及当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：2008年10月29日，欧特普公司法定代表人傅志愿为甲方与史迎辉、俞明辉为乙方签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将杭州市登云路501号一层商铺（面积约600平方米）及厨房附属设施出租给乙方从事快餐经营。租赁定金5万元，于2008年10月27日前支付，该定金于房屋交付之日自动转为第一期租金。水电押金3万元于房屋交付之日付清。租赁期限为六年三个半月，自2008年12月16日起至2015年3月31日止。第一年租金为48万元，以后每年递增5%。租金采用先交付后使用，每半年支付一次的方式，第一笔租赁费于房屋交付之日付清。厨房设施转让费为14万元，于房屋交付之日支付10万元，余款于乙方门店开业后三日内付清。以后每半年的租金分别于每年的11月15日和5月15日前支付。乙方使用的冷热水、电、天然气等费用由乙方承担，于每月3日前向甲方付清上月费用。乙方无故逾期20天未交纳房租及其他应付款，甲方有权终止合同。甲方解除合同应以书面形式通知乙方，自甲方通知下达乙方，合同解除。合同解除后，甲方收回房屋及附属的设施设备，乙方应承担相应的违约责任并赔偿损失。甲方单方终止协议，应退还乙方水电押金，向乙方赔偿二个月租金的违约金并赔偿乙方其他损失。乙方单方解除合同，应赔偿甲方二个月租金的违约金，并赔偿甲方其他损失。2009年1月23日，杭州全捷电子有限公司（欧特普公司的前身）为甲方与史迎辉、俞明辉为乙方签订《厨房资产借用协议》一份，约定甲方将排烟风机、排烟系统配件、油网式排烟罩、HTFC风机箱电机、SFJH油烟净化器、风机电源控制箱无偿出借给乙方使用。合同签订后，欧特普公司将房屋及相应的厨房设备、设施等交付给史迎辉、俞明辉使用。史迎辉、俞明辉支付租金至2012年6月14日及水电押金3万元。2012年4月16日，史迎辉以经营亏损为由向傅志愿发送通知要求中止房屋租赁合同，傅志愿未接受。2012年5月24日，史迎辉再次向傅志愿发送通知函一份，以经营状况不理想，且租赁合同约定广田大酒店早餐一直未由史迎辉一方经营，导致每年产生巨额亏损为由，已于2012年5月20日停止营业，并再次提出要求中止房屋租赁合同。欧特普公司收到上述通知后，不同意中止合同。2012年6月15日，欧特普公司向史迎辉、俞明辉邮寄催告函一份，以史迎辉、俞明辉逾期支付房屋租金为由，解除双方签订的房屋租赁合同，并要求史迎辉、俞明辉自行腾退房屋。后史迎辉、俞明辉未腾退。2012年7月23日，欧特普公司在钱江晚报登广告进行房屋招租。2012年8月13日，该房屋已经在重修装修之中。史迎辉、俞明辉在房屋租赁合同签订后，陆续添置了空调、桌椅、厨具等部分设备和设施。欧特普收回房屋后，未将上述设施、设备归还史迎辉、俞明辉。案涉房屋系杭州市西湖区劳动与社会保障局委托杭州广田大酒店有限公司管理，2009年3月1日，杭州广田大酒店有限公司将房屋出租给欧特普公司的前身杭州全捷电子有限公司。审理中，欧特普公司自述其第二项诉讼请求中涉及的财物已经全部收回。本院认为：本案中，傅志愿作为欧特普公司的法定代表人与史迎辉、俞明辉签订房屋租赁合同，事后，欧特普公司认可傅志愿的行为，并将房屋交付给史迎辉、俞明辉使用，双方实际已经开始履行合同，故应当认定傅志愿签订合同的行为代表欧特普公司，欧特普公司与史迎辉、俞明辉之间建立合同关系。史迎辉、俞明辉辩称其系与傅志愿之间存在合同关系的意见与事实不符，本院不予采信。双方签订的《房屋租赁合同》及《厨房资产借用协议》，内容合法，系当事人的真实意思表示，双方均应履行。现史迎辉、俞明辉在合同履行过程中单方提出中止合同，属于违约行为，欧特普公司有权予以拒绝。在欧特普公司拒绝史迎辉、俞明辉提出中止合同的要求后，史迎辉、俞明辉应当继续履行合同义务，但史迎辉、俞明辉未按合同约定支付租金，再次违约，应当承担相应的违约责任。故欧特普公司要求史迎辉、俞明辉支付房屋占用期间的房屋使用费及违约金的请求符合合同约定和法律规定，本院予以支持。双方均未提供证据证明欧特普公司实际占用房屋的时间，而现有证据证明2012年8月13日，案涉房屋已经开始重新装修，故本院对房屋使用费计算至2012年8月12日。双方签订的租赁合同事实上已经解除，欧特普公司亦已经收回租赁房屋及借用给史迎辉、俞明辉的厨房设备，故欧特普公司要求解除房屋租赁合同、腾退房屋的诉请及要求返还借用的厨房设备的请求，已无实际意义，该两项诉请本院不予支持。因史迎辉、俞明辉尚有3万元水电押金在欧特普公司，欧特普公司诉请的水电费未超过上述押金数额，可以直接从水电押金中予以扣除，故欧特普公司的该项诉请本院不予支持。双方合同解除后，欧特普公司应当通过合法途径与史迎辉、俞明辉办理交接手续。现欧特普公司在未与史迎辉、俞明辉进行依法交接的情况下，擅自收回案涉房屋，导致史迎辉、俞明辉在该房屋内的财产缺失且价值无法确认，欧特普公司应对此承担责任。现欧特普公司无法返还史迎辉、俞明辉财产，应当赔偿相应的损失。史迎辉、俞明辉提出的损失数额，有相应财务凭证印证部分，本院予以确认。考虑到财产的折旧因素，及部分费用属于装修费用，本院酌情确定史迎辉、俞明辉的财产损失数额为18万元。本案反诉系因租赁合同引起的财产纠纷，欧特普公司辩称史迎辉、俞明辉的反诉不符合反诉构成要件，与事实不符，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、史迎辉、俞明辉于本判决生效后十日内支付杭州欧特普人力资源有限公司租金91348元。二、史迎辉、俞明辉于本判决生效后十日内支付杭州欧特普人力资源有限公司违约金92617元。三、杭州欧特普人力资源有限公司赔偿史迎辉、俞明辉财产损失180000元。四、驳回杭州欧特普人力资源有限公司的其余诉讼请求。五、驳回史迎辉、俞明辉的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4253元由杭州欧特普人力资源有限公司负担295元，史迎辉、俞明辉负担3958元；反诉案件受理费4118元，由杭州欧特普人力资源有限公司负担1603元，史迎辉、俞明辉负担2515元。史迎辉、俞明辉尚应负担部分2355元于本判决生效后七日内交付本院如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。审　判　长　　庞邦彩人民陪审员　　范皖生人民陪审员　　郑曙昌二〇一三年五月十三日书　记　员　　梁斌杰微信公众号“”